臺灣高等法院臺中分院民事判決 102年度上字第117號上 訴 人 李威弘上 訴 人 李雅婷兼前列二人共 同法定代理人 徐小蘭前列三人共 同訴訟代理人 林助信律師被上訴人 黃文光上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國102年1月8日臺灣苗栗地方法院101年度訴字第27號第一審判決提起上訴，本院於102年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。又原判決主文第二項記載：「按上開地上物占用土地面積『申報地價年息百分之八』計算之金額」，其中『申報地價年息百分之八』，應更正為『按99年度申報地價年息百分之八』。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、查原判決主文第二項記載：「按上開地上物占用土地面積『申報地價年息百分之八』計算之金額」，即有關坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○號及同段212-7地號土地（下均簡稱系爭土地），其『申報地價』，究竟為何年度地價，並不明確，是兩造同意本件以系爭土地99年度申報地價為準在卷（見本審卷第32頁），是上開原判決主文第二項記載：「按上開地上物占用土地面積『申報地價年息百分之八』計算之金額」，其中『申報地價年息百分之八』部分，應更正為『按99年度申報地價年息百分之八』，其餘詳述如下。
貳、訴訟要旨：
一、本件被上訴人起訴主張：查坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○號及同段212-7地號系爭土地，原為苗栗縣所有，被上訴人於民國（下同）100年8月25日經由苗栗縣政府公開標售購得系爭二筆土地，並於同年9月13日辦理所有權移轉登記完畢。詎上訴人之被繼承人李金土無法律之權源，於系爭土地搭建未辦保存登記、門牌號碼苗栗縣泰安鄉○○村0鄰00號之鋼骨結構簡易遮陽店面，即原判決附圖（下簡稱附圖）所示：苗栗縣大湖地政事務所101年4月9日鑑定圖所示：坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○號土地上、面積76平方公尺建物；及同地段第212-7地號土地上、面積3平方公尺建物（下均稱系爭建物），占用系爭土地拒不返還，為此爰依民法第767條規定，請求上訴人拆屋還地。又系爭土地位於苗栗縣○○鄉○○街，為著名觀光景點，每逢假日，均有大量觀光人潮，上訴人占用系爭土地搭建系爭建物作為商業經營之用，商店取名為28老店，販賣臭豆腐，獲利頗豐，故依民法第179條規定，按系爭土地占用系爭土地面積，並以99年度申報地價年息百分之8計算之相當租金之損害金。又上訴人之被繼承人李金土雖於99年3月23日向其前手葉雲鍷購得系爭土地之租賃權，然因葉雲鍷違反其與出租人苗栗縣政府原訂之系爭土地租約，故遭苗栗縣政府終止原訂之租約，是李金土並未取得系爭土地承租人之地位。又系爭土地原屬苗栗縣所有，嗣出售予被上訴人，而系爭建物屬上訴人之被繼承人李金土所有，即系爭土地及建物既分屬不同之人，自無民法第425條-1法定租賃關係，。則上訴人自無使用系爭土地之法律上權源等詞。並求為判決駁回對造之上訴。（又未繫屬本院部分，不再贅敍）。
二、上訴人則以：查被上訴人向苗栗縣政府標購系爭土地前，系爭土地原由訴外人葉雲鍷向苗栗縣政府承租並訂立租賃契約(下稱系爭租賃契約)，葉雲鍷並於系爭土地上建造系爭建物，嗣葉雲鍷再將系爭建物出售予上訴人之被繼承人李金土，是系爭建物乃訴外人葉雲鍷所建，非上訴人或其被繼承人李金土所建。又系爭建物於被上訴人標購系爭土地前，業已存在數年之久，且被上訴人早已知悉系爭建物之存在，仍仍執意標購，即有默示系爭建物存在於該土地上而繼續使用，而有收取租金之意思甚明。再者，被上訴人於取得系爭土地所有權後，即提起本件屋還地訴訟，顯然違反誠信原則，並有權利濫用情形。又訴外人葉雲鍷曾向苗栗縣政府申辦租約移轉手續，卻遭苗栗縣政府刁難，葉雲鍷並向苗栗縣政府提出陳情書，依上開陳情書內容觀之，葉雲鍷業已將建物出售及移轉系爭租賃契約之事實，以對話通知苗栗縣政府，苗栗縣政府並未行使優先購買權，則上訴人之被繼承人李金土自葉雲鍷取得系爭建物之所有權後，已繼受葉雲鍷之承租人地位，系爭租賃契約繼續存在於李金土與苗栗縣政府間。嗣後苗栗縣政府標售系爭土地，其標售公告備註欄記載『照現狀標售，地上物由得標人自行處理。』等語，足徵被上訴人標購系爭土地時，即已明知系爭建物存在。且李金土就系爭建物於系爭土地上，與被上訴人間，具有租賃關係存在，同時該建物對土地而言，具有民法第425條-1法定租賃或地上權關係，是上訴人及其被繼承人李金土，並非無權占有系爭土地，且並未構成不當得利等語，資為抗辯。並求為判決：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，請求駁回被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
參、法官協議兩造爭點整理（見本院卷第32頁背面至第33頁背面）：
一、兩造不爭執事項：㈠門牌號碼苗栗縣泰安鄉○○村0鄰00號建物（即系爭建物），其事實上處分權屬李威弘、李雅婷、徐小蘭。
㈡坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○號（地目建、面積76平方
公尺）、212之7地號（地目林、面積3平方公尺）等2筆土地（以下簡稱系爭土地）於登記為黃文光所有前，原為苗栗縣所有，苗栗縣政府為管理人。
㈢苗栗縣政府與訴外人葉雲鍷於98年10月27日就系爭土地簽訂
如原審法院100年訴字301號卷內原證2所示之苗栗縣縣有基地租賃契約（即系爭租賃契約），約定租期自98年10月27日起至102年12月31日止，每月租金為新台幣（下同）348元。
系爭租賃契約第7條約定：「甲方（即承租人）對本約基地全部或一部分不使用時，應向乙方（即出租人苗栗縣政府）辦理全部或一部分退租手續，不得轉租、分租及頂替他人使用或將租賃權轉讓他人。甲方自行退租時，應在乙方規定期限內騰空或拋棄地上物所有權後交還土地，並不得向乙方要求任何補償。」。第8條約定：「甲方在本約基地上之房屋出賣時，應依土地法第104條規定通知乙方，否則視同違約，乙方除得依土地法第104條行使權利外，甲方應向乙方繳納照違約當期月租金12個月計算之違約金。」。第9條第1款約定：「甲方依前條規定通知乙方，並經乙方放棄優先購買權後，將地上建物產權移轉予第三人時，應於移轉事實發生之日起三十日內，會同繼受人向乙方辦理過戶承租換訂租約。…」。第10條約定：「本約出租之基地，有左列情形之一者，乙方得終止租約，依法處理，甲方不得異議：…⒋甲方使用基地違反法令者。⒌甲方違反本租約規定者。…」。
㈣依苗栗縣縣有財產管理自治條例第39條第1項第5款「承租人出賣租地上所建房屋前，未依土地法第104條規定辦理者。
」、第6款「承租人違反租賃契約約定者」，苗栗縣政府得終止租約。
㈤李威弘、徐小蘭、李雅婷之被繼承人李金土於99年4月22 日
與訴外人葉雲鍷就坐落系爭土地上之門牌號碼苗栗縣泰安鄉○○村0鄰○○○00號房屋簽訂如原審法院100年訴字第301號卷內原證3所示之建築改良物所有權買賣移轉契約書，李威弘、徐小蘭、李雅婷之被繼承人李金土嗣並據以向苗栗縣政府稅務局辦理納稅義務人名義變更為李威弘、徐小蘭、李雅婷之被繼承人李金土，經苗栗縣政府稅務局於99年5月14日函准予變更。
㈥訴外人葉雲鍷於99年6月3日填具如原審法院100年訴字第301
號卷原證7所示承購縣有房地申請書，向苗栗縣政府申請承購其承租之系爭土地。經苗栗縣政府於99年11月18日函表示：訴外人葉雲鍷所承租之系爭土地，經現場勘查，發現其原有地上建物業已拆除，另新建鋼骨結構簡易遮陽店面對外營業，違反苗栗縣縣有財產管理自治條例第39條第1項第6款之約定為由，通知訴外人葉雲鍷自即日起終止租約，並收回土地。該函已經訴外人葉雲鍷收受。
㈦苗栗縣政府於100年7月7日以如原法院100年訴字第301號卷
內原證9之公告，公告標售系爭土地，嗣由黃文光於100年8月11日以252萬元得標，並於同年月22日繳清價款，系爭土地已於100年9月13日辦理所有權移轉登記予黃文光完畢，苗栗縣政府並未將系爭土地之現實占有點交予黃文光。
㈧苗栗縣政府分別於98年10月9日、99年10月29日派員勘查苗
栗縣泰安鄉○○村0鄰○○○00號房屋現場，現場勘查記錄如苗栗地院100年訴字301號卷內第31、32頁所示。
㈨訴外人葉雲鍷於99年4月7日曾以如100年訴字301號卷內第30
頁背面所示之陳情書向苗栗縣縣長陳情，經苗栗縣政府於99年4月14日以如100年訴字301號卷內第30頁正面所示函文回覆訴外人葉雲鍷。
㈩苗栗縣泰安鄉○○村0鄰○○○00號房屋原非苗栗縣政府所有。
使用系爭土地租金之利益相當於申報地價年息百分之8。
二、兩造爭執事項：系爭建物有無類推適用民法425條之1法定租賃之規定適用？
肆、得心證之理由：
一、按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號裁判參照）。查坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○號（地目建、面積76平方公尺）、212之7地號（地目林、面積3平方公尺）等2筆系爭土地，原為苗栗縣所有，苗栗縣政府為管理人，嗣於100年9月13日出售予被上訴人，並辦理所有權移轉登記。又系爭土地上之系爭建物占有系爭土地如下，即原判決附圖（下簡稱附圖）所示：苗栗縣大湖地政事務所101年4月9日鑑定圖所示：坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○號土地上、面積76平方公尺建物；及同地段第212-7地號土地上、面積3平方公尺建物，被上訴人等就系爭建物並有事實上之處分權等情，為兩造所不爭執，並系爭土地謄本、現場照片各在卷可稽（見原審卷第7、15-30頁），並經原審會同苗栗大湖地政事務所人員履勘現場測量，製有勘驗筆錄，及上開鑑定附圖在卷（見原審卷第47-57頁），自屬實在。
二、次查，系爭土地出售予被上訴人之前，苗栗縣政府與訴外人葉雲鍷於98年10月27日就系爭土地簽訂原基地租賃契約（下簡稱系爭租賃契約），租期自98年10月27日起至102年12月31日止，每月租金為348元。又系爭租賃契約第7條約定：「甲方（即承租人）對本約基地全部或一部分不使用時，應向乙方（即出租人苗栗縣政府）辦理全部或一部分退租手續，不得轉租、分租及頂替他人使用或將租賃權轉讓他人。甲方自行退租時，應在乙方規定期限內騰空或拋棄地上物所有權後交還土地，並不得向乙方要求任何補償」、第10條約定：
「本約出租之基地，有左列情形之一者，乙方得終止租約，依法處理，甲方不得異議：…⒋甲方使用基地違反法令者。⒌甲方違反本租約規定者。…」，亦為兩造所不爭執，並有系爭租賃契約附本院所調原審100年度訴字第301號確認基地租賃關係存在卷（下簡稱301號案件）第12頁，自堪信為真實。又查，又上訴人之被繼承人李金土於99年3月23日向其前手葉雲鍷購得系爭土地之系爭租賃權，有租賃契約讓渡書在卷可稽（見本院卷第45頁），查承租人葉雲鍷既將系爭租賃權轉讓李金土，而違反系爭租賃契約第7條：「不得轉租、分租及頂替他人使用或將租賃權轉讓他人」之約定，依系爭租賃契約第10條第5款及苗栗縣縣有財產管理自治條例第39條第1項第6款等規定，出租人苗栗縣政府自得終止系爭租賃契約，且苗栗縣政府業已通知承租人葉雲鍷終止系爭租賃契約，收回土地在案，亦為兩造所不爭執，足證系爭租賃契約業已合法終止，而上訴人及其被繼承人李金土自無承受系爭租賃契約之餘地。
三、又查苗栗縣政府於99年11月18日函表示：訴外人葉雲鍷所承租之系爭土地，經現場勘查，發現其原有地上建物業已拆除，另新建鋼骨結構簡易遮陽店面對外營業，違反苗栗縣縣有財產管理自治條例第39條第1項第6款之約定為由，通知訴外人葉雲鍷自即日起終止租約，並收回土地乙節，為兩造所不爭執。又證人即葉雲鍷於原審證稱：「我跟李金土的約定，是由我向苗栗縣政府承購基地，再出售給李金土，在還沒有收到苗栗縣政府同意我承購的公文之前，【原有建物就被李金土拆除，拆除後被苗栗縣政府查到，拆除以後，李金土再重新興建新的建物，被苗栗縣政府查到】，苗栗縣政府就終止我和苗栗縣政府的基地租賃契約，之後該基地就被苗栗縣政府公開標售，別人自公開標售程序中標得」等語（見原審卷第189頁），足證系爭土地上原葉雲鍷起造之建物，已遭李金土拆除，李金土並在系爭土地上重新起造鋼骨結構店面新建物，即系爭建物無誤。又李金土過世後，上訴人等為其共同繼承人，有李金土繼承系統表在卷可參（見本院卷第44頁），且上訴人等就系爭建物有事實上處分權，亦為兩造所不爭執。
四、又按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受民法第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。又最高法院98年度臺上字第478號裁判意旨謂；「修正前民法第757條明定，物權，除本法或其他法律有規定外，不得創設。準此，依同法第876條第1項規定設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定。可知基於物權法定主義精神，法定地上權必須合於法律之特別規定，始能成立。亦即須於設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時為其成立法定地上權要件。倘於設定抵押權時之土地及建物【非屬同一人】，或土地及建物分別為數人所有或各有多數不相同之共有人，而於拍賣異其所有人之情形時，如仍認有法定地上權存在，即逾該條項規定之範圍，其因而造成拍定人之不利益，顯難謂為公允，應無以相類事實為相同處理之法理，而適用民法第876條第1項規定之餘地」。查系爭土地所有權原屬苗栗縣，嗣所有權移轉登記予被上訴人。而系爭建物原為李金土起造，嗣上訴人等取得系爭建物事實上之處分權，業如前述，則系爭土地及建物，自始即分屬不同之人，而民法425條之1法定租賃之規定迥異，則系爭建物自無適用或類推適用民法425條之1法定租賃之規定適用之餘地，更無法定地上權關係。是被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人拆屋還地，於法有據，且為正當權利之行使，並無違反誠信原則，更無權利濫用之情形。
五、又按土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」。再按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額，最高法院68年台上字第3071號著有判例。查系爭土地座落於苗栗縣○○鄉○○街，為著名觀光景點，每逢假日，均有大量觀光人潮，上訴人占用系爭土地搭建系爭建物，作為商業經營之用，商店取名為28老店，販賣臭豆腐，有現場照片在卷可佐（見原審卷第18-20頁、本院卷第55頁）。且上訴人系爭建物占有系爭土地，受有相當於租金之不當得利，即相當於使用系爭土地租金之利益為99年度申報地價年息百分之8，亦為兩造所不爭執（見不爭執之事項第項），是被上訴人依不當得利返還請求權，請求上訴人給付給付自100年9月13日起至除去系爭建物之日止，按上開地上物占用土地面積99年度申報地價年息百分之8計算之金額，於法有據。
伍、綜上所述，本件被上訴人主張本於民法第767條、第179條之法律關係，請求上訴人拆除系爭建物，並返還系爭土地，及按99年度申報地價年息百分之八計算之相當租金之損害金，為可採，上訴人所辯，均無可取。是則原審判命如被上訴人之請求，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明。
柒、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 8 日
民事第一庭 審判長法 官 吳火川
法 官 胡景彬法 官 陳繼先以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 蘇昭文中 華 民 國 102 年 5 月 8 日