臺灣高等法院臺中分院民事判決 102年度上字第418號上 訴 人 林秀員訴訟代理人 蔡素惠律師複 代理 人 林婉昀律師被 上訴 人 廖偉迪訴訟代理人 鐘登科律師
李世文律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國一０二年六月二十六日臺灣臺中地方法院第一審判決（一０一年度訴字第六０二號），提起上訴，本院於一０三年六月十七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決關於命上訴人拆屋還地之履行期間為一年。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：㈠坐落○○市○○區（原為○○縣○○鄉，下○○○區○○○
○段○○○○號土地（下稱系爭土地），面積一二二．三平方
公尺為伊所有，上訴人無正當權源，竟於系爭土地上蓋建如原判決附圖（下稱附圖）所示編號Ｂ之鐵架，面積二七．四三平方公尺、編號Ｃ之建物，面積八一．０六平方公尺即門牌號○○區○○○路000之0號之違章建物（下稱系爭建物），伊得請求上訴人將系爭土地上如附圖所示系爭建物拆除，將土地返還於伊。
㈡依臺中市清水地政事務所（下稱清水地政所）函覆原審之土
地買賣登記資料，可知兩造已簽有土地買賣所有權移轉契約書（下稱系爭契約書），並持以辦理移轉登記在案。且系爭契約書所蓋用之印章，亦為上訴人之印鑑章，倘上訴人就此事實有所爭執，應由上訴人就系爭印鑑章係遭他人盜用之事實負舉證責任。惟上訴人迄未提出證據證明，則其主張無意訂立土地買賣契約諸語，要屬無據。
㈢買賣契約並非要物契約，不以買賣價金之交付為成立要件。
況依一般土地買賣交易習慣，上訴人若未收取買賣價金，何以未訴請回復所有權登記？是上訴人徒以伊有無交付買賣價金，推論土地買賣契約是否成立，亦屬無據。
㈣民法第四百二十五條之一立法意旨，在於房屋所有權與基地
利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，故於土地受讓人明知所受讓土地上存有房屋，並同意受讓時，即依法推定土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間有租賃關係存在，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求，並維護社會整體經濟利益。上訴人主張於民國七十二年間，即經土地共有人同意，於系爭土地上興建系爭建物，惟從外表形式觀察可知，系爭建物顯非於七０年間所建，況依門牌證明書亦僅能推知八十一年間，有一建物被編定○○○區○○○路000之0號，系爭建物是否即為門牌證明書所載建物，並非無疑。伊既無從知悉系爭土地上存有建物，自無默許土地出賣人繼續使用系爭土地建築房屋之意思。職是，上訴人主張依民法第四百二十五條之一，足以推定其就系爭土地有合法占用權源云云，顯非可採。
㈤上訴人迄未提出占用系爭土地之合法權源，依民事訴訟法第
二百七十七條規定，自應承擔未盡舉證責任之不利益。本件如有酌定履行期間必要，伊同意定為三個月等情。爰依民法第七百六十七條規定，求為判命上訴人應將系爭土地上如附圖所示系爭建物拆除，將土地返還於伊之判決。
二、上訴人則以：㈠買賣不動產之債權契約，雖非要式行為，但不動產買賣契約
之成立，仍須雙方就買賣標的物及價金意思一致，契約始為成立。然兩造迄未謀面，並無買賣土地合意，且對土地所有權移轉登記，欠缺物權行為意思，僅有移轉登記外觀，被上訴人實未取得系爭土地所有權，其本於所有權為請求，顯無理由。
㈡縱認被上訴人已合法取得系爭土地所有權，惟依民法第四百
二十五條之一規定，應推斷被上訴人默許伊繼續使用系爭土地，兩造間有租賃關係存在。且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。又違章建築係未辦理保存登記之建物，受讓違章建築者仍取得事實上處分權，故違章建築及所坐落之土地，如原屬同一人所有，嗣所有人僅將違章建築或土地出售時，仍應有民法第四百二十五條之一之適用。伊於七十二年間，即經土地共有人同意，於系爭土地興建系爭建物，於八十一年十月一日，編定門牌○○○區○○○路000之0號。且被上訴人既於八十三年間，即登記為系爭土地之所有權人，卻遲至一０一年始起訴主張所有權，應有權利失效之適用。又伊興建系爭建物當時之土地共有人，均已仙逝，若由伊負證明已得共有人同意之舉證責任，顯有困難，亦顯失公平，依民事訴訟法第二百七十七條但書規定，應減輕伊之舉證責任。
㈢若認伊須拆屋還地，因有資金、搬遷問題，須有相當期間等語，資為抗辯。
三、原審依被上訴人聲明而為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，兩造於本院各聲明如下：
㈠上訴人方面：
①原判決廢棄。
②上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
③第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈡被上訴人方面：
①上訴駁回。
②第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事實：㈠清水地政所於八十三年間，因被上訴人申請兩造間有買賣契
約，○○○區○○○段○○○小段00之0地號（下稱系爭00之0地號）土地應有部分１５１０／４０８０（下稱系爭應有部分）移轉登記予被上訴人。
㈡系爭土地於一００年四月十三日，分割自重測前系爭八三之四地號土地，並登記為被上訴人所有。
㈢上訴人所有系爭建物所在位置、面積，如附圖編號Ｂ、Ｃ所示。
五、得心證之理由：㈠按土地所有權之取得、移轉、喪失或變更，應辦理登記。土
地登記規則第四條第一項第一款定有明文。是關於土地登記，係主管機關適用相關土地登記法令而辦理者，依高度蓋然性之經驗法則，其完成登記之內容通常可推認為真實，即所謂表現證明。因此，否認登記內容所示權利之人，應主張並證明該項登記內容係由於其他原因事實所作成，以排除上開經驗法則之適用。復按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章者，推定為真正。民事訴訟法第三百五十八條著有明文。又文書內印章及作押既均屬真正，雖由他人代為立據而除有確切反證外，自應推定為本人授權行為，如主張印章被盜用，應負舉證責任。本件上訴人主張被上訴人非系爭土地所有權人，要與土地登記謄本不符，依上說明，自應就此事實負舉證責任。然查：
①依清水地政所檢附系爭契約書，其上有兩造之印章，且上訴人之印章，經以肉眼辨識，與其後附之印鑑證明相符。
證人即代書陳玉香證稱：依經驗是當事人到場蓋章，印章都是當事人給的，本件伊有確認印章與印鑑證明一致，且交件至地政機關時，也會再確認一次等語（見原審卷第三
二、三五、一二九、一三０頁）。足證系爭契約書上之印文係屬真正，亦可推知系爭契約書為真正，兩造間確有買賣土地合意，洵堪認定。上訴人以兩造並無買賣土地合意等語置辯，殊無足取。至陳玉香辦理土地所有權移轉登記事宜，距今已二十年，其在此期間內辦理性質相同之買賣過戶事宜，不知凡幾，是其忘記該移轉登記之細節事項，亦在情理之內，尚難以此即認陳玉香所言不可採信，要屬當然。
②國人訂立不動產交易契約，為達避稅目的，常簽立公、私
契兩份契約書，其差異在於公契之買賣價金，係以土地公告現值計算，私契則會記載實際交易價金。是公契雖是提供給政府機關報稅用為主要目的，然其上仍記載買賣之意思、標的、當事人，如當事人簽名其上，仍具有證明雙方買賣關係存在之效力。且如買賣雙方就價金、權利瑕疵、侵害排除、點交日期等均無意見，不須特別記載於契約上，即無另訂私契必要，此僅係日後發生糾紛時舉證難易之問題，有無私契並不影響買賣效力。是以未訂立私契，並不能引為買賣關係不存在之證明，不待多論。
③被上訴人係向上訴人購買系爭八三之四地號土地系爭應有
部分，當時土地係屬共有狀態，被上訴人當無從要求上訴人須點交特定區域，且系爭土地於一００年四月十三日分割後，被上訴人即於一０一年二月間提起本件訴訟，難認被上訴人有任由上訴人使用系爭土地之意思。是上訴人以本件應有權利失效之適用諸語為辯，洵無可採。
④證人即上訴人之配偶紀仁儀，與上訴人關係頗切，衡情其
所為證言，難期公正，復稽諸紀仁儀證稱其僅交付上訴人之印鑑證明予第三人楊鴻傑（已歿），用以辦理借款之抵押權設定登記等節，然據清水地政所檢送土地買賣相關之文件，除上訴人之印鑑證明外，尚有上訴人之身分證影本等物，是紀仁儀故為迴護上訴人之情，昭然若揭，所為證詞，尚難憑為有利於上訴人之認定，不待贅論。
⑤綜上，本件既應由上訴人舉證，用以證明被上訴人非系爭
土地所有權人，而被上訴人提出系爭土地取得由來之說明，係給予上訴人攻擊防禦之方向，而非轉由被上訴人應舉證證明土地買賣關係存在。而上訴人既未能舉證使本院確信被上訴人非系爭土地所有權人，則其抗辯被上訴人非系爭土地所有權人，要無可採。是被上訴人得本於所有權人之地位，向上訴人主張權利，當可認定。
㈡次按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。觀諸民事訴訟法第二百七十七條即明。尋繹八十九年二月九日修正民事訴訟法第二百七十七條所以增設但書規定，乃肇源於民事舉證責任之分配情形繁雜，僅設原則性之概括規定，未能解決一切舉證責任之分配問題，為因應傳統型及現代型之訴訟型態，尤以公害訴訟、交通事故，商品製造人責任及醫療糾紛等事件之處理，如嚴守本條所定之原則，難免產生不公平之結果，使被害人無從獲得應有之救濟，有違正義原則。是以受訴法院於決定是否適用該條但書所定公平之要求時，應視各該具體事件之訴訟類型特性暨待證事實之性質，斟酌當事人間能力、財力之不平等、證據偏在一方、蒐證之困難、因果關係證明之困難及法律本身之不備等因素，透過實體法之解釋及政策論為重要因素等法律規定之意旨，較量所涉實體利益及程序利益之大小輕重，按待證事項與證據之距離、舉證之難易、蓋然性之順序（依人類之生活經驗及統計上之高低），並依誠信原則，定其舉證責任或是否減輕其證明度，進而為事實之認定並予判決，以符上揭但書規定之旨趣，實現裁判公正之目的。若與該條但書所定之本旨不相涉者，自仍適用該本文之規定，以定其舉證責任。經查：
①本件係傳統之拆屋還地事件，並非公害訴訟、交通事故，
商品製造人責任及醫療糾紛等特殊類型事件，且依證據接近度，七十二年間被上訴人尚非系爭八三之四地號土地之共有人，何能取得上訴人得其他共有人同意，興建系爭建物或分管之證明；反觀上訴人於七十二年間，為該土地之共有人，如其興建系爭建物有得其他共有人同意或分管之約定，自應保留相關證明，以利將來舉證。再者，請求權利之時點，係個人自由，只要不逾越時效，均可為之，實無因被上訴人於取得所有權後，隔二十年才起訴，即有舉證責任轉換或減輕問題。故依本件訴訟類型及兩造之主張、抗辯、聲明證據以觀，本院認由上訴人就其占用系爭土地之合法權源，應負舉證責任，並無民事訴訟法第二百七十七條但書所定顯有困難，或顯失公平之情形，自不生該條但書之適用。
②上訴人辯稱伊於七十二年間，即經系爭00之0地號土地其
他共有人同意，於系爭土地興建系爭建物，並提出門牌證明書為證。然系爭建物是否編定門牌，與是否得其他共有人同意興建，係屬二事，究不能因此遽認上訴人有得其他共有人同意，或有分管協議，而得於系爭土地上興建系爭建物。此外，上訴人迄未能提出其他事證以供審酌，僅空言有得其他共有人同意或分管協議云云，即無可採。
㈢再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第七百六十七條第一項規定甚明。另土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。民法第四百二十五條之一固有明文。然該條適用之前提係「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」，亦即土地上之房屋原屬有權占有之情況下，才適用民法第四百二十五條之一，使有房屋所有權與基地利用權一體化。又在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣時，欲有民法第四百二十五條之一之適用，前提亦是共有土地上興建之房屋係有權占有，即須得全體共有人同意而興建之房屋，有權占有於共有土地上，將土地及房屋分開或先後出賣時，方有民法該法條之適用。經查：
①本件上訴人未能證明其有得全體共有人同意興建系爭建物
，則依舉證分配原則，系爭建物對土地全體共有人係屬無權占有，縱上訴人將系爭00之0地號土地系爭應有部分出售予被上訴人，系爭建物對系爭土地亦無民法第四百二十五條之一之適用。是上訴人以民法第四百二十五條之一抗辯系爭建物為有權占有，要無可採。
②系爭建物占用系爭土地，既無正當權源，而被上訴人為系
爭土地之所有權人，則其本於所有權之作用，請求上訴人拆屋還地，洵屬有據，應予准許。
㈣綜上所述，被上訴人本於所有物返還請求權之法律關係，請
求上訴人應將系爭土地上如附圖所示系爭建物拆除，將土地返還於被上訴人，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人應拆屋還地，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。又上訴人於系爭建物居住，已有相當歲月，復於本院審理期間，表達欲向被上訴人購買系爭土地之意願，雖最終無法如願，惟本院審酌上訴人拆屋還地，因有資金、搬遷等問題，須有相當期間準備等情，因定本件履行期間為一年，以兼顧兩造之權益。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、據上論斷，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百六十三條、第四百四十九條第一項、第三百九十六條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 30 日
民事第五庭 審判長法 官 李寶堂
法 官 鄭金龍法 官 王重吉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 呂淑芬中 華 民 國 103 年 6 月 30 日