臺灣高等法院臺中分院民事判決 102年度上字第107號上訴人 曾進利
李鈴木上二人共同訴訟代理人 陳隆律師
蕭智元律師被上訴人 張鴻圖訴訟代理人 黃鼎鈞律師
陳銘傑律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國102年1月18日臺灣彰化地方法院101年度訴字第392號第一審判決提起上訴，本院於民國102年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
㈠、⒈坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）原為李汝焜所有，李汝焜與上訴人曾進利之被繼承人曾樹、上訴人李鈴木之被繼承人李榮村間，有未定期限租賃（但非租地建屋）之契約關係。李汝焜死亡後，由其繼承人李東曉等人繼承取得所有權，並辦畢分割繼承登記。被上訴人於民國99年11月11日以贈與為原因，取得李東曉之所有權應有部分，再於99年11月19日以買賣為原因，取得其餘應有部分。
被上訴人取得系爭土地所有權之前，上訴人曾進利在如附圖所示編號A部分占有使用面積144平方公尺之一樓磚造平房，並在編號B部分占有使用面積52平方公尺之一樓磚造平房迄今，上訴人李鈴木在如附圖所示編號C部分占有使用面積120平方公尺之一樓磚造平房迄今。惟曾樹、李榮村並非以建築房屋為目的而承租系爭土地，此由本件係以稻穀（在萊稻谷）付租金，顯見承租系爭土地係農用，供為耕作及晒穀，非為建築房屋，因後來承租人自建房屋後，前地主不得已只好聲請調高租金，並因而主張有租用土地及建築房屋之事實，不能因之即認本件係租地建屋契約，本件自不適用土地法第104條及民法第426條之2規定。被上訴人之前手贈與、出賣系爭土地之應有部分予被上訴人時，上訴人無優先購買權，被上訴人之前手無庸通知上訴人優先購買。再本件業經被上訴人於101年9月28日在原審當庭以準備書狀通知到達上訴人終止租約，並以101年10月31日為終止期，是自101年11月1日起，上訴人占有使用系爭土地，已無正當權源，爰依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆屋還地。
⒉縱認李汝焜與曾樹、李榮村間，有未定期限租地建屋之契約
關係存在，惟依稅籍資料之記載，曾樹所管理之房屋係自53年1月起課稅，迄今已48年餘，而上訴人李鈴木之磚石造房屋係自53年1月起課稅，竹造房屋則自50年1月起課稅，亦逾
48 年以上，其中竹造部分經勘測發現應已滅失，再依固定資產耐用年數表，其第一類房屋建築及設備規定，加強磚造房屋使用年限為35年，磚構造房屋使用年限為25年，故編號
A、B 、C建物應認為已不堪使用；又上訴人曾進利雖仍居住編號A、B建物，然該處顯非全供住家使用，且已老舊不堪，而上訴人李鈴木早已未住編號C之建物，該處亦破舊不堪，已難住人，則上訴人所稱未定期限租地建屋之契約關係業已消滅，其等占有使用系爭土地，仍無正當權源。
⒊系爭土地周邊環境良好，適合居住，99年至101年之申報地
價均為每平方公尺新臺幣（下同）2,000元。上訴人自101年11月1日起，無權占有系爭土地，分別獲得相當於租金即申報地價年息8%之不當得利，致被上訴人受損害，爰依民法第179條規定，請求上訴人按月返還不當得利。
⒋爰求為判決：⑴上訴人曾進利應將坐落彰化縣彰化市○○段
○○○○號土地上，如附圖所示編號Ａ部分、面積144平方公尺之一樓磚造平房及編號Ｂ部分、面積52平方公尺之一樓磚造平房拆除，並將編號Ａ、Ｂ部分之土地返還被上訴人。⑵上訴人李鈴木應將坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號土地上，如附圖所示編號Ｃ部分、面積120平方公尺之一樓磚造平房拆除，並將編號Ｃ部分之土地返還被上訴人。⑶上訴人曾進利應自101年11月1日起至返還前開土地之日止，按月給付被上訴人2,613元。⑷上訴人李鈴木應自101年11月1日起至返還前開土地之日止，按月給付被上訴人1,600元。⑸被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
㈡、在本院補充陳述：承租人之優先購買權，必須係租用土地建築房屋之情形始有適用，上訴人提出之62年度訴字第892 號民事判決只確認有租用土地，但未認定上訴人租用土地係供建築房屋之用，故上訴人依該判決記載前地主之陳述，抗辯本件係租地供建屋等語，並不足採。況前開判決理由亦載明系爭建地現供居住及晒穀之用，自日據時代起係以在萊稻谷支付租金等語，不能因之即認本件係租地建屋契約。
二、上訴人則以：
㈠、⒈系爭土地重測前為○○段000地號，原所有人李汝焜與上訴人曾進利之被繼承人曾樹就編號A、B部分之土地，李汝焜與上訴人李鈴木之被繼承人李榮村就編號C部分部分之土地，分別有未定期限租地建屋之契約關係存在。李汝焜、曾樹、李榮村死亡後，李汝焜之繼承人即李東昇等人、曾樹之繼承人即上訴人曾進利等人、李榮村之繼承人即上訴人李鈴木等人繼受該租賃關係，而被上訴人係自李汝焜之繼承人取得系爭土地所有權，租賃關係對於被上訴人繼續存在。
⒉李汝焜曾於62年間，起訴主張其出租系爭土地予曾樹、上訴
人李鈴木等人建築房屋，未定租賃期限，請求曾樹、上訴人李鈴木調整租金，經臺灣彰化地方法院（下稱彰化地院）以62年度訴字第892號判決在案，該判決書事實欄記載：「㈠座落彰化市○○段○○○○號建地○、三五四六公頃，為原告所有，曾出租與被告等建築房屋，未定租賃期限…」等語，可見系爭土地之前手李汝焜於前揭案件中，已自認將系爭土地出租予上訴人李鈴木及上訴人曾進利之被繼承人曾樹等人建築房屋甚明。再上開判決書理由欄認定系爭土地於日治時期即以不定期限出租於曾樹、李榮村之事實，上訴臺灣高等法院臺中分院（下稱本院）後，兩造於本院63年上字第116號事件中成立和解，足認有租地建屋之契約關係存在。土地法為民法之特別法，關於租地建屋部分，雖應優先適用土地法規定，本件並無土地法第103條所列得終止租約之情事，被上訴人依民法第450條第2項終止租約，不生效力。本件李汝焜之繼承人出賣系爭土地應有部分予被上訴人時，並未依民法第426條之2、土地法第104條規定，通知上訴人依同樣條件優先承買，自不得對抗上訴人。被上訴人明知租地建屋之契約關係存在，應受拘束，不得對上訴人主張權利，本件請求顯為權利濫用，再縱認本件並非租地建屋契約，亦因上訴人之建物尚未達不堪使用之狀態，上訴人亦得主張有買賣不破租賃原則之適用。
㈡、在本院補充陳述：⒈訴外人李汝焜於64年間，曾對上訴人曾進利之被繼承人曾樹
等人提起訴訟，以其轉租土地為由終止系爭土地之租約，並請求拆屋還地，經彰化地院以64年度訴字第575號民事判決駁回李汝焜對於曾樹之請求，該判決雖未明確認定租約為租地建物之租約，但若該契約非為不定期限之租地建物契約，而係一般之不定期限租賃契約，李汝焜本得依民法第450條第2項規定隨時終止租約，然若係不定期限之租地建屋契約，則須有土地法第103條所定轉租等法定事由才可終止租約，本件若非租地建屋契約，被上訴人即不需以曾樹轉租為由終止契約，是由前揭判決亦可推知李汝焜與曾樹等人就系爭土地之租約，並非一般不定期限之租賃契約，而係不定期限之租地建屋契約。
⒉另本件上訴人曾進利之祖父曾乞、父親曾樹，自日據日期即
已設籍於系爭土地上門牌號碼彰化市○○路○○○巷○○號之建物內，而上訴人李鈴木之父親李榮村及伯父李泉益等人，亦自日據時期及設籍於系爭土地上門牌號碼彰化市○○路○○○巷○號之建物內，均有戶籍謄本附卷可稽。又門牌號碼彰化市○○路○○○巷○○號建物，於39年8月1日即已登記為上訴人曾進利之祖父曾乞所有，建號為彰化市○○段○○○號（重測前為彰化市○○段○○○○號），門牌號碼彰化市○○路○○○巷○號建物，亦於39年8月1日即登記為上訴人李鈴木之伯父李泉益所有，建號為彰化市○○段○○○號（重測前為彰化市○○段○○○○號），前揭二棟建物均為合法建物，足見上訴人曾進利、李鈴木之先祖確係為在系爭土地上興建房屋而租賃，本件兩造間之租賃關係確係租地建屋之租賃關係甚明。
⒊再訴外人李汝焜亦分別在彰化地院69年度訴字第271號、57
年度年度彰訴字第669號、本院57年度上字第1366號等事件中自承出租系爭土地係供為建築房屋之用，益證兩造間之租賃契約確係租地建屋。兩間既係不定期限之租用基地建築房屋契約，自有民法第426條之2、土地法第104條優先購買權及土地法第103條規定關於基地建築租約終止之適用。被上訴人主張依民法450條第2項、第3項規定終止契約，於法未合，兩造間之租賃關係繼續存在，上訴人有權繼續占有使用系爭土地，被上訴人依民法第767條請求拆屋還地及民法第179條請求不當得利，均無理由。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人提起上訴，兩造聲明如下：
㈠、上訴人方面：⒈原判決廢棄。⒉上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。⒊如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡、被上訴人方面：上訴駁回。
四、兩造就下列事實不爭執，並有兩造分別提出之土地登記謄本、地價謄本、照片、民事判決、和解筆錄、終止租約書狀等件附在原審卷為證（見原審卷第11、20至31、46至52、106、127頁），且經原審法院會同兩造勘驗系爭土地及囑託彰化縣彰化地政事務所測量，有勘驗筆錄、彰化縣彰化地政事務所101年8月22日彰地二字第0000000000號函及所附土地複丈成果圖在原審卷可稽（見原審卷第85、93、94頁），堪信為真，並得採為本件判斷之基礎：
㈠、系爭土地重測前為○○段000地號，原為李汝焜所有，李汝焜並與上訴人曾進利之被繼承人曾樹、上訴人李鈴木之被繼承人李榮村間，有未定期限之租賃關係。
㈡、李汝焜死亡後，由其繼承人李東曉等人繼承取得系爭土地所有權，並辦畢分割繼承登記。被上訴人於99年11月11日以贈與為原因，取得李東曉之應有部分；再於99年11月19日以買賣為原因，取得其餘應有部分。惟被上訴人之前手於出賣時，未通知上訴人優先購買。
㈢、上訴人曾進利於被上訴人取得系爭土地所有權之前，在如附圖所示編號A部分占有使用面積144平方公尺之一樓磚造平房，並在編號B部分占有使用面積52平方公尺之一樓磚造平房迄今；上訴人李鈴木在如附圖所示編號C部分占有使用面積
120 平方公尺之一樓磚造平房迄今。
㈣、李汝焜曾於62年間，起訴主張其出租系爭土地予曾樹、上訴人李鈴木等人建築房屋，未定租賃期限，請求曾樹及上訴人李鈴木調整租金，經彰化地院以62年度訴字第892號判決在案，理由內認定李汝焜於日治時期即以不定期限出租於曾樹、李榮村；該件上訴後，兩造在臺灣高等法院臺中分院以63年上字第116號和解筆錄成立和解。
㈤、被上訴人於101年9月28日言詞辯論期日當庭以準備書狀通知到達上訴人，主張終止租約，以101年10月31日為終止期。
㈥、系爭土地自99年至101年之申報地價均為每平方公尺2,000元。
五、至於被上訴人主張其與上訴人間之租賃契約係出租供為農用之一般租賃契約，約定租金係以稻谷計算，其上之房屋業已老舊不堪使用，系爭契約因之消滅，並經被上訴人合法終止，上訴人無權占用系爭土地，爰依民法第767條、179條規定，請求上訴人拆屋還地，並賠償不當得利金等語，為上訴人否認，並以前詞抗辯，是本件爭點為：㈠上訴人曾進利之被繼承人曾樹、上訴人李鈴木之被繼承人李榮村是否以建築房屋為目的，而向李汝焜承租系爭土地，因而成立未定期限租地建屋之契約關係？㈡系爭契約是否因其上房屋老舊不堪使用而消滅？㈢被上訴人終止租約，是否發生效力？㈣被上訴人請求上訴人拆屋還地，返還不當得利金，有無理由？是否為無權利濫用？經查：
㈠、⒈訴外人李汝焜曾於57年間曾對上訴人李鈴木之被繼承人李榮村、上訴人曾進利之被繼承曾樹提起調整租金訴訟，經本院以57年度上字第1366號判決後，李汝焜對本院前開判決提起上訴，其上訴理由狀載明：「上訴人因不服台灣高等法院台中分院五十七年上字第一三六六號請求增加租金事件於五十八年四月八日所為第二審判決，經於五十八年五月二十日提起第三審上訴在案，茲補具上訴理由如左：查上訴人自日據時代出租系爭土地與被上訴人為建築房屋使用，至今不動產地價上漲甚多而原約定租金則迄未提高。．．．」等語，有民事上訴理由狀影本1份在卷為佐（見本院卷第22、23頁）。
⒉訴外人李汝焜於62年間向彰化地院訴請調整其與曾樹、李鈴
木二人間就系爭土地之租金，李汝焜之起訴意旨略以：「．．．㈠坐落彰化市○○段○○○○號建地０．三五四六公頃，為原告所有，曾出租與被告等（按指曾樹、李鈴木等人，下同）建築房屋，未定租賃期限，約定各被告租用土地面積及每年租金額如附表㈡㈢項所載。．．．」等語一節，有彰化地院62年度訴字第892號民事判決事實欄記載李汝焜起訴之事實可稽（見原審卷第47頁）。
⒊另李汝焜於64年間向彰化地院訴請曾樹等人拆屋交地，其起
訴意旨略以：「坐落彰化市○○段○○○○號建地係原告所有，於日據時，代一部分出租與被告曾角、曾樹之父曾乞，一部分出租與被告曾火城之父曾金鍊。曾乞於民國五十年間死亡後，其承租部分由被告曾樹繼續承租，詎被告曾樹竟未得原告之同意，擅將其承租之一部分，轉租與被告曾角建築房屋，違反禁止轉租之規定，．．．」一節，有彰化地院64年度訴字第575號民事判決影本1份在原審卷為佐（見本院卷第10頁）。
⒋李汝焜於69年間向彰化地院訴請曾樹等人調整租金，其起訴
意旨略以：「．．．二、陳述：㈠坐落彰化市○○段○○○○號建地為原告所有，曾出租與被告等建築房屋，租賃未定期限，兩造於六十三年三月六日在台灣高等法院台中分院和解，．．㈢系爭土地已列入都市計劃範圍內，依土地法第一百零五條準用第九十七條租金額得以土地由報總價百分之十計算，．．．」等語，經彰化地院以69年度訴字第271號民事判決調整租金如該判決附表㈦所載之數額，該判決理由欄記載：「．．本院斟酌該建地繁榮的程度，交通狀況、利用價值，並參酌土地法第九十七條規定，認以地價百分之四．五計算標準，較為適當，．．」等語，有彰化地院69年度訴字第271號民事判決影本1份在本院卷為證（見本院卷第17、
19、20頁）。⒌系爭土地自日據時期起迄今之地目均為「建」一節，有臺灣
省土地關係人繳驗憑證申報書、重測前之土地謄本、第二類謄本在本院卷為證（見本院卷第103-109頁）。又上訴人曾進利之祖父曾乞、父親曾樹自日據時代起即已設籍於坐落在系爭土地上之彰化市○○路○○○巷○○號房屋，上訴人李鈴木之父親李榮村、伯父李泉益等人亦自日據時期即設籍於坐落在系爭土地上之同上○○路000巷0號房屋等情，亦有戶籍謄本在本院卷為佐（見本院卷第117-124頁），上開○○路000巷00號房屋（建物門牌原為○○里00號，建號為彰化○○段○00號，重測前建號為彰化市○○段○○○號）於39年8月1日即已登記為上訴人曾進利祖父曾乞所有、而○○路000巷0號房屋（建物門牌原為○○里00號，建號為彰化市○○段○○○號，重測前之建號為彰化市○○段○○○號）亦於39年8月1日登記為上訴人李鈴木之伯父李泉益所有等情，亦有建築改良物登記簿謄本等件在本院卷為證（見本院卷第125-128 頁），足認該二棟建物均為合法建物，依一般常情判斷，若系爭契約並非租地建屋契約，承租人受有較一般土地租賃契約較高之保障，應不至於甘冒出資興建房屋後遭出租人終止租約致血本無歸之危險，在系爭土地上興建房屋居住使用，參以前述，系爭土地之前所有權人曾汝焜迭次在其提起之訴訟中自陳係將系爭土地出租供建築房屋之用等語等情，自堪信上訴人抗辯系爭不定期限租賃為租地建屋契約之事實為真。再查，系爭契約係開始於日據時代，當時為農業社會，故以稻谷約定為租金之給付方式並不違反當時社會之習慣，不足以據以推斷系爭契約非租地建屋契約之事實，被上訴人主張系爭土地約定以稻谷為租金，顯然係出租供農用，非為建築房屋，並經其依民法第450條第2項規定，於101年9月28日在原審以準備書狀通知到達上訴人為終止租約之意思表示（以101年10月31日為終止期限），主張系爭契約業經其終止，上訴人為無權占用等語（見原審卷第106頁），自無可採。
㈡、再按民法第426條之2規定：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人」，土地法第104條規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」。經查，系爭契約係不定期限之租地建屋契約，已如前述，自有前開條文規定之適用。是李汝焜之繼承人即被上訴人之前手，於出賣系爭土地之應有部分予被上訴人時，上訴人自有優先購買權，被上訴人之前手未依規定通知上訴人優先購買，其契約及所為之移轉登記自不得對抗上訴人，上訴人據以辯稱其有占有使用系爭土地之正當權源，即非無據。被上訴人主張本件並非租地建屋契約，被上訴人之前手出售系爭土地應有部分予被上訴人時，無庸通知上訴人優先購買等語，自無可採。
㈢、被上訴人主張縱認本件係租地建屋契約，惟因依稅籍資料記載，曾樹管理之房屋係自53年1月起課稅，迄今已48年餘，李鈴木管理之磚木房屋自53年1月起課稅、竹造房屋則自50年1月起課稅，亦逾48年以上，其中竹造房屋應已滅失，且均逾固定資產耐用年數表記載之耐用年限，應認已不堪使用，且上訴人李鈴木亦已未居住在附圖所示C部分之建物內，系爭未定期限之租賃契約亦因而消滅，上訴人占用系爭土地，仍無正當權源等語。惟查，按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。契約年限屆滿時。承租人以基地供違反法令之使用時。承租人轉租基地於他人時。承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。承租人違反租賃契約時。」，土地法第103條定有明文，租地建屋契約之土地若無前開法條規定之情形，出租人自不得收回。經查，系爭係不定期限之租賃契約一節，為兩造所不爭執，業如前述，自無上開法條第1項規定年限屆滿得予收回情形存在。再查，被上訴人並未舉證證明系爭土地之租賃契約有上開法條第2至第5項規定得收回之情形存在，自難認系爭土地有被上訴人得收回之情形，是被上訴人主張上訴人無權占有等語，難信為真。至於上訴人曾進利於被上訴人取得系爭土地所有權之前，占有使用附圖所示編號
A、B部分一樓磚造平房，上訴人李鈴木占有使用附圖所示編號C部分一樓磚造平房（詳見附圖、原審卷第25-31頁之房屋照片）均為磚造，核與原始之竹造、土骨造（見本院卷第12
5、127頁）之材質不同，應係因房屋老舊後，為居住安全起見，部分更新以新建材補強建物所致，核不違常情，難因之即謂其舊建物已滅失不存在。再依前開照片所示，上開建物雖樣式老舊及有部分毀損，惟因並非全部毀損滅失不存在，且其餘尚存在之房屋建材亦為磚造，尚未達不堪使用之程度，是縱目前所有權人並非常態或經常性居住使用該房屋，亦屬該房屋之利用率較低之範疇，且亦因核與前開法條規定得收回之要件不符，被上訴人自不得收回，是被上訴人主張系爭契約因房屋老舊不堪用，業已消滅，被上訴人得收回，上訴人為無權占有等語，並無可採。
六、綜上所述，系爭租賃契約係不定期限之租地建屋契約，被上訴人主張系爭租賃契約為一般之不定期限契約，業經其合法終止，且因房屋老舊不堪使用，系爭契約業已消滅，上訴人為為無權占用系爭土地等語，並不可採，上訴人抗辯系爭契約係不定期限之租地建屋契約，其對系爭土地有優先購買權，被上訴人之前手出售土地時，未依規定通知上訴人，不得對抗上訴人，被上訴人之終止契約並不合法，上訴人有占用系爭土地之合法權源等語，為可採信，已如前述。從而，被上訴人依民法第767條、179條規定，請求上訴人拆屋還地，並給付不當得利金，核屬無據，不應准許。原審未查，遽為上訴人敗訴判決，並依兩造聲請，酌定相當供擔保金額分別為准免假執行之宣告，自有未合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判，駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認不影響本件判決之結果，爰不予逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78 條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 22 日
民事第六庭 審判長法 官 袁再興
法 官 盧江陽法 官 陳賢慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 王譽澄中 華 民 國 102 年 5 月 22 日