臺灣高等法院臺中分院民事判決 102年度上易字第55號上訴人 胡秀美訴訟代理人 洪嘉鴻 律師複代理人 鄭崇煌 律師
王建鈞被上訴人 田百玉（原名田白玉）訴訟代理人 徐明珠 律師複代理人 施驊陞 律師上列當事人間返還停車位等事件，上訴人對於中華民國101年10月26日臺灣臺中地方法院100年度訴字第1415號第一審判決提起上訴，本院於102年10月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴，並除確定部分外訴訟費用部分之裁判均廢棄。
確認上訴人就臺中市○○區○○段○○○○○號原判決附圖一所示Ｆ部分之約定專用權存在。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人方面：
一、上訴人主張：上訴人於民國（下同）96年間向大錸開發股份有限公司（下稱大錸公司）買受臺中市○○區○○段○○○○號建物（門牌：西屯區市○○○路○○號，基地為同地段148-17地號，權利範圍全部、第148-13地號應有部分886/10,000，共同使用部分：850建號面積923.31平方公尺，應有部分879/10,000，下稱843建號建物。所在之社區為純箴社區，大錸公司為該社區之建商），及地下室編號
4、5、10號之停車位，同年7月4日辦妥所有權移轉登記，其中850建號共同使用部分於興建時，大錸公司即規劃為停車空間，並將停車位以應有部分之形式登記於住戶建物之所有權狀內，再透過各區分所有人就共有之850建號建物成立分管契約之方式，由各區分所有人取得特定車位之專用權。而被上訴人則為同社區842建號（門牌：市○○○路○○號，基地：同地段148-16地號權利範圍全部、148-13地號權利範圍868/10,000，共同使用部分用部分850建號權利範圍641/10,000，下稱842號建物）之所有人，詎被上訴人未經上訴人之同意，擅於100年1月17日前後，逕行刨除上訴人編號4號停車位之原建材，越界舖設地磚及抿石子界線，占用850建號建物如原判決附圖一所示F部分（面積5.76平方公尺），侵害上訴人該停車位之專用權，且上訴人就F部分之專用權為被上訴人所否認，上訴人並有訴之利益，爰起訴請求確認，聲明：確認上訴人就850建號如原判決附圖一所示F部分有專用權。
（上訴人第一審先位請求：「①確認上訴人對原判決附圖一所示F部分之停車位有約定專用權、I部分為全體共有人共有。②被上訴人應刨除原判決附圖一F、I部分之地磚、
E、F界線、I部分抿石子界線，回復F、D、及I、H中間界線，以原地磚、抿石子材質施工，回復停車位中間界線原狀；並將F部分土地騰空返還上訴人，I部分土地騰空返還上訴人及全體共有人。③被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）1,296元，及自100年2月17日起至返還前開停車位之日止，按年給付上訴人1,112元。④被上訴人應將842建號建物三樓頂層原判決附圖一所示A部分及矽利康外緣拆除，將越界占用之土地返還上訴人」；備位請求：「①被上訴人應將原判決附圖一所示F部分土地騰空返還予上訴人，I部分之土地騰空，返還予上訴人及全體共有人。②被上訴人應刨除原判決附圖一F部分之地磚、E、F部分界線、及I部分抿石子界線，回復F、D、及I、H中間界線，以原地磚、抿石子之材質施工，回復停車位中間界線原狀。③被上訴人應將84 2建號建物三樓頂層原判決附圖一所示A部分及矽利康外緣拆除，將越界占用之土地返還上訴人」，並陳明願供擔保請求宣告假執行。原審判決：被上訴人應將原判決附圖一所示I部分土地騰空，返還予土地之全體共有人、將原判決附圖一所示A部分土地上之矽利康拆除，返還上訴人，並准供擔保後宣告假執行及免為假執行，而駁回上訴人其餘之訴及假執行之聲請；未上訴於本院之部分，不予贅述）。
二、第二審陳述略稱：㈠純箴社區就停車位有分管協議存在，貴院101年度上字第
367號請求撤銷決議事件之確定判決已經予以肯定。上訴人向大錸公司購買房屋時，即已取得停車位之專用權。
㈡純箴社區各住戶至遲於97年2月25日就約定專用部分成立協議。
貳、被上訴人方面：
一、被上訴人則以：依相關文件及事證，難認各區分所有人間已就地下一樓停車位有分管之協議，上訴人主張已有協議、兩造之停車位應以梁柱為界等各節，不足為採。被上訴人係於98年11月間與黃俊維訂立契約買受842建號建物，買賣當時所訂之契約未有附圖，縱使大錸公司將社區之房屋出售予各買受人之時，各買受人間就地下一樓停車位已成立分管協議，但該協議既非被上訴人所明知或可得而知，即無從拘束被上訴人；又被上訴人就850建號建物依應有部分比例計算，可使用面積之為59.18平方公尺，現被上訴人所使用之第95號車位（即原判決附圖一所示D、H、
F、I部分），合計31.26平方公尺，未逾被上訴人之應有部分比例；上訴人雖主張有約定專用權，然停車空間約定專用之範圍、使用主體，並未載明於規約之內，依公寓大廈管理條例第7條第4款、第9條、第23條之規定，不生效力；再者，上訴人96年買受第843建號建物之買賣契約附之車位圖為違反建築法，該違法之車位圖當然無效；另目前重新劃定之93、95號車位間之界線，係管委會依100年1月11日之會議決議施作，並非被上訴人付費施作等語，資為抗辯。並聲明，上訴人之訴駁回。
二、第二審陳述略稱：㈠區分所有建築物之約定專用，於公寓大廈管理條例施行以
後，應經載明於規約始生效力，無以默示方式就約定專用部分成立分管契約之餘地。純箴社區係於96年6月成立第一屆管理委員會，應有公寓大廈管理條例規定之適用。
㈡上訴人所提出之買賣契約書後附圖說，與建商呈送臺中市
政府核備之「純箴社區地下室公共空間使用分區圖」內容未見一致，無法認為原承購戶間就停車位成立系爭分管協議。
㈢如認純箴社區之各共有人間仍成立地下室停車位之分管契
約，上訴人所主張之分管契約，與主管機關原核定之使用執照不符，且遭臺中市政府都市發展局多次警告或處分，已違反建築法第73條第2項之規定，依公寓大廈管理條例第7條第4款、第9條第2項、第3項、第15條第1項規定意旨，該分管契約無效，上訴人無從依其所主張之分管契約取得如約定專用權。
參、原審為上訴人敗訴之判決（請求確認就原判決附圖一F之有專用權部分），上訴人就此部分聲明不服上訴，求為判決：
㈠原判決駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。㈡確認上訴人原判決附圖一所示Ｆ部分之約定專用權存在。被上訴則聲明：上訴駁回（其餘未經聲明不服部分，已告確定）。
肆、經查：
一、民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在。上訴人請求確認其就如原判決附圖一所示F部分有約定專用權一節，為被上訴人所否認，上訴人就該部分管領之權利處於不安之狀態，且其不安之狀態，得以本件確認判決除去之，上訴人提起本件確認之訴確有訴之利益。
二、兩造所爭執者，為純箴社區之住戶是否就共有之地下室成立分管契約，及兩造間停車位分管之範圍為何：
㈠契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相
表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。而所謂契約意思表示一致，並非契約當事人間之意思表示內容鉅細靡遺悉相一致，此觀之民法第153條：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」、「當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之」之規定自明。
㈡被上訴人雖否認純箴社區之住戶就共有之850建號之停車
位成立分管之契約，惟純箴社區係於94年間建成，850建號建物並於94年12月28日完成建物所有權第一次登記（本院卷135頁建物登記謄本），純箴社區除部分住戶係於社區建成之後買受之外（其中96年6月3日，張雅婷買受D棟，本院卷第165頁、原審卷㈠第51頁；96年6月12日，上訴人買受E棟，本院卷第166頁、原審卷㈠第54頁），係採預售之方式，在純箴社區尚未建造完成之前，建商即進行房屋買賣，各原始住戶於純箴社區建成前分別於93年5月7日（羅百齡，I棟，本院卷第173頁、原審卷㈠第61頁）、5月17日（謝銘原，B、C棟，本院卷163頁、原審卷㈠第47頁）、5月23日（陳玫姿，L棟，本院卷第178頁、原審卷㈠第78頁）、7月25日（王盈之，J棟，本院卷第174頁）、7 月26日（林宜蓁，H棟，本院卷第170頁、原審卷㈠第69頁）、8月19日（吳坤墀，F、G棟，本院卷第168頁、原審卷㈠第57頁）、9月13日（蕭淑珍，K棟，本院卷第177頁、原審卷㈠第66頁）、10月16日（王藝真，A棟，本院卷第160頁、原審卷㈠第75頁）向大錸公司買受。證人即純箴社區之第1、3任主任委員吳坤墀於原審雖證稱：其擔任第一屆主任委員時，有與大錸公司辦理公共設施之移交，當時大錸公司並未移交全部住戶買賣契約書及附圖予管理委員會，移交清冊中記載之分管協議即為竣工圖及藍晒圖，印象中並未移交地下室公共公間使用分區圖，而移交清冊中之切結書雖為其親簽，然為其事先簽立，召開第一次區分所有權人會議時，亦並未就地下一樓停車場作過如何使用之決議等語（原審卷㈡第47頁），但吳坤墀仍不否認透過買受房屋時，一併取得地下室之停車位，此已據其證稱：「買的時候（向大錸公司買受時）就是我們所買受房屋的地下室就是我們的停車位置」、「就是我們買受房屋的地下室就是我們使用的車位，當初與建設公司訂立買賣契約時就這樣約定」等語（原審卷㈡第47頁正面及背面）。按純箴社區共同使用部分之850建號建物於土地登記上為市○○○路○○號等房屋之公共設施，所在之基地為惠順段148、148-13、-14、-15、-16、-17、-18、-19、-20、-21、-22、-23、-24地號土地，此有建物登記謄本及建物第一次測量成果圖在卷可稽（本院卷第135頁、第140頁），雖其中148-17、-16等地號土地登記為社區住戶單獨所有、148-13地號則登記為社區住戶分別共有（見100年度中簡字第1058卷土地登記謄本），但土地上之建物既為共有，純箴社區之住戶無法穿過850建號建物直接使用自身單獨所有之土地，社區住戶如未就共有之850建號協議分管取得停車位，吳坤墀豈有可能取得其地下室特定位置車位之使用權？況且純箴社區住戶與大錸公司交易之方式，與一般公寓大廈預售交易停車位之方式亦屬相同，本件大錸公司於預售房屋時時，透過買賣契約之方式，由全體住戶成立分管契約一節，應可採信。
㈢依大錸公司100年8月17日函送原審法院該公司出售門純箴
社區內臺中市○○區市○○○路79、81、83、85、87、91、93、95、97號共10戶建物之不動產買賣契約書（原審卷㈠第45頁以下），其中所附之地下室平面配置圖（即原判決附圖3至12），除D棟及I棟之附圖（原判決附圖5、9）與附圖6（上訴人所購買之E棟）相同外；A棟之附圖（原判決附圖3）編號1、2、7停車位之位置；B、C棟之附圖（原判決附圖4，該戶為2戶併為1戶）編號1、2停車位之位置；H 、L棟附圖（原判決附圖8、12，該圖同原判決附圖4）編號1、2停車位之位置；J棟附圖（原判決附圖10）編號1、2、6、7停車位之位置，均與原判決附圖6之停車位空間配置有所不同；另K棟之附圖（原判決附圖7）則無編號16之停車位空間；F、G棟之附圖（原判決附圖7，該戶亦為2戶併為1戶）則僅為該戶設計圖，而非全社區之地下室平面配置圖，以上各件買賣契約之地下室平面配置圖固非完全相同，惟並不影響各住戶係依買賣契約取得特定停車位之期待，透過上開買賣之過程，各住戶亦不致於認為地下室可供停車之停車位未經分管，可自由使用或任意變更，尚難以各住戶買賣契約之買賣契約之地下室平面配置圖未儘相同，即認各住戶未透過大錸公司成立分管契約。又大錸公司函中併送其移交純箴社區管理委員會之地下室公共空間使用分區圖（原判決附圖13）所示，B、C棟及F、G 棟之停車空間，亦均與原判決附圖6不同，惟各承購戶既得透過與建商分別約定而成立分管契約，即使大錸公司事後移交純箴社區管理委員會之地下室公共空間使用分區圖與買賣契約附圖不相一致，亦僅各承購戶所取得之停車位是否合於契約之本旨，承購戶是否得向大錸公司主張權利之問題，尚不足即認純箴社區各承購戶間未成立停車位之分管契約。
㈣至於純箴社區建案之銷售人員李佩蓉於原審證稱：一般來
說建設公司會提供固定之分區使用圖予銷售人員作為簽約之附件，但現場之銷售人員如找不到該圖時，就會自己變通，會找簡銷圖作為契約之附件，解說時也以簡銷圖解說等語（原審卷㈢第8頁），雖可認大錸公司於銷售純箴社區建物時，未使用同一之地下室使用圖說作為附件而與買受人訂立買賣契約；惟各買受人具體買受之標的為何？仍屬可得確定，尚難認各買受人未透過大錸公司成立分管之協議，而大錸公司具體交付之停車位是否合於各別買賣契約之約定，則為大錸公司應否另負契約責任之問題。另上訴人與純箴社區間請求撤銷決議事件，亦經本院認定：「……是大錸公司於銷售純箴社區房地時，確實與純箴社區之各承購戶分別約定，就該社區地下室公共空間（即該社區之共同使用部分）由特定共有人使用者，則以上開說明，應認各共有人間業已合意成立分管契約，且此分管契約若未經全體公有人之同意終止，亦不因嗣後區分所有人會議決議另訂規約而失其效力，從而上訴人（即本件上訴人）主張其就系爭停車位約定專用使用權等語，應堪採信」，有本院101年度上字第367號判決在卷可稽（本院卷第99頁背面），且被上訴人98年11月1日買受842號建物、同年11月26日完成所有權移轉登記時，純箴社區已竣工供住各住戶使用多年，並非不得探知停車位是否約定分管，被上訴人主張純箴社區之各共有人無分管之協議、分管之協議被上訴人無知悉之可能云云，難認可採。
㈤「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事
項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體」，公寓大廈管理條例第23條第2項第1款固定有明文。惟規約為區分所有權人會議決議共同遵守之事項（公寓大廈管理條例第3條第12款），自係區分所有權人會議召集之後始可能產生規約。而「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備」（公寓大廈管理條例第28條第1項），則在起造公寓大廈之情形，第一次區分所有權人會議之召集，係在公寓大廈建築完竣登記區分所有權人之後，公寓大廈建造完成之預售階段透過建商與各承購戶分別約定合意成立之分管契約，既無區分所有權人會議之存在，自無可能記載於規約，公寓大廈管理條例第23條第2項第1款之規定，應係適用於第一次區分所有權人會議召集以後之約定專用事項；純箴社區各承購戶既在預售階段透過建商合意成立分管契約，並無公寓大廈管理條例第23條第2項第1款規定之適用，被上訴人主張純箴社區住戶之分管契約違反上開規定無效，並非可採。又純箴社區之分管契約，是否與主管機關原核定之使用執照不符，而違反建築法第73條第2項之規定，僅各該停車位之使用是否應受行政取締、大錸公司之給付是否合於契約本旨之問題，難認為分管契約違反強制規定無效。
㈥再依上訴人所提出之不動產買賣契約書地下室平面配置所
示（100年度中簡字第1058號卷不動產買賣契約書及附圖），上訴人843建號與被上訴人842建號建物隔間牆中心之沿長線即為兩造停車位之界線（此一界線應與第146-17、146-16兩地之經界線吻合），則上訴人主張兩造之停車位應以148-17、146-16地號之經界線為界，即屬可信，被上訴人主張純箴社區之區分所有人未有分管之合意，則非可採。上訴人請求確認就臺中市○區○○段○○○○○號如原判決附圖一所示F部分有專用權，即有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
㈦本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法於判決之結論不生影響，爰不一一贅述。
伍、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 29 日
民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 曾謀貴法 官 王 銘以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 張惠彥中 華 民 國 102 年 12 月 29 日