臺灣高等法院臺中分院民事判決 102年度上更㈠字第14號上訴人 陳金菊訴訟代理人 林彥百律師被上訴人 王依惠訴訟代理人 詹文凱律師上列當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於民國101年5月17日臺灣臺中地方法院100年度訴字第2906號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於民國103年1月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
㈠、被上訴人於民國98年4月4日（起訴狀誤載為98年4月11日，見原審卷第5頁書狀以及第117頁反面、第153頁反面筆錄）將其所有坐落臺中市大里區（縣市合併前為臺中縣大里市○○○段○○○○○○號土地及其上100建號建物即門牌號碼為臺中市○里區○○路○○○巷○○號房屋（下稱系爭房地），以新臺幣（下同）750萬元出售予上訴人，因被上訴人前已以系爭房地為標的向銀行設定抵押並貸款410萬元，上訴人乃向被上訴人表示其可向銀行貸得較高之借款，一次清償予被上訴人，被上訴人因而於98年5月25日將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，並由上訴人以系爭房地設定最高限額抵押權予臺灣新光商業銀行股份有限公司（下稱新光銀行）而向新光銀行貸款，並於98年5月25日取得貸款540萬元，惟上訴人僅以其中之410萬元用以塗銷被上訴人原本設定於系爭房、地上之抵押權，其餘價金340萬元，則經被上訴人多次催討，上訴人均藉詞拖延，並委託仲介刊登廣告欲出售上開房地，被上訴人因而於100年10月11日以存證信函催告上訴人依限清償，否則以該存證信函為解除契約之意思表示，詎上訴人仍未依限清償，上開買賣契約因而解除，被上訴人自得依民法第259條規定，請求上訴人應將上開房地移轉登記予被上訴人所有，並自上開房地遷讓後將相關房地返還被上訴人，及依本件買賣契約第11條第2項之約定，請求上訴人給付未履行契約之違約金1,125,000元。爰求為判決命上訴人應將系爭房地移轉登記予被上訴人所有，並自系爭房地遷讓後將系爭房地返還被上訴人，並給付1,125,000元（原審判決上訴人應將爭房地移轉登記予被上訴人所有，及自系爭房地遷出將系爭房地交還，並駁回被上訴人請求給付1,125,000元部分，被上訴人就請求給付1,125,000元部分未提起上訴，該部分業已確定，本件判決不再論述）。
㈡、在本院補充陳述：⒈兩造間買賣契約已合法解除：
⑴兩造買賣契約第3條就價金給付之分期及各期給付之時間，
均有明確約定。第5條第2項第1款亦明定：「核貸金額不足抵付時，甲方（即上訴人）應於貸款核撥同時以現金一次補足。」就貸款不足之部分，亦明確約定以「貸款核撥同時」為給付時間。故本件買賣價金之給付，應屬「有確定期限者」，最高法院發回意旨以上訴人95年5月25日設定抵押權予銀行並取得貸款410萬元，尚有尾款160萬元未付，該未付部分屬不確定期限之債務，此一認定與買賣契約約定不符，應有錯誤。
⑵上訴人未於貸款核發之同時給付尾款160萬元，即已構成給
付遲延，被上訴人得行使解除權。被上訴人於100年10月11日寄發存證信函，上訴人於同月18日收受，函中已明確表示限3日內付清，否則解除買賣契約，此係針對已遲延之債務為明確之意思表示，而非如發回意旨所稱僅係對未定期限債務之催告。因上訴人未依期限給付，自已發生契約解除之效力。就被上訴人解除契約之意思，除上開存證信函外，自一審起訴至今，被上訴人於書狀及口頭陳述中均一再明確確認，上訴人亦均已收受，故被上訴人解除權之行使應至為明確，且已生效力。
⒉林俞君匯款120萬元給王依婷非為給付本件買賣價金：本件
買賣契約之當事人為兩造，並非林俞君及王依婷，故林俞君匯款給王依婷一事與本件買賣契約無關。被上訴人從未指示上訴人向王依婷為給付。林俞君於98年6月4日匯款120萬元至王依婷帳戶，此係因為林俞君自96年底即一再以卡債、生活費等理由向王依婷陸續借款，該120萬元係為清償借款而給付，與本件買賣無關。鈞院前審曾就林俞君與王依婷之借貸往來為調查，認定確有借貸情事，故未採納上訴人之辯詞。前審判決所稱「堪信陳金菊所辯為真實」者，為98年6月4日確有林俞君匯款120萬元之事，並非指該匯款即為給付房屋買賣價金。此由判決理由後文中即可得知。最高法院發回意旨未為深入探求，率爾質疑，並不洽當。
二、上訴人則以：
㈠、被上訴人原欲將上開房、地贈與訴外人即上訴人之姪女林俞君做為佛堂使用，惟為林俞君所婉拒，林女並向被上訴人表示願以可向銀行以較佳條件取得貸款之上訴人名義向被上訴人承買該房、地，兩造因而口頭約定由被上訴人以570萬元將上開房地出售予上訴人，然為使上訴人將來得以上開房、地設定擔保而取得較高之銀行貸款，因而在相關買賣契約書上記載較實際約定價格更高之買賣總價750萬元。上訴人並於被上訴人將出售之房地移轉登記予上訴人之同日，即以該房、地設定最高限額抵押權予新光銀行而向該銀行貸款540萬元，除用以清償被上訴人在出售前原以該房地向銀行辦理抵押貸款之410萬元、並塗銷相關抵押權設定外，再將部分買賣價金120萬元匯款至王依婷之帳戶，其餘買賣價金40萬元（570萬-410萬-120萬=40萬）部分，被上訴人則同意上訴人得於日後能負擔時再行清償。從而，被上訴人主張上訴人迄未清償買賣價金340萬元，經被上訴人限期催告後仍不給付，被上訴人因而解除契約，得依法請求上訴人返還上開屋、地以及賠償損害等，為無理由等語置辯。
㈡、在本院補充陳述：本件屬於不確定期限之債務，當時係核撥540萬元，上訴人除清償抵押債權410萬元外，另以核撥款支付代書等必要費用10萬元，再以上訴人名義匯款120萬元予被上訴人，其餘價款被上訴人答應嗣後再給付，故上訴人並無未清償完畢之事實。
三、下列事項為兩造所不爭執，堪信為真，並得採為判決基礎：
㈠、被上訴人王依惠將系爭房地出售予陳金菊，兩造於98年4月4日訂立買賣契約書。
㈡、被上訴人王依惠已於98年5月25日將系爭房地所有權移轉登記予陳金菊所有。
㈢、上訴人陳金菊已清償原設定抵押之貸款債務410萬元。
㈣、被上訴人王依惠曾於100年10月11日寄發存證信函，催告上訴人陳金菊應於函到後三日內清償買賣價金餘款，否則，即以該存證信函解除雙方間之買賣契約，該存證信函並於同年月18日送達陳金菊。
㈤、上訴人陳金菊於98年5月25日設定最高限額抵押權648萬元予新光銀行。
㈥、系爭房地現為上訴人陳金菊占有中。
四、原審為上訴人敗訴判決（確定部分除外），上訴人不服提起上訴，本院前審判決駁回上訴人之上訴，上訴人不服，再提起第三審上訴，經最高法院廢棄本院前審判決，發回本院審理，兩造在本院聲明如下：
㈠、上訴人方面：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人在第一審之訴駁回。
㈡、被上訴人方面：上訴駁回。
五、經查，被上訴人王依惠主張其將系爭房地出售予上訴人陳金菊，兩造於98年4月4日訂立買賣契約書，其已將系爭房地所有權移轉登記與陳金菊並已交付予陳金菊占有等情，為陳金菊所不爭執，並有不動產買賣契約書影本在原審卷為證（見原審卷第10至18頁），堪認被上訴人王依惠此部分主張為真。至於被上訴人主張系爭房地之買賣總價金為750萬元，上訴人除清償其向銀行借貸之貸款410萬元外，尚積欠其餘款340萬元未給付，經被上訴人於100年10月11日寄發存證信函催告上訴人應於函到3日內清償，否則即以該函解除雙方間之買賣契約，該存證信函已於同年月18日送達上訴人，上訴人未依限給付餘款，系爭房地之買賣契約因而解除，被上訴人自得請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，並自系爭房地遷出，將系爭房地交還被上訴人等語，則為上訴人陳金菊所否認，並以前詞抗辯，是本件爭點為：㈠系爭買賣價金為750萬元或570萬元？㈡上訴人是否尚積欠被上訴人餘款？㈢被上訴人於100年10月11日以存證信函催告上訴人限期給付，並表明未依限清償即解除系爭買賣契約，是否已生合法解除之效力？㈣被上訴人主張系爭買賣契約業經其合法解除，上訴人應將系爭房地移轉予被上訴人所有，並自系爭房地遷出，將系爭房地交還被上訴人，是否有理由？
㈠、經查，系爭不動產買賣契約書記載本件買賣總價款為750萬元一節，固有買賣契約書影本1份附在原審卷為證（見原審卷第12頁），惟參以證人即簽約當時均在場之代書黃湘云在原審證稱略以：實際價額是570萬元，因為他們承諾說要將貸款金額提高，所以用750作為買賣的契約價額，讓銀行願意貸款比較多的錢，．．買賣當天有原告、被告、我、王依婷、黃薪卉在場等語（見原審卷第68頁正反面），證人黃薪卉在原審證稱略以：簽契約是在我家簽的，我在場，實際買賣570萬元，原告、被告、我、王依婷、我在場，．．3月9日林俞君有到屏東看風水，有聽他們在說750萬元只是為了提高貸款成數，簽約時也有再說一次約定買賣價金為570萬元實價，雙方在現場的人都知道等語（見原審卷第第71頁正面），及兩造均不爭執為真正之兩造於100年10月18日之電話交談錄音譯文記載略以：「林俞君：．．我們當初買的這一幢房子是570嘛！對不對，我貸款是540哦!我的帳目都在這裡哦!．．．王依惠：你的帳目都在那裡？．．林俞君：對，我帳目都在這裡，我那時候借銀行一條，一條是180萬．．王依惠：嗯。．．」等情，錄音譯文在原審卷為佐（見原審卷第97頁），足認王依惠當時並不否認買賣價金為570萬元之事實，堪信上訴人陳金菊辯稱本件買賣契約之總價為570萬元一節為真。至於證人即王依惠之姐姐王依婷在原審雖證稱略以：「570萬元是林俞君當初開出的價金」、「約定買賣價金是750萬元」等語（見原審卷第74頁反面、75頁筆錄），既與事實不符，應係證人與王依惠為親姐妹因而為迴護之詞，自有偏頗，尚難採信及據為本件買賣價金為750萬元之證據，併予敍明。綜上，本件買賣價金為570萬元之事實，自堪認定。
㈡、系爭買賣契約第四條約定：「甲方（按指上訴人，下同）預定貸款新臺幣陸佰萬元整抵付部分買賣價款，並依下列規定辦理貸款、付款事宜。」，第五條第二項約定：「核貸金額少於預定貸款金額時，應依下列方式處理：㈠核貸金額不足抵付時，甲方應於貸款核撥同時以現金一次補足。．．」等情，有系爭買賣契約影本在原審卷為佐（見原審卷第12、13頁），是本件買賣價金於上訴人向銀行辦理貸款核撥不足抵付時，上訴人即應以現金一次補足之，堪認系爭買賣價金就貸款抵付不足額應以現金一次補足部分，其給付期限不確定，為給付無確定期限之債務。本件系爭買賣價金為570萬元一節，已詳前述。再就本件買賣價金之給付情形，上訴人係抗辯稱其已以銀行貸款清償被上訴人積欠銀行之貸款410萬元，並於98年6月4日由林俞君會同王依婷、黃相云匯款120萬元至被上訴人姐姐王依婷帳戶，用以清償買賣價金尾款，其餘買賣價金40萬元，則經被上訴人同意日後其能負擔時再行清償，被上訴人解除系爭買賣契約，有違誠信原則，並無理由等語。經查：
⒈上訴人陳金菊於98年4月5月25日取得銀行貸款540萬元，並
以其中之410萬元清償被上訴人之前積欠銀行之貸款一節，為被上訴人王依惠所不爭執，上訴人辯稱其已給付買賣價金410萬元一節，堪信為真。再依前述，兩造既於系爭契約中約定就「核貸金額不足抵付時，甲方應於貸款核撥同時以現金一次補足」，是本件買賣金額於扣除前開410萬元後，尾款160萬元自應於貸款核撥同時以現金一次補足，即前開尾款160萬元雖為無確定期限之債務，惟上訴人申辦之前述銀行貸款540萬元既已於98年5月25日由銀行核撥由上訴人取得，原為給付無確定期限之尾款債權160萬元之給付期限於其時應已告確定，依前述，上訴人自應於98年5月25日核撥貸款之同時補足尾款160萬元。再陳金菊辯稱其另行匯款120萬元至被上訴人姐姐王依婷之帳戶用以清償系爭房地買賣尾款，其餘40萬元則經被上訴人同意待其有能力時再清償等語，業為王依惠否認，上訴人自應舉證以實其說。經查，兩造對於上訴人曾匯款120萬元至被上訴人姐姐王依婷之帳戶一節，並不爭執，且經證人王依婷、辦理本件買賣簽約及過戶事宜之證人黃湘云在原審證述明確（見原審卷第68-75頁），固堪信上訴人抗辯曾匯款120萬元至王依婷帳戶一節為真。
然查，系爭房地之出售人係王依惠，並非王依婷，王依婷亦非系爭買賣契約之代理人一節，有系爭買賣契約書影本在原審卷為證（見原審卷第17頁），並經證人王依婷在原審證稱其只負責協調，簽約事項都是被上訴人王依惠個人決定等語（見原審卷第75頁），證人黃湘云、黃薪卉、王依婷在原審證稱被上訴人王依惠於98年4月4日親自至證人黃薪卉家中與陳金菊訂立買賣契約等語明確（見原審卷第68頁反面、71頁、74頁反面），縱認王依婷曾參與系爭買賣之協調，亦僅屬促成系爭買賣之過程，並不當然即認王依婷有代理被上訴人處理系爭買賣相關事宜及收受買賣價金之權限，是依前述，上訴人雖有匯款120萬元至王依婷帳戶之事實，然不足以證明該匯款120萬元係為給付被上訴人之買賣價金尾款，況證人黃湘云在原審亦證稱：「當時由林俞君、王依婷告知要匯給王依婷的帳號，作為120萬元尾款」等語（見原審卷第68頁反面），經原審法官進一步詢問：「原告（按指被上訴人，下同）有同意120萬元匯給王依婷？」時，證人黃湘云則答稱：「因為王依婷代理被上訴人處理賣方的事務」等語（見原審卷第68頁反面），並未針對被上訴人有無同意將尾款匯到王依婷帳戶一節作答，依其證言，亦僅能證明係依王依婷及林俞君之告知將120萬元匯到王依婷帳戶作為尾款，而非依被上訴人之指示或告知將120萬元匯到王依婷帳戶作為尾款之支付，依前述，王依婷既非被上訴人系爭買賣之代理人，其對上訴人所為上開匯款指示或告知，效力自不及於被上訴人本人，證人黃湘云上開證詞，自不足以據為上訴人已給付尾款120萬元之有利證據。
⒉再上訴人另辯稱王依婷於98年3月31日借給林俞君之100萬元
，林俞君已於100年3月4日清償完畢，如前述匯款至王依婷帳戶之120萬元係為清償林俞君積欠王依婷之債務，何以林俞君又於100年3月4日給付王依婷100萬元，足認上開匯款120萬元係支付本件買賣之尾款等語，並提出上海商業儲蓄銀行100年3月4日存款憑條影本1份附在原審卷為證（見原審卷第65頁）。惟查，林俞君因積欠銀行款項，不能使用個人帳戶，王依婷曾於98年6、7月左右將其所有之上海商業儲蓄銀行帳戶存摺借林俞君使用，林俞君於100年3月間返還王依婷一節，業經林俞君在原審證稱在卷（見原審卷第73頁），足認於100年3月間王依婷上海商業儲蓄銀行的帳戶仍由林俞君使用中，是上訴人提出之上海商業儲蓄銀行100年3月4日之存款憑條所載存入之100萬元應仍在林俞君掌管使用中，此由上訴人於101年2月14日在原審提出之「民事辯論意旨㈡狀」中陳明上開帳戶於100年3月4日仍在林俞君持有中等語即明（見本院卷第119頁書狀），是自難據上開存款憑條為有利於上訴人之證據。上訴人雖另辯稱林俞君事後又依王依婷之指示，自林俞君所管領之王依婷所有之上海商業儲蓄銀行帳戶內匯款70萬元至「王依惠」之帳戶，以清償王依婷在98年3月31日出借之100萬元，故林俞君只積欠王依婷借款債務30萬元而已，倘若先前匯款120萬元至王依婷之帳戶內係為清償林俞君積欠王依婷之債務，而非清償本件買賣尾款，何以林俞君另於100年3月9日又給付王依婷70萬元等語。然查，林俞君與王依婷間之資金往來頻繁、關係密切，已詳如前述，上訴人所提出之相關單據，如無對應之資金流動相關證據，自無從認定其二人間之資金關係內容，並據以證明前開匯到王依婷帳戶之120萬元係支付被上訴人之買賣尾款，上訴人此部分抗辯，難認為真。末按，上訴人抗辯被上訴人同意其有能力時始給付其餘尾款40萬元一節，為被上訴人否認，上訴人復未能舉證以實其說，此部分自難採信。是綜合上述，堪信上訴人尚積欠被上訴人尾款160萬元之事實為真。
⒊依前述，兩造買賣契約第五條第二項第一款已明定：「核貸
金額不足抵付時，甲方（即上訴人）應於貸款核撥同時以現金一次補足。」，是上訴人就貸款金額不足之部分，應於「貸款核撥同時」以現金給付，本件貸款核撥時間為98年5月25日，為兩造所不爭，已如前述，是前述上訴人尚積欠之尾款160萬元給付期限於其時即98年5月25日核撥時其給付期限即已確定，上訴人自應於98年5月25日貸款核撥時同時補足不足款160萬元。再上訴人迄未給付系爭買賣價金尾款160萬元尾款，既如前述，上訴人自已遲延給付。再按「契約當事人之一方因他方遲延給付而定期催告其履行時，同時表明如於期限內不履行，契約即解除，係附有停止條件之解除契約之意思表示，如他方當事人未依限履行，則條件成就，即發生解除契約之效力，無須另為解除契約之意思表示」（最高法院87年度台上字第564號判決意旨參照）。經查，被上訴人於100年10月11日寄發台中法院郵局第2342號存證信函催告上訴人於收受後3日內給付尾款，否則即以該函為解除系爭買賣契約之意思表示，上訴人已於100年10月18日收受上開存證信函一節，為兩造所不爭，並有存證信函及收受回執影本各1份在原審卷為證（見原審卷第25-27頁），上訴人迄未依限給付，揆諸前開說明，被上訴人所為解除系爭契約之意思表示自已生效，系爭契約業經被上訴人合法解除。末按，被上訴人雖在前開存證信函中催告上訴人應給付340萬元買賣價金（見原審卷第25頁），超過前述上訴人積欠之尾款金額160萬元，然應係兩造簽訂之買賣契約記載買賣價金為750萬元，扣除已代償銀行貸款金額410萬元後之金額為340萬元所致，對被上訴人所為本件催告及解除意思表示之效力不生影響，併予敍明。
⒋按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之」，民法第259條第1項定有明文。系爭契約業經被上訴人合法解除，被上訴人依上開規定，請求上訴人將所買受之臺中市○里區○○段○○○○○○號土地及其上100建號建物即門牌號碼為臺中市○里區○○路○○○巷○○號房屋移轉登記予被上訴人所有，及請求上訴人自上開房、地遷出，將該房、地交還被上訴人，核屬有據，應予准許。
六、綜上所述，系爭買賣契約既經被上訴人合法解除，被上訴人於系爭契約合法解除後，依民法第259條第1項規定，請求上訴人將系爭土地及房屋所有權移轉登記予被上訴人所有，及請求上訴人自系爭房地遷出並交還該房地，核屬有據，應予准許，既如前述，是原判決因而就此部分為上訴人敗訴判決，並無不當。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認不影響本件判決之結果，爰不予逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 17 日
民事第六庭 審判長法 官 袁再興
法 官 盧江陽法 官 陳賢慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 郭蕙瑜中 華 民 國 103 年 1 月 17 日