臺灣高等法院臺中分院民事判決 102年度上易字第521號上 訴 人 池語襄訴訟代理人 陳浩華律師複 代理人 賴皆穎律師被 上 訴人 劉采瑩訴訟代理人 江燕鴻律師
梁郁翎律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國102年8月29日臺灣臺中地方法院102年度訴字第904號第一審判決提起上訴，本院於民國102年11月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、兩造之聲明：
一、上訴人之上訴聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人第一審之訴駁回。
（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
（四）上訴人願供擔保，請准免為假執行。
二、被上訴人之答辯聲明：
（一）上訴駁回。
（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、兩造之陳述：
一、被上訴人於原審起訴主張略以：
（一）被上訴人於民國（下同）102年1月21日透過○○○不動產仲介行，知悉坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號之土地及其上門牌號碼為臺中市○○區○○路○○○巷○○號之建物（下稱系爭房屋）欲出售，同日晚間協同訴外人即被上訴人女兒林○羚、○○○不動產仲介行之業務員廖○樹前往看屋。看屋過程中，被上訴人詢問系爭房屋是否有非自然事故，廖○樹僅向被上訴人及林○羚表示，在16年前曾有人因憂鬱症燒炭自殺，但係在送醫後才身亡，算有小事故。惟廖○樹並未告知94年9月間系爭房屋之屋主游○瑞曾在屋內上吊自殺，致被上訴人信以為真，當場簽立「買方議價委託書」，並交付新臺幣（下同）5萬元議價金予廖○樹，委託廖○樹向上訴人斡旋。
（二）102年1月24日，被上訴人與訴外人即上訴人代理人林○樺、○○○不動產經紀人即地政士張○峰，相約於○○○不動產辦理簽約事宜。簽約時，上訴人之代理人林○樺並在契約內附之「不動產標的現況說明書」內「本建築改良物（專有部分）是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」欄勾選「是」，因林○樺與張○峰2人僅表示該事件廖○樹已向被上訴人說明原委，故被上訴人自始認為系爭房屋僅有廖○樹先前所提之16年前燒炭事件，遂與林○樺簽立不動產買賣契約，以485萬元購買系爭房屋，並於同日完成簽約金150萬元及仲介服務費97,000元之交付。惟嗣後被上訴人向同事提及購屋乙事，經同事表示系爭房屋似乎已賣很久，且屋內有人自殺、送醫不治，遂起疑並詢問街坊鄰居，始知9年前屋主曾上吊自殺，系爭房屋實係「凶宅」。
（三）系爭房屋曾發生自殺事件屬購屋之重要交易資訊，惟廖○樹、林○樺及張○峰等人，於兩造交易時均未曾向被上訴人如實說明；且「買方議價委託書」第8條「特約事項」亦僅載明：「此坐落『16年前』曾有意外事故，業務已詳述無誤」，隻字未提9年前屋主自殺事件，顯見上訴人、林○樺、廖○樹等人均刻意隱瞞，並故意不告知系爭房屋有重大瑕疵。又被上訴人得知系爭自殺事故後，即於102年2月10日以電話通知上訴人，表示系爭房屋為「凶宅」，欲解除契約，並於同年2月18日、19日寄送存證信函予上訴人表示解約之意。因系爭房屋存有重大瑕疵，惟尚未辦理移轉登記及交付，買受人在危險移轉前已發覺物有瑕疵，而其瑕疵之除去已屬不能者，買受人非不得主張出賣人應負擔保責任而對之解除契約。爰依民法第92條第1項、第184條第1項、第354條、第359條前段、第259條第2款規定，請求上訴人返還本件價金150萬元及自受領時起之法定遲延利息。
二、被上訴人於本院補充陳述略以：
（一）依證人廖○樹、林○樺、張○峰於原審證述內容，渠等3人既均不知系爭上吊身亡事故，自無可能將該事故詳實告知被上訴人；另依證人林○羚於原審之證詞，亦可知被上訴人支付斡旋金時，其曾與被上訴人向廖○樹確認，16年前之小事故係屋主於送醫後不治身亡，應該不算凶宅，始請廖○樹繼續向屋主斡旋。再者，依買方議價委託書記載「此座落於16年前曾有意外事故，業務已詳敘無誤」及○○房屋官網上，就系爭房屋之出售訊息僅提及「屋主告知，此屋於16年前曾有小事故」，均未提及系爭上吊自殺事故。足證，被上訴人買受系爭房屋時，就系爭上吊自殺身亡之事，並不知情；且依上訴人認知，系爭房屋僅有16年前之燒炭意外，且屋主在醫院往生。而依一般交易實務，非在屋內亡故者，不會認定為凶宅，故雙方簽約時，證人張○峰雖曾提及系爭房屋「可能是凶宅」，惟當時被上訴人對系爭房屋之了解為非凶宅，始與林○樺簽立契約。在被上訴人不知悉系爭上吊身亡事故，系爭房屋確屬凶宅之情況下，豈可謂被上訴人已接受系爭房屋之瑕疵？從而，上訴人主張其可依民法第355條第1項規定，不負物之瑕疵擔保責任云云，顯屬無由。原審認定上訴人應負物之瑕疵擔保責任之理由，係認為基於誠信原則，賣方對交易標的物現況之說明義務，不可以概括或攏統方式為之，系爭房屋既於94年9月24日發生屋主上吊自殺之非自然死亡事故，賣方即有詳為告知之義務，縱上訴人不知該事故，亦不得以不知瑕疵為由而免責。且本件關鍵非16年前是否有燒炭事故，而係上訴人未詳實告知系爭上吊自殺之非自然事故，上訴人據此請求改判，即無理由。
三、上訴人於原審答辯略以：上訴人委託出售系爭房屋時，已依規定註明系爭房屋曾發生非自然身故事由。事後於○○○不動產簽約時，上訴人代理人林○樺亦當場告知被上訴人系爭房屋曾發生非自然身故，原因為「自殺」，同時由○○○不動產負責人黃○敏提供說明書填寫，張○峰逐一朗讀、解釋後，兩造在公開場合簽訂買賣契約書，上訴人並無刻意隱瞞系爭房屋為凶宅之事實。
況且，上訴人向前手購入系爭房屋時，亦僅知悉16年前所發生之事故，對於9年前發生之事故並不知情，自非可歸責於上訴人。本件係被上訴人事後悔約，其無正當理由解除契約，並請求返還價金，實無理由。
四、上訴人於本院補充陳述略以：依證人張○峰於原審之證述，可知被上訴人買賣時，即已知系爭房屋為凶宅，因價額為其經濟能力所能負擔，故願接受凶宅；被上訴人之配偶復稱自己當過兵，對凶宅不以為意。
原審既認凶宅屬物之瑕疵，而被上訴人購買時願接受該瑕疵，依民法第355條第1項規定，上訴人自不負物之瑕疵擔保責任。其次，被上訴人係因自己兒子聽到凶宅，不願搬入同住，乃心生悔意，欲藉由凶宅解除買賣契約，惟其於契約成立時接受凶宅，事後再以凶宅為由解約，顯違反賣賣之誠信原則。關於系爭上吊身亡事故，經證人游○賢於原審之證詞，可知系爭房屋僅發生過1次非自然死亡事故，而16年前其母因病過世則非屬之。詎原審認16年前與94年9月間，皆曾發生非自然死亡之事故，顯有違誤。
參、兩造經原審依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理併協議簡化爭點如下（原審卷第68至69頁）：
一、兩造不爭執之事項：
（一）被上訴人於102年1月21日與○○○不動產仲介行簽訂買方議價委託書，委託營業員廖○樹進行仲介，向上訴人購買系爭房屋。同年月24日，兩造簽訂不動產買賣契約書，以485萬元購買系爭房屋。
（二）被上訴人與○○○不動產仲介行所簽訂之買方議價委託書記載「此坐落於16年前曾有意外事故，業務已詳敘無誤」；另兩造簽訂之不動產買賣契約書之不動產標的現況說明書，關於「本建築改良物（專有部分）是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」一欄，勾註為「是」。
（三）被上訴人於簽約時已交付仲介服務費97,000元（計算式：4,850,0002%＝97,000）予廖○樹；並支付買賣價金150萬元予上訴人。
（四）被上訴人於102年2月18日以潭子郵局第000號存證信函通知上訴人解除不動產買賣契約。
二、兩造爭執之事項：
（一）系爭房屋是否於16年前曾發生燒炭自殺致死之案件？又是否於95年9月間另發生上吊自殺身亡之事件？
（二）兩造所簽訂之不動產買賣契約書之不動產標的現況說明書，關於「本建築改良物（專有部分）是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」一欄，勾註為「是」，是否指94年9月間發生的事件？
（三）若系爭房屋於16年前曾發生燒炭自殺致死案件，上訴人有無刻意隱瞞？
（四）若系爭房屋於94年9月間曾發生上吊自殺死亡事件，上訴人是否有刻意隱瞞？
（五）被上訴人能否對上訴人主張撤銷錯誤之意思表示、侵權行為、或解除契約之法律關係，請求上訴人返還買賣價金？
肆、法院得心證之理由：
一、系爭房屋是否於16年前曾發生燒炭自殺致死之案件？又是否於95年9月間另發生上吊自殺身亡之事件？本件依被上訴人與仲介所簽訂之買方議價委託書第8條特約事項載明：「此坐落於16年前曾有意外事故，業務已詳敘無誤」，此有上開買方議價委託書附卷可參（見原審第10頁）。另系爭房屋之原屋主游○瑞曾於94年9月24日在系爭房屋內上吊身亡等情，業據證人即游○瑞之子游○賢於原法院審理中證稱：我父親於94年9月24日在系爭房屋內上吊自殺，而16年前我媽媽癌症過世，並不是燒炭或自殺等語（見原審卷第69頁反面至70頁之原法院102年6月17日言詞辯論筆錄），證人游○賢並提出臺灣臺中地方法院檢察署相驗屍體證明書影本1件附卷可稽（見原審卷第74頁）。是姑不論系爭房屋16年前之事故為燒炭自殺或癌症病死，然系爭房屋於94年9月24日確實發生自殺之非自然身故情事。
二、兩造所簽訂之不動產買賣契約書之不動產標的現況說明書，關於「本建築改良物（專有部分）是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」一欄，勾註為「是」，是否指94年9月間發生的事件？上訴人有無刻意隱瞞？
（一）依卷附之買方議價委託書第8條特約事項記載：「此坐落於16年前曾有意外事故，業務已詳敘無誤」（見原審卷第10頁），明確指出系爭房屋發生事故之時間為16年前，而非94年9月間。另證人林○羚於原審審理時亦證稱：簽約當天給付斡旋金給廖○樹（仲介）後，廖○樹說有義務告知我跟我母親16年前有小事故，屋主燒炭送醫不治，我跟我母親有再次詢問是否送醫後才死亡，廖○樹說「是」，所以我們認為屋主既然在醫院死亡，應該不算凶宅，所以我們才請廖○樹繼續去斡旋。且廖○樹並沒有跟我們講過系爭房屋於94年間曾發生過事故，是因為附近鄰居後來跟我母親告知的，鄰居說系爭房屋好像賣很久沒賣出去，是「凶宅」，因為鄰居知道有人死在屋內，鄰居說屋主欠高利貸，被追討很久，在屋內上吊自殺等語（見原審卷第99頁反面至100頁之原法院102年7月22日言詞辯論筆錄）。
此外，證人張○峰亦證稱：當時的仲介及賣方代表林○樺有說16年前有發生過事故，指的是死亡，我才會要求林億樺在該欄位（指兩造所簽訂之不動產買賣契約書之不動產標的現況說明書「本建築改良物是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」一欄）打勾及簽名，且當時被上訴人及她女兒及先生都有在場，我有跟買方說這樣可能是凶宅，被上訴人說我只有那麼多錢，但是被上訴人先生說她對這種凶宅不在意，事後被上訴人打了很多電話給我，他說他兒子不想住進去，說是凶宅，他就後悔不想買了等語（見原審卷第103頁反面至104頁之原法院102年8月15日言詞辯論筆錄）。足以證明，被上訴人於簽約時僅知悉系爭房屋曾於16年前發生事故，而對於94年9月間發生之上吊自殺事故，賣方於簽約時並未告知，且被上訴人亦不知情。
（二）證人游○賢於原法院審理中證稱：伊為系爭房屋之前手，出賣系爭房屋時是委託仲介所賣，出賣時有向仲介及林○樺提到系爭房屋曾發生過意外事故，但他們都沒有問是什麼意外事故等語（見原審卷第69頁反面之原法院102年6月
17 日言詞辯論筆錄）。核與上訴人之訴訟代理人林○樺陳稱：前手游○賢並無跟我講94年有人自殺的事情，他只有跟我說有人在系爭房屋內自殺等語（見原審卷第55頁之原法院102年5月20日言詞辯論筆錄）大致相符。足認上訴人與前手交易時，並無詳查事故發生原因、時點，僅知悉系爭房屋曾發生過意外事故。再參照證人林○羚證稱：當時廖○樹先跟我母親拿頭期款的支票現金，張○峰拿出這份契約書，就跟我們說打勾的部分廖○樹在看屋時已經詳細告知你們，我們說「對」，他就請我們簽名…；因為廖文樹只講過16年前發生過的事情，所以我們才認為現況說明書12欄打勾的部分，就是指廖○樹跟我們講過16年前發生的事故等語（見原審卷第100頁及反面之原法院102年7月22 日言詞辯論筆錄）。此外證人張○峰亦證稱：上訴人與林○樺曾說16年前有發生事故，但沒有說是什麼事故，我為了慎重起見請廖○樹去警察局查看看有沒有紀錄；上訴人與林○樺完全沒有提過前屋主94年在系爭房屋內上吊自殺的事故；我本身也不知道系爭自殺事件等語（見原審卷第109頁之原法院102年8月15日言詞辯論筆錄）。足以證明兩造簽訂契約當時均不知悉系94年9月間發生之自殺事故。故有關本件不動產買賣契約書之不動產標的現況說明書第12欄之勾註，係以系爭房屋16年前發生事故之基礎事實為前提，並不包括94年9月所發生之自殺事件甚明。
三、系爭房屋發生非自然死亡之事故，應屬民法第354條所規定之「瑕疵」，上訴人應負物之瑕疵擔保責任。
（一）按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。次按一般所稱之「凶宅」即有非自然身故事件之房屋，所稱「凶宅」之定義，依目前房屋仲介公司之規範，係指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，對居住於其內之住戶言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當之負面影響，因此在房地產交易市場及實務經驗中，發生非自然身故事件之不動產，均會嚴重影響買受人之購買意願及願買之價格，並因此亦造成此種不動產之市場接受程度及價格之低落，故無論從心理層面或市場接受度而言，俗稱之「凶宅」皆非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，故在評價上如係屬「凶宅」之不動產，得認為屬物之瑕疵。姑不論系爭房屋16年前之事故為燒炭自殺或癌症病死，然系爭房屋於94年9月24日既發生自殺之非自然身故情事，已足造成一般社會大眾心理上之嫌惡感，而影響系爭房屋之價值，則系爭房屋顯係所謂「凶宅」無訛。此種非物質上而係心理上之缺陷已足以減少系爭房屋之價值，應屬民法第354條所規定之物之瑕疵甚明。
（二）次按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民法第355條第1項定有明文。依買賣契約「物之瑕疵相對性原則」，若買受人於契約成立時，不知標的物有滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵者，則出賣人仍須負物之瑕疵擔保責任。又物之瑕疵擔保責任為無過失責任，且係基於有償契約對價均衡的要求，以維護交易之公平及保護交易之信賴，由法律所規定的法定無過失責任，亦即出賣人於買賣契約成立時即使不知有瑕疵，也應負物之瑕疵擔保之責，出賣人不得以不知瑕疵為由而免除該責任，除非買受人於契約訂立時即已知或因重大過失而不知有該瑕疵時，始得免責。本件被上訴人於訂約時僅知悉系爭房屋於16年曾發生事
故，關於此部分瑕疵擔保責任，上訴人固得予免責。惟被上訴人訂約時並不知悉94年9月間之系爭上吊自殺事件，已如前述；縱上訴人亦不知系爭房屋於94年9月間曾發生上吊自殺事故，揆諸上開說明，上訴人仍應對被上訴人負瑕疵擔保責任。從而，被上訴人主張上訴人應依民法第359條之規定，負出賣人之物之瑕疵擔保責任，自屬可採。
（三）至上訴人辯稱：被上訴人在簽現況說明書時，廖○樹、張○峰已說明系爭房屋是「凶宅」，當時被上訴人亦接受，故不論系爭房屋是在16年前發生事故或94年發生事故，對契約簽訂均無影響云云。惟在不動產買賣契約中，出賣人就其所知之交易上重要資訊，基於誠信原則，對買方本有告知之義務，且在房地產交易市場中，具有非自然身故情事之不動產，包括自殺、他殺或意外死亡，甚或在同一房屋內曾發生過非自然身故事件之次數，均會嚴重影響購買意願及購買價格，故賣方對交易標的物現況之說明義務，不可以概括或攏統方式為之，就影響交易之必要訊息，如系爭房屋發生非自然死亡事故之原因、次數，均應詳加說明，方符誠信原則。姑不論系爭房屋16年前之事故為燒炭自殺或癌症病死，然系爭房屋於94年9月24日既再發生自殺之非自然身故情事，賣方即有詳為告知之義務，其若僅告知其一，仍應認未盡告知之義務。
四、被上訴人主張解除系爭房屋之買賣契約尚非顯失公平：
（一）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。再按民法第359條但書所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院88年度台上字第1438號裁判意旨參照）。查本件上訴人雖無蓄意隱瞞系爭房屋曾於94年9月間曾發生自殺事件之影響交易價格重大事實；但兩造締約時，被上訴人就系爭房屋是否為「凶宅」一事，有詳加詢問，顯然成為締結契約之關鍵因素，故系爭房屋曾否發生非自然死亡事故，必然會影響被上訴人購屋意願。又兩造於締約契約後尚未辦理所有權移轉登記，房屋亦尚未點交予被上訴人使用；且被上訴人發覺上情後，旋即於102年2月19日以潭子郵局第000號存證信函，通知上訴人解除契約，距兩造簽約之日期即10
2 年1月24日亦未及1個月，顯見被上訴人亦無放任或拖延之行為。本件倘不允許被上訴人解除契約，勢必因居住於凶宅，而終日承受心理折磨；反觀上訴人在解除契約後，仍保有系爭房屋之所有權，僅係減少出賣房屋所得之利潤，是以解除契約對上訴人之損害並非鉅大，兩相權衡後，本院認被上訴人主張依民法第359條之規定解除契約，並無顯失公平之處，應予准許。
（二）按契約解除時，當事人雙方應互負回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，如其所受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款定有明文。承前所述，被上訴人既已合法解除系爭買賣契約，則被上訴人請求上訴人返還所收取之價金150萬元及自受領時起之利息，即屬有據。
五、本件被上訴人主張系爭房屋曾發生非自然死亡之事故，應屬民法第354條所規定之「瑕疵」，上訴人應負物之瑕疵擔保責任，其得依民法第359條之規定解除契約，為可採信，上訴人所辯均無可取。從而，被上訴人本於民法第259條第1款、第2款解除契約回復原狀之法律關係，請求上訴人給付150萬元及受領時起即102年1月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並依被上訴人陳明酌定相當擔保金額為假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 10 日
民事第二庭 審判長法 官 邱 森 樟
法 官 蔡 秉 宸法 官 翁 芳 靜以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 呂 安 茹中 華 民 國 102 年 12 月 10 日