臺灣高等法院臺中分院民事判決 102年度上易字第373號上 訴 人 王玉枝訴訟代理人 劉惠利律師複代理人 李佳容被上訴人 一生不動產經紀有限公司法定代理人 邱識宇訴訟代理人 賴炎飛上列當事人間請求違約給付仲介服務費事件，上訴人對於民國102年6月11日臺灣臺中地方法院 101年度訴字第2895號第一審判決提起上訴，本院於102年10月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國（下同） 101年10月16日專任委託被上訴人銷售上訴人所有坐落臺中市○○區○○段00地號土地（下稱系爭土地），委託銷售價格新台幣（下同）3000萬元，委託日期101年10月16日起至101年10月24日止（下稱系爭委託契約）。上開委託期間因有買方出價，請被上訴人代為向上訴人議價，上訴人復於 101年10月20日同意修正系爭土地之售價為2970萬元整，並簽立委託銷售契約內容變更合意書。被上訴人於 101年10月23日覓得買主吳○志願以上訴人授權之2970萬元買受系爭土地，即向買方收取 100萬元之定金，同時簽立買方定金收款憑證，當天並告知上訴人已代為向買方收取定金 100萬元，成交金額為2970萬元，且約定於 101年10月24日至被上訴人公司簽立買賣契約書。詎上訴人事後稱伊母親不想賣了，並置之不理，被上訴人乃於101年10月27 日寄發存證信函予上訴人，請上訴人出面履約；嗣上訴人於 101年10月29日請當地里長出面協調，隔日即101年10月30 日，上訴人和里長、上訴人之母親至被上訴人公司協調，該日協調後，上訴人之母親也同意出售。然上訴人卻又推說要回去問父親，事後上訴人請里長再致電被上訴人表示不賣，至今仍置之不理，致使買方對被上訴人和上訴人相當不諒解。上訴人依系爭委託契約第7條第5項及第11條第1項第4款約定，已構成違約之事實，爰求為判命上訴人應給付伊仲介服務費89萬元之判決。
二、上訴人則以：上訴人雖曾委託被上訴人仲介出售系爭土地，惟委託期間僅至101年10月24日止，被上訴人至101年10月24日止均未依約定條件尋得買主，系爭委託銷售契約應自期限屆至止，兩造間即無委託仲介關係。又民法第 565條等居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用。本件被上訴人既未媒介而成立系爭土地買賣契約，即不得向上訴人請求委任費用。上訴人否認被上訴人主張已找到買方並約定時間簽約之事，並否認被上訴人提出之買方定金收款憑證之真正，被上訴人亦未於101年10月23日交付100萬元定金支票予上訴人，若有，請被上訴人提出簽收單據。若被上訴人有於101年10月23 日覓得買主，兩造即不可能再另簽訂委託銷售契約內容變更合意書，將委託銷售期間延長至 101年10月27日。且系爭變更合意書整份書面契約被上訴人自己修改，延長委託期間至 101年10月27日，為上訴人所不同意，兩造就變更合意書整份書面契約意思表示未為一致，故系爭變更合意書不得為兩造契約之內容。又101年10月26日晚上7時許，黃○誠再到上訴人住處，告知買方已出價到2950萬元，差額20萬元被上訴人要吸收，上訴人認差20萬元，被上訴人不再去努力，年紀輕輕，卻想用投機之方式，且缺乏職業道德及敬業精神，上訴人心生恐懼，擔心以後價款會出問題。 101年10月29日上訴人收到被上訴人於同月27日郵寄之存證信函，因對於合約法律知識不懂，非常緊張，才請當里長的國小同學徐○電幫忙協調。但因徐○電不瞭解來龍去脈，只針對合約內容協調，當然牛頭不對馬嘴而無結果。又因土地是上訴人之母親的，為了給上訴人之母親有個交待，也讓上訴人之母親瞭解狀況，才找上訴人之母親出面。又系爭委託銷售契約第11條固規定「違約之處罰」，惟第1項第4款規定「買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認；或委託人簽署確認後卻不履行簽訂買賣契約書之義務者」，條文逕規定「視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務酬勞予委託人」，此定型化契約之約定，係排除民法第 568條第 2項「契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬」之適用者，顯悖於民法第 568條之立法意旨，應屬消費者保護法第12條第2項第2款之「條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者」之推定其顯失公平情形而無效，蓋以依系爭委託銷售契約第 9條規定「受託人依本契約仲介完成時，委託人應與受託人所仲介成交之買方另行簽訂不動產買賣契約書，並由21世紀不動產總部特約地政士（代書）負責辦理一切產權移轉過戶手續。」，是以依系委託銷售爭契約第 9條規定，顯受託人除有仲介締約義務外，並應就委託人（即賣方）與第三人（即買方）雙方意思表示一致之買賣契約為辦理簽約之義務，而非僅就第三人（即買方）所願承購價格已達委託人之最低出售價格，委託人即負給付酬勞給受託人義務，系爭委託銷售契約第11條第1項第4款顯係排除系爭委託銷售契約第 9條對受託人之義務，有違民法568條第2項規定，尤以對照內政部所頒定「不動產委託銷售契約書範本」第11條「違約之處罰」，系爭委託銷售契約第11條第1項第4款之規定顯失公平而應為無效等語，資為抗辯。並求為判決駁回被上訴人之訴。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，求為判決㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則求為判決駁回上訴。
四、被上訴人主張：兩造於 101年10月16日簽訂系爭委託契約，由上訴人委託被上訴人公司銷售上訴人所有系爭土地，委託銷售價格原為3000萬元，委託日期101年10月16日起至101年10月24日止，嗣雙方復於 101年10月20日簽立委託銷售契約內容變更合意書，上訴人同意將委託銷售價格下修為2970萬元，被上訴人已於 101年10月23日覓得買主吳○志願以2970萬元之價格買受系爭土地，被上訴人並向吳○志收取定金10
0 萬元支票等情。上訴人固不爭執有與被上訴人簽訂系爭委託契約，於前揭期間以3000萬元之價格委託被上訴人公司銷售系爭土地，嗣於101年10月20日將委託銷售價格下修為2970萬元之事實，惟否認被上訴人有於委託銷售期間之101年10月23日尋得買主吳○志出價2970萬元買受系爭土地，吳○志並已給付定金 100萬元支票之事實，並以前揭情詞置辯。準此，兩造主要爭執在於：被上訴人有無於委託銷售期間內之101年10月23日尋得買主吳○志出價 2970萬元願買受系爭土地？
五、被上訴人主張其於委託銷售期間之 101年10月23日已覓得吳○志出價2970萬元願買受系爭土地，並向吳○志收取定金10
0 萬元支票之事實，業據其提出買方定金收款憑證、吳○志簽發發票日101年10月20日、面額100萬元、付款人合作金庫商業銀行南屯分行支票，並舉證人黃○誠、徐○電等為證。
經查：
㈠證人即負責仲介系爭土地銷售之被上訴人公司營業員黃○誠
到庭證稱：「定金收款憑證是在101年10月23日晚上與吳○志在我們公司簽立的。」、「支票是吳○志是101年10月23日晚上在公司交給我的。」、「我記得本件與賣方接觸時，都是與上訴人本人接觸的。」、「有與上訴人的先生黃○龍談過話，就是問候的對話而已。」、「依照定金收款憑證，吳○志是在101年10月23日同意以2970萬元購買系爭土地。
」、「我跟吳○志接觸，是因為他是我之前別的案件廣告的客人，我與上訴人接觸，簽立銷售委託契約後，就告知吳○志，因為我知道他的需求，我就與吳○志約去看地，吳○志說他還要再想想，他出價2900萬元，我就去找地主就是上訴人議價，後來雙方合意就是2970萬元成交，有簽變更合意書，我就跟吳○志聯絡說，如果出價2900萬元，對方沒有要賣，對方要賣2970元，我約吳○志到公司，吳○志到公司後，也同意用2970萬元購買系爭土地，才簽定金收款憑證，約定隔天簽約，時間另外確認。」、「我跟吳○志簽立定金收款憑證後，有通知上訴人，我那天晚上有到他家。我去他家的時候，也是與上訴人本人接觸，上訴人的先生是否在家，我忘記了，我當時告訴上訴人說，買方已經同意2970萬元購買，上訴人當時沒有任何說法，我直接說客人同意購買，應該是明天簽約，時間另與買方溝通。」、「我有拿定金收款憑證、支票給上訴人看，上訴人沒有任何反應。上訴人是有說還要再想想，我有告訴上訴人說，買方願意以這個價錢購買，約明天簽約。」、「上訴人說還要再想想，是何意思我不曉得，也沒有進一步問。但是隔天上訴人有打電話來說，他媽媽不想讓他賣這塊土地，我說買方已經同意，而且有收受定金，這樣的話，可能會有一些罰則的問題，上訴人說他要再想想，後來過幾天，上訴人就偕同當地的里長來公司，說要談這件事情，上訴人的母親也有來，上訴人的母親與上訴人都說太便宜，他們不想賣了，當天上訴人母親表示土地已經過戶給女兒了，就讓女兒作決定，但是過了一天我打電話與上訴人聯絡，上訴人又說他父親也決定不要賣了，後來就沒有再聯絡了。」、「收斡旋金與定金不是同一天。收斡旋金那天，是101年10月19日。是先收斡旋金，然後才是收定金的。依據我們的流程，是會先收斡旋金，因為吳○志先出2900萬元，那時候先收斡旋金。」、「我是101年10月19 日就收到支票了，但是在101年10月23日簽立定金收款憑證的時候，那張支票就轉為定金了。」等語。
㈡證人吳○志到庭證稱：「兩張買方定金收款憑證以及支票，
是我簽發的，兩份文件都是我簽的。支票是我看完這個土地後，隔了兩三天，仲介說要去與地主談，所以我就開了這張支票，我當時是出價2900萬元，仲介說要賣3200萬元。我去看土地的時間，就是我開這張支票的前兩三天，發票日期因為我習慣把發票日往後延一天，我應該是 101年10月19日簽這張支票的，支票是仲介說要去與賣方談，要我先開好，我就開好後帶去被上訴人公司青海路那邊交付給仲介黃○誠，支票就是 101年10月19日簽發之後交給黃○誠的。當時我有跟黃○誠說好，幾天內給黃○誠談，但是我忘記當時約定幾天了。支票給黃○誠後過了幾天，黃○誠陸續有與我聯繫，到我們約定最後要返還給我支票那天，黃○誠說2900萬不會成，但是黃○誠勸我出價2970萬，看會不會成，我考慮後說可以，當天黃○誠說那就以2970萬成交，所以那張支票就當成定金。」、「簽定金收款憑證的日期那天，就是 101年10月23日當天。就是確定這個價錢可以成的時候。」、「後來約好要簽約，日期我忘記了，仲介說賣方那邊有狀況，仲介當時沒有說賣方不賣了，仲介只說他們要再協調一下，後續狀況再告訴我，後來就把支票還給我，說賣方不賣了，原因是賣方家裡有不同意見，我當時就反應說如果這樣，那是不是要把定金加倍返還給我。」、「後續付款如何支付我記得有簽書面，我定金 100萬元，其他付款方式都有記載，但是仲介把支票還給我後，就把書面收回去了，我有留下影印本。當時仲介告訴我說，他們還在協調，希望不要把事情弄僵，如果確定賣方不賣了，再看我決定怎麼做，因為我得到的訊息，是他們還在協調，不需要把事情弄複雜。」、「到了要簽約的時間後，仲介說賣方可能不想賣了或是他們家裡有意見。真正要簽約的時間我不知道，但是那張收款憑證上有記載預定要簽約的時間。因為我並沒有真正與賣方見面，只有接觸仲介而已。」等語。
㈢證人黃○龍到庭證稱：「委託銷售期間，黃○誠他都有來我
家，我都在。」、「上訴人委託被上訴人公司銷售系爭土地，都是我太太與黃○誠洽談的，但是我都在旁邊，我都有聽到。」、「黃○誠是 101年10月20日到我家的，他拿了一張支票說有人要買，但是出價2880萬元，但是合約價是3000萬元，他要求我太太將合約價改為2970萬元，我太太有同意降價。」、「 101年10月23日黃○誠也許有去我家找我太太談。我沒有印象。我只記得期間他有陸續來找我太太，說買方提高買賣的金額。」、「 101年10月23日的時候，我在家，黃○誠來我家，我都在家，但是那天我沒有印象。至於說101年10月 24日要簽約的事情，黃○誠沒有告訴我們，我們都不知道。」、「 101年10月20日黃○誠是拿變更合意書過來家裡。當日他們有爭執日期是不是要改為 101年10月27日，黃○誠有簽名，但是上訴人沒有簽名。」、「為何不同意日期改為 101年10月27日？因為上訴人已經同意降低金額，為何還要延期，如果被上訴人沒有能力，就不要來了。」等語。
㈣依證人黃○誠前揭證述，證人吳○志確有於101年10月23 日
同意以2970萬元購買系爭土地，並於當日晚上在被上訴人公司簽立買方定金收款憑證，黃○誠旋於當晚至上訴人住處告知上訴人此一訊息，出示定金收款憑證、支票予上訴人，告知上訴人，應於翌日與買方簽約，當時上訴人並無反對之意思。核與證人吳○志證述卷附買方定金收款憑證以及支票確為其所簽，其確有於 101年10月23日出價2970萬元購買系爭土地等情相符。另證人吳○志證述其先前往查看系爭土地後，原出價 2900萬元購買，乃交付卷附面額100萬元支交予黃○誠作為與上訴人斡旋之斡旋金，嗣其出價2970萬元後，該支票即轉為定金，惟至約定簽約日即 101年10月24日，仲介告知賣方可能不想賣或是他們家裡有意見，故未簽約等情，亦與證人黃○成前揭證述之情節大致相符。復有日期為101年10月23日之買方定金收款憑證及吳○志簽發發票日101年10月20日、面額100萬元、付款人合作金庫商業銀行南屯分行支票附卷可稽。足見被上訴人主張其已於委託銷售期間內之101年10月23日尋得買主吳○志出價2970萬元願買受系爭土地，吳○志並簽訂買方定金收款憑證、交付卷附100 萬元支票，惟上訴人於約定簽約日表明不願出售等情，應可採信。另證人徐○電證述，去年10月間，伊有幫上訴人跟被上訴人協調關於上訴人出售系爭土地之事，當時有上訴人本人、賴炎飛、上訴人的母親，上訴人是伊同學，找伊幫忙協調，上訴人告訴伊說，她不要賣，當日上訴人的母親有說他不要賣等語。若被上訴人未尋得買主吳○志出價達上訴人委託被上訴人出售之最低價格2970萬元，並無不願意出售、不想賣之問題，亦足以佐證被上訴人主張上訴人事後反悔稱伊母親不想賣乙節屬實。至於證人黃○龍證述就上訴人委託被上訴人公司銷售系爭土地一事，均由上訴人本人與被上訴人公司營業員黃○誠直接洽談，此核與證人黃○誠證述之情節相符，應堪信為真實。雖證人黃○龍證稱：黃○誠來找上訴人時，伊在旁邊，均有聽到云云，但關於黃○誠是否於101 年10月23日至上訴人住處找上訴人談事情乙節，證人黃○龍則證稱：也許有，其沒有印象等語。是證人黃○龍是否知悉黃志誠每一次至上訴人住處與上訴人洽談之細節，自非無疑，尚不能憑以證明被上訴人未於委託銷售期間內覓得買主、收受定金、約定簽約等事。
六、上訴人抗辯：依系爭委託銷售契約第10條規定「本契約非經雙方書面同意，不得單方任意變更之」，系爭變更合意書整份書面契約既為被上訴人自為修改日期，延長委託期間至101年10月27 日，為上訴人所不同意，兩造就變更合意書整份書面契約意思表示未為一致，故系爭變更合意書當不得為兩造履約契約之內容云云。惟查。系爭委託銷售契約內容變更合意書之委託期間雖更改為 101年10月27日，更改處確無上訴人簽章，應可認為上訴人未同意延期至 101年10月27日，然上訴人確有於委託人處簽名，應認為上訴人就委託期間屆至日變更為101年10月27日不同意外，其他契約條件均已同意，該契約仍應有效。上訴人又辯稱，被上訴人未通知吳一志及伊於 101年10月24日到場簽立不動產買賣契約書，此可由吳○志未伊依習慣事先簽發簽約款 300萬元及證人黃○龍證述黃○誠沒有告訴伊等 101年10月24日要簽約的事情，伊等都不知道之情節可以證之等語。然依上述說明，吳○志證述：簽定金收款憑證的日期是 101年10月23日，後來約好要簽約，日期伊忘記了，仲介說賣方那邊有狀況，仲介當時沒有說賣方不賣了，仲介只說他們要再協調一下，後續狀況再告訴我，後來就把支票還給我，說賣方不賣了等語。是上訴人是否出賣反覆不定，證人吳○志如何事先簽發簽約款 300萬元，而黃○龍證述黃○誠沒有告訴伊等 101年10月24日要簽約云云，更與仲介完成仲介後無不急於聯絡委託人之常情不符，其所證應不足取。
七、兩造於不動產專任委託銷售契約書第11條第1款第4款關於違約處罰約定：「買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；或委託人簽署確認後卻不履行簽訂買賣契約之義務者。」「視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬予受託人」等語，有兩造簽訂之不動產專任委託銷售契約書在卷可稽。本件上訴人委託被上訴人銷售系爭土地，其委託銷售價格原為 3000萬元，嗣上訴人於101年10月20日將委託銷售總額修正為 2970萬元，而被上訴人已於101年10月23日尋得買主吳○志出價2970萬元願買受系爭土地，吳○志並簽訂買方定金收款憑證、交付卷附 100萬元支票，惟上訴人於約定簽約日表明不願出售等情，已如前述。則本件買方吳○志依其簽訂之買方定金收款憑證書面承購價格2970萬元，已達上訴人之最低委託出售價格2970萬元，而上訴人卻拒絕簽署買賣契約，依兩造前揭約定，視為被上訴人已完成仲介之義務，上訴人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬予被上訴人，以為違約之處罰。本件上訴人委託銷售價格為2970萬元，其百分之四為 118萬8000元，被上訴人請求上訴人給付89萬元，核屬有據。上訴人又辯稱專任委託銷售契約書第11條第1項第4款關於違約處罰約定，係定型化契約，排除民法第568條第2項「契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬」之適用，顯悖於民法第568條之立法意旨，應屬消費者保護法第 12條第2項第2款之「條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者」之推定其顯失公平情形而無效。尤以對照內政部所頒定「不動產委託銷售契約書範本」第11條「違約之處罰」，系爭委託銷售契約第11條第1項第4款之規定顯失公平而應為無效云云。惟查：定型化契約中之條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者，推定其顯失公平；又定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效，消費者保護法第 12條第1項、第2項第2款固有明文規定。現今不動產交易市場，因資訊之公開性不足，或因不動產交易之技術性、專業性、高價性，及交易需配合金融機構之資金融貸業務與不動產登記事項，乃經由仲介業者居間並提供交易過程之協助，消費者則藉以減省買賣不動產過程中所需支出之勞力與時間。由於上開不動產交易之特殊性，仲介業者與消費者始約定，買賣成交時，由消費者支付仲介業者一定之報酬，作為仲介業者努力促成買賣完成之對價，如於委託期間內，買賣無法成交，則由仲介業者自行吸收所有行銷費用與成本，惟以消費者同意委託銷售期間內「買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；或委託人簽署確認後卻不履行簽訂買賣契約之義務者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬予受託人」為對價。兩造為系爭約定，一方面可避免仲介公司投入之心力付諸流水，另一方面則藉以避免客戶惡意拒絕簽署契約書，並無不公平或不當限制消費者權益之處。又媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但媒介居間倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應支付報酬。（最高法院84年度台上字第2925號判決參照）上訴人上開所辯，無足採取。
八、從而，被上訴人依不動產專任委託銷售契約書第 11條第1款第4目約定，請求上訴人給付 89萬元，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 22 日
民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 楊熾光法 官 曾謀貴以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳慈傳中 華 民 國 102 年 10 月 22 日