臺灣高等法院臺中分院民事判決 101年度重上字第94號上 訴 人 賴瑞明被上訴人 王冠之
75巷2之1號訴訟代理人 林道啟律師上列當事人間請求確認房屋買賣關係不存在事件，上訴人對於中華民國101年4月20日臺灣臺中地方法院99年度重訴字第492號第一審判決提起上訴，本院於101年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國97年2月28日向被上訴人購買坐落臺中縣大里市（改制後為臺中市○里區○○○段472之21地號土地，及其上同段2436建號即門牌號碼臺中縣大里市○○路○○號房屋（下稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定總價為新台幣（下同）950萬元，簽約時上訴人同時支付定金50萬元予被上訴人，並約定簽約當日支付第一期款650萬元，且並約定於增值稅、契稅單據開出2天內支付第二期款245萬元。嗣上訴人卻以系爭房屋有將騎樓部分改建為室內空間之違章情形為由，拒絕付款。上訴人對被上訴人解除系爭買賣契約，並經本院98年度重上字第133號判決認為系爭買賣契約關係仍屬存在。嗣於99年8月24日經雙方協商後，達成協議，同時並簽訂承諾書，約定兩造於99年8月24日合意繼續履行系爭買賣契約，被上訴人備齊文件交付上訴人申報稅金待本宗不動產稅單取得時一次付清原第二期款245萬元（時間約民國99年9月6日）。同時收件過戶，餘款原第三期款即尾款5萬元待系爭房地交屋時一次付清（時間約民國99年9月13日）。惟被上訴人於99年9月6日依約前往明比代書事務所辦理過戶手續時，遭上訴人拒絕支付第二期款。被上訴人乃於99年9月7日以台中大全街郵局第822號存證信函定期催告，並為解除契約之意思表示而解除；為排除兩造間就系爭買賣契約存在與否之爭議，爰求為確認被上訴人與上訴人間於97年2月28日就系爭房地之買賣關係不存在之判決。
三、上訴人則以：系爭買賣契約履約過程中，上訴人除發現於簽約時被上訴人從未說明房屋具有違章建築之重大瑕疵外，尚發現被上訴人僅向地政機關申請土地鑑界，並未依系爭契約書申請建物測量。另被上訴人於97年2月28日收訖700萬元後，勾結其配偶即訴外人吳明修假冒地政士騙取上訴人之證件，進而捏造資料，再於同年月29日私自申報不實契稅、土地增值稅等手續，被上訴人並隱瞞伊領走稅費繳款書及於公定格式契約書上造假「抵押權由承買人承擔」之不實註記文字等事實，顯然被上訴人自始意圖取巧免除自身之債務，嗣經上訴人發現後屢次催告其履約及補正，然被上訴人非但未完稅，且逕自沒收價款並主張解除系爭契約；又訴外人詠隆開發有限公司（下稱詠隆公司）將公司所在地設籍於上開房屋，占有營業，有瑕疵擔保問題，難為給付情事，伊自得拒絕給付，系爭買賣契約之關係應仍屬存在等語，資為抗辯。
四、原審判決：㈠確認被上訴人與上訴人間於97年2月28日就系爭房地之買賣關係不存在。
㈡訴訟費用由上訴人負擔。
上訴人不服提起上訴，上訴聲明為：
㈠原判決廢棄，㈡對造在第一審之訴駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回；第二審訴訟費用由上訴人負擔。
五、兩造不爭執事項：㈠兩造於97年2月28日就系爭房地簽訂不動產買賣契約書，約
定總價為950萬元，上訴人已支付700萬元予被上訴人，第二期款245萬元及尾款5萬元迄今仍未給付。
㈡上訴人曾以被上訴人於履行系爭契約時，有履約詐欺之侵權
行為，起訴請求被上訴人賠償其損害1000萬元，業經原審97年度重訴字第494號、本院98年度重上字第133號民事判決駁回其訴確定。上開確定判決認定系爭買賣契約關係存在。
㈢被上訴人委由訴外人李祥萍代理與上訴人於98年8月24日簽
訂乙紙承諾書：內容為「批示：買賣雙方於民國99年8月24日合意依照97年2月28日所簽訂『不動產買賣契約書』，繼續履行本約，乙方備齊文件交付甲方申報稅金，待本宗不動產稅單取得時一次付清（原第貳期款）新台幣貳佰肆拾伍萬元整（時間約民國99年9月6日）。同時收件過戶，餘款（原第三期款即尾款）新台幣伍萬元整待本宗不動產交屋時一次付清（時間約民國99年9月13日）。」，同時李祥萍將系爭房地之過戶文件交給明比代書事務所辦理過戶手續，上訴人亦簽發面額245萬元本票乙紙交給林明比代書收執。上開本票雙方約定於辦理收件過戶同時以現金換回之價金擔保。
㈣於99年9月6日林明比代書在其代書事務所，已將99年度契稅
繳款書及土地增值稅免繳證明書提示予兩造，依系爭契約書第9條約定，繳清契稅為被上訴人之義務。
㈤被上訴人於99年9月7日以台中大全街郵局第822號存證信函
催告上訴人應於99年9月13日上午11時前往明比代書事務所支付第二期款並辦理過戶手續，否則將逕以該存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示。上訴人則於99年9月9日以台中國光路郵局第218號存證信函表示被上訴人應於同年9月13日出面完稅過戶暨收款，其內容詳如原證12及其附件聲明書。
㈥詠隆公司於98年11月5日將公司所在地設籍於系房屋，嗣於99年9月7日遷出。
六、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
兩造就系爭買賣契約是否仍屬存在既有爭執，則被上訴人提起本件確認之訴，自有其即受確認判決之法律上利益。而本件主要爭執點厥為被上訴人解除系爭買賣契約是否合法？為兩造所是認，經查：
㈠按當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產，於
訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付，民法第265條定有明文。此不安抗辯權，以他方之財產於訂約後顯形減少，致有難為對待給付之虞為要件。若訂約時他方之財產已難為對待給付，雖訂約時一方不知其情事，亦不得援用該條之抗辯權（最高法院66年台上字第2889號判例參照）。又所謂「難為對待給付之虞」，係指他方當事人顯有未能依債之本旨提出對待給付之虞而言。
㈡上訴人於簽訂系爭買賣契約即交付50萬元定金及650萬元之
價款，為兩造所不爭，顯示上訴人乃履行交易富於誠信者；惟被上訴人既讓詠隆公司於簽訂系爭買賣契約後之98年11月5日，將公司所在地設籍於買賣標的物之房屋，則詠隆公司就該房屋與被上訴人關係為何，為租賃、借貸抑或其他？均屬不明，上訴人是否必須承擔其法律關係亦不明，則被上訴人在訂約後就特定買賣標的物有負擔，減少其財產，上訴人於99年9月6日應交付第二期款項時，被上訴人顯有難於依債之本旨提出對待給付之虞，其復未提出擔保，是被上訴人當時拒絕給付第二期款，屬有正當理由；雖詠隆公司嗣於99年9月7日遷出，然被上訴人於當日催告函中隻字未提，是其催告並不合乎債務本旨，難認為合法催告，則其解除更不合法，兩造間系爭買賣契約仍屬存在。
七、從而，被上訴人訴請兩造系爭房地不動產買賣契約因業已解除而不存在，為無理由，不能准許。原審所為上訴人敗訴之判決，於法尚有未洽，自屬不能維持。上訴論旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，非無理由，爰判決如主文所示。
八、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核不影響判決結果，爰不贅論，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 30 日
民事第五庭 審判長法 官 李寶堂
法 官 王重吉法 官 鄭金龍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 姚錫鈞中 華 民 國 101 年 10 月 31 日