臺灣高等法院臺中分院民事裁定 102年度抗字第69號
抗 告 人 聯聚仁愛大廈管理委員會法定代理人 林翠蓮代 理 人 賈俊益 律師相 對 人 陳語祺上列當事人間因假處分事件，抗告人對於中華民國101年12月24日臺灣臺中地方法院101年度裁全字第183號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告訴訟費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人聲請定暫時狀態假處分，請求裁定禁止相對人將門牌台中市○○區○○路○段00號之房屋出租、交付占有與第三人大師國際不動產仲介經紀股份有限公司（下稱大師公司）使用，經原法院裁定駁回抗告人之聲請，抗告人不服提起抗告，其抗告意旨略以：
㈠抗告人大廈是委託管理公司進行大廈管理，第三人大師公司
、摩兒廣告有限公司（下稱摩兒公司）是趁管理公司總幹事不在時，向管理公司之秘書稱相對人同意伊等進入施工，秘書一時不查才讓大師公司、摩兒公司進入，並非抗告人有同意相對人之出租行為，請求傳訊證人即管理公司之秘書石宛霏；管理公司對住戶僅能被動配合指示，並無否決之權，所以才會在101年11月27日跟大師公司、摩兒公司簽裝修工程協議書，實則簽約者是管理公司，並非抗告人管委會。管理公司開出之收費單據，是記載相對人之名字，而非記載大師公司或摩兒公司，可證管理公司或管理委員會都沒有同意相對人違約之出租行為。管理公司並無權利禁止住戶或得住戶同意者進入，否則將有觸犯刑法第304條之虞。而由大師公司或摩兒公司進入裝潢並簽立工程協議書乙事，恰足反證本案有急迫之危險，若不能及時阻止，暫緩相對人出租，則抗告人縱然獲得本案勝訴判決，但對於其餘區分所有權人之有形、無形傷害已經造成。
㈡抗告人於101年11月18日召開之區分所有權人會議有表決住
戶規約，相對人也有指派代表陳明宗出席，倘相對人對於住戶規約有所意見，應於會議當時異議，並於會議後之3個月內提起撤銷之訴。然相對人捨正常法律途徑不為，於會議後不久之101年11月27日即將房屋租給大師公司。若待抗告人提出之本案訴訟確定，屆時相對人與大師公司之租約到期，或相對人另行出租他人，該確定判決將無訴訟實益，或者難以執行，則民法第56條第1項規定、住戶規約將被架空成為具文，對於抗告人之傷害也已經造成。另一方面，也將變相鼓勵其餘區分所有權人得置規約於不顧，基此，正可說明本案有急迫之危險。
㈢依聯聚仁愛大廈住戶規約第9條第ll款及房屋租售管理辦法
第2條規定，社區內一律不得經營房屋仲介公司。然相對人欲將其店面出租予大師公司，此舉已造成全體區分所有權人之安全性、隱私性、生活環境權受到影響。抗告人大廈之店面，都是租給以銷售舶來品之高級商店，在店面設計上也符合抗告人低調優雅之形象。相對於其他有仲介業進駐之大廈店面招牌混雜、出入人士複雜，入口常有車輛停駐，造成環境上維護困難，與抗告人素來之形象大相逕庭，若由相對人租屋給大師公司，對於抗告人之形象，有相當大之傷害。若容忍相對人將店面出租給房仲業者，對於恪遵規約之區分所有權人並不公平，無異片面宣告規約無效，視區分所有權人與建商間（或區分所有權人相互間）之協同契約無效。
㈣抗告人請求限制相對人不得將房屋租給房仲業，不是限制全
部出租行為，而本案所要保全之利益是全體區分所有權人之安全性、隱私權、居住環境權，兩相權衡下，保全之利益大於所要限制之利益。且相對人仍可選擇出租給其他人來獲取租金，縱然有損害，也是具有可替代性與補償性，故應以保護抗告人之利益為優先，請求廢棄原裁定云云。
二、相對人答辯意旨略以：抗告人所提出之證據，僅能釋明兩造間確實存有限制專有部分所有權人出租專有部分予房仲業者之管理辦法、住戶規約等規定是否有效之爭執法律關係，其主張相對人將房屋出租予第三人大師公司，可能使房價降低、出入人士複雜而影響住戶安全及安寧，致破壞生活環境權，社區有形、無形價值將會有極大眨損等情，均為其主觀臆測，抗告人亦未能釋明「有就爭執法律關係定暫時狀態之高度保全必要性」的假處分要件。又抗告人早於101年11月27日即知相對人已出租系爭房屋予第三人大師公司，不僅未立即向法院聲請假處分，反主動向大師公司收取管理費，並於同日與大師公司及大師公司所委請裝修之摩兒公司三方共同簽訂裝修工程協議書，同意大師公司及其所委請之裝修公司進入裝修，且收受新臺幣（下同）1萬元之清潔費、現金10萬元及面額30萬元支票之裝修保證金，顯見抗告人已同意相對人將房屋出租予大師公司且同意進入社區裝修，自無定暫時狀態保全之急迫性存在等語置辯。
三、按於爭執之法律關係，為防止發生重大之損害或避免急迫之危險或有其他相類之情形而有必要時，得聲請為定暫時狀態之處分，前項裁定，以其本案訴訟能確定該爭執之法律關係者為限，民事訴訟法第538條第l項、第2項定有明文。又債權人聲請定暫時狀態之處分，依同法第538條之4準用第533條再準用第526條規定，應就其請求及假處分之原因加以釋明，且兩者缺一不可。前開釋明如有不足，而債權人陳明願供擔保或法院認為適當者，法院始得定相當之擔保，命供擔保後為假處分。若債權人就其請求及假處分之原因絲毫未予釋明，法院即不得命供擔保後為定暫時狀態之處分。而所謂「爭執之法律關係，有定暫時狀態之必要者」，係指因避免重大損害或其他情事，有就爭執之法律關係，定暫時狀態之必要而言。此必要之情事即為假處分之原因，苟由聲請假處分之人提出相當證據以釋明其存在，即有就爭執之法律關係定暫時狀態之必要。是定暫時狀態假處分之聲請人，除應釋明與債務人間有爭執之法律關係外，尚應提出有何防止發生重大之損害或避免急迫之危險或有其他相類之情形而有必要定暫時狀態處分之原因並釋明之。於其釋明有所不足時，法院方得斟酌情形，依債權人供擔保以補釋明欠缺之陳明，酌定其擔保金額，准為定暫時狀態之假處分。若債權人不能釋明此種情事之存在，即無就爭執之法律關係，定暫時狀態處分之必要，尚不能因聲請人陳明願供擔保，即認足補釋明之欠缺，而為定暫時狀態之處分（最高法院22年抗字第1099號判例、94年度台抗字第792號、95年度台抗字第590號裁定意旨參照）。另依同法第284條規定：「釋明事實上之主張者，得用可使法院信其主張為真實之一切證據。但不能即時調查者，不在此限」。準此，當事人於釋明其事實上之主張時，應同時提出可供法院得隨時進行調查之證據，如未同時提出，法院亦無限期命其補正之必要（最高法院75年度台抗字第453號裁定意旨參照）。經查：
㈠抗告人聲請本件定暫時狀態之假處分，固據提出大師公司經
濟部網路查詢資料、使用執照、會議紀錄、聯聚仁愛大廈房屋租售管理辦法、聯聚仁愛大廈住戶規約、聯聚仁愛大廈101年10月25日函、相對人陳語祺101年11月9日存證信函、聯聚仁愛大廈網路報導為據。惟各該文件僅能供釋明相對人為聯聚仁愛大廈社區住戶；聯聚仁愛大廈經台中豪宅網認其公設由名師設計，具古典風格，首創制震壁，有豪宅等級架構；兩造間就聯聚仁愛大廈住戶規約及房屋租售管理辦法禁止在社區內經營房屋仲介公司等規定之法律關係存有爭執，惟對於前述定暫時狀態假處分必要性即因避免重大損害或避免急迫之危險或其他情事，有就爭執之法律關係，定暫時狀態必要之原因，亦即相對人之行為將如何造成抗告人大廈有形、無形價值之貶損，使房價降低，影響大廈住戶之安全及社區安寧，破壞區分所有權人安全舒適之生活環境，毀損大廈之優質形象，致生難以彌補之損害等事項，絲毫未予釋明。按房屋有形無形之價值，乃繫於區域因素（如：位置、地段、交通路．．等）、環境因素（如：鄰近學校、市場、公園．．等)、設備因素（如：有無車位、車位種類、建材等級、功能．．等）等諸多因素；且社區安全及安寧，亦多繫於警政單位之治安維護、管委會對社區出入人士之管制、巡邏等因素，絕非僅取決於相對人出租專有部分予房仲業一端。抗告人於本院另提出聯聚仁愛大廈、元亨利貞大廈照片及不動產交易實價查詢表，主張元亨利貞大廈比抗告人大廈更位於七期市中心，按常理每坪租賃單價應高於抗告人，因元亨利貞大廈有出租給房仲業，故每坪租賃單價較抗告人大廈低，若准許相對人租屋給房仲業，將使得抗告人受有房價下滑之危險云云，亦僅為抗告人主觀之臆測，難認抗告人就「定暫時狀態原因」，已提出得即時調查之證據釋明之，自不符定暫時狀態假處分之聲請要件。
㈡抗告人於101年11月27日收取系爭房屋承租人大師公司繳交
之101年11-12月管理費，且於同日與大師公司及其所委請裝修之摩兒公司三方共同簽訂裝修工程協議書，由大師公司及其所委請之裝修公司進入裝修，且收受1萬元之清潔費、現金10萬元及面額30萬元支票之裝修保證金等情，有相對人所提出聯聚仁愛大廈裝修工程協議書、相關收費單在卷足佐，則抗告人既已知悉相對人將系爭房屋出租予大師公司，依大師公司全銜及聯聚仁愛大廈管理委員會收費單記載住戶姓名，均顯而可見大師公司係從事不動產仲介業務，抗告人仍就室內裝修相關事項，與大師公司及負責裝修之摩兒公司共同簽訂協議書，衡情當已針對相對人上開違反住戶規約及房屋租售管理辦法之行為，應不致造成聯聚仁愛大廈社區將有如其前揭假處分聲請意旨所指難以彌補之損害，有所評估，當不得自反其是，謂若不予假處分，禁止相對人將系爭房屋出租、交付占有與第三人大師公司使用，抗告人即將受有如何之重大損害或急迫危險，自不具假處分保全之急迫性。
㈢抗告人雖於本院另主張與大師公司、摩兒公司簽裝修工程協
議書者實為管理公司，管理公司開出之收費單據，是記載相對人之名字，而非記載大師公司或摩兒公司，大師公司、摩兒公司是向管理公司之秘書佯稱相對人同意伊等進入施工，並非抗告人有同意渠等進行裝潢及同意相對人之出租行為等語，惟觀諸原審卷陳證二之101年11月27日裝修工程協議書內容，已明確載明立協議書人係「甲方：聯聚仁愛大廈管理委員會」、「乙方：大師國際不動產仲介經紀股份有限公司」、「丙方: 摩兒廣告有限公司」等三方，且陳證一、三、四之收費單上均有聯聚仁愛大廈管理委員會之收費專用章，其上並載有住戶姓名：大師國際不動產仲介經紀股份有限公司、摩兒廣告有限公司，益證抗告人上開所辯，委無足採。抗告人請求本院傳訊證人即管理公司之秘書石宛霏為證，然依此項證據方法之性質，實屬法院不能即時為調查，難認其已盡釋明之責，本院自無調查必要。
㈣綜上所述，本件並無假處分保全之急迫性，且抗告人聲請假
處分，未據提出能即時調查之證據，以釋明「定暫時狀態原因」，自不得以其願供擔保即為定暫時狀態之處分。從而，原法院裁定駁回抗告人假處分之聲請，尚無不合。抗告人仍以前揭理由指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，爰依民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 27 日
民事第五庭 審判長法 官 李寶堂
法 官 鄭金龍法 官 古金男以上正本係照原本作成。
再為抗告應以適用法規顯有錯誤為理由。
如提起再抗告者應於裁定送達後10日內向本院提出抗告理由狀（須按照他造人數附具繕本）並繳納抗告裁判費新台幣1000元，同時委任律師或具有律師資格之關係人為代理人。
書記官 凃瑞芳中 華 民 國 102 年 3 月 1 日