臺灣高等法院臺中分院民事判決 102年度上字第79號上 訴 人 王榮賢訴訟代理人 賴盈志律師複 代理 人 李宣毅律師
林漢青律師陳韻涵被 上訴 人 王林金蓮訴訟代理人 王奇楨上列當事人間請求清償債務事件，上訴人對於中華民國101年11月29日臺灣臺中地方法院101年度訴字第2252號第一審判決提起上訴，本院於102年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實與理由
一、被上訴人主張：㈠緣坐落台中市○○區○○段○○○○○號土地（原台中縣○○鄉
○○段○○○○○號，下稱系爭土地）原為訴外人王田所有，王田於民國（下同）85年5月1日與上訴人簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），租賃期間為85年5月1日起至97年4月30日止。而系爭土地於92年間經原審法院執行處以92年度執字第6688號強制執行事件進行查封拍賣，由被上訴人於92年6月13日拍定取得所有權。上訴人於接獲王田之存證信函後，給付自92年9月1日起至95年2月底止之租金，然自95年3月始至97年4月30日止，尚欠新台幣（下同）306萬5000元尚未給付，被上訴人自得請求上訴人給付該租金及自97年5月1日起算之法定遲延利息。
㈡訴外人王俊凱對被上訴人提起清償債務訴訟（臺灣臺北地方
法院95年度重訴字第1132號），並對被上訴人之借款債權聲請假扣押，嗣因假扣押債權清償本案訴訟獲臺灣高等法院96年度重上訴字第1132號判決訴外人王俊凱敗訴確定，該假扣押查封亦已撤銷。系爭土地租賃契約於97年4月30日租期屆滿，於原審法院97年度重訴字第233號返還租賃物事件上訴審99年5月4日準備程序時，上訴人始初次主張其有優先購買權，而於100年9月27日始發函主張行使該項權利，從而上訴人行使優先購買權時，系爭租約之租期早已屆滿，土地上之建物所有權早歸土地出租人所有，上訴人並非建物所有權人至明，其既非土地上建物之所有權人，自不具有土地法第104條第1項之優先購買權。本院101年度重上更㈡字第11號判決亦認定上訴人無從以其為系爭土地之承租人而依土地法第104條規定行使優先承買權。
二、上訴人則以：㈠系爭土地原為訴外人王田所有，王田於85年5月1日，與上訴
人簽訂系爭租約，將系爭土地出租予上訴人經營加油站及相關業務，租賃期間自85年5月1日起至97年4月30日止，為兩造不爭之事實。又系爭土地上如「附圖」所示甲、乙、己部分之建物，係上訴人於租得系爭土地後與廖顯桂、謝英源、蕭萬龍等人所合資興建，供作黃昏市場之用；又上開建物嗣後約定由上訴人單獨取得，是自89年7月1日起，即由上訴人作為房屋稅之納稅義務人，負擔上開建物之房屋稅，故上開建物至遲於89年間，即屬於上訴人單獨所有。以上事實復經本院100年度重上更㈠字第5號、101年度重上更㈡字第11號民事判決所認定無誤。系爭土地於92年間經臺中地院民事執行處以92年度執字第6688號強制執行事件進行查封拍賣，由被上訴人於92年6月13日拍定取得所有權，斯時系爭租約之租期尚未屆滿（系爭租約係於97年4月30日期滿），而該案執行程序中，執行法院或拍定人即被上訴人並未通知承租人即優先購買權人上訴人行使優先購買權。準此，依土地法第104條規定，上訴人對系爭土地係有優先購買權存在，且因執行法院於系爭土地拍定後未通知上訴人，王田與被上訴人之契約自不得對抗上訴人，被上訴人不得主張其為買受人，本於所有權人或出租人之地位向上訴人請求給付租金。
㈡王田前於87年間曾以上訴人違反系爭租約第1條等約定為理
由，請求上訴人拆屋還地，該事件乃由原審法院作成87年度重訴字第525號民事確定判決。依該確定判決所載，系爭租約第1條雖有加油站等建物應以出租人（既王田）為起造人之相關約定，惟基於王田嗣後出具土地使用權同意書，供馬岡加油站股份有限公司（下稱馬岡公司）取得建築執照，以及參酌證人葉崇銘會計師、陳脅燦及謝英源之證述等資料，該確定判決最終認定上訴人未以王田作為加油站等建物之起造人，係經過王田之同意，且王田自始即同意設立黃昏市場，故而判定上訴人係依約定方法使用系爭土地，並無違約之情事。準此，既然加油站等建物未以王田為起造人，係經過王田之事前同意，且黃昏市場亦係經王田同意後所設立，則系爭租約第1條關於以王田為建物起造人之約定，自然業經當事人嗣後所合意變更。倘若不屬於合意變更系爭租約第1條之約定，原審法院87年度重訴字第525號民事確定判決豈會認定上訴人無違約之情事？本院101年度重上更㈡字第11號民事判決，逕自認定系爭租約第1條之約定未經當事人合意變更，顯然置王田為馬岡公司出具土地使用權同意書之事實於不顧，並且相反於上開確定判決之意旨，當有所違誤。㈢土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租
人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。查系爭租約第5條雖記載：「乙方（即上訴人）於租期屆滿時……，應即日將租賃物依約定交還甲方（即出租人王田），其中地上物及一切設施均歸甲方所有，乙方不得主張任何權利，並不得異議」等語，然系爭土地出賣時，上訴人仍為基地承租人，於基地上之房屋並有所有權，系爭租約第5條並未明定出租人即王田為基地上之房屋所有權人。僅僅規定，當承租人「無優先承買權」或「不行使優先承買權」時，而租約到期後，應使移轉土地上建築物予出租人。準此，本件情形與單純承租基地建築房屋其房屋所有權屬於承租人之情形並無不同，自有土地法第104條第1項之適用。
三、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認上訴人並不得主張行使優先承買權，被上訴人復已合法拍定取得系爭土地所有權而繼受取得王田出租人地位，則其依租賃契約之法律關係，請求上訴人給付95年3月1日至97年4月30日租賃期間所積欠之租金合計306萬5000元，及自97年5月1日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，為上訴人敗訴之判決。上訴人對原審判決不服提起上訴，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。㈢如受不利之判決時，請准上訴人提供現今或等值之銀行可轉讓定期存款單或其他有價證券為擔保免為假執行。被上訴人答辯聲明則為：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地原為王田所有，王田於85年5月1日租予上訴人經營
加油站及相關業務，並簽立系爭租約，租賃期限自85年5月1日起至97年4月30日止。
㈡系爭租約第3條約定：「租金自甲方（王田）交付土地於乙
方（上訴人）開始至營業前，每個月5萬元整；開始營業後每個月10萬元整，乙方不得藉任何理由拖延或拒納，自立本契約書第四年後租金依逐年每月調整5000元」。系爭租約第5條約定：「乙方於租期屆滿前，除事先經甲方同意優先繼續承租外，應即日將租賃物依約定交還甲方，其中地上物及一切設施均歸甲方所有，乙方不得主張任何權利，並不得異議」。上訴人以馬岡公司之支票支付王田租金。
㈢系爭土地於92年間經台中地院民事執行處以92年度執字第66
88號強制執行事件進行查封拍賣，由被上訴人於92年6月13日拍定取得所有權。
㈣王田於被上訴人取得系爭土地所有權後，於92年7月30日寄
發大雅郵局第363號存證信函與上訴人，告知系爭土地已由被上訴人得標承買，並隨函退還發票人為馬岡公司、發票日分別為92年9月1日、92年11月1日及93年1月1日，面額分別為24萬元、9萬8000元及24萬元，共計57萬8000元之支票3紙。
㈤上訴人接獲上開王田之存證信函後，於92年8月13日委請律
師撰寫及寄發台中法院郵局第3596號存證信函予被上訴人，信函內並載明「隨函附寄台灣中小企業銀行大雅分行，第056041至43，面額依序為24萬元、98,000元、24萬元，到期日為92年9月1日、92年11月1日、93年1月1日之支票三張，用以付租金」。
㈥被上訴人於97年1月7日委請律師寄發台中法院郵局第47號存
證信函予上訴人，告知上訴人系爭土地之租期於97年4月30日屆滿不再續租，請上訴人預為返還租賃物之準備事宜。
㈦王田已於98年6月1日去世。上訴人於100年9月27日寄發存證
信函向王田之繼承人為行使優先承買權之意思表示，並於同日具狀向台中地院民事執行處就系爭土地為行使優先承買權之意思表示。
㈧被上訴人本於租賃物返還請求權對上訴人起訴請求交還系爭
土地全部（台中地院97年重訴字第233號，該訴訟包括遷讓交付建物及請求給付自97年5月1日起之不當得利，且訴訟當事人包括馬岡公司），經原審判決後提起上訴，本院101年度重上更㈡字第11號判決認定上訴人就系爭土地並不得主張土地法第104條所規定之優先承買權，判決上訴人應返還系爭土地全部給被上訴人，上訴人提起上訴，經最高法院以101年台上字第2010號裁定駁回上訴確定。
㈨若上訴人不得行使優先承買權，對被上訴人本件之請求，同
意以上訴人所主張租金總額306萬5000元及自97年5月1日起算至清償日止按年息5%計算之遲延利息。
五、兩造爭執事項：上訴人就系爭土地，行使優先承買權，是否適法？
六、本院之判斷：㈠按土地法第104條規定：「基地出賣時，地上權人、典權人
或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之」、「前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」。本條規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。如依當事人間之特別約定，使基地或房屋出賣時不生房地分離之弊，當無該條規定之適用（最高法院101年台上字第343號判決意旨參照）。
㈡上訴人固主張其於系爭土地拍賣時，就系爭土地上之房屋有
所有權，而其係系爭土地之承租人，故就系爭土地其有優先承買權云云。而本件首須說明者，係上訴人是否為系爭土地上建物之所有權人？經查：
1.按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷事項為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外，當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點，不得作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則（最高法院92年度台上字第315號民事判決意旨參照）。
2.本件王田依其與上訴人之約定，而於85年4月1日出具土地使用權同意書予上訴人所籌設之馬岡公司於系爭土地上興建地上物。又王田與上訴人嗣於85年5月1日所簽訂之系爭租約第1條及第5條係約定：「……但乙方（即王榮賢）加油站等建物應以甲方（即王田）為起造人，並由乙方負擔建造費用。」、「乙方於租期屆滿時……，應即日將租賃物依約定交還甲方，其中地上物及一切設施均歸甲方所有，乙方不得主張任何權利，並不得異議。」等語（見原審卷第4頁）。而上訴人則以王田於簽訂系爭租約以後，未就馬岡公司起造之建物變更起造人名義，且王田自始即同意設立黃昏市場，則王田與上訴人嗣後已就系爭租約關於以王田為建物起造人之約定合意予以變更，上訴人係系爭土地上建物之所有人云云置辯。惟就該上訴人是否係系爭土地上建物之所有人之爭點，經查係本院101年度重上更㈡字第11號民事訴訟之重要爭點，於該訴訟中，本院本於兩造辯論之結果，於確定判決理由中，就該爭點已為判斷並認定：「王榮賢就系爭土地上之建物不得主張所有權」（見本院101年度重上更㈡字第11號民事判決書39頁），其理由略為：⑴依財政部稅法釋令，承租人租地建屋如約定所有權歸屬出租人，則地上物之造價被視為租賃所得，出租人須繳納租賃所得稅乙情；暨參諸證人葉銘崇會計師於原法院87年度重訴字第525號拆屋還地事件87年12月17日審理中證稱：「在85年11月間房子已經蓋好，王先生（即王田）要求要變更為起造人，我跟原告（即王田）協調如要變更必須再繳一筆稅金約九百萬元，如果到期十二年後，因提列折舊關係再移轉給原告稅金就會減少很多，原告就沒有再要求變更起造人名義」、「是依據與營造廠及承包商訂定造價合約估算之結果，我跟原告講稅金，要約九百萬元之後，原告就說怎麼這麼多，當場並沒有表示任何意見，被告（即王榮賢）就在等原告的意見，原告一直到起訴前均未再與我連繫是否要變更」等語，有原法院87年度重訴字第52 5號民事判決影本1份在卷可稽（見本院101年度重上更㈡字第11號卷49至50頁），可知王田雖曾於85年11月間要求上訴人將馬岡公司起造之建物變更起造人名義，然經葉銘崇會計師告知辦理前揭建物起造人名義變更手續須繳納稅金約9百萬元，因而作罷。是尚難僅以王田於簽訂系爭租約以後，未就馬岡公司起造之建物變更起造人名義，即遽認王田與上訴人嗣後已就系爭租約關於以王田為建物起造人之約定合意予以變更。⑵又原審法院87年度重訴字第525號民事判決雖認定：「本件系爭土地既經原告（即王田）同意供作加油站及黃昏市場使用」等語（見本院101年度重上更㈡字第11號卷50頁），然由此亦僅能認定上訴人將系爭土地供作加油站及黃昏市場使用，係為王田所同意而已，仍難據以認定王田與上訴人嗣後已就系爭租約關於以王田為建物起造人之約定合意予以變更。⑶系爭土地上之部分建物（即臺中地院97年度重訴字第233號民事判決附圖所示甲、乙、己部分之建物），係上訴人與他人合資興建，後雖約定為上訴人單獨所有，然依系爭租約第1條及第5條之約定，可知上訴人就此部分建物對出租人（即被上訴人）不得主張任何權利（就本件而言，即不得主張其有所有權存在）。至於系爭土地上之部分建物（即臺中地院97年度重訴字第233號民事判決附圖所示丙、丁、戊部分之建物）係馬岡公司興建，為馬岡公司所有，而非上訴人個人所有。
3.綜上所述，本院101年度重上更㈡字第11號民事確定判決既已認定上訴人就系爭土地上之建物不得主張所有權，而該判斷，經核並無顯然違背法令之情形，且本件上訴人亦未提出新訴訟資料，足以推翻原判斷。則就該已經法院判斷之重要爭點，於相同之當事人間，本院自不得作相反之判斷。是本件上訴人就系爭土地上之建物既不得主張所有權，揆諸前揭說明，上訴人尚無從僅以其為系爭土地之承租人而依土地法第104條規定行使優先承買權。
㈢本件上訴人既不得主張行使優先承買權，被上訴人復已依法
拍定取得系爭土地所有權而繼受取得王田之出租人地位，則其依租賃契約之法律關係，請求上訴人給付自95年3月1日至97年4月30日租賃期間所積欠之租金合計306萬5000元，及自97年5月1日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，自屬有據，應予准許。
七、原審依兩造租賃契約之法律關係，判決命上訴人給付被上訴人306萬5000元，及自97年5月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及依兩造之聲請，命供擔保後，准為假執行及免為假執行之宣告，經核並無違誤。上訴人聲明不服，仍執陳詞提起本件上訴，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 2 日
民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 黃峻隆法 官 李悌愷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李淑秋中 華 民 國 102 年 8 月 2 日