臺灣高等法院臺中分院民事判決 102年度上國易字第4號上 訴 人 陳永昆訴訟代理人 吳玉珍
曾琬鈴律師被上訴人 彰化縣溪湖地政事務所法定代理人 詹長容訴訟代理人 鄭竹祐
賴瑞珍上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國102年4月30日臺灣彰化地方法院101年度國字第2號第一審判決提起上訴，本院於103年1月8日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣三十一萬五千三百五十元，及自民國一○一年十月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之三十四，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面按依國家賠償法請求損害賠償時，應先以書面向賠償義務機關請求之。賠償義務機關對於前項請求，應即與請求權人協議。協議成立時，應作成協議書，該項協議書得為執行名義；又賠償義務機關拒絕賠償，或自提出請求之日起逾30日不開始協議，或自開始協議之日起逾60日協議不成立時，請求權人得提起損害賠償之訴。國家賠償法第10條第1項、第11條第1項前段分別定有明文。查上訴人主張被上訴人應負國家賠償責任，已於民國101年5月8日向被上訴人請求國家賠償；被上訴人則於101年8月7日作成拒絕賠償理由書，並於101年8月10日以溪地一字第0000000000號函檢送上訴人等情，有被上訴人函暨所附拒絕賠償理由書等影本各1份附卷可稽（見原審卷第17至18頁），復為兩造所不爭執，是上訴人於起訴前已踐行前揭法條之前置程序規定，合先敘明。
貳、兩造主張
一、上訴人主張：㈠上訴人所有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○號、面積1,380平
方公尺，持分54/720之土地（下稱系爭土地），係於82年間向訴外人鄭陳春美購得，有不動產預約買賣契約書在卷可按。詎上訴人獲接彰化縣政府100年4月11日府地籍字第0000000000A號公告，始知系爭土地存有各共有人登記權利範圍合計不等於1之問題，嗣並經被上訴人於101年5月8日逕行更正上訴人持分範圍為22/720。經被上訴人清查後，發現系爭土地（重測前為彰化縣○○鎮○○○段○○○段000地號）原所有權人為訴外人陳鵠，持分原為4/60，45年間由其繼承人陳塗墩、陳灶、陳七3人平均繼承，持分各為1/45，惟被上訴人機關之公務員錯誤登載持分各為3/45。其中訴外人陳灶之持分於69年間復經鄭陳春美透過原法院民事執行處68年度民執甲字第2766號拍賣程序取得，並與鄭陳春美原持分合併為54/720，再由上訴人於82年間向鄭陳春美購得至今。上訴人於82年間因信賴被上訴人之土地登記而買受系爭土地，今卻因被上訴人逕為更正所有持分範圍致受有土地持分減少之損害，此一損害之發生與被上訴人之過失行為間，顯具有相當之因果關係。是上訴人依土地法第68條第1項規定請求被上訴人賠償損害，自屬有據。被上訴人雖一再陳稱上訴人買受系爭土地，應確認使用範圍，持分更正後，使用範圍未有變動，並無損害發生云云。惟系爭土地至今仍為上訴人與其他共有人共有之狀態，各共有人以買賣為原因移轉所有權均係以土地登記簿上登載之權利範圍計算買賣之價金，被上訴人謂上訴人未因其更正持分而受有實質損害及上訴人就本件損害應有與有過失云云，均顯不足採。又上訴人本與訴外人蔡燈輝訂約，由上訴人以每坪新臺幣（下同）5萬元出售系爭土地持分，業據證人蔡燈輝於原審到庭結證甚詳，詎因被上訴人登記錯誤並逕行更正，致上訴人被迫與蔡燈輝解約，而受有預期利益損失927,500元【計算式：（1380平方公尺×0.3025）坪×（持分差54/720－22/720）＝約18.55坪；50,000元/坪×18.55坪＝927,500元】。上開損失與被上訴人機關登記錯誤有相當因果關係，自應由被上訴人負損害賠償責任。
㈡按土地法第68條第2項規定之目的，應在於限制地政機關賠
償之範圍僅及於人民所受之積極損害，而不包括人民依通常情形原可預期利益之喪失即一般所謂消極損害。至於所受損害之計算標準，參照最高法院64年度第6次民庭庭推總會議決議意旨，應認物因侵權行為而受損害，請求金錢賠償，其有市價者，應以請求時或起訴時之市價為準。蓋損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，並非「原來狀態」，而係「應有狀態」，應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內。故其價格應以加害人應為給付之時為準，被害人請求賠償時，加害人即有給付之義務，算定被害物價格時，應以起訴時之市價為準，被害人於起訴前已曾為請求者，以請求時之市價為準。惟被害人如能證明在請求或起訴前有具體事實，可以獲得較高之交換價格者，應以該較高之價格為準（最高法院96年度台上字第172號判決意旨參照）。而依證人蔡燈輝於原審到庭結證稱「原欲以一坪5萬元向上訴人購買土地，現在那個土地一坪已經6萬元」等語，上訴人請求以每坪5萬元計算本件上訴人因登記錯誤產生虛有坪數之損害賠償金額，自屬有據。被上訴人抗辯應以上訴人於82年間取得系爭土地所有權當時之買賣金額每坪8,000元計算本件損害賠償金額，顯不足採。又按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額；亦為民事訴訟法第222條第2項所明揭。被上訴人既不否認上訴人因登記錯誤產生虛有坪數18.55坪之損害，縱上訴人難以證明所失利益或所受損害之數額，法院仍應審酌一切情況，依所得心證定其數額，原審逕駁回上訴人於原審之訴顯有重大違誤。另經上訴人細閱本院囑託正和不動產估價師事務所鑑定系爭土地於101年5月間單位價格所出具之估價報告書（下稱系爭估價報告），並比對內政部不動產交易實價查詢服務網資料，其所鑑定價格明顯偏低。又上訴人於82年間雖是以每坪8,000元購買系爭64地號等三筆土地之持分，然其另於87年2月17日再向鄭陳春美購買同段63地號土地，是以每坪2萬元之價格購買，有買賣契約書可稽，顯示在87年間，系爭土地附近之土地已上漲至每坪2萬元，系爭估價報告之鑑定人表示在101年時，系爭土地每坪單價僅1.7萬元，明顯不合理。
㈢綜上，上訴人前已向被上訴人請求賠償，惟遭被上訴人拒絕
，爰依土地法第68條第1項本文規定，請求被上訴人應就其登記錯誤致上訴人與蔡燈輝所訂之買賣契約解除而受有之上開預期利益損害，負國家賠償責任；又被上訴人並不否認上訴人因登記錯誤產生虛有坪數18.55坪之損害，爰請求被上訴人以起訴當時系爭土地每坪5萬元市價計算所得之金錢賠償上訴人之損害。上開二種損害，請求本院擇一為有利上訴人之判決。並於原審聲明：被上訴人應賠償上訴人927,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：㈠系爭土地於74年重測前為彰化縣○○鎮○○○段○○○段
000地號，面積1,380平方公尺，於100年間經地籍清理清查，屬共有人權利範圍合計不等於1之土地。其係因系爭土地原共有人之一陳鵠，持分4/60，於45年間經其繼承人辦理繼承登記予陳塗墩、陳灶、陳七3人時，被上訴人原應登記每人持分各為1/45，卻誤登記為3/45，其中陳灶持分於69年間由鄭陳春美透過拍賣程序取得，並與其原有持分2/240合併，持分合併後為54/720，再由上訴人向鄭陳春美購買系爭土地應有部分54/720迄今。又系爭土地於100年4月份公告後，申請登記期間1年屆滿，無人申請登記，由被上訴人於101年4月依地籍清理條例第31條規定，逕為辦理更正登記上訴人系爭土地持分為11/360（即持分2/240＋1/45＝11/360）。
㈡依國家賠償法第2條第2項及土地法第68條之規定，損害賠償
之請求，請求人必須受有損害，且不可歸責於受害人，及損害賠償之金額，不得超過受損害時之價值。系爭土地於101年4月更正持分變更為11/360，雖書面登記之坪數有所變動，但實際使用範圍並未因此而有變動。觀諸上訴人與鄭陳春美訂立之買賣契約書所載，買賣標的物包含彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○○號土地3筆及其上地上物、建物，其等並約定未辦理合併分割前建物應暫時予以保留，並供原出賣人鄭陳春美家屬居住。而原出賣人鄭陳春美既已興建建築物隨同本次買賣移轉，推斷其與其他共有人間應有分管土地之使用位置及範圍，才得以興建建物，此一使用範圍於完成買賣進行點交時，亦不會有所變更，上訴人依前手之使用範圍，點交後續為使用收益，實質使用範圍並未因應有部分更正而有所變更，故無損害而言，難謂因登記錯誤而造成損害，亦無民法第215條規定有不能回復原狀之虞。
㈢又土地屬不動產，大小固定，非因書面登記之持分面積更正
而有所增減，其實際之使用範圍係固定而無變動。按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之；為民法第217條第1項所明定。上訴人買受共有土地，於交地時，應確認其使用範圍，若持分更正後，使用範圍未變動，則並無損害發生，若未確認使用範圍，亦難謂其有實質損害，而是心理預期受有損害，上訴人應注意而未注意，依上述法條，法院得減輕賠償金額，或免除之。
㈣再者，上訴人於82年與鄭陳春美簽訂之買賣契約書，約定每
坪以8,000元購買，然於89年與證人蔡燈輝之買賣則以每坪5萬元出售，該不動產之價值於7年間漲了6倍多，極不合理。
且若依證人蔡燈輝與上訴人之陳述，當時係購買整筆土地，而系爭土地面積1,380平方公尺，以每坪5萬元計算，總金額將高達2,087萬元（1380×0.3025×50000＝00000000），此一說詞因無買賣契約書佐證，似有膨脹之嫌而不可採。雖上訴人登記之持分有誤，然整筆土地出售，辦理移轉登記時，取得之權利範圍將登記為全部；上訴人於接獲被上訴人通知系爭土地持分合計不等於1，正查明處理中之公文，即與證人蔡燈輝解約，未與其他共有人進行協調，商討過戶事宜，即逕行認定無法完成買賣而有損害發生，難謂無過失。因此，本件土地持分登記錯誤，與上訴人無法依約履行其與證人蔡燈輝間之買賣契約，致買賣契約解除，退還訂金等情並無相當因果關係。
㈤退言之，縱認上訴人與鄭陳春美間之不動產預約買賣契約書
係以登記坪數計算買賣價金，且其支付價金之多寡，與登記錯誤有相當因果關係，然以當時買賣金額每坪8,000元計算，土地應有部分因登記錯誤產生虛有坪數18.55坪【計算式：（1380平方公尺×0.3025）坪×（3/45－1/45）＝18.55坪，小數點以下4捨5入】，上訴人因而多支付148,400元【計算式：8,000元×18.55坪＝148,400元】；則依土地法第68條第2項所定「損害賠償不得超過受損害時之價值」，上訴人縱有損害，其實質金額亦應為148,400元，而非以上訴人與蔡燈輝預約出售價每坪5萬元計算其損害。另被上訴人認系爭估價報告之估價是合理的，上訴人所提87年買賣契約書之標的不是系爭土地持分，與本件無關等語，資為抗辯。並於原審聲明：請求駁回上訴人之訴及其假執行之聲請；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人927,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
肆、本件經兩造於原審整理並協議簡化爭點如下：
一、兩造不爭執之事實（本院採為判決之基礎）：㈠系爭土地（重測前為彰化縣○○鎮○○○段○○○段000地
號）面積為1,380平方公尺，原共有人之一陳鵠（已歿）應有部分為4/60，其繼承人陳塗墩、陳灶、陳七於45年間辦理繼承登記時，陳塗墩、陳灶、陳七之持分應各為1/45，然被上訴人卻誤登記為3/45。嗣鄭陳春美於69年2月7日，透過原法院強制執行拍賣程序拍定陳灶之持分，並與其系爭土地原有持分2/240合併，持分合併後為54/720，再由上訴人向鄭陳春美購買系爭土地持分54/720迄今（此部分為兩造所不爭執，並有不動產預約買賣契約書、土地所有權狀、原法院不動產權利移轉證書、系爭土地登記舊簿等件附卷可證，見原審卷第7至14頁、第16頁、第31至43頁）。
㈡彰化縣政府清理各共有人登記權利範圍合計不等於1之共有
土地及建物，於100年4月11日以府地籍字第0000000000A號公告系爭土地得由共有人之一依規定申請更正登記，申請登記之期間自100年4月15日起至101年4月14日止，並公告若土地及建物所有權人屆期未向該管土地登記機關申請登記者，由該登記機關依各相關共有人登記之權利範圍比例計算新權利範圍，逕為更正登記，嗣因系爭土地之共有人迄至101年4月14日止，均未向被上訴人申請更正登記，被上訴人機關始於101年5月8日，逕依地籍清理條例第31條規定更正登記持分為11/360（此部分為兩造所不爭執，並有彰化縣政府100年4月11日府地籍字第0000000000A號公告、彰化縣政府清查公告之土地及建物清冊〔共有土地，各共有人登記之權利範圍合計不等於一者〕、系爭土地所有權狀、土地所有權內容資料等件附卷足證，見原審卷第12至15頁、第44頁）。
㈢上訴人與鄭陳春美於82年3月11日簽訂不動產預約買賣契約
書，買賣價金議定為每坪8,000元，總價為433,515元，買賣標的物為彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○○號土地及其上地上物、建物。
二、兩造爭執之事項：上訴人主張其因被上訴人登記錯誤，致其與蔡燈輝簽訂之買賣契約解除，受有預期利益之損害，其依土地法第68條規定，請求被上訴人負損害賠償責任，有無理由？
伍、本院得心證之理由
一、按國家損害賠償，本法及民法以外其他法律有特別規定者，適用其他法律。國家賠償法第6條定有明文。本件上訴人對被上訴人請求國家賠償部分，依上開規定，自應優先適用土地法第68條規定。次按「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。前項損害賠償，不得超過受損害時之價值」，土地法第68條亦有明定。準此，土地法第68條規定之損害賠償請求權之成立要件，應具備：⒈因登記錯誤遺漏或虛偽；⒉須有損害發生；⒊損害係不可歸責於受害人；⒋因登記錯誤遺漏或虛偽與損害之發生須存有因果關係，始足當之。
二、系爭土地面積為1,380平方公尺，原共有人之一陳鵠應有部分為4/60，其繼承人陳塗墩、陳灶、陳七於45年間辦理繼承登記時，陳塗墩、陳灶、陳七之持分應各為1/45，然被上訴人卻誤登記為3/45；其後鄭陳春美於69年2月7日，透過原法院強制執行拍賣程序拍定陳灶之持分，並與其系爭土地原有持分2/240合併，持分合併後為54/720；而上訴人於82年3月11日向鄭陳春美購買系爭土地持分54/720，並於同年月30日辦理所有權移轉登記；又因彰化縣政府清理各共有人登記權利範圍合計不等於1之共有土地及建物，於100年4月11日公告系爭土地得由共有人之一依規定申請更正登記，嗣因系爭土地之共有人迄至101年4月14日止，均未向被上訴人申請更正登記，被上訴人機關始於101年5月8日，逕依地籍清理條例第31條規定更正登記持分為11/360，上訴人乃因被上訴人機關之登記錯誤產生虛有坪數18.55坪等節，已為兩造所不爭執，堪予認定。準此，上開登記錯誤應係被上訴人機關之過失行為所致，上訴人並無與有過失之情事。
三、上訴人主張：上訴人因登記錯誤產生虛有坪數18.55坪，並因此受有損害，自得向被上訴人請求賠償等語；被上訴人則辯稱：系爭土地於101年4月更正持分變更為11/360，雖書面登記之坪數有所變動，但實際使用範圍並未因此而有變動，故上訴人並未因此受有損害等語。經查，系爭土地原為鄭陳春美與其他共有人所共有，其後鄭陳春美將其依被上訴人所掌土地登記簿登載之權利範圍54/720出賣予上訴人，並辦理所有權移轉登記，上訴人乃因之取得系爭土地權利範圍54/720之權利；嗣因被上訴人發現登記錯誤，而於101年5月8日逕依地籍清理條例第31條規定，將上訴人之權利範圍更正登記為11/360。顯見自101年5月8日起，上訴人就系爭土地所登記之權利範圍確已減少32/720【計算式：54/720－11/360＝32/720】，換算面積坪數為18.55坪【計算式：（1380平方公尺×0.3025）坪×32/720＝18.55坪，小數點以下四捨五入】。衡諸情理，系爭土地既為共有土地，則上訴人就系爭土地之權利範圍為何，自會影響上訴人交易系爭土地持分之價值，及上訴人就系爭土地所得分配土地之面積大小。可知上訴人因誤信被上訴人之上開錯誤登記，而向鄭陳春美購買系爭土地權利範圍54/720；嗣因被上訴人於101年5月8日逕依法將上訴人之權利範圍更正登記為11/360，上訴人乃於斯時受有因系爭土地所登記權利範圍減少之損害。是以，被上訴人辯稱：上訴人並未因此受有損害云云，尚不足採。
四、上訴人再主張：伊因被上訴人登記錯誤並逕行更正，致伊被迫與蔡燈輝解約，預期利益損失高達927,500元等語，並提出蔡燈輝出具之切結書1紙為證，然為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠觀諸該份切結書係證人蔡燈輝於101年11月6日所出具，其上
記載其於89年2月15日，向上訴人以每坪5萬元購買系爭土地，並交付訂金50萬元，且約定尾款付清時即書立買賣契約辦理移轉，但其後發現持分面積錯誤而取消並訂金全數退回等語（見原審卷第54頁）。惟據證人蔡燈輝於原審證稱：當時系爭土地有其他共有人，上訴人只是共有人之一，伊有拿50萬元訂金給上訴人，叫上訴人去處理其他共有人的持分，處理好後將系爭土地整筆過戶給伊，伊是向上訴人購買系爭土地全部，不是向全部共有人購買整筆土地，如果上訴人處理好，伊就用一坪5萬元去買系爭土地，當初有寫書面，書面是寫伊用1坪5萬元向上訴人購買系爭土地整筆，後來上訴人只告訴伊不能過戶，伊有問他原因，他沒有跟伊講原因，只說錢要退給伊，後來他有把錢退給伊母親等語（見原審卷第60至61頁）。而上訴人於原審亦自承：蔡燈輝是向伊購買系爭土地整筆，由伊先跟其他共有人處理，將其他共有人持分過戶到伊名下，伊再將整筆土地過戶給蔡燈輝，伊有收到溪湖地政事務所寄發的89年2月19日函，伊有去地政事務所問，結果伊的不能辦理過戶，地政事務所說要跟其他共有人協調，後來也沒有協調，伊也沒有找其他共有人講買賣的事，伊有拿該函給蔡燈輝看，伊沒有跟他講不能過戶的原因，要他看比較清楚，他有看，他應該是忘記了等語（見原審卷第61頁背面至第62頁正面），足見證人蔡燈輝於89年2月15日確有與上訴人訂立買賣契約，並先支付訂金50萬元，然係向上訴人購買系爭土地全部，非向上訴人購買系爭土地之持分，且上訴人僅係系爭土地共有人之一，上訴人須自行負責將其他共有人應有部分全部過戶至上訴人名下，再由上訴人將系爭土地全部過戶予證人蔡燈輝。是倘若上訴人與其他共有人協調未成，即使系爭土地未發生「持分合計不等於一」之情形，上訴人亦無法依買賣契約將系爭土地整筆過戶予證人蔡燈輝，故於上訴人未進行協調或與其他共有人協調未成之情形，即難遽認被上訴人就系爭土地持分登記錯誤，與上訴人無法依約履行其與證人蔡燈輝間買賣契約，致買賣契約解除，退還訂金等情有相當因果關係。
㈡再者，依上訴人所提被上訴人89年2月19日溪地一字第1001
號函影本，其上記載「主旨：台端所有土○○○鎮○○段○○○號全體共有人取得權利範圍合計不等於一，原因係台端取得土地權利範圍有疑義，本所依規定於台端取得土地所有權部加註『本筆土地持分合計不等於一，正查明處理中』，特此通知，並請依說明來所協調，請查照」、「說明：○○段00地號土地原所有權人陳鵠民國45年7月20日溪字365號繼承登記移轉持分有誤；經輾轉移轉後由台端取得該錯誤持分，為維台端權益，請於民國89年3月3日上午9時攜帶私章、身份證明文件、土地所有權狀來所協調更正事由」等語（見原審卷第58頁），顯見上訴人若與其他共有人依上開函示時間前往被上訴人事務所協調，並非不得辦理持分更正，且待持分辦理更正後，系爭土地即可辦理過戶甚明。又上訴人依其與證人蔡燈輝間之買賣契約，本即應與系爭土地其他共有人協調將其他共有人持分全部過戶至上訴人名下，是倘若上訴人確得順利與其他共有人達成協議，其他共有人既然願意將系爭土地持分過戶至上訴人名下，豈有可能未配合上訴人至被上訴人事務所協調，以利上訴人辦理持分更正，進而辦理系爭土地過戶？故上訴人是否能使其他共有人將持分過戶至上訴人名下，實屬可疑，自難遽認縱使系爭土地未發生「持分合計不等於一」或得順利辦理持分更正之情形，上訴人必定得使其他共有人願意將系爭土地持分移轉登記予上訴人，致上訴人得依買賣契約將系爭土地全部過戶予證人蔡燈輝。另被上訴人固曾於89年2月19日寄發上開溪地一字第1001號函予上訴人，但被上訴人係直至101年5月8日，始依地籍清理條例第31條規定，逕行將上訴人之系爭土地持分更正登記為11/360，已如前述，則上訴人於89年間為何與蔡燈輝解約，顯與被上訴人於101年5月8日逕行辦理更正登記無關。準此，被上訴人就系爭土地持分登記錯誤，與上訴人無法依約履行其與證人蔡燈輝間之買賣契約，致該買賣契約解除、退還訂金等情之間，尚無相當因果關係。是以，上訴人主張伊因被上訴人登記錯誤並逕行更正，被迫與蔡燈輝解約，而受有預期利益損失927, 500元云云，難以遽採。
五、上訴人復主張：被上訴人既不否認上訴人因登記錯誤產生虛有坪數18.55坪之損害，縱上訴人難以證明所失利益或所受損害之數額，法院仍應審酌一切情況，依所得心證定其數額等語；被上訴人則辯稱：上訴人向鄭陳春美購買系爭土地係以登記坪數計算買賣價金，且其支付價金之多寡，與登記錯誤有相當因果關係，然以當時買賣金額每坪8,000元計算，系爭土地應有部分因登記錯誤產生虛有坪數18.55坪，上訴人縱受有損害，其金額亦應為148,400元等語。經查：
㈠承前所述，上訴人係於101年5月8日因被上訴人就上開登記
錯誤，逕行依法辦理更正登記，致受有因系爭土地所登記權利範圍減少之損害，則上訴人自得依土地法第68條第1項規定，請求被上訴人賠償其所受損害。而土地法第68條第2項規定因登記錯誤所生之損害賠償，不得超過受損害時之價值。所謂受損害時之價值，係指受損害時之市價而言，並非以起訴時之損害為準（最高法院102年度台上字第657號判決意旨參照）。準此，上訴人自得請求被上訴人賠償其於101年5月8日因系爭土地所登記權利範圍減少32/720之市價。
㈡而系爭土地於101年5月間之市價每坪為何，業經上訴人聲請
本院囑託正和不動產估價師事務所鑑定；嗣據正和不動產估價師事務所出具系爭估價報告，認系爭土地之使用分區為農業區，地目登記為「建」，經以比較法為估價方法，並選取坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○號2筆土地於102年1月之成交價格、彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○號2筆土地於101年8月之成交價格、彰化縣○○鎮○○段○○○○ ○○○○號1筆土地於102年4月之成交價格等分別為比較標的1、2、3，並對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整，並比較、分析系爭土地與比較標的間之區域因素與個別因素之差異，因認該三筆比較標的皆位於近鄰地區，同屬同一供需圈範圍內，故區域因素不予修正，皆為100%，經依前述比較法估價作業流程及分析評估系爭土地比較價格為1.65萬元/坪，四捨五入取至千位為17,000元/坪等情，有系爭估價報告在卷可按。再者，經上訴人聲請詢問系爭鑑定之實際鑑定人郭文杰，據鑑定人郭文杰於本院陳稱：「（問：你所出具估價鑑定報告書有比較標的一、二、三，從何處取得？選擇比較標的的依據為何？）答：是從內政部網站出來，我們進一步求證之後，所選出的三個比較標的，以此比較標的，推估出本件鑑定價格。選擇比較標的的依據，是根據不動產估價技術規則去尋找與待鑑定標的相似或類似的案例作為比較標的」、「（問：你所謂選擇與待鑑定標的相似或類似的案例，是依據相關位置或何依據？）答：要選擇位置近鄰的地區，且使用分區要相同，本件土地的使用分區是農業區，所以比較標的就要選擇農業區的土地」、「（問：請法院提示我們於所提102年11月4日書狀之附件予鑑定人郭文杰閱覽，請問鑑定人：你所出具估價鑑定報告書有比較標的一、二、三，與我們附件大庭段附近土地的交易單價，為何差異甚大？）答：因為個資法的關係，目前內政部時價登錄網站的土地地號都採區間化，不標示特定的地號。我有根據當事人所提附件去查證，查證的結果，三個案例都是屬於住宅區土地，三個案例的成交價，每坪單價各為5.2萬元、4.6萬元、2.1萬元，如果我們以住宅區與農業區來看的話，這種價差的比例是正常的。我有把查證的資料帶來，可以證明該附件的三個案例的使用分區都是住宅區（庭呈土地建物買賣交易明細資料影本附卷）」、「（問：所謂住宅區與農業區的價差比例是正常的，你的意思為何？）答：一般來講，同一個地區，使用分區價格最高應為商業區、其次分別是住宅區、工業區、農業區、都市計劃外的土地，這有一個垂直排列的情形。我今天所提土地建物買賣交易明細，住宅區的成交價，每坪單價各為5.2萬元、4.6萬元、2.1萬元，往下就是工業區的價格，再往下就是農業區的價格，本案農業區的評估價格是每坪單價1.7萬元，依照我們的專業經驗，與前述住宅區每坪單價的差價比例是合理的」、「（問：依照你的意見，住宅區與農業區的價差可以差到將近三倍？）答：是。這種方法是比例法，跟我們估價報告書的比較法是不一樣的。估價報告書的比較法是比較科學、精細的方法」、「（問：就農業區本身的土地而言，同樣是農業區的土地，其價差可以相差多少？）答：也有可能差很多。因為如果農業區的土地是面臨附近的員鹿路，每坪單價可達十幾萬元」、「（問：所以你的報告書裡面是只拿農業區的土地來作比較，還是有斟酌到上開所說鄰路或整體條件的情形？）答：本件土地面臨3至4米私設巷道，我們尋找比較標的時，必須尋找與本案標的相似或相同的比較標的，所以我們所選用的三個比較標的，都是與本案標的最相似或相近的，如：所鄰道路，本案三個比較標的都是面臨4至5米之農路；本案三個比較標的的使用分區，也都是農業區。根據三個比較標的，再推估出本案的評估價格，有點類似在做測量，先找出基準點，再根據基準點去推算勘估標的的價格，這是比較法的作業方法」等語（見本院卷第122頁反面至第123頁）。審酌系爭估價報告內容已就系爭土地影響價格之一般因素、區域因素、土地特性、區域不動產市場概況等一切條件、因素為比較分析說明，其鑑價之結果自屬可採。雖上訴人主張其另於87年2月17日再向鄭陳春美購買西溪段63地號土地，是以每坪2萬元之價格購買，顯示於87年間，系爭土地附近之土地已上漲至每坪2萬元，故系爭估價報告表示在101年時，系爭土地每坪單價僅1.7萬元，明顯不合理等語，並據提出該份87年間之買賣契約書影本1份為證（見本院卷第132至133頁）。然縱使上訴人於87年2月17日另與鄭陳春美以每坪2萬元買賣西溪段63地號土地屬實，此亦僅係上訴人與鄭陳春美於當時就西溪段63地號土地合意之買賣價格，尚無法據以推論該買賣價格與當時系爭土地之市價相當，即無從採為計算本件上訴人所得請求被上訴人賠償金額之基礎。況被上訴人亦陳稱：系爭估價報告之估價是合理的等語（見本院卷第121頁），是上訴人依土地法第68條規定，請求被上訴人賠償其於101年5月8日因系爭土地所登記權利範圍減少32/720之市價，按每坪17,000元計算，總計315,350元【計算式：17,000元×18.55坪＝315,350元】，於法有據，應予准許；逾此範圍之請求，不應准許。
六、從而，上訴人依土地法第68條規定，請求被上訴人給付315,350元，及自起訴狀繕本送達翌日（即101年10月12日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 22 日
民事第八庭 審判長法 官 陳滿賢
法 官 宋國鎮法 官 許秀芬以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 李淑秋中 華 民 國 103 年 1 月 22 日