臺灣高等法院臺中分院民事判決 101年度重上字第70號上 訴 人 張周玉訴訟代理人 陳隆律師
蕭智元律師吳光陸律師廖瑞鍠律師複 代理人 廖敏如被 上訴人 劉趙阿密
劉清道劉清輝共 同訴訟代理人 楊錫楨律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國101年3月8日臺灣彰化地方法院第一審判決（100年度重訴字第128號）提起上訴，並為訴之追加，本院於101年7月4日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應於上訴人交還附表所示土地並恢復土地之原狀時給付上訴人新台幣35,989,000元及其中710萬元自中華民國99年7月13日起，14,489,000元自99年8月11日起，1440萬元自99年10月9日起，均至清償日止，均按年息5%計算之利息。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
本判決所命給付，上訴人如以新台幣1200萬元預供擔保，得假執行；但被上訴人於執行標的物拍定、變賣前，以新台幣35,989,000元為上訴人預供擔保，得免假執行。
事實及理由
甲、程序方面按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款情形不在此限，此觀同法第446條第1項規定自明。又同法第255條第1項第2款所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理程序繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後續請求之審理中予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而統一解決紛爭者即屬之（最高法院96年度台抗字第672號裁定意旨參照）。查本件上訴人於原審主張因系爭買賣標的土地中之275地號土地不得作為興建廠房之工業用地使用，係屬違約、有瑕疵、不完全給付，依系爭買賣契約第8條、民法第359條、第227條第1項、第256條等規定解除契約，進而依契約解除後之法律關係，請求被上訴人將已收取之價金返還予上訴人；嗣於本院主張其買受之意思表示有錯誤、係受詐欺而為，依民法第88條第1項、第92條第1項等規定撤銷其買受之意思表示，經撤銷後，系爭買賣契約仍屬無效，進而追加依民法第114條第2項準用第113條規定請求被上訴人為上開給付。被上訴人雖不同意上訴人為訴之追加，惟，上訴人追加之訴，仍係依據兩造簽訂系爭買賣契約之真意為何、即是否包括系爭土地應可作為興建廠房之工業用地使用之事實而為請求，與原起訴部分，有事實上之共通性與關聯性，原訴訟證據資料於追加之訴得繼續使用，自宜利用同一訴訟程序審理，藉以一次解決紛爭，俾符訴訟經濟之要求，對於被上訴人程序權之保障，亦無不利影響。是揆諸上開之說明，追加之訴與原訴間之基礎事實即屬同一，雖被上訴人表示不同意上訴人追加之訴，仍應予准許，合先敘明。
乙、實體方面
壹、上訴人主張：(一)伊為購買可興建廠房之工業用地，於民國99年7月10日與被上訴人簽訂土地買賣契約書，約定渠等出售座落彰化縣○○鎮○○○段273、275、262地號土地全部及其路地即同段264、274、263、272地號土地之部分，價金原定新台幣（下同）37,589,000元，嗣因發現路地面積增加而調降為35,989,000元，被上訴人並保證系爭土地使用分區均係都市計畫內「乙種工業用地」，得作為興建廠房之用。伊已陸續於99年7月12日、8月10日、10月8日分別給付710萬元、14,489,000元、1440萬元。詎料，伊取得系爭土地而欲興建廠房時，始發現其中275地號土地之使用分區為「市場用地」，不得作為興建廠房之工業用地使用，甚至連作為廠房之法定空地亦不可，嚴重影響伊原定使用目的，伊乃委請律師發函要求被上訴人出面協商解決，然未獲回應。依系爭買賣契約第8條約定之舉重以明輕，系爭土地「自始」即不能作為興建工業用地時，伊自得解除契約；又275地號土地非「乙種工業用地」，無法達成伊購買系爭土地作為興建廠房之契約目的，缺少出賣人所保證之品質，且依彰化縣政府100年12月9日覆函，可知系爭275地號土地既不能興建工廠，亦不能作為工廠之空地使用，自有減少契約預定效用之瑕疵，甚至可謂系爭土地較一般土地受較多之限制，其通常效用當完全喪失，尚難謂無瑕疵，伊亦得依民法第359條規定解除契約；再被上訴人出售之系爭土地，顯與契約所載全為乙種工業區用地之本旨不符，有不完全給付之債務不履行情事，且無法補正，伊亦得依民法第227條第1項、第256條規定解除契約。伊已於100年3月29日委請律師發函予被上訴人主張解除系爭契約，是依系爭契約第8條後段約定、民法第259條第2款規定，被上訴人自應將其收取之價金返還予伊，並附加自收受各筆價款之翌日起至清償日止按法定年息5%計算之利息。(二)又伊係因家族所營祐得金屬工業股份有限公司（下稱祐得公司）、得貹股份有限公司（下稱得貹公司）原有廠區已不敷使用，有擴建新廠之計畫，始委託慶達房屋仲介有限公司（下稱慶達公司）仲介系爭買賣，慶達公司並一再保證所仲介之系爭土地確實可作為興建工業區廠房之用，伊乃於99年6月28日指派經理廖清賀以得貹公司名義與慶達公司之賴錫堅簽訂不動產購買意願書，記載委託標的為本件買賣標的中之275、273、262地號土地，地目載明為工業建地（林），並於第2條第5項約定「本意願書如不為賣方所承諾接受，則意願書自始無效」，足見被上訴人同意出賣，係知悉並同意伊所欲購買之土地必需為工業用地，可申請工廠登記證，否則買賣不生效。再觀諸上開意願書特別註記「本土地編定使用為工業區工業建地，本買賣才生效，要能申請工廠登記證，否則須原金退還」之約定，故買方即伊應可信賴專業仲介有為伊調查所購買土地係以「得作為興建廠房之用」為前提，且被上訴人依常理亦應知悉此等內容；況本件賣方即被上訴人之仲介江登財與賴錫堅皆屬慶達公司之員工，兩人應係一併處理系爭買賣，故江登財對於買方購地係以興建工業廠房為目的，自難諉為不知，其於原審甚且自承有看過上開意願書；而兩造間系爭買賣契約第1條亦明確載明系爭7筆土地「使用分區為都市計畫內乙種工業區用地」，另於第8條約定：「如因……，致本契約土地不能繼續使用興建工業用地時，雙方同意解約。解約時賣方應將所收價款按法定利息計算退還買方」等語。是足認被上訴人於出售系爭土地當時，確有保證系爭土地可作為興建工業區廠房用地之事實，兩造並同意以系爭土地不能作為興建工業用地時為約定之解除權；且對於275地號土地無法作為興建廠房之用之瑕疵，伊係屬善意無過失；縱伊應知悉而不知悉系爭土地係屬市場用地，然，系爭買賣契約係以「得興建廠房之土地」為內容，地目為何，顯非契約重點，自不容被上訴人藉此推卸責任。另被上訴人於簽訂契約時，應知悉伊係要購買工業區用地以興建廠房之事實，與系爭契約第5條、第9條之筆誤無涉。(三)再證人江登財證稱於簽約前有將使用分區證明交給伊云云，伊否認之。又依證人江登財、賴錫堅之證述，可推知伊於訂約時，仍強調要蓋工廠，且被上訴人應有聽聞。另依證人馬素英證稱被上訴人劉趙阿密曾向伊表示反正你們工廠也需要停車、可以蓋停車場云云，除所謂可以蓋停車場乙節，與上開彰化縣政府100年12月9日覆函意旨不符外，亦可見被上訴人於簽約時已知悉伊購買系爭土地係欲作為興建工廠之用。(四)此外，被上訴人主張伊僅能就275地號土地解除契約，而不得解除全部契約云云，並無理由，蓋：系爭買賣契約標的雖有7筆土地，但兩造係將之視為一個整體區塊議價而簽訂一買賣契約，並非就各筆土地分別議價而各別成立買賣契約；且275地號土地，係位在系爭土地整體臨路之三角窗角地，臨路寬度佔據整體土地寬度一半以上，若缺少275地號土地，則其餘土地除臨路寬度不足外，整體地形亦不再方正而多有斜角，除難以規劃廠房設計外，對外出入之臨路交通環境亦明顯不足；且系爭契約第8條所載同意解約，自係指系爭買賣契約而言，當然包括全部買賣土地標的在內；且民法第363條第2項規定：「當事人之任何一方，如因有瑕疵之物，與他物分離而顯受損害者，得解除全部契約」，而系爭買賣契約如欠缺275地號土地，將使伊受有顯然損害，伊自得解除全部契約。(五)退一步言，縱認訂約時，江登財、賴錫堅有告知伊系爭275地號土地為市場用地，惟，其等並有告知仍可申請工廠之建造執照，該275地號土地可為法定空地使用，而依上開彰化縣政府函，該地不可為興建工廠之法定空地使用，伊同意購買，顯有民法第88條第1項所定意思表示錯誤、第92條第1項所定因被詐欺而為意思表示之情形，是伊自可以101年7月4日民事辯論狀之送達被上訴人，撤銷該買受之意思表示，則系爭買賣契約仍屬無效，從而，依民法第114條第2項準用第113條規定，被上訴人應回復原狀返還價金。再伊係於彰化縣政府100年12月9日函覆原審時，始知悉錯誤或被詐欺之情形，故伊主張撤銷，並未逾除斥期間。(六)又本件伊所為請求如獲准許，伊所購買之系爭土地目前雖登記於伊任負責人之祐得公司，並設定抵押權，惟，該公司仍同意返還被上訴人，伊並負責塗銷該抵押權等情，爰於原審依系爭契約第8條、民法第359條、第227條第1項、第256條及第259條第2款等規定，提起本件訴訟，並於本院追加依民法第88條第1項、第92條第1項、第114條第2項、第113條等規定，競合求為命被上訴人應共同給付伊35,989,000元整，其中710萬元應自99年7月13日起、14,489,000元應自99年8月11日、1440萬元應自99年10月9日起，均至清償日止，均按年息5%加計法定遲延利息之判決。
貳、被上訴人則以：(一)伊等不同意上訴人所為追加；且上訴人所追加之撤銷權，已超過1年之除斥期間；況上訴人並未舉證證明其所稱意思表示錯誤、被詐欺之事實，亦未舉證證明伊等知悉第三人有詐欺上訴人之情形。(二)上訴人於簽約時即知悉275地號土地為市場用地、而非乙種工業區，有證人江登財、賴錫堅之證述可稽，且伊等並未保證系爭7筆土地均得作為興建廠房之用，否則，何以上訴人方面未要求將伊等之保證記載於書面？基此，上訴人自不得依民法第359條、第227條第1項、第256條等規定，行使契約解除權；況且，系爭土地之使用分區迄今未變，並無系爭契約第8條之適用餘地，亦無舉重以明輕之問題，是上訴人提起本訴，並無理由。至證人盧德發所為證述，與證人江登財、賴錫堅之證述不符，自不足採信。詳言之：伊等於99年4、5月間委託江登財仲介系爭土地之初，即告知系爭「275地號土地為市場用地外、其餘則為乙種工業用地」乙情，江登財即前往公所請領系爭土地之分區使用證明書，俟上訴人有意洽購時，江登財即告知上訴人系爭上情，嗣在兩造之仲介人江登財、賴錫堅之折衝下，兩造乃達成首開買賣合意，並約定於99年7月10日簽訂書面合約。迄簽約日前，雖經伊等要求審閱書面，惟，伊等均未獲得該由上訴人擬定之契約書面。迨簽約當日，被上訴人劉清道仍重申系爭上情，獲上訴人答覆已知悉275地號土地為市場用地後，兩造乃簽立系爭買賣契約書。
另上訴人所提其與仲介業者所簽訂不動產購買意願書，其上並無伊等簽名，伊等係於本件訴訟時始看到，上訴人之仲介人賴錫堅未曾出示予伊等知悉。(三)至系爭契約書面之所以未將275地號土地另行標示為市場用地、而於第1條與他筆土地概括列為乙種工業區用地，乃因於簽約當日，伊等認為相關交易細節在簽約前業經雙方仲介折衝後方達成合意，致疏未詳閱契約書面，是將系爭土地均列為乙種工業區用地，乃雙方疏失未加以修正，惟，仍無礙於就275地號土地，兩造係以市場用地、而非乙種工業區用地之交易條件作為買賣契約內容。又系爭買賣契約書第1條將275地號土地與他筆土地概括列為乙種工業區用地之記載，應屬意思表示之內容有錯誤，而伊等對之應無過失可言，則伊等自得依民法第88條、第90條之規定，撤銷該部分契約條款內容；退步而言，上訴人顯然係對伊等施用詐術，致伊等陷於錯誤而簽定該條款內容，則伊等亦得依民法第92條第1項本文、第93條規定，撤銷上開契約條款內容，然，非撤銷系爭土地全部或其中275地號土地部分之買賣契約，經撤銷後，該部分契約條款內容即為無效，而回歸兩造所同意之275地號土地並非乙種工業區用地性質之交易條件。而伊等既已以該交易條件而履行契約，則伊等自無違約之處，上訴人在本件之請求，自無理由。(四)再者，上訴人於簽約後，即委託代書辦理土地增值稅申報，而向公所請領載有使用用途之土地使用分區證明書。且系爭契約簽訂後，發現有部分面積係作為現有道路使用，於99年10月8日雙方折衝如何減價時，伊等亦順便向上訴人言及雖然其買受之一筆土地為市場用地，但仍可作工廠之停車場等語，當日雙方達成減價160萬元之合意，上訴人即開具尾款支票予伊。是於簽約後，上訴人仍持續知悉275地號土地為市場用地之事實，卻仍持續支付後續價金，益證兩造確實以系爭土地其中275地號土地本為市場用地之使用用途，作為買賣之合意內容。(五)退步言之，上訴人就其所稱275地號土地為市場用地之瑕疵，早已持續可知悉，卻仍持續支付後續價金，已如前述，乃至嗣後系爭土地於99年10月1日移轉登記予上訴人指定之祐得公司後，申辦抵押貸款，經銀行人員向鎮公所申請使用分區證明後，於99年11月10日設定抵押權予銀行，上訴人亦明知系爭上情。而上訴人卻怠於對伊等為瑕疵之通知，且該瑕疵非屬依通常檢查不能發現瑕疵之情形，故依民法第356條第2項規定，視為承認其所受領之物，則上訴人不得行使包含解除權行使之瑕疵擔保權利。況且，系爭土地於伊等出售予上訴人前，並未設定任何抵押權，然，目前不僅上訴人已非土地之登記所有權人，且土地亦設定最高限額抵押權3480萬元給銀行，前開可歸責於上訴人之事由，致上訴人無法履行回復原狀之義務，則依民法第262條前段，上訴人就系爭買賣契約解除權已消滅，而不得對伊等主張解除契約。(六)再退步言之，系爭7筆土地中，僅275地號土地有瑕疵，僅占總面積之14.2%，且非位在會阻礙廠房興建之其他筆土地中間，且可作為將來廠房之停車場、存放物料或作為市場之用，並非廢地，參以市場用地之價值亦較工業用地之價值為高，且系爭土地另有其他寬達38公尺之面寬可供出入，甚至系爭274、263地號土地早已作為道路使用，是若缺少275地號土地，並非即難以規劃廠房或臨路交通環境有所不足，則縱上訴人可行使契約解除權，亦僅能就該275地號土地為之，而不得解除系爭土地全部買賣契約。又縱若本院認上訴人行使全部或部分之買賣契約解除權為有理由，伊等亦主張民法第264條之同時履行抗辯權，上訴人應返還伊等全部或部分之買賣土地，且所返還之土地應係回復至無最高限額抵押權設定之土地原狀。而該抗辯既經行使，則伊等所負之法定利息遲延責任，亦應溯及消滅而免責等語，資為抗辯。
叁、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，
認上訴人應於簽訂系爭買賣契約時，知情 275、272、264地號土地不屬乙種工業區用地，且基於此合意與被上訴人簽訂系爭契約，則系爭土地被上訴人既已依約移轉所有權登記及交付，並無給付不能、給付遲延之情事，亦未見有何瑕疵，從而，上訴人主張系爭買賣契約應予解除，被上訴人應返還系爭價金、利息自無理由，應予駁回。而為上訴人敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，並為訴之追加，聲明求為判決：(一)原判決廢棄。(二)上廢棄部分，被上訴人應共同給付上訴人35,989,000元正，其中710萬元應自99年7月13日起至清償日止、14,489,000元應自99 年8月11日起至清償日止、1440萬元應自99年10月9日起至清償日止，均按年息5%計算之利息。(三)第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。(四)上訴人願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明求為判決：(一)上訴駁回。(二)訴訟費用由上訴人負擔。(三)如受不利益判決，被上訴人願供擔保，請准宣告免為假執行。
肆、兩造不爭執之事項
(一)兩造於99年7月10日簽訂系爭買賣契約書，其第1條記載：「土地標示：一、出售土地坐落：彰化縣○○鎮○○○段273、275、262、264、274、263、272地號等七筆土地，面積共計2498.46平方公尺（755.78坪），使用分區為都市計畫內乙種工業區用地。上開土地出售面積如下：買方購買上開土地273地號，1642.46MM，275地號，351.44MM，262地號，48
4.76MM以及其路地即同地段毗鄰地號264，土地持分面積3.3平方公尺（1坪），地號274，土地持分面積6.6平方公尺（2坪），地號263，土地持分面積3.3平方公尺（1坪）。地號272，土地持分面積6.6平方公尺（2坪）」、第2條記載：「土地總價：本契約土地及路地總價合計新臺幣參仟柒佰伍拾捌萬玖仟元整。一、土地價款：新臺幣參仟柒佰肆拾捌萬玖仟元整。二、路地價款：新臺幣壹拾萬元整」、第3條則記載付款條件及方式、第8條記載：「不可抗力因素之處理：如因天災、地變、地震、政府法令變更或不可抗力之事由，致本契約土地不能繼續使用興建工業用地時，雙方同意解約。解約時賣方應將所收價款按法定利息計算退還買方」。
(二)上訴人已於99年7月12日給付被上訴人710萬元；99年8月10日給付被上訴人14,489,000元。暨於鑑界後，因實際路地面積較契約所書為多，兩造同意調整系爭土地價金為35,989,000元，上訴人於99年10月8日給付被上訴人尾款1440萬元，將系爭買賣契約價款全部給付完畢。
(三)系爭土地所有權已於99年10月1日由被上訴人名下移轉登記予上訴人任法定代理人之祐得公司名下，該公司並於99年11月10日設定登記最高限額抵押權3480萬元予合庫銀行，用供貸款之擔保。
(四)系爭土地均係八卦山風景特定區（百果山地區）計畫之土地，其中273、262、274、263地號土地使用分區為乙種工業區；272、264地號土地○○○區○道路用地；275地號土地使用分區為市場用地。又275地號之市場用地經原審法院函詢彰化縣政府覆函表示略以：「……市場用地屬於公共設施用地，係為興建公共設施（本案為市場）使用而劃設，自不得與乙種工業區土地合併作為一般建築開發使用，或將鄰接乙種工業區土地建築之法定空地留設於本土地上。」。
(五)上訴人先於100年3月17日委請陳隆律師發函予被上訴人，請上訴人出面協商系爭買賣有關其中275地號土地非屬乙種工業區用地以致無法興建廠房之糾紛；續於100年3月29日委請同一律師發函予被上訴人，表示依系爭契約第8條及民法第359條規定解除系爭土地買賣契約之意思表示，並請求被上訴人辦理回復所有權登記及返還價款等回復原狀事宜。
伍、本院之判斷：
一、按，物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文。買賣因有上述物之瑕疵，而出賣人依此應負擔保責任，買受人得解除其契約，並為民法第359條所明定。又民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此責任（最高法院29年上字第826號⑴判例參照），是「出賣之土地登記之地目既為建築用地，依民法第354條第1項之規定，出賣人自負有擔保其物依第373條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定之效用之瑕疵，茲系爭建地在交付前既屬於運河碼頭用地，依都市計劃不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，從而被上訴人（買受人）以此瑕疵為原因，對上訴人（出賣人）解除買賣契約而求返還定金及附加之利息，自為民法第359條、第259條第1款、第2款之所許」，最高法院並著有49年台上字第376號判例闡釋民法第354條第1項關於買賣標的物有減少或滅失契約預定效用之瑕疵，買受人得據以解除契約之情形甚詳在案可參。
二、查上訴人主張因伊家族所經營且由伊任法定代理人之佑得金屬工業股份有限公司及得貹公司為擴建新廠，須購得為工業使用之擴場建地，由伊先於99年6月28日指派經理廖清賀以得貹公司名義與被上訴人亦委託媒介出售土地之慶達房屋仲介有限公司代表賴錫堅簽訂不動產購買意願書，記載委託標的為本件買賣標的中之275、273、262地號土地，地目載明為工業建地（林），並於第2條第5項約定「本意願書如不為賣方所承諾接受，則意願書自始無效」，據此，由伊委任之土地代書盧德發預擬繕打之系爭買賣契約書第1條即記載：「土地標示：一、出售土地坐落：彰化縣○○鎮○○○段27
3、275、262、264、274、263、272地號等七筆土地，面積共計2498.46平方公尺（755.78坪），使用分區為都市計畫內乙種工業區用地」等語，迨至99年7月10日簽訂系爭契約之前，被上訴人所委託出售土地之慶達公司代表江登財始將其中275地號屬市場用地而不屬乙種工業用地之「使用分區證明」交予賴錫堅告知伊，當時被上訴人於江登財、賴錫堅聲稱該275地號土地得以其他乙種工業用地合併為一宗建築基地而為其法定空地、警衛管理室或工廠員工停車場地之用時，在場為附和及保證，伊信賴其此項保證，始於該預擬繕打之買賣契約書上簽名，而簽訂系爭買賣契約書。其後伊發現道路用地部分遭人佔用，而與被上訴人理論減價時，被上訴人劉趙阿密在證人馬素英面前聲稱該275地號市場用地伊可作工廠停車之用。詎其後伊將土地移轉登記予佑得公司所有後，未能使用該275地號土地申請工業用地建築執照，且彰化縣政府並函示：「……市場用地屬於公共設施用地，係為興建公共設施（本案為市場）使用而劃設，自不得與乙種工業區土地合併作為一般建築開發使用，或將鄰接乙種工業區土地建築之法定空地留設於本土地上。」等情，業據上訴人提出上揭「不動產購買意願書」、系爭買賣契約書、土地使用分區證明書、土地登記謄本等在卷可稽，並經證人賴錫堅、盧德發、馬素英分別在本院準備程序中及於原審到庭供證明確（見一審卷第6-10頁、第29-42頁、第79-81頁、第93-94頁、第119頁、及本院卷第47-50頁）上訴人主張上開事實堪信為真。被上訴人雖以上情置辯，惟查：(一)上訴人購地後，確由其家族所經營並由上訴人擔任法定代理人之佑得公司登記，是其主張購地之目的係供家族公司擴場之建築之用，故由同屬家族公司之得貹公司向慶達房屋仲介公司提出上揭購買意書乙節，堪以採信。又系爭買賣契約書第1條確記載：「土地標示：一、出售土地坐落：彰化縣○○鎮○○○段273、275、262、264、274、263、272地號等七筆土地，面積共計2498.46平方公尺（755.78坪），使用分區為都市計畫內乙種工業區用地」等語，既稱275地號土地亦為「乙種工業區用地」，即與上開最高法院判例所稱土地地目登記為建築用地即係供建築房屋之用同義，即表示275地號土地乃供建築工廠使用，參以系爭契約第4條關於土地移轉部分，亦約定係辦理乙種工業區土地增值稅申報，第8條並記載：「不可抗力因素之處理：如因天災、地變、地震、政府法令變更或不可抗力之事由，致本契約土地不能繼續使用興建工業用地時，雙方同意解約。解約時賣方應將所收價款按法定利息計算退還買方」等語，既稱「土地不能繼續使用興建工業用地」云云，即表示契約之預定效用為供工業建築之用之意，始有不能繼續為工業建築之用之特約，是上訴人主張其購地之契約預定效用為供其上開家族公司為擴廠建築之用乙節，亦堪採信。(二)被上訴人雖以上訴人既於簽約前已知該275地號土地為市場用地，而仍同意簽訂系爭買賣契約，伊即不負該地亦得為工業建築使用之擔保責任云云置辯，惟查：上訴人既於系爭買賣契約記明上開包括275地號土地在內之買賣標的土地均係供乙種工業區建築使用之契約預定效用，且關於簽約當時情形，證人即上訴人所委託之土地代書盧德發於本院準備程序中到庭，結稱：「當初是仲介公司說三筆275、273、262地號土地都是工業用地，這本來就是買賣的條件，分區使用證明在訂約的時候仲介有拿到，但是也沒有拿給我們看，簽約當天在簽約當場江登財才跟我們說其中一筆是市場用地，說雖然是市場用地可以當作乙種建築的空地比……，（當時被上訴人劉趙阿密）在場……，是因為對造當場講說市場用地可以當作工業建築用地的法定空地比，所以我們才簽約的」等語，證人賴錫堅亦證稱：「我當初是跟他說他買這塊地一定可以申請建照，市場用地就是申請市場的建照，工業用地就是申請工業的建照，但是當初是沒有這樣分別的說明，只有說可以申請建照，並沒有說明全部的土地都可以申請工業的建照，我還有說市場用地沒有辦法申請工業廠房建照，還可以當作空地、守衛室或是員工停車場」、「當初買方意願確實是要購買工業用地，但是後來我們發現其中有市場用地的時候，有跟買方解釋市場用地可以作空地使用」等語，被上訴人當時在場，則其於所委託出售土地之仲介江登財、賴錫堅為上述之表示後，亦同意在系爭表明供乙種工業區使用為契約預定效用之契約書上簽名，而簽訂系爭契約，自係就該275地號之契約效用（品質）為保證，自應依此負物的瑕疵擔保責任。且於上訴人因買受之道路用地遭佔用而向被上訴人理論調低賣價時，被上訴人劉趙阿密猶在證人馬素英面前跟上訴人稱「……市場用地……反正你們工廠也需要停車，可以蓋停車場」等語（見原審卷第94頁證人馬素英證詞），是迄於100年12月9日彰化縣政府正式函示系爭275地號市場用地不得與乙種工業區土地合併建築開發使用，亦不得充為該工業區用地之法定空地後，上訴人始確定所購土地無法全部作為被上訴人所擔保供乙種工業區建築用地之預定效用時，依民法第359條物的瑕疵擔保規定，於100年3月29日以興陽法律事務所律師函聲明解除系爭買賣契約，自屬依法有據。且系爭買賣契約標的雖有7筆土地，但兩造係將之視為一個整體區塊議價而簽訂一買賣契約，並非就各筆土地分別議價而各別成立買賣契約；且275地號土地，係位在系爭土地整體臨路之三角窗角地，臨路寬度佔據整體土地寬度一半以上，若缺少275地號土地，則其餘土地除臨路寬度不足外，整體地形亦不再方正而多有斜角，除難以規劃廠房設計外，對外出入之臨路交通環境亦明顯不足，上訴人主張依民法第363條第2項規定：「當事人之任何一方，如因有瑕疵之物，與他物分離而顯受損害者，得解除全部契約」，亦屬有據。又上訴人購買系爭土地原供其任法定代理人之佑得公司擴廠建築之用，故已登記為該公司所有，並設定抵押銀行貸款擬供擴廠建築之用，於上訴人解除契約後，該公司並即將配合回復原狀，此據上訴人陳明在卷，是無被上訴人所指民法第262條所定解除權消滅之情形。
從而，上訴人依民法第359條規定解除系爭買賣契約，請求被上訴人返還其已付之買賣價金並加計法定遲延利息，被上訴人為同時履行之抗辯，請求上訴人應回復土地之原狀，均有理由。原審法院未斟酌上情，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨指摘原判決有上開之不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以改判如上，並依兩造之陳明，分別定相當之擔保之金額，為准予假執行及免為假執行之宣告。
三、上訴人依民法第359條之規定之訴求，既有理由，而經為其勝訴之判決，則其其餘競合請求及追加之訴求，及兩造其餘攻擊防禦方法，均無一一論列之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第85條第1項、第463條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 18 日
民事第八庭 審判長法 官 陳滿賢
法 官 許秀芬法 官 朱 樑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 曾煜智中 華 民 國 101 年 7 月 18 日附表：
土地標示：出售土地坐落：彰化縣○○鎮○○○段273、275、26
2、264、274、263、272地號等七筆土地，面積共計2498.46平方公尺（755.78坪）。