臺灣高等法院臺中分院民事裁定 102年度抗字第185號抗 告 人 彰化縣私立天堂鳥幼兒園（原名彰化縣私立天堂鳥
幼稚園）即莊媄涵上列抗告人因與相對人施振盛間聲明異議事件，對於中華民國102年3月25日台灣彰化地方法院102年度事聲字第25號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人抗告及異議意旨略以：原法院民事執行處101年度司執字第28028號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣之抵押物，即坐落於彰化縣○○鎮○○○段○○○○○段000○0地號土地及其上之53建號、暫編68建號建物（下稱系爭不動產），原為抗告人所有，並由抗告人設定抵押權予第三人周昭生，即債權人甲○○之前手。抗告人於系爭不動產設定抵押權後，將系爭不動產所有權移轉予債務人楊吉錠，並與債務人就系爭不動產訂有租賃契約。原法院司法事務官因系爭執行事件第1次拍賣底價新臺幣（下同）1629萬4000元，無人應買，原法院司法事務官認第1次拍賣底價減價二成進行第2次拍賣時，將不足清償債權人甲○○之本金500萬元及算至102年2月5日之違約金1456萬5000元，已影響抵押權，乃以執行命令除去抗告人之租賃權。然抗告人與周昭生並無債權債務關係，周昭生係以抗告人簽發予第三人臺灣通運租賃股份有限公司（下稱臺灣通運公司）執有之本票，充作債權，向原法院聲請拍賣抵押物裁定，原法院96年度拍字第227號裁定漏未審查周昭生之債權是否屬實即准予拍賣抵押物，不符司法事務官辦理拍賣不動產抵押物裁定事件規範要點第2點之規定。另台灣運通公司於93年間曾持同紙本票向原法院聲請本票裁定，嗣後經本院以93年度抗字第785號裁定認定臺灣通運公司不得向抗告人請求上開本票債權逾百分之6之利息。惟原法院101年度司執字第28028號裁定逕將本案違約金以年利率百分之36核算，以致於本金債權僅500萬元，違約金卻高達1456萬5000元，並據以為分配表預定分配之基礎，顯有違公平正義原則，況台灣運通公司及周昭生未將債權讓與一事通知抗告人，故本件強制執行事件違約金之計算基準尚有爭議，原法院不得遽予除去抗告人之租賃權，原裁定駁回抗告人之異議，有所不當，求為廢棄改判云云。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前項之規定。民法第866條定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行（司法院院字第1446號解釋參照）。是祗須其租賃權係發生在抵押權設定之後，且影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，法院即可為除去租賃權之裁定（大法官會議釋字第119號解釋意旨參照）。且成立在後之租賃契約於抵押權有無影響，固不妨參酌抵押物之售價是否不足清償抵押債權，為其判斷之標準，但非以此為限，若抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買之情形，亦得認為該租賃契約之存在對於設定在前之抵押權有影響，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，執行法院即得除去租賃權而為拍賣（大法官會議釋字第304號解釋參照）。
三、經查：㈠系爭不動產之原為抗告人所有，其於93年3月1日將系爭不動
產設定抵押權與周昭生，擔保500萬元債權，嗣周昭生於000年0月00日將前開抵押權讓與債權人甲○○；另抗告人於94年10月20日將系爭不動產以買賣為原因，移轉登記與債務人楊吉錠，抗告人並於同日向債務人承租系爭不動產，租賃期限至105年10月20日（下稱系爭租賃契約），此有系爭不動產登記謄本、他項權利證明書、抵押權移轉變更契約書、查封筆錄及租賃契約書附於系爭執行卷可稽，足見系爭租賃契約成立在上開抵押權設定之後。
㈡又債權人主張其受讓周昭生之前開借款暨違約金債權，並以
原法院96年度拍字第227號確定裁定為執行名義，聲請原法院民事執行處為拍賣抵押物即系爭不動產之強制執行，經原法院民事執行處於102年1月10日下午三時以最低價額1629萬4000元進行第一次拍賣，無人應買，債權人亦未聲明承受。
衡諸通常交易觀念，願於法院投標應買拍賣之不動產之人，係以承買後能取得標的物之占有使用為目的，若拍賣之不動產有租賃關係存在，應買人或因拍定後不能即時取得標的物之占有使用，或顧慮可能因該租賃關係存在另起紛爭，因而造成時間及金錢上之損失及風險，而降低其應買之意願，是系爭租賃關係顯已影響抵押權人實行抵押權並藉以滿足債權之目的，準此，債權人甲○○聲請原法院民事執行處除去系爭租賃權，洵屬有據，原法院民事執行處因而於102年1月17日核發執行命令除去系爭租賃權，經核即無不合。
㈢按抵押權人依民法第873條規定聲請拍賣抵押物，係屬非訟
事件，法院所為准駁之裁定，無確定實體法上法律關係存否之效力，只須從形式上審查其抵押權已經依法登記，且抵押債權已屆清償期而未受清償，法院即應為准許拍賣抵押物之裁定；至其抵押權或所擔保之債權是否確係存在等實體事項，並非法院於拍賣抵押物事件中所得審查，是對於實體上法律關係有爭執之人，為求保護其權利，僅得另行提起訴訟，以求解決，不得於聲請法院拍賣抵押物事件程序中加以爭執或提起抗告請求不准拍賣，而阻止抵押權之實行。再者，抵押權人或質權人，為拍賣抵押物或質物之聲請，經法院為許可強制執行之裁定者，得為強制執行之執行名義；以拍賣抵押物裁定為執行名義，應提出債權及抵押權之證明文件及裁定正本，強制執行法第4條第1項第5款、第6條第1項第5款亦有規定，然亦由執行法院為形式上審查已足。經查：原法院96年度拍字第227號裁定既已確定，債權人提出抵押債權之相關證明文件，以上開裁定為執行名義，聲請拍賣系爭不動產，由原法院民事執行處為形式上審查，尚無違法。抗告人雖主張其與周昭生、臺灣通運公司之票據債務利息不應以年息百分之36計算，主張原法院民事執行處不得除去其租賃權云云，惟上開事由並非拍賣抵押物裁定事件及系爭執行事件所得審究，其以上開債務糾紛聲明異議，顯屬無據。另抗告人主張周昭生、臺灣通運公司未將債權讓與一事通知抗告人云云，此屬債權讓與是否得對抗抗告人之效力問題，亦非拍賣抵押物裁定事件及系爭執行事件所得審究。
四、綜上所述，系爭租賃契約既成立於上開抵押權之後，且系爭租賃契約之存在，復影響上開抵押權之實行，原法院民事執行處於第一次拍賣程序無人應買後，依債權人之聲請除去系爭租賃關係，並無不合。原裁定駁回抗告人之聲明異議，尚無不當。抗告意旨仍執前詞，指摘原裁定不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 5 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 陳毓秀法 官 李平勳正本係照原本作成。
不得再抗告。
書記官 劉恒宏中 華 民 國 102 年 6 月 5 日