臺灣高等法院臺中分院民事判決 102年度上易字第532號上 訴 人 林合豐訴訟代理人 洪崇欽律師複 代理人 楊俊彥律師被 上訴人 林泉湧訴訟代理人 羅豐胤律師複 代理人 吳佩書律師
陳明鋒上列當事人間清償債務事件，上訴人對於中華民國102年8月23日臺灣臺中地方法院102年度訴字第255號第一審判決提起上訴，本院於103年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、上訴人主張：
㈠、被上訴人林泉湧與文亮營造股份有限公司（下稱文亮公司，上訴人已撤回對該公司之上訴）於民國98年8月15日委託上訴人與訴外人陳雪娥仲介購買臺中市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）共410坪，約定每坪購買價為新臺幣（下同）30萬元，介紹人仲介費用2%，於土地過戶點交後支付，雙方並簽訂有仲介費支付承諾書為憑。依仲介費支付承諾書之約定，上訴人已為被上訴人林泉湧仲介系爭土地買賣及協商訂約事宜，完成委託事項簽訂不動產買賣契約。因系爭土地成交價金為1億1160萬元，依約被上訴人林泉湧應給付成交價金之2%予上訴人及陳雪娥作為仲介費用，亦即被上訴人應給付上開仲介費用之1/2即55萬8000元予上訴人。又依仲介費支付承諾書第3項載明被上訴人應於土地過戶點交後支付仲介費用，而系爭土地已於99年7月15日辦理移轉登記於被上訴人林泉湧名下，被上訴人林泉湧亦已另行出售且移轉登記予第三人，然迄今仍未給付仲介費予上訴人。為此，爰依仲介費支付承諾書之約定，請求被上訴人林泉湧給付仲介報酬55萬8000元。
㈡、仲介費支付承諾書並未因兩造於同日另簽立要約書而失效：
１、按仲介費支付承諾書及要約書均係於98年8月15日同日簽訂，其簽約人及約定事項均相同，僅受託人加入陳雪娥之署名，而所約定之服務費給付條件均係買方承諾於簽訂買賣合約書時，給付買賣總價款2%之服務報酬。至於系爭土地應過戶予文亮公司抑或被上訴人林泉湧，此係渠等間之約定，概與本件仲介之完成無關。又要約書之有效期限至98年9月30日止，稽其原意係指系爭土地之買賣雙方，另立正式不動產買賣契約書之期限而言。是兩造就仲介費用給付之約定係屬明確，無庸置疑。
２、98年8月15日被上訴人林泉湧及文亮公司另與上訴人及訴外人陳雪娥簽「要約書」，最主要目的是提示給地主表示，即被上訴人是有購買能力購買及意願，故要約書上才會載明：「買方同意預付斡旋金新台幣壹仟萬元整（票號：WGA00000
00、銀行：臺中商業銀行霧峰分行）此款項於簽立買賣契約時轉為承購之訂金，另書立「本要約書有效期限至98年9月30日止」等語，目的為讓地主儘快把握時效於98年9月30日前簽約。而上訴人與被上訴人所簽立之「仲介支付承諾書」則是被上訴人給付仲介費用之約定，此與一般房屋仲介經紀商簽立之「要約書」及「斡旋金契約」類似，兩者並無何者取代何者之問題，原審判決認為「要約書」取代「仲介費支付承諾書」云云，實有誤會。
３、被上訴人雖一再抗辯其與上訴人間之委託期間已經屆滿，然倘仲介費支付承諾書定有委託期限（仲介費支付承諾書係於98年8月15日簽立，經被上訴人變造為至98年12月30日到期），則其後被上訴人林泉湧與賣方簽訂之土地買賣契約書為何會由上訴人擔任見證人；再者，倘被上訴人林泉湧與上訴人定有委託期限，則自99年1月27日起陸續有不下10幾筆土地之簽約，為何每次簽約上訴人幾乎均到場，又為何上訴人均充當見證人。足見兩造間並未有委託期限之約定。實則依一般仲介行規，見證人均係由仲介人為之，而委託仲介本應給付仲介費用，因而兩造始簽立仲介費支付承諾書，此為土地仲介程序上之需求。上訴人既為系爭土地買賣之見證人，自有參與系爭土地之仲介，則上訴人向被上訴人林泉湧請求給付仲介費用，自是合理。
４、被上訴人林泉湧辯稱其係要求上訴人完成購買系爭土地相關事宜，再視後續出售之獲利情況酌給工作費用，認其間係屬承攬性質云云，純屬誤解。蓋依民法第571條規定，居間當事人為訂約之媒介，係屬委託之性質，適用委任法律關係，應適用民法第125條一般消滅時效15年之規定。本件上訴人既已依約完成受託事項，自得向被上訴人林泉湧等請求給付仲介報酬。
㈢、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明求為判決：⒈原判決不利上訴人部分廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人55萬8000元及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。【上訴人雖亦就文亮公司部分提起上訴，嗣於本院審理時撤回上訴，此部分已告確定】
二、被上訴人則以：
㈠、仲介費支付承諾書已因兩造於同日另簽立要約書而失效：
１、文亮公司於98年8月15日委由被上訴人林泉湧處理購買系爭土地事宜，被上訴人林泉湧遂與上訴人及陳雪娥簽訂仲介費支付承諾書，惟因上訴人及陳雪娥認為該份仲介費支付承諾書僅有被上訴人林泉湧之簽名，並無文亮公司之大小章及上訴人、陳雪娥之簽名，日後恐生爭議，乃於同日重新簽署附停止條件之要約書，即文亮公司擬於98年9月30日前，以每坪30萬元購足系爭土地410坪（即要約書第1項至第3項約定、要約人簽名欄註記有效期限，下稱系爭特約事項），並由被上訴人林泉湧加蓋文亮公司大小章及提供斡旋金1000萬元支票，故上開仲介費支付承諾書已因兩造另簽訂要約書而失效。
２、被上訴人林泉湧代表文亮公司簽訂仲介費支付承諾書後，因仲介費支付承諾書並無上訴人及陳雪娥之簽名，文亮公司亦希望加註委託處理購買系爭土地之有效期限，兩造遂再重新簽署要約書，由文亮公司委託上訴人及陳雪娥洽談購買系爭土地、地上物補償、拆遷等事宜，並縮短委託期限，文亮公司且開出斡旋金支票。姑不論兩造所提出之仲介費支付承諾書內容是否相同，該承諾書均已因兩造另行簽訂要約書而失效。
３、依要約書之約定及民法第99條第1項規定，可知上訴人與陳雪娥須於98年9月30日前完成系爭特約事項，始得向文亮公司請求給付系爭土地買賣總價款2%之服務報酬。然迄至98年9月30日要約書有效期限屆至時，上訴人及陳雪娥並未完成系爭特約事項，文亮公司亦表示不願購買土地，遂向上訴人及陳雪娥取回要約書原本與斡旋金支票。上訴人嗣後雖勸說被上訴人自行購買，惟上訴人此時已改變角色，成為賣方居間仲介，且已取得賣方酬金30萬元，上訴人自不得再向被上訴人請求報酬。故上訴人持失效之仲介費支付承諾書或要約書向被上訴人請求給付1%之仲介費用，顯無理由。
㈡、被上訴人林泉湧購買系爭土地與文亮公司無涉，且被上訴人林泉湧亦無另與上訴人及陳雪娥為仲介費用之約定：
１、文亮公司與上訴人及陳雪娥簽訂要約書時，係約定以每坪30萬元含系爭土地之地上物處理、搬遷等費用，購足410坪之土地以供整體開發，並交付票面金額1000萬元之支票作為斡旋金。嗣因委託期限屆至，上訴人及陳雪娥仍無法完成文亮公司之委託事項，文亮公司亦無意願購買不足410坪之土地，因要約書所附停止條件無法成就，文亮公司除向陳雪娥取回要約書原本外，並將斡旋金支票繳回銀行作廢。而林泉湧於要約書所載98年9月30日之有效期間經過後，並無再代理文亮公司或以個人身分委託上訴人或陳雪娥仲介購買系爭土地。
２、嗣因系爭土地原所有權人廖本榆等人仍想出售渠等不足410坪之土地，遂委託陳雪娥洽詢被上訴人林泉湧是否有個人投資之意願；因廖本榆等人可出售之坪數不足410坪，又須被上訴人林泉湧自行出資處理地上物補償、搬遷、拆除等問題，故被上訴人林泉湧僅同意於購買廖本榆等人之土地後，依陳雪娥及上訴人所協助之事項酌給工作費用，被上訴人林泉湧並未與陳雪娥及上訴人約定比照要約書第4條服務費給付承諾，給付買賣總價款2%之服務報酬。
３、被上訴人林泉湧向廖本榆等人購買系爭土地之一部分後，已依陳雪娥及上訴人協助之事項，酌情分別給付工作費用40萬元、43萬7500元。是上訴人主張其與被上訴人林泉湧有仲介費用之約定，自得向被上訴人林泉湧請求給付仲介報酬55萬8000元，洵屬無據。
４、由證人即代書陳順福提出於原審之被上訴人林泉湧購買系爭土地之土地買賣契約書觀之，均無被上訴人林泉湧或文亮公司應給付仲介費用之約定；且觀諸上訴人與陳雪娥於見證人欄簽署之土地買賣契約書，可知被上訴人林泉湧係以個人名義購買系爭土地，與文亮公司無涉；又被上訴人林泉湧係以每坪約16.8萬元至26.8萬元之價格購買系爭土地。故上訴人主張被上訴人林泉湧係以每坪30萬元，購買系爭土地總坪數372坪云云，顯與事實不符。況上訴人僅為被上訴人林泉湧99年間簽訂系爭土地買賣契約之見證人，非可當然推定上訴人即有權請求被上訴人林泉湧給付仲介費用。
㈢、上訴人就介紹被上訴人林泉湧購買系爭土地之機會，已自被上訴人林泉湧獲取酬謝及自陳雪娥處分得仲介費用：
被上訴人林泉湧購買系爭土地及處理地上物等事宜，皆與上訴人無涉。詎上訴人於取得被上訴人林泉湧所給付代覓民間借款之佣金43萬7500元，及向陳雪娥索取系爭土地賣方廖本榆等人給付之部分仲介費用30萬元後，仍不滿足，誆稱被上訴人林泉湧與文亮公司迄未依約給付仲介費用云云，自不可取。
㈣、退步言，縱認上訴人有提供被上訴人林泉湧購買系爭土地之締約機會，而得請求給付服務報酬。然被上訴人林泉湧係要求上訴人及陳雪娥需完成購買系爭土地相關事宜，再視是否續請渠等處理出售系爭土地予第三人之獲利情況，酌情給予上訴人及陳雪娥工作費用，是其間應屬承攬之性質。而系爭土地早在99年7月15日即已移轉登記予被上訴人林泉湧，則上訴人遲至101年11月22日始聲請鈞院發支付命令，請求被告給付仲介費用，顯已逾民法第127條第7款承攬人報酬請求權之2年短期時效。爰依民法第144條規定主張時效抗辯，拒絕給付等語，資為抗辯。
㈤、並聲明：⒈上訴駁回。⒉第一、二審訴訟費用均由上訴人負擔。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被上訴人以文亮公司代理人之身分，於98年8月15日書立仲介費支付承諾書（見原審卷第33頁），委託上訴人及訴外人陳雪娥共同仲介購買臺中市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○號土地（應為臺中市○○區○○○段112-2、112-45、112-50、112-74、112-75、112-76地號土地，即系爭土地），共410坪。上開仲介費支付承諾書共書寫2份，1份原本由被上訴人持有，被上訴人並於本文第3項加註「本承諾書有效期至98年12月20日止」等字；另一份原本，其上蓋有文亮公司大小章，則由上訴人持有。
㈡、被上訴人於98年8月15日簽立仲介費支付承諾書後，因認其上並無仲介人之簽名蓋章，遂由上訴人另書妥要約書，交由被上訴人簽名，被上訴人則於其上載明「本要約書有效期限至98年9月30日止」等字。上開要約書上要約受託人陳雪娥之簽名、身份證字號及地址，係陳雪娥授權上訴人所書寫。
㈢、上訴人及訴外人陳雪娥並未於要約書所載98年9月30日止之有效期限內，仲介文亮公司購得臺中市○○區○○○段112-
2、112-45、112-50、112-74、112-75、112-76地號土地。
㈣、被上訴人曾開立支票號碼PTA0000000，發票日100年6月24日，面額43萬7,500元，付款人台中商業銀行北台中行支票（見原審卷第44頁）之支票予上訴人，且已兌現。上開支票並非居間系爭土地之仲介費（見103年1月9日筆錄第91頁）。
㈤、上訴人及訴外人陳雪娥於要約書所載98年9月30日止之有效期限經過後，仍於被上訴人與賣方張建勳、魏天賜、廖本榆等6人簽訂之土地買賣契約書見證人欄簽名。
四、法院之判斷：上訴人主張：被上訴人與文亮公司於98年8月15日委託上訴人及訴外人陳雪娥，仲介文亮公司以每坪30萬元購買系爭土地共410坪，約定仲介報酬為價金2%，並簽立仲介費支付承諾書；嗣兩造另於同日簽訂要約書；及被上訴人業於99年7月15日取得系爭土地一部分之所有權移轉登記等情，為兩造所不爭，並有仲介費支付承諾書、要約書及系爭部分土地異動索引在卷可稽（見原審卷第33頁、第30頁、第21頁），自堪信為真實。惟上訴人主張被上訴人應依仲介費支付承諾書之約定，給付其仲介報酬55萬8000元等情，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件應審究者，乃上訴人能否依據仲介費支付承諾書之約定，向被上訴人請求給付其購買上開系爭土地之仲介報酬？經查：
㈠、被上訴人於原審審理中陳稱：伊係以文亮公司代理人名義簽立仲介費支付承諾書及要約書，之所以會於98年8月15日同時簽上開承諾書及要約書，係因上訴人仲介文亮公司購買系爭土地時，交付仲介費支付承諾書給伊簽名，伊簽名後，認為承諾書上沒有陳雪娥及上訴人之簽名，且亦未約定委託期限，雙方均認為不完整，所以後來由上訴人回去繕打好要約書，拿給伊簽名，拿來給伊簽名時，要約書上已經有上訴人及陳雪娥之簽名；後來伊在要約書上記載「本要約書有效期限至98年9月30日止」，因為如果上訴人未完成要約書上土地之整合及仲介買賣，文亮公司就不買了等情（見原審卷第58頁正、反面）。並參以證人陳雪娥於原審到庭證稱：「（是否看過該份承諾書即指仲介費支付承諾書？）我沒有看過。（上訴人有無跟妳說有跟文亮公司簽該份仲介費支付承諾書？）沒有。（這份要約書即原審卷第21頁，是何人拿給你簽名的？）這是林合豐替我簽名的，我有同意林合豐替我簽名。（林合豐是否有將要約書交給你看？）有，我也有一份要約書正本。」乙情（見原審卷第60頁正反面）。由上情節，可見兩造間簽立仲介費支付承諾書及要約書之時序，乃被上訴人於98年8月15日以文亮公司代理人之身分，書立仲介費支付承諾書，委託上訴人及訴外人陳雪娥共同仲介購買系爭土地共410坪時（即陳雪娥尚未及知悉兩造間業已簽妥仲介費支付承諾書乙事時），因被上訴人認其上並無仲介人之簽名蓋章，遂於同日由上訴人返回另行書妥要約書，並簽妥上訴人及陳雪娥之姓名後，再交予被上訴人簽名，嗣經上訴人轉交要約書予陳雪娥，陳雪娥方知悉兩造間簽立要約書乙事。依此情事，顯見被上訴人因仲介費支付承諾書未記載完備，經向上訴人反應後，上訴人同意更改內容後，始提供要約書，是要約書應係為補充仲介費支付承諾書之不完備，而另行書立。上訴人主張該要約書只是為要給地主看的云云，核與上開情事不符，並不足採。且觀諸要約書上所記載之仲介土地地號、斡旋金支票之提出、要約書有效期限、契約書格式等事項，均較仲介費支付承諾書之記載詳細完整，堪認兩造之真意，係以要約書補充仲介費支付承諾書內容之不足，仲介費支付承諾書與要約書應同時存在，為同一契約內容，而為文亮公司支付仲介報酬之依據。
㈡、又觀諸上訴人所持之仲介費支付承諾書（見原審卷第33頁）之記載：「㈠立書人：文亮公司，經由陳雪娥小姐、林合豐先生介紹購買坐落於台中市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○號共410坪（即系爭土地），每坪購買價為新台幣30萬元整。㈡本公司同意支付整合補貼費用，每坪新台幣1萬元整。㈢介紹人仲介費用2％。以上費用於土地過戶點交後支付。立書人：林泉湧、文亮公司、方月玲。」等詞；及要約書（見原審卷第21頁）之記載：「立契要約書人文亮公司（以下簡稱買方）經由陳雪娥、林合豐介紹購買廖本榆代表人如下表之建物及其土地持分：如下附圖。台中市○區○○○段○○號112-2、112-45、112-47、112-50、112-74、112-75、112-76。特立此要約，買方承購條件如下：一、本基地每坪售價新台幣參拾萬元。二、總面積共410坪。三、買方同意預付幹旋金……。四、服務費給付承諾：買方承諾於簽訂買賣合約書，給付買賣總價百分之2％之服務報酬予受託人並以現金給付，總無異議。於交地無誤後支付。五、其他事項。本契約一式兩份，雙方各自保存以作依據。要約人：文亮公司、方月玲、林泉湧。本要約書有效期限至98年9月30日止。…。」等詞。依此可知，不論係仲介費支付承諾書或係要約書，其開宗名義均記載「立書人」、「立契要約書人」為文亮公司，顯見被上訴人均係以文亮公司代理人之名義對上訴人及陳雪娥為要約其等為文亮公司仲介承買系爭土地之意思表示，是上開仲介費支付承諾書及要約書之契約當事人均為文亮公司，而被上訴人僅為文亮公司之代理人而已。且依要約書所載，其契約之有效期限至98年9月30日止。被上訴人既非仲介費支付承諾書及要約書之契約當事人，且仲介費支付承諾書亦已自98年10月1日起即失其效力，上訴人自不能依該承諾書之約定，請求被上訴人給付仲介報酬。
㈢、上訴人嗣後於本院雖稱：其為被上訴人居間介紹購買坐落於台中市○○區○○○段第110-8、110-2、110-33、112-35、112-75、112-47、112-2、112-45、112-50、112-74、112-7
6、112-35、112-123等土地，及處理第112-74、112-50、112-47、112-123、112-75、112-76號之地上物補費等事宜，被上訴人應依上開仲介費支付承諾書給付仲介費用乙節。惟按，被上訴人並非仲介費支付承諾書之契約當事人，已如前述，而上開土地雖一部分為系爭土地，然依被上訴人於原審中所供陳：99年2、3月間，上訴人再來找伊，希望伊購買系爭土地，因當時文亮公司已不願購買，伊乃以個人身分投資購買，伊當時跟上訴人說土地坪數不夠，只有200多坪，伊要購買的是410坪，上訴人說可以先買200多坪，之後再慢慢加買其他土地，伊有同意等語（見本院卷第58頁反面至59頁反面）。足見，上訴人所主張之居間行為，並非為文亮公司仲介上開土地，乃係為居間介紹被上訴人個人購買。因此，縱使上訴人主張其有為被上訴人居間介紹購買上開土地及處理地上物補費等事宜為真，亦係為另一法律關係，而與本件仲介費支付承諾書無關。是以，上訴人持上開承諾書請求被上訴人給付按被上訴人購買上開土地之價額及地上物補償費總價2％計算仲介報酬費之1/2（其與訴外人陳雪娥每人各1/2），並僅就其中之55萬8000元請求（原請求仲介費用111萬6000元，經與文亮公司分擔後，減縮請求55萬8000元），於法無據，為無理由。
㈢、從而，被上訴人既非本件仲介費支付承諾書之契約當事人，且該承諾書亦已失其效力，則上訴人依據該仲介費支付承諾書之約定，請求被上訴人給付仲介報酬55萬8000元，即屬無據。且依仲介費支付承諾書之約定，上訴人並未完成為文亮公司仲介購得系爭土地，被上訴人縱為文亮公司之代理人，亦無給付上訴人仲介報酬之義務，併此說明。
五、綜上所述，上訴人本於仲介費支付承諾書之約定，起訴請求被上訴人給付55萬8000元及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合。上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，爰均不再予逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 25 日
民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 李悌愷法 官 黃峻隆以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 卓佳儀中 華 民 國 103 年 3 月 31 日