臺灣高等法院臺中分院民事判決 102年度上字第340號上 訴 人 許炎山訴訟代理人 朱從龍律師複 代理人 魏光玄律師被 上訴人 林進益
林進宗共 同訴訟代理人 黃文崇律師複 代理人 張順豪律師上列當事人間請求返還斡旋金支票等事件，上訴人對於民國102年5月20日臺灣臺中地方法院101年度訴字第1569號第一審判決提起上訴，本院於民國103年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：訴外人蔡尚運因知悉上訴人意欲購買土地，即仲介坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）予上訴人，並訛稱系爭土地之位置大部分均為位處路邊之平地、僅有部分在山坡地之山腰之不實指界等違法、虛偽不實方法欺騙上訴人，上訴人誤信而有意購買系爭土地，並交付斡旋金即原判決附表所示面額新台幣（下同）300萬元之支票（下稱系爭支票）予蔡尚運，並約定應要求地主出面正確指界。蔡尚運竟為賺取價差，先與地主成立買賣系爭土地契約，並將用以斡旋之系爭支票，當作自己或第三人購買系爭土地之價金，顯有背信、詐欺之嫌。蔡尚運於民國101年5月11日晚間8時許，突然帶來一本裝訂緊密、首頁記載「不動產承買意願書」之文件，並翻開中間2頁看不見標題之文件要求上訴人於該2頁文件上簽名，上訴人實未閱覽系爭不動產承買意願書暨要約書（下稱系爭要約書）之定型化契約，且該定型化契約僅有上訴人簽名，其他必要記載欄位均未填寫，故系爭要約書應屬無效。上訴人與蔡尚運會同被上訴人於101年5月14日至系爭土地現場指界時，方知受騙，上訴人當場表示不願購買，並請求被上訴人返還系爭支票，惟被上訴人以已提示而拒絕返還。蔡尚運為賺取土地價差，而另外介紹他人與被上訴人簽署買賣契約，兩造間並不成立買賣契約；又因一般不動產買賣均需雙方指界無誤後，買賣之意思表示才會合致，上訴人於雙方會同指界時，既已表示指界範圍不同而不願購買，則系爭要約書亦有錯誤而應予撤銷之事由；且縱認已成立買賣契約，然系爭要約書應屬無效，是被上訴人即應將系爭支票返還予上訴人等語。
並聲明：被上訴人應將系爭支票返還予伊。
二、被上訴人辯以：上訴人與蔡尚運於101年5月11日簽訂系爭要約書，委由蔡尚運以買賣總價2125萬3000元向伊提出要約，嗣經蔡尚運於101年5月13日向伊提出系爭要約書，表示上訴人願承買系爭土地之要約，並經伊為承諾，且收受上訴人系爭支票作為定金，則系爭買賣契約即已成立。兩造並未有須經雙方會同指界後始能成立買賣契約之條件，應係上訴人與蔡尚運間限制代理權之問題。上訴人所稱於101年5月14日指界當時即有表明買賣不成立云云，至多僅為撤銷其買賣之意思表示之問題。
又上訴人雖主張其原欲購買者為另筆土地，然上訴人於系爭要約書中，既已特定買賣標的為系爭土地，並明載系爭土地之地號及相關坪數，足見上訴人對系爭買賣契約之必要之點即「標的物」已具體特定，一經伊承諾，系爭買賣契約即成立。上訴人於系爭要約書第貳點項下載有斡旋金契約文字旁邊簽名，且系爭要約書第叁點第3條復有約定斡旋金金額為300萬元，選定以支票方式支付，並記載系爭支票之付款銀行、銀行帳號、票據號碼及發票日等文字，又系爭支票之銀行帳號因填寫錯誤而修改，上訴人並於其上蓋章，足見系爭要約書並非無效。況且，縱認蔡尚運有詐欺行為，伊亦不知，上訴人自不得主張撤銷其意思表示。又上訴人於買賣契約成立後，始稱指界有錯誤，其並非無過失之人，自不得主張撤銷其意思表示。另上訴人基於斡旋金所簽發之系爭支票，依系爭要約書第叁點第4條第1項約定，已視同為支付定金，兩造間系爭買賣契約亦已成立。從而，伊收取系爭支票，並予提示付款，並無違反契約約定，上訴人不得請求返還系爭支票等語。
三、被上訴人反訴主張：兩造間就系爭土地之買賣契約既已成立，伊收受並提示系爭支票，並無不合。爰本於票據之法律關係請求上訴人給付票款等語。並聲明：上訴人應給付伊300萬元，及自101年5月19日起至清償日止，按年息6％計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
四、上訴人則辯以：兩造間土地買賣法律關係，因關於買賣契約必要之點雙方之意思表示並未合致，自無成立買賣契約。故被上訴人依票據法律關係請求伊給付票款，應屬無據等語。
五、兩造不爭執事項：⑴臺中市○○區○○段○○○○○○號為被上訴人林進益所有。
⑵臺中市○○區○○段○○○○○○○號為被上訴人林進宗所有。⑶臺中市○○區○○段○○○○○○號為被上訴人林進益、林進宗所有；應有部分各二分之一。
⑷臺中市○○區○○段○○○○○○號為被上訴人林進益所有。（
上開839-1、13、4地號已於103年7月15日以買賣為原因登記為林蕙鑫所）⑸上訴人於101年5月11日在系爭要約書上簽名用印，並開立系
爭支票作為斡旋金交給蔡尚運，再交予被上訴人所委任代理銷售系爭土地之代書陳思篤，陳思篤並將系爭支票交予被上訴人。
六、得心證之理由：⑴上訴人主張：本件買賣標的物並未特定，因此買賣尚未成立云云，為被上訴人所否認。查：
①按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之；稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；民法第153條、第345條分別定有明文。又當事人締結不動產買賣之債權契約，並非要式行為，於契約必要之點意思表示一致時，其契約即已成立，而依民法第345條第2項所定，於當事人就「標的物」及「價金」互相同意買賣契約即為成立之規範意旨，可知買賣契約成立之必要之點，即為「標的物」及「價金」兩項要素。復按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意，亦有最高法院19年臺上字第28號判例要旨可資參照。
②經查，上訴人於101年5月11日在系爭要約書上簽名用印，
並開立系爭支票作為斡旋金交給蔡尚運，再交予被上訴人所委任代理銷售系爭土地之代書陳思篤，陳思篤並將系爭支票交予被上訴人，此為兩造所不爭執之事實。而觀諸系爭要約書第叁點不動產承買意願書所列條款部分，第1條即有載明不動產買賣標的物內容為系爭4筆土地共4751.67坪、實4723坪，第2條載明不動產承買價款為2125萬3000元，且明確記載1坪以4500元購買之意旨，並分別於第3、4條載明上訴人願交付系爭支票作為斡旋金，斡旋有效期間至101年5月18日24時止，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及該意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，該意願書並自動視同定金收據，買方絕無異議，且雙方應於轉定之日起5日內簽訂不動產買賣契約等旨；而於第肆點要約書部分，亦載明上訴人以2125萬3000元之價款要約購買系爭土地，並同意以要約書項下所列各該條款簽立不動產買賣契約書之意，此有系爭要約書附卷可稽（見原審卷第11、12頁）。則由上訴人於系爭要約書關於斡旋金及要約書之內容均各有填載及簽名等情觀之，探求上訴人於簽立上開書面時之真意，應係不論採以意願書交付斡旋金支票方式或以要約書方式洽談土地買賣契約，均合乎其本意。再依系爭要約書所載內容所示，均已就上訴人所欲購買之「標的物」為「系爭土地」，及其「價金」為「1坪4500元、總價2125萬3000元」等買賣契約必要之點為明確特定，而同意由蔡尚運向被上訴人提出此一要約之旨，至為顯然。則於蔡尚運在101年5月13日向被上訴人提出系爭要約書，表示上訴人欲購買系爭土地之要約意旨，並經被上訴人就買賣標的之系爭土地及其價金為全部同意之承諾後，堪認兩造間已成立買賣契約。
③其次，受上訴人委託之證人蔡尚運證稱：「（法官問：上
訴人開本票與支票時，兩方價錢是否已經談妥？）上訴人要出4500，賣方也同意4500。」、「（被上訴人訴訟代理人問：你有陳代書那邊意願書才去找上訴人？）對，我告訴上訴人如果真的要買要開本票，上訴人就開本票，大約是5月初開本票給我，我拿到本票後拿給陳代書，陳代書要給地主，地主說如果有意願要買要開支票，所以幾天後我就拿本票回買方，說如果真的要買，就開支票出來，如果沒有大家就當沒有這回事。」、「（被上訴人訴訟代理人問：當時價錢是否已經談妥？）對，每坪4500元。」、「（被上訴人訴訟代理人問：總價？）2100多萬。」、「（被上訴人訴訟代理人問：300萬元的支票與意向書是否同時交給你？）是。」、「（被上訴人訴訟代理人問：交付的目的為何？）上訴人就是要買這塊土地。」等語（見原審卷第96、97頁）；及受被上訴人委託之證人陳思篤於同日證稱：「（法官問：【提示不動產承買意願暨要約書】有無見過？）有，因為他說要買了，我說要買的人很多，所以要確切一點，至少要訂金等或要約書之類的東西。」、「（法官問：何時看到？）5月12日，因為已經下訂金了，之前說太小，要兩塊，所以我才又去簽被上訴人林進宗的委託。」、「（法官問：這天之前有無談好價錢是4500元？）這是上訴人要買4500，當時我們還不願意，要4800元。」、「（法官問：何時降價到4500元？）5月3日。」、「（法官問：有無拿到300萬元的支票？）5月12日有拿給我，我13日就拿給地主。」、「（法官問：你認為買賣已否成交？）已經成交。」、「（法官問：已經成交為何沒有簽約？）13日拿給地主，14日就要簽約。」等語（見原審卷第99頁反面、100頁），顯見蔡尚運確有為上訴人斡旋系爭土地之每坪單價自4800元降至4500元，且兩造間就系爭土地買賣，實已達成每坪單價4500元之合意，上訴人交付系爭支票，即係為購買系爭土地所用，兩造間買賣契約已經成立。且上訴人原係提出本票交予蔡尚運，而經蔡尚運告以地主表示若確欲購買系爭土地須提出支票乙事後，即復開立支票，此情為上訴人所不否認，則由此先、後二次票據之提出，應可確認上訴人就系爭土地確有購買之真意無疑，上訴人一再爭執兩造間對於買賣之標的物並未特定、買賣契約並未成立云云，並不可採。況依系爭要約書第叁點不動產承買意願書中第4條之約定，於蔡尚運將系爭支票交由被上訴人收受後，即視同支付定金，依民法第248條規定意旨，亦有推定契約成立之效力，上訴人就此契約推定成立乙節，亦未能提出反證以為否定，自不足採。
④上訴人主張系爭買賣契約須經兩造會同指界始能成立云云
，為被上訴人所否認；上訴人又未舉證證明兩造間有此約定存在，上訴人此部分主張並無足採。又上訴人主張其交付系爭300萬元之支票僅為請被上訴人出面指界、其原欲購買者為他筆土地，且其於101年5月14日指界時已當場表明不願購買系爭土地之意旨云云。惟查，系爭土地總價為2100餘萬元，而300萬元係土地總價7分之1，上訴人主張此僅作為請地主出面指界之用，顯與常情不符，尚難採憑；況且，衡諸土地買賣對於一般常人應屬重要交易，且系爭土地價值亦非微，於簽訂承買意願書或要約書前，當就買賣標的之內容、性質及範圍，進行一定程度之瞭解與確認，證人蔡尚運復證稱：「（被上訴人訴訟代理人問：你告訴上訴人這土地，有無拿資料給上訴人？）地籍謄本、地籍圖、使用分區證明。」、「（被上訴人訴訟代理人問：有無向上訴人指界？）有，我告訴上訴人土地到那裡到那裡，一開始上訴人以為是林地不要，後來上訴人自己問人是農地後又說要。」等語（見原審卷第97頁反面、98頁）；上訴人亦於本院自承先前看過地籍圖（見本院卷第261頁反面），足見上訴人於簽立系爭要約書前，已透過蔡尚運等人之指界及閱覽地籍謄本、地籍圖、使用分區證明而知悉系爭土地之狀況，果若上訴人未曾就系爭土地進行瞭解與調查，其又如何能知道土地面積、範圍與現況進而評估土地價值以提出願意承買之價格？又上訴人於系爭要約書中，已載明系爭土地之地號及坪數，堪認就其所欲購買之標的物已為具體特定，是其主張蔡尚運指界與地主所指不符、其欲買者係他筆土地云云，實不足採。再上訴人就蔡尚運曾允諾其若指界範圍與被上訴人所指不符，上訴人即不為購買土地乙情，亦未舉證證明之，則其所為主張，亦無可採。
⑤又上訴人雖於本件訴訟程序中，主張其簽立之系爭要約書
中，關於斡旋金、要約書之內容部分，各有不成立或無效之事由云云。惟查，解釋契約應依當事人之真意為之，觀諸上訴人已於101年5月11日在系爭要約書第壹點契約審閱欄簽名，於該書面第叁點不動產承買意願書第3條亦有明文約定斡旋金之價額為300萬元，且經勾選擇定以支票方式給付，並詳細載明系爭支票之付款銀行、銀行帳號、票據號碼與發票日等文字，再系爭支票之銀行帳號因有填寫錯誤而修改，復經上訴人在其更正處蓋章確認等情，顯見上訴人確有約定以斡旋金方式委請蔡尚運為其斡旋系爭土地買賣之意。若僅以上訴人於系爭要約書中第肆點要約書欄中簽名，而未於斡旋金項下之買方欄位簽名，即遽認關於斡旋金部分之約定係屬不成立，顯與上訴人簽立系爭斡旋金支票之本意相違。至系爭要約書於要約書項下第8條雖有記載需蓋用全國不動產加盟店之公司及其法定代理人印章，並經承辦人親自簽章後始生效力之意旨，惟查，上訴人表明其承買條件而委請蔡尚運提出買賣要約之行為，本為不要式行為，並無載明於書面之必要，自不宜以此書面記載即逕行否定上訴人要約之真意；況且，若嚴格解釋適用此條文而認定該要約書為無效，亦將導致上訴人未曾委請蔡尚運提出買賣要約購買土地之結果，此恐亦非上訴人簽立該書面委託蔡尚運以期能順利購得土地之本意，是以，該要約書條款雖有前揭事項，然實不應拘泥於該等文字，而仍應認上訴人並無受其拘束之意，始符其立約時之真意，併此敘明。
⑥至上訴人另稱被上訴人林進宗之子曾表示系爭土地係出售
予其他買方，且被上訴人林進宗之子答應返還系爭支票云云，此業經被上訴人予以否認。復觀諸上訴人所提出之錄音譯文，載明：「（廖秀春即上訴人配偶問：契約你確定是跟代書打的？）被上訴人林進益答：代書啦！對啦！」、「（廖秀春問：不是跟我們吼？）被上訴人林進益答：他就說你們交代他的。」等語（見本院卷第82頁），顯見就被上訴人林進益之認知而言，仍係上訴人委由代書與其簽訂契約，並無與他人簽約乙事；而就101年5月20日錄音譯文部分，被上訴人林進宗之子亦僅有提及系爭土地尚有其他仲介中意乙情，此有101年5月20日之錄音譯文附卷可稽（見本院卷第84頁），至該仲介是否確有先向被上訴人購買系爭土地，尚不得而知，且此情亦非被上訴人林進宗之子所親自見聞，而僅係其聽說而已，是否屬實可信，並非無疑，則上訴人據此主張被上訴人已出售系爭土地予他人，而再由他人轉賣給上訴人云云，亦無所據。況且，被上訴人縱有一地二賣情事，然因土地買賣契約係屬債權契約，出賣人先後與不同買受人成立之各別買賣契約均為有效，僅嗣後未能順利辦理移轉登記取得土地所有權之買受人得向出賣人請求債務不履行之損害賠償而已，買賣雙方所簽立之契約仍屬有效，是上訴人以被上訴人一地二賣為由主張系爭土地買賣契約為無效，亦不足採憑。
⑦承上，兩造就買賣契約必要之點之系爭土地及其價金既已
達成合意，系爭買賣契約應已成立，且無無效或經撤銷情形。
⑵上訴人主張：蔡尚運所提出要求其簽立之文件，裝訂緊密，
且中間2頁看不見標題，亦無要約書字眼，故其係受蔡尚運詐欺而簽立系爭要約書，伊已撤銷系爭土地買賣契約之意思云云。查：
①按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其
意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號判例意旨可資參照。
②經查，上訴人就蔡尚運有如何之詐欺行為，並未舉證以實
其說，已難憑採；再者，蔡尚運為上訴人之受託人，縱然蔡尚運確有對上訴人為詐欺行為，然此詐欺行為並非由系爭買賣契約相對人即被上訴人所為，上訴人又未舉證證明被上訴人明知或可得而知蔡尚運有詐欺行為，上訴人自不得主張撤銷其購買系爭土地之意思表示。又系爭要約書頁首載明「不動產買賣意願書暨要約書」字樣，上訴人辯稱其看不見文件標題云云，亦難採信。況於上開文件內容均有明確載明要約之意旨，且上訴人亦自承其係於系爭要約書中，屬於要約書部分之買方簽章欄位簽名，則其對於上開文件之內容應有相當程度之瞭解，自不能僅以其未見「暨要約書」四字，即認其有遭受詐欺情事。上訴人以其受詐欺為由，主張撤銷購買系爭土地之意思表示，即屬無據，系爭買賣契約自不因上訴人主張撤銷而消滅。
⑶上訴人另主張因蔡尚運就系爭土地指界錯誤而應撤銷其購買
系爭土地之意思表示云云。惟按民法第88條第1項但書規定，表意人得將其意思表示撤銷之前提，須其錯誤或不知事情，非由自己之過失者為限。經查，證人蔡尚運證稱：「（被上訴人訴訟代理人問：你告訴上訴人這土地，有無拿資料給上訴人？）地籍謄本、地籍圖、使用分區證明。」、「（被上訴人訴訟代理人問：有無向上訴人指界？）有，我告訴上訴人土地到那裡到那裡，一開始上訴人以為是林地不要，後來上訴人自己問人是農地後又說要。」等語（見原審卷第97頁反面、98頁）；上訴人亦自承之前看過地籍圖（見本院卷第261頁反面），則上訴人苟未加以核對或疏忽以致發生標的物錯誤情事，亦難認其無過失；且蔡尚運既為上訴人之代理人、使用人，其縱有指界錯誤情事，上訴人自不得依民法第88條第1項規定撤銷系爭買賣契約之意思表示。
⑷承前所述，兩造間就系爭土地之買賣契約既已成立，且無無
效或得撤銷之事由存在，則上訴人依買賣契約法律關係，即應給付買賣價金予被上訴人。而被上訴人依系爭買賣契約而收受系爭支票作為定金，核屬有據，上訴人自不得請求被上訴人返還。從而，上訴人訴請被上訴人應返還上訴人系爭支票，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
另系爭支票經被上訴人提示不獲付款，則被上訴人依票據法律關係，反訴訴請上訴人給付300萬元及自退票理由單所載日期翌日即101年5月19日起至清償日止，按年息6％計算之利息，併陳明願供擔保為假執行，為有理由，應予准許。原審就前開本訴部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回上訴人假執行之聲請；原審就前開反訴部分，為上訴人敗訴之判決，並分別為准、免假執行，於法核無違誤。上訴人仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 13 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 楊國精法 官 李平勳以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造人數附繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第 466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應依民事訴訟法施行法第9條規定一併繳納上訴審裁判費。
書記官 劉恒宏中 華 民 國 104 年 1 月 13 日