臺灣高等法院臺中分院民事判決 102年度上字第15號上 訴 人 陳玉淵訴訟代理人 陳麗芬上 訴 人 陳玉田
林建義上三人共同訴訟代理人 林松虎律師
林明毅律師上 訴 人 楊火評
葉雪共 同訴訟代理人 簡祥紋律師被 上訴 人 李旻蒨訴訟代理人 張崇哲律師複 代理 人 鄭弘明律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國101年10月15日臺灣南投地方法院100年度訴字第239號第一審判決提起上訴，本院於103年2月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人丁○○負擔44%、上訴人丙○○負擔19%、上訴人甲○○負擔13%、上訴人庚○負擔13%、上訴人己○○負擔11%。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按在處分權主義、辯論主義或當事人進行主義範圍內，兩造當事人所成立之爭點簡化協議，應屬程序選擇契約亦即為訴訟契約之一種，對兩造當事人應有契約之拘束效力。本件兩造經本院爭點整理，於民國（下同）102年7月25日成立爭點整理協議，兩造並同意除爭點整理協議所約定之爭點外，不再提出其他爭點，此有準備程序筆錄在卷足稽（見本院卷㈠第138頁反面至第139頁）。上訴人庚○、己○○（下稱庚○等二人）於前揭爭點整理協議後，另主張增加基於渠二人與被上訴人間就後述所占有部分土地另有買賣關係而有權占有之爭點，惟被上訴人不同意其提出新爭點，上訴人自應受前揭爭點整理協議效力之拘束，不得再提出前揭爭點，本院亦毋庸再予審酌，先此敘明。
二、次按法院廢棄或變更宣告假執行之本案判決者，應依被告之聲明，將其因假執行或因免假執行所為給付及所受損害，於判決內命原告返還及賠償，被告未聲明者，應告以得為聲明，民事訴訟法第395條第2項定有明文。本件上訴人丁○○、丙○○、甲○○（下稱丁○○等三人）為原審被告，於本院審理期間因被上訴人已依原判決供擔保聲請假執行，故依前揭法律規定請求被上訴人賠償渠等因假執行所受之損害，並聲明如後述，依前揭法律規定，自應准許。又有關民事訴訟法第395條第2項損害賠償請求聲明之性質，學說理論雖有不同見解，然上訴人丁○○等三人已明確表明該項損害賠償請求之聲明係以上訴聲明無理由為解除條件而提起預備反訴，依處分權主義原則，本院自應以該損害賠償附有前揭解除條件之方式而進行審理，先此敘明。
乙、實體方面：【本訴部分】：
一、被上訴人主張：㈠坐落南投縣○○鎮○○段○○○號土地（下稱系爭土地）原為
訴外人劉○○所有，嗣經台灣南投地方法院（下稱南投地院）99年度司執字第15197號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）拍賣，由被上訴人於民國（下同）100年2月23日以新臺幣（下同）10,789,000元買受，經執行法院於100年3月1日核發不動產權利移轉證書，於100年3月7日以拍賣為原因辦理所有權移轉登記予被上訴人。系爭土地上如原審判決附圖（下稱附圖）所示編號44⑴建物、編號44⑵⑨－⑩竹籬笆為丁○○等三人共同所有，渠三人並共同占用前揭基地及附圖編號44⑵、編號44⑷空地；另如附圖編號44⑶鐵架造建物為上訴人丙○○所有；編號44⑸鐵架建物為上訴人庚○所有，編號44⑹鐵架建物為上訴人己○○所有，現由渠等分別占有使用中；編號44⑺土地，現由上訴人丁○○種植竹林及香蕉占有使用中，惟上訴人就系爭土地並無使用權源，被上訴人自得依民法第767條之規定，請求上訴人分別拆除地上物，並返還無權占有之土地。又丁○○等三人未經被上訴人同意使用系爭土地而受有利益，致被上訴人受有損害，被上訴人自得依不當得利法律關係，請求返還不當得利，爰請求丁○○與訴外人劉○○連帶給付自被上訴人標得系爭土地之100年3月1日起至同年7月31日止共5個月之不當得利87,500元，及自同年8月1日起至該部分土地交還之日止，按月連帶給付相當於租金之不當得利17,500元。並聲明：⑴如原判決
主文第1項至第6項所示。⑵丁○○等三人及劉○○應連帶給付被上訴人87,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起按年息5%計算之利息，並自100年8月1日起至將前項土地交還之日止，按月給付被上訴人17,500元。⑶願供擔保請准宣告假執行。
㈡上訴人並無合法占有權源：
⑴上訴人不得以對前手之買賣契約對抗上訴人：按買賣契約僅
有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人，此有最高法院83年台上字第3243號民事判例可資參照。上訴人雖曾向劉○○買受系爭土地，然迄未辦理所有權移轉登記，自不得以買賣關係對抗被上訴人。至於最高法院101年度台上字第224號判決意旨所指占有連鎖，乃指基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，將直接占有移轉予第三人時，第三人得對所有人主張為有權占有，與本件情形並不相同，於本件並不適用。
⑵本件無類推適用民法第425條之1之餘地：依臺灣高等法院暨
所屬法院92年法律座談會民事類提案第9號，其討論意見認為債權契約不能對抗契約以外第三人。且買賣關係以移轉所有權為目的，而租賃關係僅在於取得物之使用、收益權利，兩者法律要件顯然不同，不可能在買賣關係下又含有租賃關係之合意。況庚○等二人先主張與訴外人劉○○間有買賣關係之合意存在，後又主張應可類推適用租賃契約之相關規範云云，其所辯顯不足採。
⑶兩造間就系爭土地並無分管契約：按分管契約係共有人就共
有物管理方法所成立之協議，然兩造就系爭土地從無共有關係，自無可能成立分管契約。又兩造雖曾委託泰一測量工程有限公司（下稱泰一公司）就兩造對系爭土地占用現況進行測量，惟其目的係為協商共同投標事宜，並無為分管協議之意思。且上訴人於原審主張該測量係作為繳交投標保證金之比例依據，於本院卻主張該測量係為分管協議，前後不一，應非可採。
㈢兩造對共同投標系爭土地並未達成協議，被上訴人行使權利無違誠信原則：
⑴系爭土地之拍賣程序，執行法院原訂定第一次拍賣期日係於
99年12月29日，兩造於第一次拍賣期日前已著手進行共同投標事宜，故委託泰一公司就兩造對系爭土地占用現況進行測量，以決定日後投標時各自需負擔之投標金額為何，然此僅係表示兩造曾欲協議共同投標，非可遽認已就投標內容達成協議。事後上訴人庚○即當時之執行債權人具狀向執行法院聲請暫緩拍賣程序，經執行法院准予延緩執行1個月，顯見兩造協議狀況不順利。兩造之所以未能達成協議，在於被上訴人認為上訴人等所欲提出之投標金額實屬過低，難以得標，被上訴人所有坐落於系爭土地上之未辦保存登記之建物將有遭受拆除之命運，不能冒此風險，要求上訴人等需提高投標金額，然均為上訴人等所拒絕。嗣被上訴人見投標之日在即，負責承辦之代書亦未再邀集兩造商討投標事宜，乃另外參與投標。上情業經證人乙○○證述甚詳，足證兩造就共同投標一事尚未達成協議。
⑵兩造協議共同投標期間，上訴人庚○實際上亦對於被上訴人
認為上訴人等之投標金額過低，恐無法得標之意見表示認同，其為保護自己權益，曾於100年2月21日向被上訴人表示欲與被上訴人共同投標，並當場按其和上訴人己○○所占權利比例給付押標金現金171,600元予被上訴人，約定以被上訴人名義先行投標並支付投標金，待被上訴人得標後，再依據得標金額按權利面積比例計算庚○等二人應負擔之投標金額。然嗣因上訴人庚○計算得標價後，發現應負擔之金額超出其能力範圍，遂於100年3月1日再向被上訴人表示無法支付該筆費用，故被上訴人於當日即開立面額為171,600元之支票1張交付上訴人庚○，作為退還其先前給付之押標金之用，而合意解除契約。從上訴人庚○亦曾參與被上訴人之投標來看，顯見兩造對於共同投標事宜確實尚未達成協議。又因上訴人庚○對於上開支票遲未提示，被上訴人乃向其詢問欲如何處理該票款，而在該次談話中，上訴人庚○有表示「…事實講起來就，我那時候有跟妳講一句話，你如果要標，我沒有權力擋你，因為這是公開招標的，我只說那句話說不然我的份額讓我買回來，妳也是很高興的說好啦」等語，此有錄音譯文及光碟可稽，可見被上訴人與上訴人五人並未達成共同投標協議，否則上訴人庚○何以會向被上訴人表示欲參與被上訴人另行投標之行為。
⑶上訴人指被上訴人係假意與上訴人達成共同投標之協議，以
確保上訴人等不會個別私下去投標，並同時獲知上訴人等之出價金額云云。惟從系爭執行卷證可知，上訴人共同投標之金額為5,304,320元，而被上訴人之投標金額足足高出一倍，倘被上訴人係假意共同投標，則在獲知上訴人等投標金額後，大可以些微高於上訴人等投標金額參與投標即可，殊無大幅提高投標金額之必要。至於被上訴人交付85,800元保證金，係因當初承辦本件投標事務之代書認為，本件關係人較多，為免意見過於分歧而難以協議，遂先以支付保證金之條件，以限制參與協議資格之故，並依代書之意同時將被上訴人之女茆○○之印章一併交付。惟事後兩造就投標金額未達成協議，代書投標時自行將茆○○印章一併予以蓋印，被上訴人實不知情，不得以協商前即交付資料認定兩造就共同投標一事達成協議。
⑷又縱認被上訴人有違反協議而自行參與投標，被上訴人行使本件權利仍無違反誠信原則：
①兩造間並無約定、亦無法律規定，被上訴人欲另行投標前
應先告知上訴人。且於開標當日，除被上訴人外尚有3人之投標金額均高於上訴人，是不論被上訴人是否有參與投標，至少上訴人於投標時即知悉另有他人參與投標，自亦無法確認本身是否必定得標，然上訴人庚○並未因此撤回強制執行之聲請，上訴人指因被上訴人未告知另行投標，致上訴人庚○未能適時撤回強制執行之聲請，要屬無據。
②被上訴人因早預見上訴人等所投標之金額無法得標，基於
保護所有之建物免受拆除之原因下，自行參與投標，及得標後請求上訴人等返還系爭土地，均屬正當權利之行使，非以損害他人為主要目的。又參最高法院96年度台上字第1526號判決意旨，必須就權利行使結果之利益與損失衡量，如無利益甚小、損失過大情形，即無權利濫用，違反誠信原則之虞。本件被上訴人行使權利結果，得將系爭土地與同段00地號土地合併使用，利益頗鉅；而上訴人等之地上物均為鐵架造之違建，無保護必要，或上訴人丁○○之農作物，其價值較土地而言實屬較小，且上訴人均非居住於系爭土地，是本件並無被上訴人所得利益極少，而上訴人所受損害甚大之情形。
③至上訴人所舉最高法院100年度台上字第463號判決雖揭示
「物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束。」之原則，然查該判決之事實乃受讓人刻意規避法律規定，以排除原受讓人之債權契約，惟本件被上訴人係為保護所有建物而參與投標，並非惡意受讓，自不能比附援引。又被上訴人於原審已依法官指示與上訴人協商，但上訴人丁○○開出必須賠償其一千多萬元之條件，被上訴人才不願再繼續協商。
④被上訴人與庚○等二人間之共同投標協議，業經上訴人庚
○事後表示無法提出應負擔之金額而經双方合意解除，已如前述，渠二人現雖要求被上訴人履行得標後買賣土地之協議，實係為求勝訴之策略，蓋若協議仍存在，被上訴人何需退還其價金，且庚○等二人何以歷經三年期間均未請求被上訴人履行協議，是渠二人據此主張被上訴人違反誠信原則，亦無理由。
㈣所謂點交，僅係執行法院為滿足買受人之交付占有請求權，
對於占有拍賣不動產之債務人或第三人強制執行解除占有，使歸買受人占有之謂。系爭土地於拍賣公告上雖有載明拍定後不點交等語，僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責，非謂被上訴人不得主張所有權之權能。丁○○等三人將系爭土地之部分出租予劉○○經營「00○○雞」，該部分土地供營業用，非一般供住宅用可比，被上訴人請求之不當得利金額，當不受土地法第97條規定土地租金不超過土地申報總價年息10%之限制。
二、上訴人方面：㈠庚○等二人部分：
⑴上訴人及被上訴人之配偶乙○○曾與系爭土地之原所有人劉
○○就各自占用部分土地存有買賣關係，並已支付價金，僅因礙於土地法令，始未辦理土地分割及所有權移轉登記。參最高法院101年度台上字第224號、94年度台上字第1465號、83年度台上字第2454號、86年度台上字第724號判決意旨，劉○○基於買賣關係將系爭土地交付上訴人，上訴人占有系爭土地即有正當權源，且強制執行之拍賣為買賣之一種，劉○○將系爭土地雙重買賣予被上訴人，被上訴人既知悉前手劉○○對上訴人等無從主張民法第767條所有物返還請求權，其仍受讓系爭土地，係屬惡意受讓，其權利自不得大於前手，從而亦不能向上訴人等請求拆屋還地。是上訴人基於對被上訴人前手劉○○間之買賣關係，有權占有系爭土地。
⑵本件雖與民法第425條之1規定之「土地及房屋同屬一人」情
形未盡相同，但揆諸上開法文規範之目的及債權物權化之趨勢考量，應得類推適用該規定，推定上訴人與被上訴人於建物得使用期限內，有使用租賃關係。蓋上訴人與系爭土地原所有權人存有買賣關係並已支付價金，因礙於土地法令之規定無法辦理所有權移轉登記，上訴人僅取得土地之占有及使用權能，而原所有權人於協助上訴人完成土地所有權移轉登記程序前即得享有該價金之利益，應可推斷原所有權人與上訴人間，在辦理所有權移轉登記前，有以租賃關係規範雙方權義關係之合意存在。換言之，上訴人就系爭土地並非無償使用，對價即為原所有權人得使用已先收取之買賣價金，亦即原所有權人以應給付上訴人之利息充當租金。是雙方所簽訂之契約雖名為「買賣契約」，然客觀上依照當事人所為之一切情事及其所欲達成之經濟上效果，不僅有買賣之意思，尚有訂立租賃契約之合意存在。退步言之，縱上訴人與原所有權人間無典型之租賃契約存在，然在未取得所有權前，以買受人地位而占有買賣標的物，實質上所取得之地位與承租人無異，若僅因法律未就此種情況加以規範，使上訴人權利無從受到與承租人相當之保障，實欠公允，基於平等原則，應使上訴人與原所有權人間之法律關係得類推適用租賃契約之相關規範。
⑶被上訴人曾與上訴人協議共同出資應買系爭土地，出資及應
買權利比例按占用現況而定，並於99年12月13日共同委託泰一公司測繪兩造對系爭土地之占用現況，以確定將來共同投標應買之比例。兩造共同投標協議之目的在各自保存系爭土地上之建物，並按各人權利比例繳納保證金。此協議之範圍非僅在於共同投標以共有方式取得系爭土地乙事，同時包含對系爭土地之分管協議，此觀泰一公司所繪製現況測量圖，不僅計算出每人占地比例並標示出占用範圍及其上建物可知，兩造間實存有相互同意使用各別所有建物坐落之基地範圍之合意。又分管協議乃債權契約，不因兩造當時尚未取得系爭土地所有權而無效，自仍得拘束被上訴人。
⑷被上訴人應買系爭土地時，明知上訴人與劉○○就系爭土地
存有買賣關係，並有上訴人等之建物存在，且兩造曾於100年2月16日達成共同投標應買之協議，被上訴人並交付受任人投標金及其女兒茆○○之印章（欲以茆○○名義委託投標）。又乙○○係於兩造達成協議後2日即100年2月18日以匯款方式交付保證金85,800元予受託之代書張○○，被上訴人所辯「交付保證金85,800元係為取得參與協議之資格」自不可採。被上訴人雖抗辯就投標金額未達成協議，但其未積極取回投標金及女兒之印章，亦未積極向受託之代書表明不參與投標，足證兩造有達成共同投標之協議。縱被上訴人實無共同投標之真意，但其行為外觀足使上訴人信賴其有意共同投標，是其目的實係欲使上訴人等陷於錯誤，誤信其願遵守協議，且使上訴人等亦不會私下投標，並獲知上訴人等之出價金額，其再以較高之出價，而得以順利得標。被上訴人所辯其協議過程中表示投標金額過低等語，縱為真實，亦不過其協商過程中之意見而已，被上訴人最終仍服從多數而同意共同投標。故不論被上訴人當時有無同意協議之真意，其既有同意之行為外觀，參民法第86條本文規定，自不能再抗辯無參與協議之真意，而主張協議無效或不成立。是兩造曾達成共同投標應買之協議，被上訴人違反協議自行以高價投標，上訴人庚○即為系爭強制執行事件之債權人，若被上訴人事前告知要自行投標，上訴人庚○即會撤回本件強制執行之聲請，不會讓系爭土地繼續進行拍賣，被上訴人之行為違反誠信原則，而不得行使本件權利。
⑸庚○等二人雖曾與被上訴人於100年2月21日有共同投標之協
議，惟當時協議內容係被上訴人得標後，被上訴人同意庚○等二人購買占有部分之土地，不包含畸零地。嗣被上訴人要求庚○等二人另購買多達46坪位於邊陲之無用空地，上訴人庚○因而未予承諾，被上訴人竟以此為藉口，拒絕履行兩造間就「庚○等二人占有比例之應有部分」之買賣契約，並單方解約，而將面額171,600元之支票留置上訴人家中，因上訴人庚○不接受其單方違約，故遲未提示該支票，被上訴人提出之錄音譯文亦是在討論此事。是庚○等二人與被上訴人就所占有部分之土地既有買賣契約之合意，被上訴人片面違約，並起訴請求庚○等二人拆屋還地，亦有違誠信原則。退步言之，縱上訴人庚○與被上訴人另有私下投標協議，但其他上訴人均不知情。而若能維持與其他上訴人之協議，更能使被上訴人私下投標之計畫實現，蓋其他上訴人不會出更高價與其競標，故被上訴人與上訴人庚○另有投標計畫，不能因此反推並無與其他上訴人達成共同投標協議之存在，至於其事後反悔，則屬違約問題，不影響兩造共同投標協議之成立。
⑹被上訴人自陳係為保存自身建物而投標，則其取得自身建物
坐落範圍外之土地，本無預定使用之目的，上訴人之建物存在應不妨礙其目的之達成。則被上訴人取得土地後，自應兼顧其他建物所有人之權益，將土地售予上訴人，或與上訴人訂立租賃契約，均屬所有權之行使範圍，並得獲取相當之利益，但被上訴人無視上訴人所有建物之經濟價值，執意拆除，此種所有權之行使方式，損人而不利己，參最高法院96年度台上字第1526號判決意旨，難謂非權利濫用。
㈡丁○○等三人部分：
⑴關於渠三人基於對被上訴人前手劉○○間之買賣關係，或得
類推適用民法第425條之1規定，或基於兩造之分管協議，有權占有系爭土地部分，與庚○等二人之主張相同。
⑵上訴人庚○、丁○○等三人與被上訴人及其配偶乙○○為解
決系爭土地無法分割過戶之問題，在訴外人張○○代書之建議下，由訴外人劉○○與上訴人庚○通謀虛偽製造訴外人劉○○欠上訴人庚○60萬元假債權之借據，交由上訴人庚○取得支付命令，並聲請強制執行，希望經由強制執行程序由兩造按每人占有面積比例共同集資參與投標取得系爭土地，以免兩造各自建物遭第三人拆除。因此兩造委由張○○代書代為辦理測量兩造占有系爭土地之範圍（即向劉○○購買之範圍），並計算占用比例，再依占用比例於100年2月18日繳交參與投標拍賣之保證金款項等情，有上訴人庚○100年7月12日之民事陳報暨聲明異議狀附於系爭強制執行事件卷宗、泰一公司現況測量圖、面積計算式，及大慶地政士服務明細表、存摺影本等件為證，並經證人吳○○證稱兩造曾一起到事務所好幾次等語。且100年2月23日系爭土地拍賣投標時，被上訴人亦以其女茆○○之名義、提供茆○○之印章及身分證影本，與上訴人或其指定名義人一起投標，為被上訴人所不爭執，復有投標書、投標保證金封存袋附於系爭強制執行卷可按。以上足證兩造有於100年2月23日共同參與投標系爭土地之協議。然被上訴人於投標日卻自行以高價投標系爭土地，於事前並未告知丁○○等三人，於投標當日亦未於現場告知渠三人，業據被上訴人自承，其行為顯有違誠信原則，而不得行使本件權利。
⑶被上訴人以其若未自行投標，系爭土地亦會被其他人拍定取
得等語，乃因果倒置之說詞。蓋如庚○等二人前述主張，上訴人等若未取得全體共識共同投標，上訴人庚○即會撤回強制執行之聲請，其他第三人即無由拍定取得系爭土地。且當初兩造協議共同投標，是為了避免各自建物被拆除；另被上訴人邀上訴人庚○共同投標之目的，亦係於得標後，將上訴人庚○原有之部分比例分擔投標金，就系爭土地維持共有之原狀，而非欲拆除上訴人之地上物，則被上訴人以欺瞞手法取得系爭土地後，未詢問上訴人等是否願分擔拍定價款，即提起本件訴訟，在訴訟中上訴人亦表示願以得標價格分擔，被上訴人仍執意拆屋，並執原判決聲請假執行，顯屬惡意行使權利、違反誠信原則。是被上訴人自始非善意第三人，不能以尚有其他第三人以高於兩造共同投標價格參與投標，以免除其違反誠信原則之行為責任。另否認上訴人丁○○曾開出必須補償其一千多萬元之協商條件。
⑷依最高法院67年台抗字第129號、33年上字第604號、44年台
上字第266號判例意旨，系爭土地拍賣迄今尚未交付於被上訴人，其既無收益權，自無相當於租金之損失可言。又縱被上訴人得請求丁○○等三人給付不當得利，丁○○等三人與劉○○之租賃契約所約定租金，除編號44⑴、44⑵、44⑷部分之土地外，尚包括使用其上建物及附圖編號44⑺部分之竹林景觀之代價，自不能以該租金作為計算標準。而依土地法第105條準用同法第97條之規定，應按土地申報地價為計算標準，並參酌系爭土地之位置、工商業繁榮之程度等為決定，不得超過渠等占有使用土地面積申報總地價年息10%。查上開部分土地公告現值地價為700,389元（計算式：1285×5
45.05＝700,389.25，元以下四捨五入），每年租金上限為70,039元，每月租金為5,837元。況系爭土地之使用地類別為農牧用地，租金之計算不可能達法定最高上限。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決：⑴就請求拆屋還地部分，依被上訴人之聲明為判決；⑵就請求返還不當得利部分，判決丁○○等三人及劉○○應給付被上訴人82,669元及各自起訴狀繕本送達翌日起按年息5%計算之利息；並自100年8月1日起，劉○○至自原判決第1項所示土地遷出之日止、丁○○等三人至將原判決第2項所示土地交還之日止，按月給付被上訴人16,750元；⑶就前開准許部分，分別依兩造聲請定擔保金為假執行及免為假執行之宣告；駁回被上訴人其餘請求及假執行之聲請。被上訴人就其敗訴部分未聲明不服；上訴人就渠等敗訴部分提起上訴，並聲明如下：
㈠上訴人部分：
⑴庚○等二人上訴聲明：①原判決關於庚○等二人敗訴部分廢
棄。②上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
⑵丁○○等三人上訴聲明：①原判決關於丁○○等三人敗訴部
分之裁判及該部分假執行之宣告均廢棄。②上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下：
㈠兩造不爭之事項：
⑴系爭土地原為訴外人劉○○所有，嗣經法院強制執行拍賣，
由被上訴人於100年2月23日拍定，於100年3月1日獲核不動產權利移轉證書，並於100年3月7日以拍賣為原因辦理所有權移轉登記予被上訴人完畢。
⑵系爭土地上如附圖編號44⑶鐵架造建物為上訴人丙○○所有
，現由其占有使用中；編號44⑸鐵架建物為上訴人庚○所有，現由其占有使用中；編號44⑹鐵架建物為上訴人己○○所有，現由其占有使用中；編號44⑺土地，現由上訴人丁○○種植竹林及香蕉占有使用中。
⑶如附圖所示編號44⑴建物、編號44⑵⑨－⑩竹籬笆為丁○○
等三人共同所有，編號44⑵、編號44⑷空地亦為渠三人共同占有使用。
⑷上訴人及被上訴人之配偶乙○○曾與系爭土地之原所有人劉
○○就各自占用部分土地存有買賣關係，僅因礙於土地法令，始未辦理系爭土地之分割及所有權移轉登記。
⑸就本件拍賣投標當日除被上訴人以最高標10,789,000元投標
外，另依序有第三人以7,289,889元、7,188,888元、6,608,899元，最後才是上訴人庚○以上訴人或其指定之人及被上訴人之女茆○○之名義共同投標之價金5,304,320元。
㈠兩造爭執事項：
⑴上訴人主張基於：①對被上訴人前手間的買賣關係而有權占
有；②本件應類推適用民法第425-1條主張有租賃關係而有權占有；③兩造在投標前就各該建物占有系爭土地之範圍分別為測量，應屬兩造之分管協議而有占有系爭土地之正當權源是否有理由？⑵上訴人主張：兩造曾於100年2月16日達成共同投標之協議，
被上訴人又私下以高價投標，且於投標前未告知被上訴人要自行投標，若被上訴人事前告知要自行投標，不願意以系爭協議的價格投標，上訴人庚○即為本件執行債權人，就會撤回本件強制執行之聲請，不會讓系爭土地繼續進行拍賣等語，被上訴人是否有前揭行為？若有前揭行為，是否違反誠信原則而不得行使本件權利？⑶被上訴人請求上訴人給付不當得利，是否有理由？㈢兩造不再提出其他爭點。
五、本院得心證之理由：㈠被上訴人主張：系爭土地原為訴外人劉○○所有，嗣經法院
強制執行拍賣，由被上訴人於100年2月23日拍定，於100年3月1日獲核不動產權利移轉證書，並於100年3月7日以拍賣為原因辦理所有權移轉登記予被上訴人完畢；又上訴人及被上訴人之配偶乙○○曾與系爭土地之原所有人劉○○就各自占用部分土地存有買賣關係，僅因礙於土地法令，始未辦理系爭土地之分割及所有權移轉登記；本件起訴時上訴人占有使用系爭土地之情形詳如前述不爭執事項⑵、⑶等情，業為兩造所不爭，均堪採信。
㈡上訴人並無合法占有權源：
⑴按買賣契約屬於債權契約，除法律有特別規定外，買賣契約
效力僅及於契約當事人。本件上訴人雖主張渠等曾與系爭土地原所有人劉○○就各自占用部分土地訂有買賣契約，僅因礙於土地法令，始未辦理系爭土地之分割及所有權移轉登記，故主張基於渠等與劉○○之買賣契約有權占有使用系爭土地等情，然依前揭說明，上訴人分別與劉○○之買賣契約僅屬債權契約，其效力不及於買賣契約以外之第三人，故上訴人即不得以該買賣契約對抗被上訴人而主張有權占有，故上訴人主張基於渠等與劉○○間之買賣關係有權占有系爭土地，即無理由。
⑵上訴人另主張類推適用民法第425-1條規定而有租賃關係及
基於兩造間之分管協議，而有權占有系爭土地等情，然均為被上訴人所否認。經查：
①上訴人既主張基於渠等與劉○○間之買賣契約而占有使用
系爭土地，渠等與劉○○間係出於買賣合意，若雙方另有承租土地之合意豈會未於契約中併予載明？況系爭土地屬耕地，若有租賃合意上訴人尚可受耕地租約相關法律規定之保障，渠等全未簽訂契約且未約定租金如何給付，顯見雙方並無租賃之合意。又本院審酌本件事實並無任何類推適用民法第425-1規定之基礎，故上訴人主張基於租賃關係而有權占有，即不足採信。
②又兩造於協商共同投標過程中，雖有委請泰一公司繪測並
計算兩造占用系爭土地之比例，此有該公司所繪測之現況圖影本附於原審卷內足參（見原審卷㈠第48頁），惟本院審酌該現況圖僅大略測出兩造占用部分，無法推認兩造有何分管協議，故上訴人前揭主張，顯屬無據，不足採信。
⑶上訴人主張前揭占有權源均無理由，此外，上訴人並未能舉
證證明有何占有使用系爭土地之正當權源，從而被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地等情，應堪認定。
㈢被上訴人行使本件物上請求權並無違反誠信原則：
按買賣契約屬於債權契約，除法律有特別規定外，買賣契約效力僅及於契約當事人。又買賣契約之出賣人已將買賣標的物交付買受人占有後，於未移轉該物所有權前，另將所有權讓與第三人，若出賣人係欲藉由該物所有權移轉行為脫免原買賣契約義務，而受讓所有權之第三人明知讓與人藉此脫免原契約義務而猶惡意受讓該物所有權者，則於該第三人依民法第767條所有物返還請求權請求原契約買受人返還該物時，原買受人雖得依民法第148條第2項規定主張該第三人違反誠信原則，而以原買賣法律關係對受讓人主張有權占有，然該第三人是否有違反誠信原則而惡意受讓情事，仍應依個案事實認定之，不得以第三人明知有原買賣契約事實，即逕予推認之。又所謂「誠信原則」乃屬抽象之法律要件，故主張違反誠信原則者必須另提出該法律要件之評價根據事實，始符合民事訴訟法第266條第1項規定之主張責任。本件上訴人主張被上訴人違反誠信原則，而上訴人主張被上訴人違反為：「兩造曾於100年2月16日達成共同投標之協議，被上訴人又私下以高價投標，且於投標前未告知被上訴人要自行投標」。經查：
⑴被上訴人本人於本院到庭與證人即其配偶乙○○經隔離訊問
時陳稱：「當時（指100年2月16日）是在代書那邊討論，之前就有討論過很多次，我就表示以上訴人所要投標的價格根本無法標得系爭土地，我就說我的房屋是連在一起，不要被拆屋還地，大家的意見都不合，丁○○就說標不到就聽天由命，我就說我不能聽天由命，大家就散了，因為價錢談不攏，所以當天並沒有同意要共同投標。（問：除了100年2月16日後，有無再討論共同投標的事情？）沒有。（問：乙○○於100年2月18日有匯款85,800元給代書，為何要匯這筆錢？這筆錢是否為共同投標的保證金？）因為每次討論都沒有結果，但代書還是說要先匯給他分配的85,800元給他，之前縱使沒有達成共同投標的共識，他說我還是要給付應分配的保證金。（問：為何茆○○有在共同投標書上蓋章？有無交付身分證影本給代書參與共同投標？）這個是於100年2月初大家在討論時就說要以我女兒茆○○的名義共同去投標，那時就有交付身分證影本給代書。（問：何時決定以自己名義去投標？）100年2月18日匯款給代書後，代書都沒有通知再討論，我們覺得很詭異，因為丁○○告訴庚○說，庚○的部分是鐵皮屋很好拆，乙○○是有好幾戶，不差這一戶被拆，我們就一直在等代書，最後沒有消息，我們才在2月20日左右決定自行投標，於2月16日討論之後都沒有聯繫，庚○也擔心，在2月21日庚○到我們家，說她願意與我共同去投標，但她只要買她占用的部分，就將171,600元二戶的保證金交給我，我也同意，但當時我沒有將投標的價格告訴庚○，因為我擔心她將投標的金額洩漏出去。後來我標到的時候，庚○也在場，其他上訴人也在場，庚○在場並沒有跟我交談，只有點頭而已，其他上訴人也沒有跟我交談，庚○跟我說其他上訴人跟她說，將其他上訴人占用的部分給他們買回，但我不同意，因為他們既然不同意以高價來購買，我就不想讓他們以同樣的價格買回。」等語（見本院卷㈡第12頁）。⑵證人乙○○證稱：「100年2月16日有討論，但大家不歡而散
，因為當時我認為他們討論的價格是沒有辦法標到系爭土地，丁○○跟我太太說如果標不到就聽天由命。後來我有打電話給代書，問他說大家沒有談好要怎麼辦，他就說他也要幫我代寫投標書，因為我沒有寫過標單，之後我就沒有跟他聯繫。----（問：你們自行投標之金額是何時決定的？）是在投標的前一、二天決定，我有在計算，因為我怕標不到。（問：為何以高於底價兩倍的價格投標？）因為我增建的部分是占用到被拍賣土地，而屬於龍邊，我不能被破壞。（問：為何不將要投標的金額告知其他共同投標的人？）我當時在協議共同投標時，就說要底標兩倍以上才標得到。」等語（見本院卷㈡第14頁）。
⑶又被上訴人主張：庚○曾於100年2月21日與被上訴人夫妻協
議由被上訴人投標，若得標後，被上訴人願以投標價格讓庚○二人買回占用部分之土地等情，業為庚○所自承，並有被上訴人提出為庚○所不爭執之錄音譯文在卷足憑（見本院卷㈠第155至166頁）。
⑷本院審酌被上訴人本人陳述之協商投標過程及證人乙○○證
詞及庚○於100年2月21日曾與被上訴人另行協議投標事宜等情，且前揭通話譯文中被上訴人曾表示：「我從頭到尾都跟他說，標那個價錢標不到。」，並經庚○表示：「對，那時候確實有這樣講沒錯」等語（見本院卷㈠第155頁第7至8行），認兩造雖曾協商共同投標事宜，但因被上訴人主張提高投標金以確保得標，然不為上訴人所接受，故被上訴人始自行投標處理。至於被上訴人曾經將分擔保證金匯給代書及交付其女兒茆○○之印章出名共同投標，均屬協商共同投標過程所為之行為，並不足證明兩造最終有以5,304,320元投標之合意。退步言之，縱使兩造曾協商共同投標，各自提出投標金額後決定投標金額，兩造並無約定被上訴人不得另行投標，故被上訴人於表明此投標金額不可能得標，希望提高投標金額而不為上訴人接受後，其自行投標，尚難認為有何違反誠信原則之情事。況本件除被上訴人以最高標10,789,000元投標外，另依序有第三人以7,289,889元、7,188,888元、6,608,899元，最後才是上訴人庚○以上訴人或其指定之人及被上訴人之女茆○○之名義共同投標之價金5,304,320元，縱使被上訴人未投標，上訴人所稱之共同投標亦不可能得標，上訴人據此主張被上訴人有違誠信原則，更屬無據。
⑸另上訴人丁○○三人主張被上訴人未告知其已另行投標，如
知悉被上訴人另行投標，本件強制執行之債權人庚○即可撤回強制執行等情，惟查：兩造協商過程從未約定被上訴人不得自行投標已如前述，且庚○於知悉被上訴人擬自行投標後，非但未阻止被上訴人，反而與被上訴人協議願參與被上訴人之投標而買回其占用部分，遑論撤回強制執行之聲請。再審酌前揭錄音譯文中，庚○尚懷疑其他投標人乃丁○○所委託投標者（見本院卷㈠第157頁倒數第7至5行），顯見兩造就本件投標事宜根本無實質合意甚明，故丁○○三人前揭主張，仍屬無稽而不足採信。
⑹上訴人庚○二人另主張渠二人已與被上訴人另有共同投標協
議，被上訴人不准許庚○二人買回占用土地而請求拆屋還地違反誠信原則等情，此部分雖屬準備程序終結後所新提出之被上訴人違反誠信原則之評價根據事實，然因屬於同一爭點範圍，且屬兩造攻擊防禦範圍內，故本院從寬允其主張。經查：被上訴人主張其投標前雖與庚○協議，同意庚○以得標價額買回占用部分及分擔畸零地部分土地，然因庚○沒有錢買回，雙方合意解除契約，被上訴人並已簽發支票退回庚○所交付之投標保證171,000元等情，業經庚○二人坦承收受該前揭支票一節，且有前揭譯文為證。本院審酌前揭譯文內容中，庚○表示因為當時沒有錢所以沒有買回，並希望被上訴人於本件訴訟中可重新考慮讓其買回等情（見本院卷㈠第158至159頁），顯見兩造確實已合意解除契約，庚○二人於本院主張係因被上訴人執意要求庚○二人購買分擔之畸零地，庚○二人始沒有錢買回，兩造並未合意解除等情，顯與前揭通話文義不符，不足採信。從而庚○二人據此主張被上訴人違反雙方合意，不同意庚○二人買回占用土地而請求拆屋還地違反誠信原則云云，亦不足採信。從而，上訴人主張被上訴人行使本件物上請求權違反誠信原則，尚難採信，被上訴人依民法第767條請求上訴人拆除前揭建物及地上物並返還基地及占用之土地，即有理由。
㈣按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條前段定有明文，故依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，復為社會通常之觀念。經查：⑴被上訴人於100年3月3日收受執行法院核發之不動產權利移
轉證書，此有該證書及送達回證附於系爭強制執行卷內可稽，故丁○○三人自100年3月3日起共同無權占有系爭土地如附圖所示編號44⑴、編號44⑵、編號44⑷部分土地，獲得相當於租金之利益，並致被上訴人無法使用、收益而受有損害，故被上訴人自得請求丁○○三人給付自100年3月3日起至返還土地止，相當於租金之不當利得。
⑵按不當得利發生之債，並無共同不當得利之觀念，亦無共同
不當得利人應連帶負返還責任之規定，故同時有多數利得人時，應各按其利得數額負責，並非須負連帶返還責任。又無權占有人將無權占有土地出租與第三人占有使用，該租賃關係對土地所有權人不生效力，故土地所有權人均得向間接占有人（即原無權占有之出租人）及直接占有人（即第三人）請求無權占有土地之不當利得，惟間接占有人及直接占有人無權占有土地所得利益重疊同一，此點與多數利得人分別有其不當利得之情形不同，故間接占有人與直接占有人對土地所有權人所負不當利得返還義務之給付目的應屬同一，任一方為給付即足滿足不當得利法律制度目的，故他方於同一範圍當免再為給付。法院實務見解雖有認該第三人係基於租賃關係而占有，且已交付租金予出租人，並無不當利得云云，惟本院認：第三人無法以租賃關係對抗土地所有權人，故仍屬無權占有人，且第三人縱使已交付租金予出租人，對土地所有權人而言，仍未能解免其使用土地受有不當利得之認定。若認第三人交付租金予出租人得以對抗土地所有權人，對土地所有權人而言，顯難查知究竟第三人有無給付租金？給付租金至何時？且此見解將使該第三人無理由拒絕給付租金予出租人，進而將出租人無資力返還不當利得之風險轉由土地所有權人負擔；至於該第三人受不當得利請求後，仍得依租賃關係轉向出租人為請求，足以調整第三人之利益，且第三人對所有權人負有不當利得返還義務之見解，亦將促使基於債權關係之直接占有人，更加仔細查證接間占有人是否有使用土地之正當權源，俾能於該債之關係中先予約定規制。從而，本院認由同為無權占有人之間接占有人、直接占有人以不真正連帶法律關係之方式負返還不當利得之義務，始符合不當得利法律制度之本旨。
⑶丁○○三人於100年3月3日無權占有前揭土地時，將該土地
出租予原審被告劉○○經營「○○○○雞」而為營業使用，故丁○○三人占有可能獲得相當於出租所得租金之不當利得應為社會通常之觀念。再者，系爭土地南側臨南投縣○○鎮約十二公尺寬之○○路，北側臨三至八公尺寬之現有巷道等情，已有不動產估價報告書附於系爭強制執行卷內可參，故系爭土地面臨○○交通要道○○路，交通便利，觀光人潮往來頻繁，應堪認定。本院復審酌原審被告劉○○與上訴人丁○○三人於96年9月21日簽立之土地租賃契約書（見原審卷㈠第13至15頁），劉○○所承租丁○○三人前揭占用部分之租金為每月17,500元（210,000÷12＝17,500），租期自96年10月10日起至99年10月10日止；另丁○○三人復於100年6月9日簽立房屋租賃契約書（見同卷第214頁），租期自99年10月10日至起103年3月10日止，租金每月租金為16,000元等情，認前揭新約乃係被上訴人得標後所重新簽訂，故丁○○三人前揭無權占用時間所得租金利益應以前揭新舊租約租金之平均數計算較為客觀可採，亦即丁○○三人每月之不當利得應為16,750元【（17,500＋16,000）÷2＝16,750】。依此計算，自100年3月3日起至被上訴人起訴前之100年7月31日，丁○○三人之不當利得應為82,669元【（16,750÷31×29≒15,669）＋（16,750×4＝67,000）＝82,669】。從而被上訴人請求丁○○三人應給付被上訴人82,669元及自起訴狀繕本送達之翌日即上訴人丁○○、甲○○自100年9月2日起，上訴人丙○○自100年9月3日起，均至清償日止，按年利率5%計算之利息；並自100年8月1日起至返還前揭占用土地之日止，按月給付被上訴人16,750元，為有理由，應予准許；被上訴人逾此部分之請求，為無理由，不應准許。
⑷又丁○○三人將無權占有之前揭土地出租予劉○○，丁○○
三人為間接占有人，劉○○為直接占有人，渠等對被上訴人而言，均屬無權占有人而受有占有前揭土地之不當利得，被上訴人雖得依不當得利返還請求權請求渠等返還前揭⑶所述之不當利得，惟依本院前所析述，丁○○三人雖為共同不當利得人而應平均負擔分別返還其不當利得，然劉○○為直接占有人，其占有使用土地之利得與間接占有人丁○○三人重疊同一，故丁○○三人所獲不當利得與劉○○之不當利得非屬共同利得，而丁○○三人與劉○○間之給付義務應屬非真正連帶債務之關係，本件被上訴人於原審請求丁○○三人與劉○○「連帶」返還不當利得，經原審判決劉○○應與丁○○三人「共同」給付前揭⑶所示之不當利得，因被上訴人就劉○○部分並未提起上訴，非屬本院審酌範圍；而原審判決丁○○三人與劉○○「共同給付」前揭不當利得，丁○○三人將負擔各1/4給付義務，本院前揭審認各應負擔1/3給付義務不符，然因被上訴人就此部分並未提起上訴，僅有丁○○三人提起上訴，基於不利益變更禁止原則，本院自不得廢棄改判。
㈤綜上所述，被上訴人依所有物返還請求權及不當得利之法律
關係請求：㈠丁○○三人應將如附圖編號44⑴所示鐵造建物及編號⑵⑨－⑩所示竹籬笆拆除，並將基地連同其餘編號44⑵空地及編號44⑷之水泥空地，返還被上訴人；㈡上訴人丙○○應將如附圖所示編號44⑶之鐵架造建物拆除並將土地返還被上訴人；㈢上訴人庚○應將如附圖所示編號44⑸之鐵架建物拆除並將土地返還被上訴人；㈣上訴人己○○應將如附圖所示編號44⑹之鐵架建物拆除並將土地返還被上訴人；㈤上訴人丁○○應將如附圖所示編號44⑺部分之竹林、香蕉等作物剷除並將土地返還被上訴人；㈥上訴人丁○○、丙○○、甲○○應給付被上訴人82,669元及自起訴狀繕本送達之翌日即上訴人丁○○、甲○○自100年9月2日起，上訴人丙○○自100年9月3日起，均至清償日止，按年利率5%計算之利息；並自100年8月1日起至返還前揭占用土地之日止，按月給付被上訴人16,750元，為有理由，均應予准許，被上訴人逾此部分之請求，為無理由。原審就被上訴人前揭請求有理由範圍內，為上訴人敗訴之判決而命上訴人給付如原審判決
主文所示，於法核無不合，上訴人上訴意旨指摘原審判決就此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，上訴應予駁回。
㈥本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均無礙於本院前揭審認，本院自毋庸逐一論駁，附此敘明。
【預備反訴部分】：
一、丁○○等三人主張：被上訴人已執原判決向南投地院聲請假執行，於102年3月5日將上訴人占有部分之地上物強制執行拆除，當時上訴人均未在場，且拆除後所遺留之物品並非全無價值，然被上訴人並未為保管留存，有南投地院101年度司執字第23465號假執行卷可稽。是如原判決經廢棄，上訴人自得請求被上訴人賠償因假執行所受損害，爰依民事訴訟法第395條第2項規定為聲明，以渠三人之上訴聲明無理由為解除條件，提起預備反訴，請求被上訴人損害賠償，請求之內容及聲明如103年2月18日書狀所示。
二、被上訴人之答辯聲明及理由如103年2月18日書狀所載。
三、經查：丁○○等三人提起預備反訴係以渠三人之上訴無理由為解除條件，因渠三人之上訴業經本院前揭審酌為無理由，則渠等所提起預備反訴之解除條件既已成就，本院自毋庸再予審酌及裁判，附此敘明。
丙、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項但書，決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 4 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 楊國精法 官 陳毓秀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 高勳楠中 華 民 國 103 年 3 月 7 日