臺灣高等法院臺中分院民事判決 102年度上字第445號上 訴 人 ○○○原名○○○
○○○上 二 人訴訟代理人 徐明珠律師
施驊陞律師被上 訴 人 ○○社區管理委員會法定代理人 ○○○訴訟代理人 蔡志忠律師上列當事人間請求確認區分所有權人會議無效等事件，上訴人對於中華民國102年 7月19日臺灣臺中地方法院101年度訴字第1594號第一審判決提起上訴，本院於104年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序方面：
(一)被上訴人○○社區管理委員會之法定代理人已變更為○○○，有臺中市西屯區公所104年6月30日公所建字第0000000000號函可證（見本院卷二第31頁），其於104年9月16日具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第175條第1項規定相符，自應准其承受訴訟。
(二)在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項定有明文。上訴人之上訴聲明原為：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡確認被上訴人於 100年12月10日○○社區第五屆第二次區分所有權人會議決議臨時動議㈡：「追認○○社區自助自救會自 100年7月1日至 100年10月20日之所有決議及執行事項：１、推選自救會委員，並選舉張罌亓當選主任委員、盧金盾當選監察委員、胡秀美當選財務委員。２、管理費徵收方式所表決自100年7月 1日起按區分所有權比例(坪數)徵收。３、協調社區訴訟爭端所決議內容。４、聘請保全公司所決議於100年8月16日聘請威廉赫登保全公司進駐，每月費用新臺幣捌萬貳仟元整」之決議無效。㈢請求確認被上訴人管理委員會所召開於101年3月16日舉行區分所有權人會議決議均無效。嗣於103年8月18日具狀撤回上開㈢部分之訴。再於104年8月13日具狀變更上訴聲明為：㈠原判決關於駁回上訴人下開㈡之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，確認被上訴人於 100年12月10日○○社區第五屆第二次區分所有權人會議決議臨時動議㈡：「追認○○社區自助自救會自 100年7月1日至 100年10月20日之所有決議及執行事項：１、推選自救會委員，並選舉張罌亓當選主任委員、盧金盾當選監察委員、胡秀美當選財務委員。２、管理費徵收方式所表決自 100年7月1日起按區分所有權比例(坪數)徵收；請各戶將管理費繳交至胡秀美處，以利社區運作。待管委會爭端結束後，將其金額併入社區管理費帳戶，不得異議。３、協調社區訴訟爭端所決議內容：故第四屆管委會於100年3月 1日及100年3月10日所召開的臨時區權會之決議不生效力。第四屆管理委員會於99年8月25日、99年8月31日、99年9月9日所召開月例會中，有關地下室車位產權確認研擬處理方案之決議，亦不生效力。所有出席的區分所有權人（7 人）一致決議：⑵遵守建設公司所發的分管圖。該份資料已於97年 2月25日由○○○（管委會主委）與廖明芳（起造人）和吳安居、張壬凱（台中市政府人員）共同點交。４、聘請保全公司所決議於100年8月16日聘請威廉赫登保全公司進駐，每月費用新臺幣捌萬貳仟元整」之決議無效，係將請求確認決議無效之內容明確化，其未列入部分核屬民事訴訟法第255條第1項第 3款減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
二、上訴人之主張：被上訴人於 100年12月10日召開○○社區第五屆第二次區分所有權人會議（下稱系爭區權會），關於臨時動議㈡決議（下稱系爭決議）通過追認○○社區自助自救會自100年7月1日至100年10月20日之所有決議及執行事項，僅進行包裹式表決，並未使區分所有權人知悉「○○社區自助自救會」自100年7月1日至100年10月20日之所有決議及執行事項之細項實質內容，無從形成有效之合同意思表示，系爭決議應不生效力。又「○○社區自助自救會」之組織體並不存在，系爭決議追認未曾存在過之組織體之決議，亦不生任何效力。另系爭決議關於追認管理費按區分所有權比例（坪數）徵收，並將管理費繳交至胡秀美處部分，有違公寓大廈管理條例第10條第2項、○○社區規約第11條第2款、第14條、第16條第 1款等規定；關於協調社區訴訟爭端，以興建社區之大錸開發股份有限公司（下稱大錸公司）之分管圖（下稱系爭分管圖）作為地下室停車位之分管依據部分，因約定專用部分未載明於規約，違反公寓大廈管理條例第23條第
2 項規定，另系爭分管圖與使用執照、竣工圖不符，將「直通樓梯」、「汽車昇降機」設備、消防管線拆除，有違建築法第73條第 2項、消防法第34條等規定，其分管契約即違反公寓大廈管理條例第7條第2款、第4款、第5款等規定；關於聘請保全公司，重複聘請威廉赫登保全公司，並每月支出新臺幣（下同）82,000元，有違○○社區規約第14條規定。系爭決議既有上開違反規約或法令之情事，類推適用民法第56條第 2項規定，應屬無效。爰訴請確認系爭區權會臨時動議㈡之系爭決議無效。
三、被上訴人之答辯：○○社區之住戶計有10戶，於100年5月28日召開之區分所有權人大會，選出第五屆管理委員，其中上訴人○○○第3次連任，部分住戶當場以違反規約不得連任3次而提出異議，因而無法宣布主委、監委、財委名單，第四屆主任委員即上訴人○○○置之不理，住戶因恐社區事務停擺，故由其中8戶於100年7月 1日至100年10月20日成立「○○社區自助自救會」，雖經臺中市西屯區公所認組織不合法，未准予備查，惟其係確實存在過之「實質」組織體，並實際執行○○社區相關管理事務。系爭區權會開會時，被上訴人當場有提供「○○社區自助自救會」管理期間執行事項及財務報表供全體住戶閱覽，上訴人對該等資料均無意見，並經住戶大會決議追認，上訴人所稱進行包裹式表決，乃屬決議方法是否違反法令或章程之事項，上訴人並未於決議後 3個月內，請求法院撤銷，其逾除斥期間後，始起訴主張決議無效，於法有違。又興建○○社區之大錸公司於建築前即預計依系爭分管圖進行變更設計，亦以變更設計後之系爭分管圖使用現況為銷售契約內容，住戶因而以系爭分管圖為社區地下室公共空間之分管契約，並無建築後毀損消防使用設備之情事，其雖與原建築圖說不符，然僅係是否應依建築法第73條第2項科處罰鍰之問題，難認系爭決議無效。
四、原審法院經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，就確認系爭決議無效部分（關於撤銷101年3月16日決議部分，受敗訴判決之被上訴人未提起上訴；關於確認101年3月16日決議無效部分，上訴人已撤回其上訴，均告確定），為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決關於駁回上訴人下開㈡之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，確認被上訴人於 100年12月10日○○社區第五屆第二次區分所有權人會議決議臨時動議(二)：「追認○○社區自助自救會自100年7月1日至100年10月20日之所有決議及執行事項：１、推選自救會委員，並選舉張罌亓當選主任委員、盧金盾當選監察委員、胡秀美當選財務委員。２、管理費徵收方式所表決自 100年7月1日起按區分所有權比例(坪數)徵收；請各戶將管理費繳交至胡秀美處，以利社區運作。待管委會爭端結束後，將其金額併入社區管理費帳戶，不得異議。３、協調社區訴訟爭端所決議內容：故第四屆管委會於 100年3月1日及100年3月10日所召開的臨時區權會之決議不生效力。第四屆管理委員會於99年8月25日、99年8月31日、99年9月9日所召開月例會中，有關地下室車位產權確認研擬處理方案之決議，亦不生效力。所有出席的區分所有權人（7 人）一致決議：⑵遵守建設公司所發的分管圖。該份資料已於97年 2月25日由○○○（管委會主委）與廖明芳（起造人）和吳安居、張壬凱（台中市政府人員）共同點交。４、聘請保全公司所決議於100年8月16日聘請威廉赫登保全公司進駐，每月費用新臺幣82,000元整」之決議無效。被上訴人之答辯聲明：
上訴駁回。
五、兩造不爭執之事項：
(一)被上訴人於 100年12月10日召開系爭區權會，於臨時動議㈡追認「○○社區自助自救會」自100年7月1日至100年10月20日之所有決議及執行事項：
１、推選自救會委員：
選舉結果：張罌亓（當選主委）
盧金盾（當選監委）胡秀美（當選財委）委員任期自即日起到委員會交接為止，最遲為101年6月30日。
２、管理費徵收方式：100年 5月28日舉行第五屆區分所有權人大會中，6票表決通過，依各戶區分所有權比例徵收。經○○○異議，故本日重新記明表決。
反對依各戶區分所有權比例徵收者：
謝銘原等共1票。
贊成依各戶區分所有權比例徵收：
胡秀美、張罌亓、盧金盾、○○○、王藝真、李建和、許貴程等共7票。佔出席人數的7/8。本次表決比例已超過3/4規定。
經查第 1屆（主委○○○）制定管理費收取方式時，表決通過票數佔出席人數5/8，未及3/4規定。本會決議不溯及既往。
故自100/07/01起，按區分所有權比例(坪數)徵收。
各戶詳細的管理費金額，請見附件(1)。
請各戶將管理費繳交至胡秀美處，以利社區運作。待管委會爭端結束後，將其金額併入社區管理費帳戶，不得異議。
３、協調社區訴訟爭端：目前因為擅自變更地下室約定專用部分使得管委會被告，如告訴人勝訴時，則管委會必須負擔之賠償要由造成事端之委員負全責。管委會不予支持，俾避免事端擴大波及無辜。
依公寓大廈管理條例第33條第 3款表示，區分所有權人會議之決議，未經管委會或管理負責人訴請法院判決確定前，無權對約定專用部分變更。
故第四屆管委會於100年3月 1日及100年3月10日所召開的臨時區權會之決議不生效力。第四屆管委會於99年 8月25日、99年 5月31日、99年9月9日所召開月例會中，有關地下室車位產權確認研擬處理方案之決議，亦不生效力。
所有出席的區分所有權人(7人)一致決議：
⑴100年3月 1日及100年3月10日臨時區權會之決議，有關地下室約定專用部分，終止不生效。
⑵遵守建設公司所發的分管圖。該份資料已於97年 2
月25日由○○○(管委會主委)與廖明芳(起造人)和吳安居、張壬愷(臺中市政府人員)共同點交。詳見附件(2)。
⑶請勿再提起變更約定專用事宜。
⑷鄰居應和睦相處；莫因一己之私而傷害社區群體利益。
４、聘請保全公司：因目前力山保全被○○○解任，警衛室被上鎖，社區安全甚危，因此於100年8月16日聘請威廉赫登保全公司進駐，每月費用新臺幣捌萬貳仟元整。
(二)上開臨時動議經決議：8票通過追認。
(三)系爭區權會係由有召集權人所召開之會議，其召開程序均為合法。
(四)○○社區之全部建物係由大錸公司興建，其所製作「○○社區地下室公共空間使用分區圖」與竣工圖所示相關車位及公共設施等位置不盡相符。
六、本件之爭點：
(一)系爭區權會所為系爭決議，是否有不生效力之事由？
(二)系爭決議是否有違反法令或章程之無效事由？
七、本院得心證之理由：
(一)確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。本件上訴人為○○社區之區分所有權人，主張系爭區權會所為系爭決議有無效之事由，然為被上訴人所否認，則系爭決議就「推選自救會委員」「管理費徵收方式」「聘請保全公司」部分（關於「協調社區訴訟爭端」部分如後列㈦所述），是否有效，即屬不明確，上訴人主觀上認為該決議效力之有無，將造成其法律上之地位，有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，已致上訴人在私法之地位有受侵害之危險，且此項危險得以對於被上訴人之確認判決除去，則被上訴人就此部分自有即受確認判決之法律上利益。
(二)○○社區住戶計有10戶，於100年5月28日召開之區分所有權人大會，選出第五屆管理委員即上訴人○○○、○○○及訴外人○○○，其中上訴人○○○係第 3次連任，部分住戶以違反規約不得連任3次而提出異議，○○○則於100年5月29日請辭。嗣住戶王藝真於100年 8月11日召開「第五屆第一次臨時區分所有權人會議」，計有 7位住戶出席，作成如上不爭執事項㈠１至４之決議，經臺中市西屯區公所認組織不合法，未准許主任委員改選變更之報備。嗣○○社區 8位住戶連署要求管理委員會召開臨時區分所有權人會議，但因管理委員會未依連署內容（開會時限、地點及提案）召開會議，經住戶連署推選李建和為召集人，於100年10月 1日召開100年度臨時區分所有權人會議，除上訴人2人以外之其餘8位住戶均出席，決議確認上訴人○○○不具第五屆委員之當選資格並罷免其管理委員職務；罷免上訴人○○○之管理委員職務；補選管理委員，並為職務分工，即主任委員張罌亓、監察委員李建和、財務委員盧金盾。上訴人○○○、○○○即於同年 100年10月20日卸任管理委員。另除上訴人以外之其餘 8位住戶訴請⑴確認○○社區於100年5月28日召開之區分所有權人大會，選任○○○為管理委員之選舉無效。⑵確認○○社區於100年5月29日召開之管理委員會會議，推舉○○○為主任委員之推舉不存在，經臺灣臺中地方法院100年度訴字第2405號判決，以上訴人○○○、○○○已於100年10月20日卸任監察委員及主任委員，而由張罌亓擔任主任委員、李建和擔任監委員、盧金盾任財務委員，認該 8住戶起訴所確認者為過去之法律關係，欠缺訴訟上權利保護要件，予以駁回確定。嗣由主任委員張罌亓於 100年12月10日召開系爭區權會，10位住戶均出席，就臨時動議㈡，以 8票同意通過系爭決議。另住戶胡秀美以被上訴人為被告，起訴請求撤銷決議等事件，上訴人○○○、○○○為參加訴訟人，經本院101年度上字第367號（臺灣臺中地方法院案號：
100年度訴字第 1412號）審理結果，認定大錸公司於銷售○○社區房地時，確實與○○社區之各承購戶分別約定，就該社區地下室公共空間（即該社區之共用部分）由特定共有人使用，應認各共有人間業已合意成立分管契約；且上訴人○○○所辯稱：大徠公司在本件訴訟紛爭前並無地下室分管圖存在或交付住戶表決，認本件大樓並無分管協議云云，為不可採。又住戶胡秀美請求上訴人○○○返還車位等事件，經臺灣臺中地方法院100年度訴字第 1415號、本院102年度上易字第 55號審理結果，亦認大錸公司於預售房屋時，透過買賣契約之方式，，就地下室特定位置車位之使用權，由全體住戶成立分管契約，因而確認胡秀美就特定車位之約定專用權存在，並命上訴人○○○應將超出分管而占用部分騰空返還全體共有人；或拆除返還胡秀美等事實，有○○社區100年5月28日第五屆區分所有權人會議會議記錄、○○社區管理規約、○○社區100年8月11日第五屆第一次臨時區分所有權人會議記錄、臺中市西屯區公所100年8月25日公所建字第0000000000號函、○○社區100年10月 1日100年度臨時區分所有權人會議紀錄、臺灣臺中地方法院100年度訴字第 2405號判決、系爭區權會開會通知、出席人員名冊、系爭區權會會議紀錄、本院101年度上字第 367號民事判決、臺灣臺中地方法院100年度訴字第1415號民事判決、本院102年度上易字第 55號民事判決可證（見原審卷一第40至48、112、113、115至119、168至175、217、218頁、卷二第27至48頁、本院卷一第200至217頁）。足見○○社區因100年5月28日區分所有權人會議之選舉管理委員紛爭，致管理組織鬧雙胞，迄 100年10月20日始重歸於一；復因社區地下室停車空間是否有約定專用及其專用之範圍，住戶間互有爭執。
(三)上開100年8月11日召開之會議紀錄，雖名為「第五屆第一次臨時區分所有權人會議」，惟實際上係自救會的開會紀錄，不是區分所有權人的會議，是因為要拿去區公所報備，所以才如此寫等情，業據王藝真於本院101年度上字第367號撤銷決議事件言詞辯論期日陳述明確（見本院卷一第67頁），顯見○○社區之管理組織在鬧雙胞之期間，確有除上訴人2人以外之其餘8位住戶，為○○社區管理事務，組成自救會並為決議及執行，縱該組織係未經法律程序所成立，然確係於 100年10月20日前存在並實際運作之組織體，並為○○社區全體10位住戶所周知。又不合法定程式所成立之社區管理組織，除經補正其合法之程序事項外，是否得由事後合法召開區分所有權人會議之決議承認，使該不合法成立之組織成為合法，固有疑義。惟區分所有權人會議既為公寓大廈管理組織之最高意思機關，其就過去實際所發生之管理事務，不論係基於合法管理或未合法管理所生之決議或執行事項，為推翻或追認之決議，當係權利主體自身之最新共同意思，本諸私法自治之原則，除其決議之內容違反法令或社區規約，依公寓大廈管理條例第1條第2項適用民法第56條第 2項規定應為無效之外，其決議均屬有效，並以此最新之決議內容，取代先前之決議或執行事項。○○社區於 100年10月20日前既有實際運作之自救會組織，並於100年8月11日為上開內容之決議，此為○○社區全體10位住戶所周知，業如前述，則合法召開之系爭區權會，以權利主體自身之最新共同意思，為系爭追認「『○○社區自助自救會』自100年7月1日至100年10月20日之所有決議及執行事項」之決議，當非法所不許。又系爭區權會為系爭決議時，縱僅籠統宣讀其議案為「追認『○○社區自助自救會』自100年7月1日至100年10月20日之所有決議及執行事項」，並為包裹式之決議，惟其目的既在追認全體住戶所周知過去實際運作之自救會組織所為決議及執行事項；且系爭區權會會議紀錄關於系爭決議之記載，並未逸出該自救會組織於100年8月11日所為決定事項之內容，此當屬系爭區權會為系爭決議時，在場住戶所共知，既經 8票之絕對多數決議通過追認，當屬系爭區權會權利主體所成立之最新合同意思，自難謂其決議不生效力，上訴人就此聲請勘驗 100年12月10日會議光碟，核無再為調查之必要。是上訴人主張系爭決議僅進行包裹式表決，未使區分所有權人知悉議案之細項實質內容，無從形成有效之合同意思表示，且「○○社區自助自救會」之組織體並不存在，無從追認其未曾存在過之組織體之決議，故系爭決議應不生任何效力云云，當無可採。
(四)公寓大廈管理條例第10條第 2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」又○○社區管理規約第11條規定「管理經費‧‧‧二、管理費：每戶規定繳交之社區管理費用，其費率依據『管理經費收支辦法』規定之方式繳交。」；且○○社區100年10月 1日100年度臨時區分所有權人會議「提案五：修訂管理費收支管理辦法」，已決議管理費收繳計算方式改為依坪數（含專有、附屬及公共部分）計算，有該規約及會議紀錄可憑（見原審卷一第44、169頁)，則系爭決議所追認「自 100年7月1日起，按區分所有權比例(坪數)徵收」，係按各區分所有權人應有部分計算其應繳之管理費，符合公寓大廈管理條例第10條第 2項及依○○社區規約所訂定之「管理經費收支辦法」，自難指係違法無效。
至○○社區各住戶所實際使用之停車位，是否經合法登記，乃屬另一問題，與管理費應依何項標準計算無涉。上訴人以部分住戶未取得合法登記之車位，系爭決議關於管理費負擔部分，因違反公寓大廈管理條例第10條第 2項規定而無效云云，顯無可採。
(五)○○社區管理規約第11條第 2款規定「管理經費：為維持本大廈之軟硬體設施及管理行政事務正常運作，本規約之規定，向管理委員會繳交下列款項：‧‧‧二、管理費：
每戶規定繳交之社區管理費用‧‧‧」；第14條規定「管理費係為因應本社區管理維護所需支付之費用，包括清潔維護、管理人員費用、公共設備保養及行政雜支等‧‧‧」；第16條第 1款規定「財務運作之監督規定：一、管理委員會應於金融機構以『○○社區管理委員會』名義開立專戶管理經費‧‧‧」固有該規約可證（見原審卷一第43至48頁）。惟○○社區因管理組織鬧雙胞，有關「請各戶將管理費繳交至胡秀美處，以利社區運作。待管委會爭端結束後，將其金額併入社區管理費帳戶，不得異議。」之決議，乃屬爭端未決前之權宜措施，參諸○○社區100年10月 1日100年度臨時區分所有權人會議臨時動議「提案二：社區帳戶開戶案」，已決議經臺中市西屯區公所正式核備後，另行開立社區管理委員會帳戶（見原審卷一第 169頁）；系爭區權會就上訴人○○○關於○○社區之財務報表及管理費收繳之提案，為「100年7月1日以後至100年10月20日前之管理委員會因選舉爭議目前在法律訴訟期間，權責未明，待訴訟確定後再行研討其相關責任。」「第四屆財務尚未移交予第五屆管理委員會之前，社區無法正常運作，故已於玉山銀行大墩分行開立社區新的帳戶。」等決議（見原審卷一第174頁），則系爭決議縱追認100年 8月11日所為「各戶將管理費繳交至胡秀美處，以利社區運作。待管委會爭端結束後，將其金額併入社區管理費帳戶，不得異議」之決議，其結果仍需將 100年10月20日前由胡秀美收取之管理費，併入○○社區在玉山銀行大墩分行開立之新帳戶，當無違反○○社區上開規約之規定，上訴人指系爭決議關於此部分之追認，因違反○○社區規約第11條第2款、第14條、第16條第1款等規定而無效云云，亦非可採。
(六)系爭決議關於追認「聘請保全公司：於100年8月16日聘請威廉赫登保全公司進駐，每月費用新臺幣捌萬貳仟元整。
」部分，乃為○○社區公共事務之執行及管理，此與○○社區管理規約第14條「管理費 係為因應本社區管理維護所需支付之費用，包括清潔維護、管理人員費用、公共設備保養及行政雜支等。其收費流程、收費辦法及未依規定繳交管理費之罰責，由訂定之『管理經費收支辦理』規範之。」有關管理費之收繳及支用等規範內容無涉，上訴人認上開部分之決議違反規約第14條規定而無效，亦無可採。
(七)上訴人主張系爭決議追認關於協調社區訴訟爭端，以興建社區之大錸公司所製發之分管圖作為地下室停車位之分管依據部分，違反公寓大廈管理條例第 7條第2款、第4款、第5款、第23條第2項、建築法第73條第 2項、消防法第34條等規定而無效。經查：
１、區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：‧‧‧三、依第56條第 1項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。公寓大廈管理條例第33條第 3款定有明文。又契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院91年度台上字第2477號判決要旨參照）。又大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（參最高法院99年度台上字第1191號判決要旨）。○○社區係由大錸公司興建，於分別出售建物及其坐落土地予各承購戶時，就地下室之停車空間有約定專用部分，即將地下室空間劃分編號，號碼自 1至16，各承購戶得使用何編號之停車位置，均以附圖方式，黏貼於各買賣契約；另於辦理見證移交時，亦將地下室公共空間使用分區圖移交予○○社區第一屆管理委員會，依約完成現場公設點交等情，業據大錸公司100年8月17日、101年5月22日函述明確，並檢附各建物之房地預定買賣合約書、「○○社區地下室公共空間使用分區圖」可證（見臺灣臺中地方法院 100年度訴字第1415號卷第45至85頁、原審卷一第145、146頁）。
參諸⑴大錸公司於97年 2月25日經臺中市政府委託台中市建築開發商業同業公會辦理公寓大廈管理條例第57條第 1項規定事項之移交見證，由吳安居、張壬愷為見證人員，其點交表記載除竣工圖外，另有「專有、約定專有、共用、約定共用部分之配置圖」、消防設備圖說、電氣設備圖說、給排水設備圖說等資料，並由擔任○○社區管理委員會負責人之上訴人○○○確認簽章後，無異議順利完成點交，此有地下一樓竣工圖、臺中市西屯區公所103年5月19日函送○○社區管理委員會申請報備資料－台中市政府委託台中市建築開發商業同業公會辦理公寓大廈管理條例第57條第 1項規定之見證移交事項表、見證移交紀錄、點交表，暨台中市建築開發商業同業公會101年11月12日函可證（見原審卷一第63、219頁、本院卷一第89、98、99頁）；⑵○○社區管理委員會99年 6月22日移交清冊編號27列有「○○社區地下室公共空間使用分區圖」1 張，該次移交人係上訴人○○○，接交人則為上訴人○○○。足見大錸公司依建物完工之實際現況所製作上開「○○社區地下室公共空間使用分區圖」與竣工圖所示相關車位及公共設施等位置雖不盡相符，惟各承購戶與大錸公司交易之方式，與一般公寓大廈預售交易停車位之方式相同，即在預售房屋時，透過買賣契約之方式，由全體住戶成立分管契約，均為上訴人○○○及其他全體承購戶所明知或受讓人於受讓時所得知悉；且該約定專用之分管契約，不論其實質約定之內容為何，在未經使用該約定專用部分之區分所有權人同意變更；或經管理委員會或管理負責人訴請法院判決變更確定前，對全體共有人仍有效力。
２、「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體」，公寓大廈管理條例第23條第2項第1款固有明文。惟規約為區分所有權人會議決議共同遵守之事項（參公寓大廈管理條例第 3條第12款），自係區分所有權人會議召集之後始可能產生規約。而依公寓大廈管理條例第28條第 1項規定「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備」，則在起造公寓大廈之情形，第一次區分所有權人會議之召集，係在公寓大廈建築完竣登記區分所有權人之後，則公寓大廈建造完成前之預售階段，透過建商與各承購戶分別約定而合意成立之分管契約，既無區分所有權人會議之存在，自無可能記載於規約。又97年 2月25前之法令，既無禁止公寓大廈於預售交易時，就共有部分所劃定之停車空間，透過買賣契約之方式，由買受人取得特定之使用範圍，全體住戶就此因而成立分管契約，其效力並為司法實務所承認。足見公寓大廈管理條例第23條第2項第1款之規定，應係適用於第一次區分所有權人會議召集以後之約定專用事項。○○社區各承購戶既在預售階段，透過建商與各承購戶分別約定而合意成立分管契約，並無公寓大廈管理條例第23條第2項第1款規定之適用。況該約定專用之分管契約，在未經使用該約定專用部分之區分所有權人同意變更；或經管理委員會或管理負責人訴請法院判決變更確定前，對全體共有人仍有效力，業如前述，則上訴人主張系爭「遵守建設公司所發的分管圖」之決議，因約定專用部分未載明於規約，違反公寓大廈管理條例第23條第2項第1款規定而無效云云，尚非可採。
３、民事訴訟法第247條第1項前段規定：確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指原告因法律關係不明確，致其私法上之地位或權利有受侵害之危險而陷於不安之狀態，該項不安之狀態有即時以確認判決除去之必要者而言。故確認法律關係存否之訴，以確認現在之法律關係為限，如已過去或將來應發生之法律關係，則不得為此訴之標的（最高法院49年台上字第1813號判例參照）。○○社區因起造之大錸公司依實際完工建物現況所製作「○○社區地下室公共空間使用分區圖」與竣工圖所示相關車位及公共設施等位置不盡相符，住戶自97年 5月間起，就地下室停車空間，即有爭議、討論、決議，此有○○社區97年 5月17日97年度第一次臨時區分所有權人會議紀錄、97年 9月13日97年度臨時區分所有權人會議紀錄、98年 5月26日98年度區分所有權人會議紀錄、○○社區管理委員會97年11月20日函、臺中市政府97年12月2日函、管理服務人員工作日誌、100年3月1日100年度第一次臨時區分所有權人會議紀錄、100年3月10日100年度第二次臨時區分所有權人會議紀錄可證（見臺灣臺中地方法院100年度訴字第1415號卷第164至172頁、原審卷一第200至204頁)。系爭區權會固就有關地下室約定專用之爭議，作成追認如前揭所述「協調社區訴訟爭端」部分之決議，惟該區權會在「社區建物使用」議案，仍決議授權管委會處理車位使用之分管確認事宜（見原審卷一第173頁)，足見該追認應係決議在地下室分管或約定專用關係確認前，住戶間暫先遵守建設公司所發的分管圖。嗣○○社區 101年5月5日第六屆區分所有權人會議，再作成「發函建設公司，要求其解釋⑴社區公設之原始規劃及相關規範之法令。⑵各區分所有權人車位之規劃方式。⑶各戶之車位界線範圍。」等決議。大錸公司於101年5月22日函覆：「一、貴社區公設之原始規劃設計，均與訂約時銷售海報及參考配置圖相符。二、各戶車位規劃方式及車位界線範圍均詳如『○○社區地下室公共空間使用分區圖」（附件）所載，本公司已於貴社區第一屆管理委員會成立時，交付上揭圖說，並依約完成現場公設點交‧‧‧」並檢附「○○社區地下室公共空間使用分區圖」。○○社區即於104年5月29日第九屆第二次區分所有權人會議，就地下室如何分管使用及是否依竣工圖使用地下室等議案，作成以第一手與大錸公司買賣交屋現況為依據之決議，有各該會議紀錄、大錸公司函及所檢附「○○社區地下室公共空間使用分區圖」可證（見原審卷一第145、146、18
3、184頁、本院卷二第4、5頁），則系爭決議關於「協調社區訴訟爭端」部分之暫時性措施，已為○○社區104年5月29日第九屆第二次區分所有權人會議為確認該爭端之最終決議所取代，上訴人當無從以確認系爭決議關於「協調社區訴訟爭端」之追認部分無效之判決，除去其就此項爭端所造成法律上地位不安之狀態，應認此部分上訴人無受確認判決之法律上利益，自欠缺訴訟上權利保護之要件。上訴人就此聲請會同臺中市政府消防局、臺中市政府都市發展局勘查依大錸公司製發之分管圖，有無違反消防法第34條、建築法第73條第 2項等規定，核無再予調查之必要。
(八)綜上所述，系爭決議關於追認「推選自救會委員」「管理費徵收方式」「聘請保全公司」部分，並無上訴人所指違反規約或法令而無效之情事；關於追認「協調社區訴訟爭端」部分，上訴人無受確認判決之法律上利益而欠缺訴訟上權利保護之要件。是上訴人訴請確認系爭決議無效，即無理由，應予駁回。原審法院就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與上開結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 30 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 陳繼先法 官 張恩賜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 郭蕙瑜中 華 民 國 104 年 10 月 1 日