臺灣高等法院臺中分院民事判決 102年度上易字第602號上 訴 人 楊政信
楊淑蘭共 同訴訟代理人 劉邦遠律師複 代 理人 阮春龍律師被 上 訴人 許堃森訴訟代理人 江銘栗律師上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國102年10月15日臺灣南投地方法院102年度投訴字第1號第一審判決提起上訴，本院於103年1月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
(一)被上訴人於民國（下同）101年6月27日向上訴人買受系爭坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定總價金新台幣（下同）1300萬元，上訴人於簽約時保證系爭土地均為實地（俗稱肉地），可供建築之用，無既成道路或高低落差駁崁等不利土地利用情事。嗣經南投縣草屯地政事務所於101年8月8日鑑界測量結果，發現系爭土地如附圖二編號Ｂ所示面積151.18平方公尺部分為既成道路用地、編號Ｃ所示面積88.28平方公尺部分為高低落差相當大之邊坡駁崁，依法難以作任何用途使用，且落差之邊坡尚須施作擋土牆及排水等固坡工事，以免土石滑落。上訴人隱瞞上揭重要之交易資訊，故意不告知買賣標的物之瑕疵，系爭土地有減少通常效用及減低其經濟價值之瑕疵，更欠缺上訴人所保證全為實地之品質。
(二)依系爭土地之土地異動索引表可知，上訴人楊政信係於102年1月2日、上訴人楊淑蘭於102年1月4日，因判決共有物分割而取得系爭土地之共有。系爭土地既經法院判決分割，於該案訴訟期間系爭土地必經過法院現場履勘及鑑界測量，以製作分割方案，因此系爭土地有既成道路及坡坎等事實，亦經該案查明，上訴人二人辯稱不知，與事實不符。上訴人故意不告知瑕疵，且缺乏保證全為實地之品質，自應負物之瑕疵擔保責任。
(三)系爭土地遭占用之道路及駁崁面積高達239.46平方公尺。證人李江雯及吳春福於原審就系爭買賣契約約定系爭土地為「肉地」（指實地），並無道路及駁崁等情，亦不否認。而卷附譯文中被上訴人稱：「整塊地都是肉地，都實地，沒關係啦講完我們才去簽約對吧」，李江雯答：「嗯啦對啦」，可知雙方契約所訂之買賣標的內容係系爭土地全部實地，並無既成道路及坡坎。又一般民間交易習慣上，肉地即指整塊地都是地形相同平坦之土地，並無既成道路及駁崁等情，足證上訴人辯稱未承諾買賣土地全為肉地，且肉地並非指實地，肉地包括道路及駁崁亦屬肉地，系爭土地並無瑕疵等語，違反一般民間交易習慣之經驗法則，亦與證人李江雯、吳春福結證內容及卷附錄音譯文所示事實不符。
(四)被上訴人發現前述瑕疵後即要求減價，雙方對此仍持續協商減價，業經證人李江雯、吳春福於原審到庭結證屬實，並有錄音譯文可證，足見被上訴人已即時提出瑕疵通知上訴人，並要求減價。且本件買賣為分期付款，被上訴人依約繼續分期付款，並同時與上訴人協商瑕疵減價，兩者並無矛盾，且被上訴人尚扣留尾款一百萬元，自難認被上訴人放棄追究上訴人之瑕疵擔保責任。
(五)依系爭買賣契約第8條之約定，賣方應擔保系爭土地產權清楚，權利絕無任何瑕疵。惟系爭土地卻遭占用為既成道路，被上訴人應於移轉登記前理清或排除，上訴人卻未理清及排除，顯係未依債之本旨為給付，亦屬有可歸責之違約情事，上訴人主張解除契約，依法更屬無據。且系爭土地經原審送請盛華不動產估價師事務所鑑定結果，亦認如附圖二編號B、Ｃ所示部分，減少之使用價值各為466,006元、213,824元，合計679,830元，上訴人辯稱並無減少價值，與鑑定報告不符。爰依民法第359條之規定，請求判決：1.確認兩造於101年6月27日就系爭土地所訂立之不動產買賣契約，其價金超過1,232萬0170元之買賣價金請求權不存在（被上訴人於原審依據民法第359條及不完全給付之法律關係請求，惟於上訴後僅主張民法第359條之瑕疵擔保，不再主張不完全給付）。
二、上訴人則抗辯：
(一)系爭買賣契約第9條第2項前段約定：「本約標的物包含室內外定著物…等均以簽約時現狀為準」、第12條第5項第1款約定：「經甲乙雙方喜悅同意，若本宗買賣土地標的物已被地籍圖套繪或其他原因導致無法申請許可合法農舍，本契約自動解除，所附之價金必須無息返還」，此外並無其他有關本件買賣標的物瑕疵擔保之約定。被上訴人主張「保證系爭土地均為實地」、「無既成道路或高低落差駁崁等不利土地利用之情事」，均未載明於系爭買賣契約中，上訴人否認與被上訴人有前述關於系爭土地瑕疵之特別約定。
(二)兩造簽定系爭買賣契約時，被上訴人已會同上訴人及辦理本件所有權移轉登記之代書李江雯陪同至現場勘查系爭土地，被上訴人對於系爭土地之現況甚為清楚，並就其勘察結果決定購買系爭土地之價格參考，上訴人並無任何隱瞞或不願讓被上訴人知悉之情事存在。而會同勘查現場時，上訴人並無刻意隱瞞系爭土地現況，或不願讓被上訴人知悉之情事。又系爭土地上縱有被上訴人所稱之「既成道路及高低落差駁崁」等情形，惟此是否為本件買賣標的物之瑕疵？且縱認屬瑕疵，依民法第355條第1項之規定，被上訴人於本件買賣契約成立時，已告知上開瑕疵之存在，上訴人亦不負擔保之責。
(三)又被上訴人稱其係於101年8月8日見到草屯地政事務所的測量結果，始知悉系爭土地包含有既成道路及駁崁之瑕疵存在。惟依系爭買賣契約第3條約定，被上訴人應於101年6月27日簽約時給付上訴人簽約款100萬元，於101年8月1日給付上訴人用印款現金400萬元，於101年8月15日給付上訴人完稅款700萬元（由被上訴人簽發面各350萬元之支票2紙支付）。可知被上訴人於知悉系爭土地包含有既成道路及駁崁之瑕疵存在，仍然支付該完稅款，而未拒絕給付，足見被上訴人已知悉並同意上開瑕疵存在之情事，依民法第356條第4項規定，應視為被上訴人承認其受領之物，上訴人自不負瑕疵擔保責任。
(四)依系爭買賣契約第10條第1款約定：「買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務時，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作懲罰性違約金」；嗣因被上訴人拖欠尾款100萬元拒不給付，上訴人於101年9月5日以草屯郵局第283號存證信函催告被上訴人，於收受催告函3日內付清尾款，詎被上訴人未於催告期限內給付尾款，上訴人再於101年10月2日以草屯郵局第298號存證信函通知被上訴人解除契約。是系爭買賣契約於上開存證信函送達於被上訴人時，應已解除。至被上訴人應給付之100萬元尾款部分，被上訴人原係主張買賣標的物有瑕疵而應減少價金1,339,120元，因而拒絕給付尾款，嗣後被上訴人變更訴之聲明為確認兩造所成立之不動產買賣契約，於超過12,320,170元之買賣價金請求權不存在。
換言之，被上訴人請求減少價金之數額為679,830元，縱認被上訴人所主張有理由，則被上訴人仍欠320,170元尾款未給付，被上訴人遲延給付尾款，而違反系爭買賣契約第3條之約定，上訴人依買賣契約第10條第1款約定，於101年10月2日以存證信函通知被上訴人解除契約，仍屬有效，系爭買賣契約應已解除，被上訴人訴請確認減少部分價金，是否仍有訴訟上之利益，實堪考究。聲明：1.原判決廢棄。2.上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。
三、爭點整理：
(一)兩造不爭執事項：
1.上訴人楊淑蘭於99年8月4日向臺灣南投地方法院（下稱南投地院）起訴請求分割共有物，經南投地院以100年度訴字第9號判決，坐落南投縣○○鎮○○段○○○○號土地如附圖一所示編號Ｂ部分，面積2567.37平方公尺（即系爭土地），分歸上訴人楊淑蘭及訴外人陳奕陵取得，並依應有部分各二分之一保持共有確定，嗣經編為同段312-1地號。訴外人陳奕陵於101年6月25日將其應有部分，以買賣為原因移轉登記予上訴人楊政信。
2.兩造於101年6月27日簽訂系爭買賣契約，由被上訴人向上訴人購買系爭土地，價金為1300萬元，被上訴人已給付上訴人1200萬元，尚餘尾款100萬元未付，上訴人已於101年8月28日以買賣為原因將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人。
3.原審於102年3月18日會同兩造及南投縣草屯地政事務所人員履勘現場結果，系爭土地如附圖二編號Ａ所示土地面積為23
27.91平方公尺、編號Ｂ所示面積151.18平方公尺土地為道路、編號Ｃ所示面積88.28平方公尺土地為駁崁。
(二)兩造爭執事項：
1.上訴人於訂約時，是否曾保證系爭土地為「肉地」？
2.系爭土地是否因附圖二編號Ｂ、Ｃ所示部分為道路、駁崁，而有欠缺通常效用或減少價值之瑕疵？或有欠缺保證之品質？
3.被上訴人依據民法第359條瑕疵擔保之法律關係，訴請確認減少價金（即系爭土地買賣價金超過1232萬0170元之請求權不存在），有無理由？
四、本院得心證之理由：被上訴人主張如前述三(一)2.、3.所示之事實，業為兩造所不爭執，並有兩造分別提出之不動產買賣契約書、支票、地籍圖謄本、南投縣草屯地政事務所異動索引表、土地登記第二類謄本在卷可稽（原審卷第7頁至18頁、第43頁、第104頁至109頁），並經本院依職權調取本院100年度訴字第9號分割共有物等事件卷宗核閱無誤，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。被上訴人主張上訴人於訂約時，曾保證系爭土地為「肉地」，該土地如附圖二編號Ｂ、Ｃ所示部分為道路、駁崁，而有瑕疵且欠缺上訴人所保證之品質，惟經上訴人否認，並為前述抗辯，經查：
(一)南投地院審理前述100年度訴字第9號分割共有物事件，先行進行調解（99年度調字第37號）時，曾於99年10月29日會同南投縣草屯地政事務所勘驗測量現場，當時到場之共有人（含本件上訴人楊淑蘭）僅表示如附圖一編號Ｇ所示部分為道路，應繼續維持共有，讓分得編號Ｇ所示部分之人能有通路至公路，至於系爭地內之既成道路及駁崁則未經提及，草屯地政事務所所繪製之測量圖亦未標示系爭地內之既成道路或駁崁（詳99年度調字第37號卷宗第78至81頁勘驗測量筆錄及分割方案草圖、第92頁複丈成果圖及附圖一）；該分割共有物事件之調解及審理程序中，亦均無關於系爭地內既成道路、駁崁之陳述或辯論，業經本院調閱該事件卷宗核閱無誤，故難認上訴人於前述分割共有物事件中，已明知系爭地內有既成道路及駁崁。
(二)證人李江雯於原審證稱，系爭土地之買賣係由上訴人楊政信委託證人李江雯仲介，李江雯與上訴人為鄰居，被上訴人與證人吳春福於訂約前曾至系爭土地現場看地，由李江雯介紹土地狀況，只大致講土地之範圍，因當時尚未鑑界，不知土地內有道路及駁崁，所以沒有講，後來鑑界才知道，上訴人楊政信之父親在簽約前表示系爭土地是肉地，價錢也是其父親所提出等節，業據證人李江雯於原審證述明確（見原審卷第74頁至75頁）。又證人即系爭土地買賣契約見證人吳春福亦於原審證稱：李江雯有講土地的位置，但範圍沒有跟我講，範圍是一個姓楊的人講的，好像是對方賣主的父親，他是有講土地是肉地，就是指沒有道路用地，簽約時上訴人的父母親在場等語（見原審卷第96頁至97頁）。再者，系爭買賣契約書第12條第5項第3款（詳原審卷第14頁該契約書末頁）載明：「經乙方（即上訴人二人）同意授權楊維允處理本宗土地出賣事宜」，且系爭土地買賣契約書第3條之付款約定，其中用印款之現金400萬元（原約定應給付800萬元，但實際支付現金400萬元）、完稅款各350萬元之票據2張（原約定應給付300萬元，但實際支付合計700萬元），均由上訴人楊政信之父楊維允代收，尾款原約定應於賣方鑑界點交標的物同時給付，惟由上訴人楊政信之父楊維允代為同意延期至101年9月3日（均詳原審卷第10頁），此均有系爭買賣契約書在卷可按。經比對證人李江雯、證人吳春福之證言及系爭買賣契約書之前述記載，可知上訴人二人授權其父楊維允代理其二人出賣系爭土地，並由楊維允向被上訴人表示系爭土地為肉地。證人李江雯嗣雖改稱上訴人楊政信之父有沒有講肉地其不知情，其沒有聽到當事人有無講肉地之事，其也沒有聽到楊政信的父親有跟被上訴人談話之內容等語（見原審卷第76頁）；然查證人李江雯係上訴人楊政信所委託之仲介，且與上訴人為鄰居（詳原審卷第74頁證人李江雯之證言），其嗣後翻異前詞，與其先前證言及證人吳春福之前述證言，均不相符，顯係迴護上訴人之詞，尚不足採。從而，可知上訴人二人授權其父楊維允代理出賣系爭土地，楊維允即為上訴人之代理人，依民法第103條第1項之規定，代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。上訴人之代理人楊維允既已向被上訴人表示系爭土地為肉地，故被上訴人主張上訴人於訂立系爭買賣契約書時，向被上訴人表示系爭土地係屬肉地（實地）一節，即屬有據。
(三)系爭土地經原審於102年3月18日會同兩造及南投縣草屯地政事務所人員勘測現場結果，系爭土地如附圖二所示編號Ａ所示面積2327.91平方公尺部分為土地、編號Ｂ所示面積151.18平方公尺部分為道路、編號Ｃ所示面積88.28平方公尺部分坡崁（即駁崁，下稱駁崁），此有勘驗筆錄、照片及土地複丈成果圖附於原卷審卷第128頁至135頁可稽。系爭土地可藉由南端之315、369-9、369-10地號土地通行去公路，故系爭土地無編號Ｂ部分之道路，所有權人亦可經由前述南端之土地通行至公路；而系爭土地北側之同段312地號土地則需經由系爭土地編號Ｂ部分之道路以連接前述369-9、369-10地號之既成道路，通行至公路，此為兩造所不爭執（本院卷第37頁背面筆錄、第39頁成果圖）。系爭土地編號Ｂ部分道路既供鄰地通行，鄰地所有權人得主張通行權，被上訴人不得任意廢止該道路，該部分土地即難作為耕作或建築之用；而系爭土地編號Ｃ部分為駁崁，高低落差大，亦難作為耕作或建築之用，自應認該道路及駁崁部分土地有瑕疵。系爭土地內之道路及駁崁，面積共計239.46平方公尺，合計占整筆土地總面積之9.327％（239.46／2567.37=0.09327）；經原審委託盛華不動產估價師事務所鑑定結果，每平方公尺單價為編號Ａ部分4100元、編號Ｂ部分1800元、編號Ｃ部分2400元；前述土地編號Ｂ、Ｃ部分各為道路、駁崁，無法從事農業使用，致分別減損60.87％、47.83％（原審卷第207頁）。
兩造所成立之系爭買賣契約總價金為1300萬元，即每平方公尺為5064元（13,000,000÷2567.37＝5,064，元以下四捨五入，下同），減少之使用價值分別為編號Ｂ部分46萬6,006元（5,064×151.18×60.87％＝466,006）、編號Ｃ部分21萬3,824元（5,064×88.28×47.83％＝213,824），合計減少價值67萬9,830元。上訴人之代理人楊維允既向被上訴人表示系爭土地為肉地（即實地），如前所述，而依民間一般人所稱之實地，應即指系爭土地係屬完整可使用之土地，而並無道路或駁崁等不能使用之情形而言。系爭土地既因如附圖二編號Ｂ、Ｃ部分為道路、駁崁，而減少其價值合計67萬9,830元，且其減少價值非無關重要，自應認系爭買賣之標的物有減少其通常效用之瑕疵及缺少出賣人保證之品質，應屬物之瑕疵；此瑕疵於系爭買賣契約成立時即已存在，且於出賣人即上訴人於101年8月8日鑑定點交時，該瑕疵亦仍存在，被上訴人依民法第354條第1項規定，主張上訴人於系爭土地依同法第373條危險移轉（即交付）時有瑕疵，即屬有據。
(四)不完全給付與物之瑕疵擔保之區別在於，不完全給付為債務不履行責任，需可歸責於債務人始可成立，物之瑕疵擔保則不論債務人有無過失，均需負擔此法定責任（民法第345條至359條之規定，均不以「可歸責於出賣人」為要件，此與債總給付不能、給付遲延及不完全給付需以「可歸責於債務人」為要件者不同）。本件雖無證據足證上訴人於訂立系爭買賣契約時，明知系爭地內有道路或駁崁，惟上訴人對於系爭土地有物之瑕疵縱無故意或過失，依前所述，仍應依民法第359條負瑕疵擔保責任。又被上訴人於訂約前至系爭土地現場看地，由李江雯介紹土地狀況，只大致講土地之範圍，因當時尚未鑑界，不知土地內有道路及駁崁，後來鑑界才知道一節，業經證人李江雯於原審結證無誤，足見被上訴人於訂約時不知系爭土地有前述瑕疵，且其不知亦非屬重大過失，故上訴人主張被上訴人於契約成立時，明知系爭土地有瑕疵，其依民法第355條規定不負擔保責任，即無理由。
(五)另查：
1.系爭土地於101年8月8日鑑界，被上訴人於101年8月18日即以霧峰郵局第207號存證信函向上訴人表示：系爭土地經於101年8月8日鑑界結果，部分為道路，上訴人於訂約時故意隱匿，應出面解決等語（原審卷第23、24頁）。
2.被上訴人嗣於101年8月23日給付上訴人各350萬元支票2張（原審卷第16頁），合計給付第三期完稅款700萬元（原審卷第10頁）。
3.上訴人於101年8月28日將系爭土地所有權移轉登記為被上訴人；上訴人於101年9月5日再以草屯郵局第283號存證信函催告被上訴人於函到3日內給付尾款100萬元，逾期解除契約並沒收價金作為懲罰性違約金（原審卷45、46頁）。
4.被上訴人於101年9月12日以台中國光路郵局第189號存證信函，向上訴人主張系爭土地有瑕疵，應減少價金1,339,120元，並與被上訴人應給付上訴人之尾款100萬元抵銷，並請求返還溢付之價金339,120元（原審卷第27、28頁）。
5.上訴人再於101年10月2日以草屯郵局第298號存證信函為解除契約之意思表示，並請被上訴人將系爭土地所有權回復登記為上訴人所有（原審卷47至49頁）。
綜上，被上訴人於101年8月8日鑑界後，得知系爭土地內有道路、駁崁，即於101年8月18日以存證信函通知上訴人，並要求上訴人出面解決，足見被上訴人確於發現前述瑕疵後，即行通知上訴人，並對上訴人主張瑕疵擔保責任。另證人李江雯於原審證稱：「原告（即被上訴人）有開立本票放在代書那裡，但他要被告楊政信降價一百萬，被告不願意降價…原告說要繼續付款我才約代書，都是被告楊政信的父親在處理的，本來要減價，但是簽約的時候（嗣更正為付尾款時）堅持要尾款一百萬，本來是要九十萬元」（原審卷第78、79頁）。證人吳春福於原審證稱：「（原告訴訟代理人問：雙方減價20萬元是誰提出來的協議？）是阿雯（即李江雯）叫我打電話給原告（即被上訴人），後來原告不肯，我就叫他們自己去協商」（原審卷第98頁筆錄）。足見被上訴人於鑑界點交後，發現系爭土地有瑕疵，其請求減少價金，而非解除契約，故一方面通知上訴人系爭土地有瑕疵，要求上訴人負瑕疵擔保責任，一方面依約於101年8月23日依約給付上訴人第三期完稅款，以免上訴人解除契約，並與上訴人協商減少價金，自難認被上訴人有民法第356條所規定之承認或視為承認其所受領之物之情形。再者，被上訴人於101年9月12日向上訴人主張系爭土地有瑕疵，並主張應減少價金1,339,120元，且與被上訴人應給付上訴人之尾款100萬元抵銷；足見被上訴人主張上訴人應負物之瑕疵擔保責任，減少價金，而拒絕自己尾款之給付，自得類推適用民法第264條第1項前段規定，主張同時履行抗辯，被上訴人即不負尾款給付遲延之責任；因此，上訴人嗣以被上訴人未給付尾款為由，於101年10月2日解除契約，於法即屬不合。
(六)綜上所述，系爭買賣之總價金為1300萬元，上訴人對被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，被上訴人依民法第359條之規定，請求上訴人減少價金67萬9830元，應屬有據。因上訴人否認前情，被上訴人請求確認上訴人對於被上訴人就系爭買賣契約，於超過1232萬0170元（13,000,000－679,830＝12,320,170）之買賣價金請求權不存在，為有理由。原審為被上訴人勝訴之判決，並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，尚無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論列。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 2 月 18 日
民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 黃峻隆法 官 宋富美以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 高麗玲中 華 民 國 103 年 2 月 21 日