臺灣高等法院臺中分院民事判決 102年度上易字第135號上 訴 人 賴培爐訴訟代理人 李振祥律師被 上 訴人 張趨公祭祀公業管理委員會法定代理人 張呈嘉訴訟代理人 張貴閔律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國101年12月14日臺灣臺中地方法院101年度訴字第76號第一審判決提起上訴，經本院於102年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、被上訴人起訴主張：坐落臺中市○○區○○段000000000地號土地（下稱系爭土地）為伊所有，民國（下同）96年1月1日伊與訴外人王文良就系爭000-0號土地簽訂租賃契約，租賃期間自96年1月1日起至98年12月31日止，王文良在系爭土地如101年4月30日臺中市豐原地政事務所土地複丈成果圖編號C部分（面積36平方公尺），及編號C1部分（面積17平方公尺）搭蓋門牌號碼為臺中市○○區○○路○○巷○號之房屋（下稱系爭房屋）。惟其未繳納98年之租金，依租賃契約第
13、14條約定，就系爭000-0號土地之租賃關係於98年12月31日已因租期屆滿而消滅。就系爭515號土地，兩造間並無租賃關係，雖上訴人自訴外人王文良處受讓系爭房屋，其仍無權使用系爭土地。爰依民法第767條規定，請求上訴人拆除前揭房屋並返還土地。聲明求為判決：（一）被告（即上訴人）應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地上如101年4月30日臺中市豐原地政事務所土地複丈成果圖編號C部分面積36平方公尺，及編號C1部分積17平方公尺之建物予以拆除，並將上開土地返還予原告（即被上訴人）。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、經原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴。被上訴人聲明：上訴駁回。其陳述除引用原審判決之記載外，併稱：
（一）訴外人王文良固有攜同上訴人前去被上訴人處繳交租金，但被上訴人當時並不同意由上訴人承受租約，仍認訴外人王文良方為系爭000-0號土地之承租人。
（二）依被上訴人與訴外人王文良所訂之系爭土地租賃契約第13條、第14條約定，租約期間屆滿即終止租賃契約關係。承租人如有意繼續租用者，應於租期屆滿前一個月自動以書面向承租人表意續租，徵得出租人同意辦理換約。第15條亦約定「承租人未經辦理換約續租仍為使用者....，並不得以此為據為繼續租約、不定期租約之主張....」。再參以最高法院42年台上字第410號判例要旨及93年台上字第986號判決要旨，縱認上訴人已繼受王文良與伊之間之土地租賃關係，惟該租賃契約期間屆滿前，上訴人未依前開約定方式表示續租，伊亦未同意續租，則租賃契約當然消滅。亦不得引用民法第451條規定，主張兩造間租賃關係因上訴人繼續使用系爭土地而有默示更新規定轉為不定期租賃。
（三）至於上訴人主張被上訴人曾發存證信函予訴外人王文良請求給付98、99年度租金，此係被上訴人之會計在發函時誤載，實際上應僅請求王文良給付98年度租金。且依被上訴人與王文良所訂租約既無民法第451條默示更新之適用，該存證信函亦未送達訴外人王文良或上訴人，自亦無另行成立租約意思表示合致之可能。
三、上訴人則聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其陳述除引用原審判決之記載外，併稱：
（一）伊於96年10月21日向王文良購買系爭房屋，依民法第426條之1規定，租賃契約對伊繼續存在，伊因此繼受王文良承租人之地位。且伊於97年5月24日向被上訴人前任主委張顯璋繳交一年租金新台幣（下同）9800元時，被上訴人即已知悉伊繼受承租人之地位。且於
98 年12月31日租期屆滿，伊繼續使用系爭土地，被上訴人並未為反對之意思，此由被上訴人於100年1月26日以神岡郵局第4號存證信函所載「台端98年度至99年度兩年度之租金未繳納，特予存證信函再予催告，若於年底前（即100年12月底前）繳清，將依法從寬處理，否則將依土地法第103條第4款及民法第314條等相關規定終止租約，收回租地」等字樣之存證信函給王文良即可證之。因此，系爭土地租賃契約第13條及第14條雖約明，租約期間屆滿即終止租賃契約關係，承租人如有意繼續租用者，應於租期屆滿前一個月自動以書面向承租人表意續租，徵得出租人同意辦理換約。惟被上訴人前開存證信函所載，顯已自願放棄租約第13條及第14條約定，並同意伊繼續使用系爭土地，依民法第451條規定，視為以不定期限繼續契約。至被上訴人辯稱該存證信函記載98年及99年兩年之租金係是會計誤載云云，惟該信函上既已蓋有被上訴人及其法定代理人之印章，被上訴人不得以此卸責。
（二）又被上訴人於97年伊繳納租金時即已知悉伊繼受承租人之地位，卻仍將存證信函收件人誤寫為王文良，是該存證信函對伊不發生催告之效力，被上訴人自不得以伊積欠98、99年兩年度之租金為由，依土地法第
103 條第4款及民法第314條規定終止租約。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。本件被上訴人主張伊為系爭土地之所有人，上訴人所有系爭房屋占用系爭土地如原審判決附圖所示編號C部分，面積36平方公尺、編號C1部分，面積17平方公尺等情，業據其提出土地登記簿謄本、地籍圖謄本、照片為證，復經原審勘驗明確，並有臺中市豐原地政事務所101年4月30日複丈成果圖、勘驗筆錄可稽，且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。惟上訴人抗辯其占用係有合法權源，參諸前揭說明，自應由上訴人就其有權占用之事實負舉證責任。本件上訴人雖以不動產買賣契約書、繳費收據等為據，主張伊向訴外人王文良買受系爭建物，即受讓訴外人王文良就系爭之土地租賃權；且98年12月31日租期屆滿後，伊繼續使用系爭土地，被上訴人並未為反對之意思，而於100年1月26日以存證信函寄予王文良繳納租金，足見被上訴人已自願放棄租約第13條及第14條約定，而同意伊繼續使用系爭土地，則依民法第451條規定，視為以不定期限繼續契約云云。然此為被上訴人所否認，經查：
（一）該郵政劃撥儲金存款單，寄款人欄記載姓名「王文良」，通訊欄記載：「97/5/24王文良房租9800，由賴培爐先生號碼0000000000，台中商銀西屯分行」等字樣，由此僅可得知房租之繳款人仍為「王文良」，97年5月24日王文良應繳房租9,800元係由上訴人代為支付等情，並無從證明王文良已將土地之租賃權轉讓予上訴人，而被上訴人亦同意此轉讓，或知悉系爭建物已經訴外人王文良轉讓與上訴人之事實，甚至同意上訴人繼續使用土地等事實。惟兩造於原審已就上訴人於96年10月21日以50萬元向王文良購買系爭房屋，王文良與上訴人並訂立不動產買賣契約書，王文良與被上訴人間系爭租賃契約於王文良出售系爭房屋與上訴人後，租賃關係由上訴人繼受一節列為不爭執事項（見原審卷第166頁），足見兩造已合意認上訴人繼受被上訴人與王文良間之系爭租賃契約。被上訴人於本院審理中再稱不同意由上訴人繼受系爭租賃契約，認王文良才是系爭租約之承租人云云，即非足取。
（二）又民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽力主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力；定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿後，始得為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係（最高法院55年台上字第276號判例、93年度台上字第986號判決要旨參照）。
本件上訴人既繼受王文良與被上訴人間之租賃契約，其與被上訴人間之租賃關係即概依王文良與被上訴人間簽訂之租賃契約內容而定。而系爭租賃契約第13條、第14條、第15條分別載明：「租期屆滿換約規定：
本租約為三年壹約，租約地租約期間屆滿即為終止租賃契約關係，不另通知」、「承租人如有意繼續租用者，應於租期屆滿前一個月自動以書面向承租人表意續租徵得出租人同意辦理換約。否則租賃雙方同意租期屆滿，承租人不於上述約定內時間以書面向出租人提出續租通知，即視為終止租約之表意，出租人於租期屆滿後收回土地另行處理。」、「承租人未經辦理換約續租其仍為使用者....不得以此據為繼續租約、不定期租約之主張或其他異議」，參諸首揭說明，足見被上訴人與王文良於簽定本件定期租賃契約之際，即已以前開約定阻卻默示更新之效力，則原有之租賃關係於租期屆滿後，當然消滅，而無民法第451條規定之適用。況且上訴人於系爭租賃契約期滿時並未依約申請續租，則兩造間之租賃關係已於98年12月31日因屆滿而消滅。至於被上訴人固不否認曾寄發前揭存證信函予訴外人王文良，惟縱依該存證信函，系爭租約屆滿消滅後，被上訴人有另訂新租賃契約之意思，惟上訴人亦自陳王文良並未收到該存證信函，則意思表示亦未合致，兩造間亦未因而成立新的租賃契約，上訴人仍無占有系爭土地之權源。
（三）又因系爭租賃關係已於98年12月31日因租期屆滿而消滅，經認定如前述，則系爭515號土地是否亦為系爭租賃契約之標的，上訴人均未能舉證證明其有使用系爭土地之權源，亦即不影響被上訴人拆屋還地請求權之主張。則被上訴人主張上訴人係無權占用系爭土地，應屬可採。
五、綜上，被上訴人主張系爭土地為伊所有，上訴人無權占用系爭土地如原審判決附圖所示編號Ｃ及編號Ｃ1部分，既經本院認定如上，則被上訴人本於所有權，依民法767條第1項規定，請求上訴人拆除土地上之房屋，返還土地，自屬有據，應予准許。原審判命上訴人拆除系爭房屋及交還土地，併依兩造聲明，為併擔保得假執行及免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決之結果併無影響，自無庸一一論究，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 22 日
民事第六庭 審判長法 官 袁再興
法 官 陳賢慧法 官 吳惠郁以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 詹雅婷中 華 民 國 102 年 5 月 23 日