臺灣高等法院臺中分院民事裁定 102年度抗字第457號抗 告 人 統源國際資產管理股份有限公司法定代理人 徐沐村代 理 人 胡達仁律師相 對 人 家福股份有限公司法定代理人 康柏德代 理 人 盧柏岑律師上列抗告人與相對人間因定暫時狀態之處分事件，對於中華民國102年8月23日臺灣臺中地方法院102年度裁全字第146號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
原裁定第一項「㈠不得自行或委請他人以任何名義上鎖、阻隔或其他方式妨礙聲請人自由出入及使用如附表1所示之專用機房及其控制之設施、附表2之公用機房及其控制之設施。」、「㈢不得自行或委請他人以任何名義或方式妨礙聲請人管理臺中市○○區○○路○○○號建物。」應分別更正為「㈠不得自行或委請他人以任何名義或方式妨礙聲請人自由出入及使用如附表一所示之專用機房及其控制之設施、附表二之公用機房及其控制之設施。」、「㈢不得自行或委請他人以任何名義或方式妨礙聲請人管理臺中市○○區○○路○○○號建物如附圖一至附圖七所示之承租範圍。」抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、相對人聲請意旨及陳述意見略以：㈠相對人主張：其於民國（下同）93年4月19日與第三人新隆
城開發股份有限公司（下稱新隆城公司）簽訂租約並經公證，約定新隆城公司預定興建地下三層地上五層之大樓，將地上二、三樓、地下B1至B3層、地上二、三樓自動走道、地面層卸貨區、公共設施等，出租給相對人經營零售業、量販中心、綜合性商場。租期從「開幕日」起20年，租金以每月營業淨額之2.5%計付『目前一年約新臺幣（下同）2200萬元』，相對人另給付押租金2000萬元給新隆城公司（下稱系爭租約）。97年7月，新隆城公司即將完成地上六層、地下三樓之建物即門牌號碼為臺中市○○區○○路○○○號建物（下稱系爭建物），因建物興建中有變更，故新隆城公司提供修正後圖說，承租範圍包括地上四樓油煙水洗機房、地上六樓辦公室及倉庫等，相對人之家樂福豐原店於97年10月7日正式開幕營業。因相對人承租系爭租賃標的，目的係供經營零售業、量販中心、綜合性商場使用，對建物設計、賣場進出等空間有特定要求，故雙方於租約中即約定新隆城公司需以相對人需求及用途設計、興建建物，並另以租約之附件二「租賃建物裝修事項」（下稱系爭裝修事項）約定出租人應完成之裝修事項，以及出租人應提供自設變電室、發電機、空調冷卻設備、貨梯機房等空間供相對人專用。嗣於102年3月7日，抗告人自新隆城公司受讓系爭建物。並旋於同年5月30日寄發存證信函主張相對人有數項違約，應於60日內改正。
且於102年7月15日稱將全面更換本大樓全部密閉空間（主要為機房）、密室鎖頭，否認相對人對大樓地下室B1至B3之空調機房、發電機房、消防機房之專用權，並排除相對人對大樓之管理權。抗告人隨即將相對人專用的機房、專用的貨梯機房上鎖。復於102年7月29日主張相對人違約未於60日內改正，爰終止租約，並以租約已終止為由，透過其上鎖掌控之機房，從8月6日起每天晚上11點至次日早上將賣場的自動手扶梯、B1至B3停車場照明、建築物外招牌及旗燈斷電，使相對人賣場每日難以在深夜營業；另從8月8日早上4點起，將相對人之員工及供補貨電梯查封及斷電，使相對人每日均難以補貨營業。更於102年8月8日來函，除稱租約終止命相對人「停止營業」外，另稱營業時間為早上十點至晚上十點，其他時間非營業時間，抗告人將關閉電梯、空調、客貨梯、手扶梯。相對人如營業造成客戶安全問題，由相對人負責云云。已違反兩造間之租賃契約，並阻礙相對人營運，不僅會嚴重影響相對人營業利益，也會對員工、購物消費者之安全產生危害，為防止發生重大之損害或避免急迫之危險或有其他相類之情形，爰依民事訴訟法第538條第1項之規定願供擔保請准予定暫時狀態之假處分，其聲明內容於本院減縮為：「相對人以新臺幣玖仟伍佰叁拾肆萬元，或等值之玉山商業銀行天母分行無記名可轉讓定期存單，為抗告人提供擔保後，抗告人於相對人訴請確認兩造間租賃關係存在之判決確定前：㈠不得自行或委請他人以任何名義或方式妨礙相對人自由出入及使用如附表一所示之專用機房及其控制之設施、附表二之公用機房及其控制之設施。㈡不得自行或委請他人以斷電或其他方式妨礙相對人使用臺中市○○區○○路○○○號建物內之所有客梯、貨梯、地下停車場、地下三樓至地上三樓、地上六樓之通道、關閉臺中市○○區○○路○○○號建物外圍燈旗、騎樓、及其停車場入口燈光或防阻相對人或第三人進出建物，或為其他妨礙相對人營業之行為。㈢不得自行或委請他人以任何名義或方式妨礙相對人管理臺中市○○區○○路○○○號建物中如附圖一至附圖七所示之承租約範圍。
」等語。
㈡相對人已提出可供即時調查之證據釋明請求及定暫時狀態處分必要性：
⑴抗告人所稱維護資產之行為，實際上是違反租約、妨礙相對
人營業、危害員工及消費者安全之行為，其在晚上將賣場之自動手扶梯、地下1樓至地下3樓停車場照明、建築物外招牌及旗燈斷電，將專供相對人員工及補貨用之客、貨電梯查封及斷電，不僅限制了相對人營業時間，也使相對人難以補貨營業，更危及消費者安全，有消費者投訴及抗告人來函可稽。抗告人稱相對人1天營業額至少150萬元云云，然營業額與盈餘迥異，營業額百億元的公司都可能無盈餘，抗告人據此稱相對人沒有損害，自不足取。且以抗告人極力干擾之今年8月為例，去年8月相對人給付抗告人之抽成租金為3,228,603元，今年遽降為2,638,483元，營業降幅達2、3成，足見影響之鉅。
⑵抗告人於102年8月8日來函稱營業時間為「早上10點至晚上
10點」，其他非營業時間將關閉電梯、空調、客貨梯等，限制相對人營業時間。惟兩造租約第17條第1項約定相對人有權自行決定租賃物之營業時間，不受系爭建物其他營業場所營業時間之限制。而相對人賣場平時營業時間為「上午9點至晚上11點」，遇節日或特別促銷活動，則延長至大夜時段或24小時營業。例如中秋節從18日至21日延長至凌晨1點，非僅中元節延長營業時間。且抗告人不僅以斷電方式限制相對人營業，並將消防、空調、機電等機房上鎖，拒絕相對人進行例行保養，已妨礙相對人日常營業，非僅影響大夜時段。至於抗告人所謂耗費電力云云，依兩造租約第8條第1項約定，租賃物水、電費本由相對人負擔，而非抗告人決定。
⑶依「不動產租賃契約書」及系爭裝修事項，原審判決附表（
下稱附表）一項次1至10、15至19之機房均屬該事項第2條所定「甲方須提供下列空間供乙方專用」，項次11至14之機房屬卸貨區之承租範圍。又依租約第2條第3項前段約定：「甲方擔保本契約簽訂日後二十四個月內接通水電，並完成『甲方應負責裝修之事項』後，將『租賃物』點交予乙方…」。而除系爭裝修事項第2條約定「甲方須提供下列空間供乙方專用」外，另約定「甲方應依乙方需求提供乙方專用之電力設施」、「設置專屬乙方使用之水管」、「供乙方專用污水處理設備」、「消防設施」、「乙方專用空調設備」、「提供乙方專用升降設備」等。是縱特定機房內之設備係由抗告人設置，也是依系爭裝修事項約定應負責設置專供相對人使用。上開機房空間及設備乃使租賃標的物合乎約定使用目的效用所必要，即附表一之機房空間及設備係由相對人專用。抗告人辯稱「機房設備為其所有」或「僅提供空間」云云，顯係故意曲解排除相對人專用，並不足採。至於附表二為台電、中華電信設置之設備，本屬建物公用之機房設備，亦為使租賃標的物合乎約定使用目的效用所必要，其固非由相對人「專用」，但抗告人不能限制相對人使用，其理甚明。抗告人稱如有必要時，其會會同開鎖處理云云，並不實在。蓋相對人通知抗告人將進行例行的消防季檢、機電保養時，即遭抗告人以租約終止為由拒絕。102年8月14日下午4時許，台中地區因雷擊事故造成電力中斷，台電公司雖已緊急恢復供電，但系爭建物必須進入B2高壓電力機房以手動方式啟動才能恢復接收台電送電，當時機房仍遭抗告人上鎖，相對人聯繫抗告人處理，抗告人置之不理，相對人迫不得以破壞鎖頭進入機房，抗告人則指控相對人員工觸犯毀損罪。
⑷抗告人收受緊急處置裁定後，仍發函給相對人，表示緊急處
置裁定未延長商場營業時間，相對人要延長營業時間，須與相對人協調云云。甚且，在原法院核准原裁定且核發執行命令後，相對人請求抗告人遵守執行命令，不得將附表一機房上鎖，妨礙相對人自由進出、使用，抗告人竟函覆諉稱：其未收受執行命令（嗣經執行處書記官質問法院已有回執，抗告人才承認有收受），其與相對人間已無任何關係（指業已終止租約），任何請求恕難辦理云云。足證本件聲請及原裁定之必要性。
㈢於本院陳述意見略以：
⑴原裁定所定之方法並未逾定暫時狀態處分所必要程度：
①原裁定主文第一項㈠部分：原法院准予假處分前，抗告人
係透過上鎖、雇用保全阻隔等方式，達到使相對人無法「自由出入及使用」機房設備之目的，是原裁定禁止抗告人使用「上鎖、阻隔」等方法，並無不當。且在原法院核發執行命令後，相對人請求抗告人遵守執行命令，不得將原裁定附表一機房上鎖，抗告人竟函覆諉稱：其未收受該執行命令，其與相對人間已無任何關係（指已終止租約），任何請求恕難辦理云云，足證禁止抗告人「上鎖、阻隔」之必要性。又原裁定附表一之機房設備為相對人專用，過去亦向由相對人自行上鎖保管維護，併予敘明。
②原裁定主文第一項㈡部分：相對人承租範圍包括地上6樓
作為辦公室及倉庫。原法院裁准緊急處置後，抗告人以緊急處置裁定中未列「地上6樓」為由，不讓相對人員工正常使用客梯進出地上6樓承租標的。為此，相對人已提出「補充理由狀」增列「所有客梯、貨梯」、「至地上6樓之通道」為請求事項，原裁定未逾相對人請求範圍。況依最高法院95年度台抗字第463、436號裁定意旨，法院定暫時狀態處分之方法，本不受債權人聲請假處分所表明方法之拘束。又該部分主文記載「不得…關閉…建物外圍燈旗、騎樓、及其停車場入口燈光或防阻聲請人或第三人進出建物，或為其他妨礙聲請人營業之行為」，亦即上開禁止行為之目的在於避免妨礙相對人營業行為，並非「未限制任何時間」（即在相對人營業時間）。且為免疑義，相對人於原審「補充理由狀」曾增列請求「禁止抗告人自定相對人營業時間、在相對人營業時間內為前兩項（即原裁定
主文第一項㈠、㈡）行為」，以強調「營業時間」，然原裁定已說明無另強調「營業時間」之必要，抗告人之指摘顯係曲解。
③原裁定主文第一項㈢部分：相對人聲請之本意為禁止抗告
人妨礙相對人管理使用租賃標的，然因本件租賃標的在租約本約中即高達7項（租約第1條區分為賣場、專用停車場、約定專用部分、卸貨區、共用部分、筏基、冷卻水塔等7項），此尚不包括租約附件2所載相對人專用機房、補充協議所載第6樓等，為簡化起見，始記載建物本身。惟原裁定執行時，相對人業於執行筆錄載明此部分主文係指租賃標的，不包括租賃標的以外部分。倘法院認為逐一列出租賃標的較為明確，相對人亦同意。謹提供租約增補協議二及其圖說供參。又相對人從未要求抗告人交出整棟建物鑰匙，抗告人所稱相對人於102年9月13日請求法院執行時，要求交出整棟大樓鑰匙云云，並非事實。
⑵擔保金額為法院職權審酌事項，原裁定已詳為說明裁定擔保
金額之理由。相對人承租者為系爭建物一部分，不論抗告人稱其整棟建物可以如何取得超高額租金，均與原裁定及擔保金無關。
二、抗告意旨略以：㈠相對人假處分之聲請未符合民事訴訟法第538條規定，且釋明不足，應予駁回：
⑴抗告人就系爭建物，雖因繼受新隆城公司出租人權利義務而
與相對人間有租賃關係存在，惟抗告人於102年3月7日取得系爭建物所有權後，即發覺相對人有諸多未履行契約之情形。依系爭契約約定，相對人需就1、4、5樓部分即小商場為招商及管理，惟相對人除2、3樓營業外，其餘1、4、5樓之樓面竟有70%為未營業狀態；另有未依約負責通道清潔、維護、管理，或轉租予他人而未說明租金繳付依據等違約情事。經多次溝通未獲置理後，抗告人於102年5月27日寄發存證信函要求相對人依兩造租約於60日內就違約事項改正，然相對人仍置之不理，抗告人已於102年7月27日寄發存證信函聲明終止租約。抗告人依法終止租約，相對人縱提出確認租賃關係存在之訴亦無勝訴之望，倘准予假處分，自有違保全程序之立法意旨，與法不合。
⑵抗告人所為維護所有資產之行為，並未造成相對人無法營業
或難以營業之狀況，相對人迄仍正常營業，顯無民事訴訟法第538條第1項防止發生重大損害或避免急迫危險之要件。且相對人雖稱通常大夜時段營業額平均一天即約150餘萬元，102年8月6日當日大夜時段營業額降低至50萬餘元，但又稱家樂福豐原店一年盈餘僅約1500萬元云云，倘其單日大夜時段營業額即有50餘萬元，則整日營業額至少有150萬元以上，亦即僅10日營業額即有1500萬元，如以盈餘為營業額百分之30估算，僅需33日即可達成整年度盈餘，如以百分之20估算亦僅需50日。足徵其並無損害，縱有損害，其釋明亦顯未足。
⑶抗告人所有商場之營業時間與相對人平時營業時間相同，抗
告人於終止租賃契約後自無耗費龐大人力、物力、電力為相對人「非常態延長」營業時間之理，況相對人所謂因應特定節日需延長營業者僅有中元節，而102年中元節（8月21日）已過，現抗告人開啟及關閉燈光、手扶梯、電梯等均符合正常營業時間，並無妨礙相對人平常營業之行為，相對人以非常態期間營業時間借題發揮遂行假處分之聲請並不足採。
⑷依兩造租賃契約第1條第㈡項及附圖所示，相對人之租賃範
圍並無其假處分聲請狀附表一項次1至13及附表二所列機房，此見租賃契約增補協議㈡所附彩色附圖於上開機房範圍均為空白即可證。而相對人於聲請狀所提供之租賃契約及附圖（為黑白影本，並不清楚，且另自行製作彩色附圖，將上開不屬於租賃範圍之機房以藍色標示，製造上開機房亦屬於租賃範圍之假象。再者，聲請狀附表一項次1至8、10、11、15、17機房內之設備均為抗告人所有，豈有機房非相對人承租範圍，且機房內之設備亦非相對人所有，而容許任意第三人或相對人自由進出之理？是縱兩造租賃契約尚存，抗告人基於安全考量，予以上鎖控管自有理由。此亦經相對人就抗告人要求事項回函表示同意辦理撤除原鎖頭，有相對人來文可稽，足見相對人亦明知上開機房並未承租，並同意將掌控管理權歸由抗告人，現竟以之聲請定暫時狀態處分，自無理由。再者，倘涉及安全疑慮及必要者，抗告人經相對人請求後亦會同意會同開啟機房供相對人操作。至於102年8月14日因雷雨跳電，相對人不願理性溝通，直接破壞門鎖，反稱抗告人置之不理，實無理由。另相對人主張依租賃契約租賃建物裝修事項，其聲請狀附表一項次1至10、15至19、附表二所列機房應為其「專用」或「管理」云云，惟該「租賃建物裝修事項」係系爭建物尚未興建前之規劃內容，因相對人有放置發電機等設備之需求，故需建置適當空間供相對人放置設備，但僅限放置設備，並非租賃範圍，且設備亦不均為相對人所有，相對人所承租範圍仍應以租賃契約第1條約定之內容及附圖為準，且其聲請狀附表二所列機房非僅設置相對人之設備，更無其專用或管理之理。
⑸相對人遷讓系爭建物精華樓面2、3樓後，抗告人得就系爭建
物重新整體規劃、營業，初估每年至少有1億5600萬元租金收益（6層樓共約8701.36坪之營業面積，每月每坪租金收益以1500元計算），然因相對人佔據2、3樓，卻不履行原契約義務，目前每年租金收益僅約4300萬元（包括每年約2200萬元之抽成租金及小商場僅有30%營業之租金收入約2100萬元），每年損失高達1億1300萬元，相較相對人所稱其豐原店每年盈餘約1500萬元，實高出甚多，況相對人現仍正常營業，亳無損失，依利益衡量原則，自無准許相對人定暫時狀態處分聲請之理由及必要。
⑹相對人聲請緊急處置，經原法院裁定，於102年8月16日送達
抗告人，至102年8月23日失效，惟抗告人於上開緊急處置失效後，至原裁定於102年8月30日送達期間，長達7日，與相對人無何衝突或爭議，足徵相對人聲請定暫時狀態處分及原裁定准其聲請毫無必要。又抗告人與「臺灣家樂福股份有限公司豐原分公司」本無任何法律關係，相對人以抗告人回覆該公司之函文（參相證4、5），製造抗告人無視相對人要求及執行命令之假象，手段可議。而抗告人因公司內部收發延誤，致未知悉執行命令，與本件假處分聲請之必要性無關。至於相對人關於102年9月13日執行過程之陳述乃為捏造，當日抗告人早已遵照執行命令，未於機房上鎖。
㈡原裁定假處分之方法並非必要：
⑴原裁定主文第一項㈠部分：原裁定附表二所示機房係公用，
內設有抗告人之重要機械設備與資產，抗告人如未能加以上鎖等保安行為，恐致生嚴重財產上損害及商場消費者安全疑慮。而原裁定附表一所示機房非相對人承租範圍，已如前述，抗告人對於自有資產空間如未能加以上鎖等保安行為亦屬無理。再者，原裁定主文第一項㈠應以：「不得妨礙相對人『自由出入』及『使用』如附表一所示之專用機房及其控制之設施、附表二之公用機房及其控制之設施」，即足以保全相對人權益，其餘限制抗告人不得上鎖、阻隔等均非必要。事實上，相對人如欲進出上開機房進行檢查、維護、保養，抗告人均會與之會同以進行，並未影響其自由出入及使用。而現況是相對人自行於上開機房上鎖，抗告人反受制於相對人。又由原法院102年8月15日緊急處置裁定未記載「上鎖、阻隔」觀之，該部分無理由甚明。
⑵原裁定主文第一項㈡部分：
①抗告人並無妨礙相對人使用系爭建物內之所有客梯、地下
停車場、地下3樓至地上3樓、地上6樓之通道，相對人所為聲請並無實益。甚至相對人於聲請狀中並未就「所有客梯、貨梯」、「至地上6樓之通道」請求裁定，原法院已逾越相對人聲請之範圍而為裁定，且「所有客梯」並非相對人之租賃範圍，而貨梯亦非全部均為相對人之租賃範圍，此即相對人於聲請狀中僅請求就「相對人使用之貨梯」為裁定之原因。原裁定竟將上開非相對人聲請範圍且非租賃範圍部分均列為假處分範圍，嚴重損及抗告人之權益。
②原裁定以抗告人不得關閉系爭建物外圍燈旗、騎樓、及其
停車場入口燈光更屬無理，蓋於日間何需開啟燈光，況騎樓燈光為相對人控制開關，與抗告人無關。又原裁定命抗告人不得防阻相對人或第三人進出建物，未限定時間，是否即為敞開大門，歡迎竊賊。再查相對人聲請不得關閉燈光及防阻進出建物之理由應係為配合中元節延長營業時間，惟中元節已結束，無整日需要燈光及開放整棟建物之必要。又系爭建物並非僅有相對人承租，抗告人亦需配合其他承租廠商之營業時間，以確保安全，相對人如秉持同理心，即不會為如此聲請。況相對人雖稱租賃標的之水、電費本由其負擔云云，然上開燈光非其負擔，且相對人就其依約應負擔之部分水、電費用，實際上並未負擔，此亦為其違約事項之一。
⑶原裁定主文第一項㈢部分：相對人所承租範圍為系爭建物2
、3樓及6樓辦公室部分，原裁定卻命抗告人不得妨礙相對人管理系爭建物，而未載明範圍，顯逾兩造租賃契約之約定，況抗告人並未妨礙相對人之管理，原裁定該部分假處分之方式顯無理由。又102年9月13日相對人聲請強制執行，主張抗告人必須交出所有機房之鑰匙，並稱依上開主文意旨，其可管理整棟大樓，故可要求抗告人交出整棟商場所有鑰匙云云，除徵其欺人太甚外，更見原裁定主文字義模糊致生相對人聲請強制執行時毫無理由之主張。
㈢就供擔保金額之意見：倘抗告人受本件處分執行，所失利益
及所受損害每年高達1億1300萬元，已如前述，依一、二、三審辦案期限共4年4月計算，相對人應提供4億8967萬元供擔保。
㈣聲明：原裁定廢棄，相對人在第一審定暫時狀態處分之聲請駁回。
三、按當事人於爭執之法律關係，為防止發生重大之損害或避免急迫之危險或有其他相類之情形而有必要時，得聲請為定暫時狀態之處分。前項裁定，以其本案訴訟能確定該爭執之法律關係者為限，民事訴訟法第538條第1項、第2項定有明文。又所謂爭執之法律關係，有定暫時狀態之必要者，係指因避免重大損害或因其情事，有就爭執之法律關係，定暫時狀態之必要而言。至債權人起訴主張之實體上理由是否正當，則非屬保全程序之定暫時狀態處分裁定所能審究。再所謂「為防止發生重大之損害或避免急迫之危險或有其他相類之情形而有必要」之「假處分之原因」，應考量其是否發生急迫而無法彌補之重大損害，並權衡該處分對雙方可能造成之影響及利益之平衡，再斟酌社會經濟等其他主、客觀因素，綜合以斷之。
四、經查：㈠相對人主張：其與新隆城公司簽訂系爭契約之過程及內容暨
抗告人於102年3月7日受讓系爭建物所有權而與相對人有租賃關係等情，業有相對人提出「不動產租賃契約書」及租約附件二、「不動產租賃契約書增補協議(二)」、「同意書」等在卷足稽，應堪採信。又抗告人於102年5月30日寄發存證信函主張相對人有數項違約，應於60日內改正，嗣於102年7月15日稱將全面更換本大樓全部密閉空間（主要為機房）、密室鎖頭，否認相對人對大樓地下室B1至B3之空調機房、發電機房、消防機房之專用權，並排除相對人對大樓之管理權，並曾將相對人專用的機房、專用的貨梯機房上鎖，復於102年7月29日主張相對人違約未於60日內改正，爰終止租約，兩造因而就系爭租賃關係是否繼續存在發生爭執等情，亦有相對人提出之臺中文心路郵局第000號存證信函、臺北市北投舊北投郵局第000號存證信函、統源公司統總字第0000000000號函、臺中文心路郵局第1197號存證信函、臺北市北投舊北投郵局第664號存證信函、「租賃契約摘要」、臺北市北投舊北投郵局第679號存證信函、照片、申訴書等影本為證，故亦堪採信。本院審酌兩造前揭爭執內容，足認抗告人雖曾向相對人終止系爭租約，然相對人認抗告人並無權終止系爭租約，故兩造就系爭租賃關係是否仍然存在已發生爭執，應甚灼然。又相對人本件聲請所欲保全之本案訴訟為確認系爭租賃關係存在訴訟，且經相對人提起本案訴訟等情，業經兩造於本院到庭陳述明確，故相對人之確認租賃關係本案訴訟確實能確定兩造有關系爭租賃關係之存否，亦甚明確。抗告意旨雖稱相對人於本案顯無勝訴之望，不應准予定暫時狀態處分等語，然本件抗告人終止系爭租約是否有理由，尚須本案訴訟實質審理始能確定，且本案訴訟是否有理由，亦非本件聲請所能審究，故抗告人前揭主張即屬無據。
㈡本件有定暫時狀態處分之必要：
⑴依系爭契約第3條第1項、第4條第1項、第17條第1項約定內
容，已足認相對人承租系爭建物，係作為經營一般零售業、量販中心、綜合性商場等相關營業使用；租賃期間為自簽約日起至「開幕日」後20年止；租賃期間相對人有權決定租賃物之營業時間，不受系爭建物其他營業場所之營業時間所限制，抗告人既承受系爭租賃關係，自仍應受前揭約定所拘束。
⑵本件抗告人是否得終止系爭租約尚未經本案訴訟審認，且抗
告人於未依法請求相對人返還租賃物之前，即違反系爭租約之約定，在大夜時段將自動手扶梯、B1至B3停車場照明、建築物外招牌及旗燈斷電，將供補貨之貨梯查封斷電等情，業經相對人提出照片、抗告人函文、公告及客戶投訴資料為證，應堪認定。本院審酌依系爭契約第17條第1項約定，相對人有權決定營業時間，抗告人並無限制相對人營業時間之權利，惟抗告人仍以斷電方式欲限制相對人營業時間，且陷相對人每日例行之補貨營業行為難以進行，顯已嚴重侵害相對人依系爭租契得自由使用租賃物之權益，且抗告人此舉對於相對人之員工、購物消費者之工作及購物之權益及安全影響甚鉅。本院復審酌相對人承租之系爭建物係作為經營家樂福豐原店使用，屬於量販中心暨綜合性商場之公眾得出入之場所，則抗告人將相對人專用的空調機房、發電機房、消防機房等上鎖，使相對人無法進行日常例行性的機電、消防設備維護、檢查、保養，倘因設備故障無法運作或損害，自可能危及相對人員工之工作安全，同時亦妨害購物消費者之安全。而反觀抗告人方面，雖可能受有用電量增加暨無法即刻取回使用租賃物之損害，然參諸系爭契約第10條第2項約定，賣場內已裝置獨立之水錶及電錶，租賃物之水費及電費均由相對人負擔，且依同約第23條第2項約定，若相對人有違反租賃契約之情事發生，經抗告人書面通知後逾期未改正，抗告人得聲明終止契約。契約因此終止時，抗告人得沒收全部押租金作為懲罰性違約金，相對人並應賠償抗告人所受之損害，故倘兩造之租賃關係，經法院確認因相對人違約而已終止，抗告人自非不得向相對人請求應負擔懲罰性違約金及因此所生之損害賠償，並沒收押租金，其權利尚非無保障途徑。準此，本件若准許相對人之定暫時狀態假處分聲請，對其權益尚不致造成重大立即之損害，兩相權衡，暫時仍由抗告人依原租賃契約履行出租人之義務，應較符合兩造損益與法秩序之安定、和平等公益。
⑶抗告人雖另主張倘相對人交還租賃物，抗告人得就系爭不動
產重新整體規劃、營業，初估每年至少有1億5,600萬元之租金收益（即以1-6樓營業面積8701.36坪，每坪每月租金收益1,500元計算之）。與目前每年租金收益僅約4,300萬元（包括相對人租金2,200萬元及小商場租金2,100萬元）相較，每年損失高達1億1,300萬元，而主張本件若准予定暫時狀態處分，對抗告人將造成重大損害等情。惟查：抗告人主張系爭不動產重新整體規劃、營業，每坪每月租金收益為1,500元，雖提出2011年店家櫃位租賃契約彙整表及商場收入統計表影本各1紙為證，然上開數據究竟為何人製作？原始資料為何？均未見抗告人釋明，其徒以上開來源不明之數據資料主張系爭不動產重新整體規劃、營業，每坪每月租金收益為1,500元，已屬無據。況縱由抗告人自行將系爭不動產出租，是否能將1-6樓全部營業面積均出租，亦屬未定之數，則抗告人主張其每年損失高達1億1,300萬元，自無法採信。
⑷又抗告人另主張相對人之租賃範圍並無其聲請狀附表一項次
1至13、附表二所列機房等情，惟查：依相對人所提出之系爭裝修事項第2條及租賃契約附圖等資料觀之，相對人主張其租賃範圍包括前開機房，尚非全然無據。況上開爭議，亦應由實體法院一併進行調查審認，以解決兩造紛爭，非本件定暫時狀態假處分程序所應審認之事實。
㈢再按，假處分所必要之方法，由法院以裁定酌定之，是假處
分之方法及範圍為何，自應由法院斟酌保全強制執行之實際需要，依職權認定，而不受債權人聲明之拘束，此有最高法院27年抗字第437號判例足參，故法院於定暫時狀態時，仍須衡量其方法及範圍以能達到定暫時狀態處分之目的即為已足，不得逾越必要之程度及損害最小之原則。經查：
⑴附表一所示之專用機房、控制設施及附表二所示之公用機房
、控制設施，均屬相對人自由使用租賃物之必要設備，相對人於本院到庭陳明目前已由相對人上鎖管理中並願意提供附表二公用機房鑰匙供抗告人使用，由兩造共同管理系爭建物之公用機房等情；抗告人於本院則具狀主張兩造共同持有附表二公用機房鑰匙將造成管理責任無法釐清云云。本院認附表二公用機房乃屬系爭建物使用之基本設備，相對人經營量販店當無自行破壞該機房設備之可能，且相對人已將公用機房上鎖妥為管理，如將鑰匙交付抗告人持有使用，已可避免該公用機房遭無關之第三人侵入破壞，故已無必要再命抗告人不得上鎖之必要，相對人經本院闡明後減縮聲明如主文第2項所示，自應准許。
⑵又原裁定主文定暫時狀態處分內容㈡所示內容，均屬相對人
營業所需使用之客貨梯、地下停車場、通道及相關燈光等基本需求，均屬定暫時狀態所必要之方法，自應准許。
⑶附圖一至七乃屬相對人就系爭建物之承租範圍，相對人於本
院減縮請求不得自行或委請他人以任何名義或方式妨礙相對人使用，亦屬定暫時狀態所必要之方法，自應准許。
㈣末按，法院定擔保金額而為准許假處分之裁定者，該項擔保
係備供債務人因假處分所受損害之賠償，此有最高法院96年度台抗字第266號裁定可資參考。查本件抗告人即債務人因無法就系爭不動產於本案判決確定前取回而為出租行為，可能受有4年4個月期間之租金損害（按本案訴訟可上訴至第三審，第一審辦案期限為1年4月、第二審為2年、第三審為1年，故預估至訴訟確定約需時4年4月），又依兩造間前經公證之租賃契約第5條第1項所示，租金係以相對人每月營業淨額之2.5%計付，目前一年約2200萬元，亦據相對人陳述甚明，且為抗告人所不否認。因而，本件若准予假處分，抗告人即債務人可能受有95,333,333元之損害【計算式：22,000,000元×(12×4＋4)/12≒95,333,333元】，原審裁定為便於相對人提供擔保，酌定擔保金9,534萬元，應屬適當。抗告人雖主張系爭建物全棟租金初估為1億5,600萬元，因相對人佔用2、3樓而不履行原租約義務，每年租金收益僅有4300萬元，每年損失高達1億1,300萬元，故相對人應提供4億8,976萬元作為擔保金云云，惟查：抗告人主張其整棟建物之租金收入及其所受1億1,300萬元損失均乏證據證明已如前述，故本院認前揭擔保金額已足供本件定暫時狀態處分之擔保，前揭抗告理由礙難採信。綜上所述，本件相對人於本院已減縮請求內容，核其請求內容，為有理由，應予准許；爰依相對人減縮後之聲明更正原審裁定主文內容如主文第2項所示。抗告理由指摘原裁定不當，並無理由，抗告應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，依民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 14 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 楊國精法 官 陳毓秀以上正本係照原本作成。
再為抗告應以適用法規顯有錯誤為理由。
如提起再抗告者應於裁定送達後10日內向本院提出抗告理由狀（須按照他造人數附具繕本）並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元，同時委任律師或具有律師資格之關係人為代理人。
書記官 高勳楠中 華 民 國 103 年 1 月 14 日附表一：
┌───┬───────────────────┬──────────────────┐│項 次 │ 專 用 機 房 │ 家樂福豐原店位置 │├───┼───────────────────┼──────────────────┤│ 1 │ 消防泵浦室 │ 地下室停車場3樓 │├───┼───────────────────┤ ││ 2 │ 揚水泵浦機房 │ │├───┼───────────────────┤ ││ 3 │ 版上廢水處理設備機房 │ │├───┼───────────────────┤ ││ 4 │ 蓄水池 │ │├───┼───────────────────┼──────────────────┤│ 5 │ 發電機油箱空間 │ 地下室停車場2樓 │├───┼───────────────────┤ ││ 6 │ 發電機機房 │ │├───┼───────────────────┤ ││ 7 │ 自設變電室 │ │├───┼───────────────────┤ ││ 8 │ 版上廢水處理設備機房 │ │├───┼───────────────────┼──────────────────┤│ 9 │ 空調主機房 │ 地下室停車場1樓 │├───┼───────────────────┤ ││ 10 │ 貨梯機坑 │ │├───┼───────────────────┼──────────────────┤│ 11 │ 貨梯升降路 │ 地上1樓 │├───┼───────────────────┤ ││ 12 │ 冷凍機房 │ │├───┼───────────────────┤ ││ 13 │ 垃圾間 │ │├───┼───────────────────┼──────────────────┤│ 14 │ 水洗機房 │ 地上4樓 │├───┼───────────────────┼──────────────────┤│ 15 │ 貨梯昇降設備之機房 │ 屋頂層 │├───┼───────────────────┤ ││ 16 │ 發電機冷卻水塔 │ │├───┼───────────────────┤ ││ 17 │ 空調補水槽 │ │├───┼───────────────────┤ ││ 18 │ 空調冷卻水塔 │ │├───┼───────────────────┤ ││ 19 │ 冷凍冷藏冷卻水塔 │ │└───┴───────────────────┴──────────────────┘附表二：
┌───┬───────────────────┬──────────────────┐│項 次 │ 共 用 機 房 │ 家樂福豐原店位置 │├───┼───────────────────┼──────────────────┤│ 1 │ 台灣電力股份公司受電室 │ 地下室停車場1樓 │├───┼───────────────────┼──────────────────┤│ 2 │ 中華電信機房 │ 地下室停車場2樓 │└───┴───────────────────┴──────────────────┘