臺灣高等法院臺中分院民事判決 102年度上字第312號上訴人 長億精機廠即蔣清水訴訟代理人 宋錦武律師
蔣翠凌被上訴人 祭祀公業法人苗栗縣蔣福旺法定代理人 蔣瑞基訴訟代理人 李世才律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國102年5月24日臺灣苗栗地方法院101年度訴字第296號第一審判決提起上訴，本院於民國102年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
㈠、⒈坐落苗栗市○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為被上訴人所有，上訴人蔣清水自民國（下同）83年5月3日起向被上訴人承租系爭土地（下稱系爭甲租賃契約），租賃期限5年，自83年5月3日起至88年5月2日止，並於租賃契約第7條約定：「乙方（按指上訴人，下同）．．若非經甲方同意繼續出租外，即日將租賃土地誠心按照原狀遷空交還甲方（按指被上訴人，下同），不得藉詞推諉或主張任何權利．．」。上訴人蔣清水承租系爭土地後，即於84年間獨資成立「長億精機廠」，在系爭土地上興建鋼骨造之鐵皮屋廠房於系爭土地上，並於84年7月14日取得使用執照，惟長億精機廠現已歇業。被上訴人與上訴人蔣清水自95年5月起即未續約，並於95年6月25日與上訴人蔣清水之子即原審被告蔣勸偉另簽訂租賃契約，將系爭土地出租予蔣勸偉，租賃期限為自95年7月1日起至101年6月30日止。上訴人蔣清水既未續租系爭土地，亦未依原租賃契約第7條約定將系爭土地依原狀遷空交還被上訴人，其所建之廠房乃屬無權占用系爭土地，被上訴人自得依系爭租賃契約第7條、民法第767條規定，請求上訴人蔣清水將系爭土地上之地上物拆除，返還系爭土地予被上訴人。
㈡、對上訴人答辯之陳述：上訴人蔣清水抗雖稱被上訴人未曾表明不續租，且仍收受上訴人蔣清水繳納之租金，雙方間已成立不定期租賃契約等語。惟因被上訴人已於95年6月25日，另與原審被告蔣勸偉即上訴人蔣清水之子簽訂為期6年、租期自95年7月1日起至101年6月30日止之租賃契約（下稱系爭乙租賃契約），上訴人蔣清水知悉此一事實，並在系爭乙租賃契約書上簽名，且由上訴人蔣清水提出之存證信函內容觀之，亦證被上訴人有拒絕上訴人蔣清水使用系爭土地及反對與其繼續租賃契約之意思甚明。原審被告蔣勸偉於101年9月10日在原審自認系爭土地自95年起由其承租，之前則由上訴人蔣清水承租等語。再由被上訴人於101年5月時徵詢是否依約續租之對象及對被上訴人為意思表示之人均為蔣勸偉，足認被上訴人自95年與原審被告蔣勸偉訂立租約後，與上訴人蔣清水間就系爭土地即未有任何租賃關係存在。更何況被上訴人與上訴人蔣清水所訂之系爭甲租賃契約定明租金係由每月新臺幣（下同）7,800元開始，而後逐年加至8,600元，然被上訴人與蔣勸偉於95年成立之系爭乙租賃契約，則約定租金固定為每月3,500元，二者顯有不同。況近來匯寄租金予被上訴人者亦非蔣清水，而係訴外人蔣翁寶銀，然被上訴人並未與蔣翁寶銀訂立任何租賃契約，且從蔣翁寶銀匯寄之金額共21,000為每月3,500元即6個月份之租金，核與蔣勸偉承租之租金相符，及蔣翁寶銀係自臺北寄發存證信函及10 1年7月至12月份即101年下半年之租金，而蔣勸偉係居住在臺北，上訴人蔣清水則居住在苗栗等情綜合以觀，堪認蔣翁寶銀係代蔣勸偉繳納租金，而非代上訴人蔣清水繳納租金，且被上訴人既未與上訴人蔣清水續約，而與蔣勸偉簽訂租約，豈會再收取上訴人蔣清水之租金，上訴人蔣清水辯稱94 年間系爭土地因被政府徵收約30坪，被上訴人始將系爭土地之租金調降至每月3,500元，並繼續匯寄予被上訴人租金等語，並不實在。
二、上訴人則以：
㈠、⒈上訴人蔣清水於82年間向被上訴人承租系爭土地，並依法興建地上物居住使用至今，被上訴人未曾表示異議或表明不予續租，仍按約定日期收取租金，被上訴人95年4月就任之新任管理人蔣瑞基雖拒收租金，惟為避免因租金遲延給付而生糾紛，上訴人蔣清水亦於95年5月22日寄發存證信函檢附郵局匯票7,000元之方式給付當期租金，被上訴人亦有收受並兌現之，足見兩造至少於95年4月以後即有合意將租金減為每月3,500元之事實，被上訴人嗣後並於95年7月起至100年12月止，按往例派蔣欽漢持續至上訴人苗栗家中向蔣翁寶銀收取每月租金3,500元，至於101年上半年（101年1月至6月）及下半年（101年7月至12月）之租金各為21,000元，則經蔣翁寶銀以存證信函附上匯票之方式寄送予被上訴人，被上訴人雖因本件訴訟而拒收101年7月以後之租金21,000元，非可歸責於上訴人，上訴人自不負遲延責任，被上訴人應負受領遲延責任。綜上，依民法第451條規定，系爭甲租賃契約仍繼續存在於兩造間，上訴人自非無權占有，況系爭甲租賃契約是租地建屋契約，除非上訴人有土地法第103條所列之事由存在，被上訴人亦不得收回。
⒉被上訴人主張與蔣勸偉成立系爭乙租賃契約，即係對上訴人
蔣清水為終止契約之意思表示等語，且上開契約上有上訴人蔣清水之簽名，上訴人蔣清水自應知悉等語，實屬無稽。依系爭乙租賃契約所載，該契約簽約地在臺北、出租人為蔣瑞基個人，而上訴人蔣清水與被上訴人簽訂之系爭甲契約，簽約地在苗栗、出租人為被上訴人，且蓋有被上訴人之大、小章，足認系爭乙契約為蔣瑞基之個人行為，並非被上訴人所為，對被上訴人不生效力。另上訴人蔣清水承租系爭土地原約為60坪，94年間遭政府徵收約30坪，坐落於系爭土地上由上訴人蔣清水所建之建物因而拆遷，被上訴人因而調降租金為每月3,500元，蔣翁寶銀所匯之租金係代上訴人蔣清水所繳納，並非代蔣勸偉繳納。被上訴人主張自95年後由蔣翁寶銀所繳交之租金為每月3,500元，係受原審被告蔣勸偉委託所繳納等語，與事實不符，被上訴人自應就其主張兩造間之租賃關係業已終止負舉證責任。再上訴人蔣清水目前多在其僱用人之工廠內修繕工廠機具，故系爭廠房之電費及電話費僅有基本度數並無不合理，況兩造間就系爭土地既有不定期租賃關係存在，上訴人對於租賃物有無或如何使用，亦不妨礙兩造間租賃契約之效力。
⒊被上訴人之派下員蔣森田、蔣文正、蔣炎蘭長期無權占有被
上訴人所有坐落於與系爭土地同段000、000-0、000地號等土地興建房屋，卻未見被上訴人向渠等主張返還土地、收取租金等費用，而上訴人蔣清水亦為派下員之一，且依法承租系爭土地並依約給付租金，被上訴人卻對上訴人蔣清水提起本件訴訟，且系爭土地為畸零地，倘將地上建物拆除後，被上訴人亦無法再興建其他建物，系爭土地將荒廢，被上訴人亦無法獲得任何利益，是被上訴人提起本件訴訟，係以造成上訴人蔣清水之重大損失為目的，顯與權利濫用禁止原則、誠信原則有違。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，兩造聲明如下：
㈠、上訴人方面：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人在第一審之訴駁回。
㈡、被上訴人方面：上訴駁回。
四、下列事項為兩造所不爭執，堪信為真，並得採為判決基礎：
㈠、上訴人蔣清水為蔣勸偉之父。蔣翁寶銀為上訴人蔣清水之配偶，為蔣勸偉之母。
㈡、祭祀公業法人苗栗縣蔣福旺與祭祀公業蔣福旺嘗為同一主體。
㈢、被上訴人提出之土地登記謄本、租賃契約書影本、郵局存證信函5紙、照片3張（即原證1號至原證8號書證)形式上係屬真正；上訴人提出之系爭契約之土地租賃契約書、苗栗縣政府建設局建照執照、88年暨100年房屋稅繳款書、郵局存證信函、臨時廣告物租賃契約書形式上係屬真正。
㈣、原審卷第131頁至第133頁所示之存證信函、匯票及其回執均屬真正。
㈤、附圖即○○地政事務所收件日期文號000年0月00日土字第0000 號複丈成果圖所示之系爭建物為蔣清水所有（原審判決誤載為000年0月00日，下同）。
㈥、原審被告蔣勸偉目前並無占有（含直接占有及間接占有）坐落苗栗市○○○段000、000之0、000、000之0、000之0等地號土地及其地上物。
㈦、坐落苗栗市○○○段000、000之0、000、000之0、000之0等地號土地及其地上物目前為上訴人長億精機廠即蔣清水直接占有。
㈧、上開地上物係上訴人蔣清水於84至88年間所原始起造，此後上開土地並未增建及新建建物。
㈨、蔣勸偉於簽立系爭乙租賃契約時，即知悉系爭土地上之建物為上訴人蔣清水所有（惟原審被告蔣勸偉主張並不知悉上訴人蔣清水間之租賃關係，亦未詢問上訴人蔣清水，因原審被告蔣勸偉長期皆居住於臺北）。
五、經查：
㈠、按祭祀公業條例經總統於96年12月12日以華總一義字第00000000000號令制定公布，由行政院於97年5月19日以院臺秘字第0000000000號令發布施行，於祭祀公業條例施行前，祭祀公業，僅屬某死亡者後裔公同共有祀產之總稱，其管理人應係祭祀公業派下員全體依類似委任之無名契約所委任之人，最高法院95年臺上字第1860號民事判決意旨亦揭示：「臺灣之祭祀公業，僅屬某死亡者後裔公同共有祀產之總稱，公業既有管理人之設置，而該管理人之選任契約，學者認為性質上屬於類似委任之無名契約，乃著重在派下員或選任者與管理人間之關係，似與法定代理有別」。再按「公同共有物之處分及其他之權利行使，除依其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，固應得公同共有人全體之同意。惟祭祀公業管理人依習慣就公業財產得為保存、利用及改良行為，出租屬於利用行為，管理人應有此權限。」（最高法院88年度臺上字第756號民事裁判意旨參照），是於祭祀公業條例公布施行前，祭祀公業管理人為祭祀公業出租公業土地之行為，應係管理人基於祭祀公業派下員全體意定代理人之地位所為之利用行為，其租賃契約之效力應存在於祭祀公業派下員全體與承租人間，合先敍明。經查，系爭甲租賃契約（見原審卷第89-93頁）載明出租人為「祭祀公業蔣福旺嘗主任委員蔣阿集」、契約成立之日期為83年5月3日，系爭乙租賃契約（見原審卷第10-14頁）載明出租人為「祭祀公業蔣福旺嘗管理人蔣瑞基」、契約成立日期為95年6月26日，系爭甲租賃契約及乙租賃契約成立日期均早於祭祀公業條例公布施行之前，當時實務亦認為得以祭祀公業管理人之名義為祭祀公業起訴或被訴（最高法院95年度臺上字第1860號判決意旨參照），並參以兩造不爭執事項㈡「祭祀公業法人苗栗縣蔣福旺與祭祀公業蔣福旺嘗為同一主體」，堪認與上訴人蔣清水、原審被告蔣勸偉簽訂系爭甲、乙租賃契約之主體為被上訴人，系爭甲、乙租賃契約分別存在於上訴人蔣清水、蔣勸偉之間。上訴人抗辯系爭甲、乙租賃契約係光復後成立，應依民法第823條第2項就公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意之規定，由全體公同共有人同意為之或特別授權管理人始可，依此，系爭甲租賃契約存在於兩造之間，然系爭乙租賃契約則因只有蔣瑞基個人之章，應為蔣瑞基個人行為，效力不及於被上訴人等語，自非可採。
㈡、經查，系爭甲租賃契約之出租及承租人為被上訴人、上訴人蔣清水，已如前述。再按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」、「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」，民法第451條、第450條第1、2項分別定有明文。經查，系爭甲租賃契約係兩造於83年5月3日簽訂，兩造於系爭甲租賃契約第2條約定：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為5年即自民國83年5月3日起至民國88年5月2日止」等情，固有系爭甲租賃契約影本1份在原審卷為佐（見原審卷第89- 93頁），惟在前開租賃期限屆滿後，上訴人仍繼續使用系爭土地，被上訴人亦繼續收受上訴人繳交之租金，兩造間之租賃契約視為不定期限繼續契約一節，為兩造所不爭（見本院卷第66頁反面），是關於系爭甲租賃契約之終止，自應依不定期限租賃契約之規定。再查，被上訴人自95年4月份起即拒收上訴人之租金一節，有上訴人於95年5月22日寄發給被上訴人之台北法院郵局第166號存證信函影本1份在原審卷為佐（見原審卷第120-123頁），上開存證信函記載：「本人前承租貴祭祀公業所有座落於苗栗市○○○段○○○○號土地計六十坪，雙方約定租金每月為六千元正，且本人每月均依約如期交付租金。嗣於民國九十四年八月間上開土地經政府徵收部分，貴我雙方基於公平原則，乃合意減縮租金為每月三千五百元，惟至民國九十五年四月，貴祭祀公業不知何故，拒收本人租金，因為為避免損及貴我雙方權益，並遵循租賃契約之約定，本人謹依法通知貴祭祀公業繳付租金之意思表示，並隨本通知給付九十五年四月及五月份租金共計七千元。．．」等語，堪信被上訴人自95年4月份起已表示拒絕再收受上訴人給付之租金，而有不再續租之意思。另查，上訴人以前開存證信函附寄給被上訴人之95年4、5月份租金匯票，為上訴人所繳納之最後的租金一節，固為被上訴人所不爭執（見原審卷第128頁），然系爭甲租賃契約書與系爭乙租賃契約書之租賃標的物均為系爭土地一節，有系爭甲、乙租賃契約在原審卷為佐（見原審卷第90、11頁。系爭土地部分遭政府徵收一節，業經證人蔣翁寶銀在本院證稱因為房屋被拆除，剩下32坪，本來有60坪，1坪的租金100元等語屬實【見本院卷第66頁反面】），因而系爭甲、乙租賃契約記載之土地面積大小不同），參以被上訴人自95年4月份起即表示拒收上訴人之租金，上訴人因而於95年5月22日寄發上開存證信函附上95年4月及5月份租金匯票予被上訴人，嗣後蔣勸偉乃於95年6月25日與被上訴人就系爭土地簽訂系爭乙租賃契約，約定租賃期限自95年7月1日起至101年6月30日止，上訴人蔣清水亦於95年7月9日在系爭乙租賃契約之「租押金收款明細表收款人簽章欄」簽名（見原審卷第14頁），本院審酌上訴人蔣清水與蔣勸偉二人為父子之事實為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈠），及蔣勸偉在原審自陳：「我從民國九十五年才開始承租系爭土地，之前是我的父親承租的」等語（見原審卷第58頁），證人即蔣勸偉之母蔣翁寶銀在本院證稱：「對方有來找我先生，我不知道我先生怎麼跟對方談的，後來蔣勸偉說他去簽租約，．．（被上訴人訴訟代理人問：系爭土地上建物是否在95年10月25日出租他人做臨時廣告使用？）答：為了賺錢有租給人做廣告，雖然我們只有租土地，但房屋是我先生蓋的，租給人家做廣告多久我也忘了，租日是每塊大約3,500元一個月」等語（見本院卷第67頁正反面），足認上訴人對於其子蔣勸偉與被上訴人簽訂系爭乙租賃契約一事知悉甚詳且已認同，始會於95年9月7日在在系爭乙租賃契約之收款人簽章欄簽名，是堪信至遲在被上訴人與蔣勸偉簽訂系爭乙租賃契約時，被上訴人已有終止系爭甲租賃契約之意思，上訴人對於被上訴人有終止系爭甲租賃契約之意思表示亦已知悉且未為反對之表示，並於其子蔣勸偉與被上訴人簽訂系爭乙租賃契約後，於95年7月9日在系爭乙租賃契約之收款簽章欄簽名，足認兩造就系爭甲租賃契約之終止已有合意，是被上訴人主張系爭甲租賃契約業經兩造合意終止，自屬可採。上訴人抗辯被上訴人在收受上開95年5月22日存證信函後，並未向上訴人表示反對之表示，亦未請求上訴人返還租賃土地，任由上訴人使用收益，兩造間之系爭甲租賃契約成為以不定期限繼續契約等語，自無可採。
㈢、上訴人抗辯系爭甲租賃契約為租地建屋契約，應符合土地法第103條規定事由始可終止，另其妻蔣翁寶銀係代上訴人繳納租金，系爭甲租賃契約為不定期租約，並未終止等語。經查：
⒈按土地法第103條規定：「租用建築房屋之基地，非因左列
情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」，該條規定係關於租地建屋契約之終止要件，並不及於一般租賃契約。經查，系爭甲租賃契約第1條約定：「甲方（按指被上訴人，下同）土地所在地座落苗栗市○○○段○○○○號面積０．０二一三公頃（以六十坪計算）出租予乙方（按指上訴人，下同）使用」等語（見原審卷第91頁），並無被上訴人係出租系爭土地予上訴人興建房屋之約定，難謂系爭甲租賃契約係租地建屋之契約，而應符合上開土地法之規定始得終止租約，況本件係兩造合意終止系爭甲租賃契約，已如前述，自無須審酌前開土地法規定始得終止之必要，是上訴人此部分抗辯，不足為採。
⒉再查，證人蔣翁寶銀雖在本院證稱略以：（法官問：蔣漢欽
是收取何人的租金？）是收取蔣清水的租金，之前的租金不是我繳交的，我最剛開始繳交的是6,000元，後來3,500元也是我繼續繳交，．．因為房子被拆除開路，剩下32坪，本來有60坪，1坪的租金100元，．．（法官問：蔣勸偉是否有委託你繳納每月3,500元之租金？）沒有，蔣勸偉沒有跟我說要我繳租金，不知道為何是蔣勸偉去簽約。對方有來找我先生，我不知道我先生怎麼跟對方談的，後來蔣勸偉說他去簽約，我問他怎麼沒跟蔣清水說，．．．（法官問：是否有連續收取租金？）是的，都有連續收取租金，後來幾個月沒有收取租金，我就用寄的等語（見本院卷第66頁反面、第67頁），惟審酌證人係上訴人蔣清水之妻，蔣勸偉之母親，均屬至親，對於上訴人未與被上訴人繼續簽訂系爭甲租賃契約，而由蔣勸偉名義與被上訴人簽訂系爭乙租賃契約等情，亦已知悉，若證人與其夫即上訴人對於蔣勸偉與被上訴人簽訂系爭乙租賃契約有異議，而有意以上訴人名義繼續承租系爭土地，自當向被上訴人為反對之表示，或與蔣勸偉溝通後，改由上訴人以其名義繼續簽訂租賃契約，上訴人未為如此之處理，反而在知悉蔣勸偉簽訂系爭乙租賃契約後，繼續繳納租金予被上訴人指派前來收取之人員，並在被上訴人無意繼續系爭乙租賃契約未派員前來收取租金後，以寄送匯票予被上訴人之方式繼續繳交租金，足認其對於以蔣勸偉名義簽訂系爭乙租賃契約並無反對，是在蔣勸偉簽訂系爭乙租賃契約後，蔣翁寶銀代為繳交之租金自屬代蔣勸偉所為，而非代上訴人所為，是證人蔣翁寶銀證稱蔣勸偉未委託其繳租金等語，自有偏頗，不足採信。依前述，系爭甲租賃契約業經兩造合意終止，已如前述，是上訴人辯稱系爭甲租賃契約由其妻蔣翁寶銀代為繳納租金，視為不定期繼續契約，未經合法終止等語，自無可採。
五、綜上，坐落苗栗市○○○段000、000之0、000、000之0、00之0等地號土地及其地上物目前為上訴人長億精機廠即蔣清水直接占有，上開地上物係上訴人蔣清水於84至88年間所原始起造等情，為兩造所不爭，並有本判決附圖即被上訴人在原審提出之苗栗地政事務所收件日期文號000年0月00日土字第0000號複丈成果圖在卷為佐（見原審卷第83頁），系爭甲租賃契約業經兩造合意終止，合意終止後，上訴人即無占用之合法權源，均如前述。從而，被上訴人本於民法第767條所有權人地位，請求上訴人拆除上開地上物，返還系爭土地，核屬正當，應予准許。原審因而為上訴人敗訴判決，核無不合。上訴論旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認不影響本件判決之結果，爰不予逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 11 日
民事第六庭 審判長法 官 袁再興
法 官 盧江陽法 官 陳賢慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 郭蕙瑜中 華 民 國 102 年 12 月 11 日