臺灣高等法院臺中分院民事判決 102年度重上更㈡字第12號上 訴 人 林茹海
邱𡍼金林守直長尾裕美（即林守成及林英子之承受訴訟人）島田玉枝即林玉枝共 同訴訟代理人 陳益軒律師複代理人 李柏松律師被上訴人 林清謙（即林清標之繼承人林許愛井、林明燦、林
林清融（即林清標之繼承人林許愛井、林明燦、林林仙芬（兼林湯愛玉之承受訴訟人）林錦輝（兼林湯愛玉之承受訴訟人）楊蓮何墥鎮李祈茂何墥科何東照(即何清旺之承受訴訟人)何文山(即何清旺之承受訴訟人)共 同訴訟代理人 林邦賢律師複代理人 林秀芬上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於民國98年8月14日臺灣臺中地方法院96年度重訴字第428號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，被上訴人並為訴之追加，本院於103年7月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人林茹海為塗銷及移轉所有權之登記暨被上訴人給付如附表所示購買價格部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
上開命塗銷及移轉所有權之登記廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人訂立買賣契約之價格為如附表購買價格欄（關於辦理所有權移轉登記時之地價稅、土地增值稅、代書及過戶費用，均由買受人承擔）所示。
其餘上訴駁回。
上訴人長尾裕美應將附表所示之土地應有部分六分之一辦理繼承登記。
其餘追加之訴駁回。
原判決主文關於確認優先購買權及訂立買賣契約之土地應更正為如附表所示重測後地號、面積欄所示（其中林守成部分應更正為長尾裕美）。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、㈠上訴人林英子於日本國平成23年即民國100年11月3日死亡，
其繼承人長尾裕美乃具狀聲明承受訴訟，核無不合。又原被上訴人林清標於102年11月8日死亡，應由其繼承人林許愛井、林明燦、林受銓、林佩玲等人繼承，但彼等就本件訴訟之權利讓與林清謙、林清融，林清謙、林清融乃承當訴訟，業據提出戶籍謄本、繼承系統表、讓與契約書為證（見本院卷第124頁至第133頁），並為兩造所不異議，則林許愛井、林明燦、林受銓、林佩玲等人已脫離本件訴訟。
㈡又因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行
為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，民法第759條定有明文。本件林守成於平成23年7月15日死亡，其一切權利義務悉由其妻林英子及長女長尾裕美（原名林裕美，婚後從夫姓「長尾」)共同繼承。嗣後林英子再死亡，其一切權利義務悉由其長女長尾裕美單獨繼承，是原林守成所有坐落系爭重測前○○縣○○市○○路段○○○號土地應有部分三分之一部分，應辦理繼承登記。被上訴人於本院審理中，追加聲明為上訴人長尾裕美應將系爭土地應有部分三分之一辦理繼承登記，核其請求基礎事實同一，依民事訴訟法第255第1項第2款、第446條第1項之規定相符，自應予准許。
㈢因系爭土地因地籍圖重測而變更地號及其面積，變更前後之
土地地號如附表所示（以下除別有註明外，均為原地號），被上訴人並請求其聲明更正如主文第7項所示，核未變更訴訟標的，係更正事實上陳述，依民事訴訟法第256條規定，亦無不合。
二、被上訴人（其中被上訴人何東照以次二人之被繼承人何清旺於96年10月23日死亡，由該二被上訴人於本院前審承受訴訟）主張：系爭坐落前○○縣○○市○○路段○○○○○○○○○○○○○○號土地（即重測後○○○區○○段000、000地號，下稱系爭土地），原為訴外人林鑽燧所有，於日據時代即出租於伊或伊之祖先作為房屋基地使用，林鑽燧於42年間遷居日本，名下所有土地均委託其親戚葉作樂律師管理，並繼續向伊等基地承租人收租。林鑽燧於47年8月16日死亡，其權利義務由其繼承人林守藩與上訴人長尾裕美之被繼承人林守成、林守直、林玉枝（下稱林守藩等四人）共同繼承。葉作樂固先於63年12月24日以已死亡之林鑽燧名義將系爭土地作價新台幣（下同）104萬元出賣於上訴人邱𡍼金，於64年1月10日辦理所有權移轉登記完畢，並對基地承租人主張終止租賃關係收回租賃物，惟經基地承租人訴請確認邱𡍼金與林鑽燧間之買賣關係不存在及命邱𡍼金塗銷系爭土地之所有權移轉登記，經判決勝訴確定，而將系爭土地回復登記為林鑽燧名義。其後邱𡍼金另與林守藩等四人於72年（即昭和58年）8月20日訂立系爭「和解契約書」（下稱系爭和解書），約定葉作樂與邱𡍼金前所訂立之買賣契約書，原買賣價金為104萬元，於邱𡍼金交付林守藩等四人和解金1000萬日圓後，原買賣契約書仍確認有效。嗣林守藩於73年5月18日死亡，其權利義務由林守成、林守直、林玉枝（下稱林守成等三人）繼承後，林守成等三人復於75年2月22日出具授權書，授權邱𡍼金全權辦理林守藩應有部分之繼承登記及移轉所有權等相關手續，邱𡍼金即於同年5月7日據以將系爭土地登記為林守成等三人共有。旋於76年6月27日邱𡍼金再以林守成等三人之被授權人地位，與自己及上訴人林茹海（下稱邱𡍼金等二人）訂立虛偽之土地買賣所有權移轉契約書，將系爭土地出賣予邱𡍼金等二人，且於同年10月14日完成土地所有權移轉登記與其二人所有，應有部分各二分之一。迨86年間邱𡍼金等二人乃又以土地之所有權人地位，對系爭土地之基地占有人訴請拆屋還地，其中對伊部分，經最高法院判決邱𡍼金等二人敗訴確定（下稱拆屋還地訴訟）。上開判決理由中已明確認定伊等為系爭土地之基地承租人，對於邱𡍼金等二人與林守成等三人間之買賣，有以同一條件優先購買之權。是伊等就系爭土地原所有權人即林守藩等四人與邱𡍼金間訂立之系爭和解書所成立之買賣，有依同樣條件優先購買之權，爰以起訴狀向林守成等三人表示願以相同出賣條件為優先購買之意思表示。又因系爭土地現已登記為邱𡍼金等二人所有，並對伊提起拆屋還地及不當得利之訴訟，伊自有提起確認優先購買權存在之訴之利益。林茹海登記應有部分二分之一部分，係基於買受人之權利繼受而來，伊自得以優先購買權之物權效力對抗邱𡍼金等二人，林守成於100年7月15日死亡，其繼承人為林英子及長女長尾裕美，林英子又於同年11月3日死亡，由其女長尾裕美繼承等情。爰求為確認伊就所承租之基地有優先購買權存在，及命邱𡍼金等二人人塗銷系爭土地之所有權移轉登記，追加請求上訴人長尾裕美應辦繼承登記，與林守直、林玉枝三人（下稱長尾裕美等三人）將系爭土地按其與邱𡍼金所訂立系爭和解書之同一條件提高按800萬元計算之價格及由伊負擔土地增值稅及過戶費用出售予伊，並辦理所有權移轉登記予伊。如其中承租占用之基地，屬整筆土地之其中一部分，上訴人長尾裕美等三人應將該部分分割出新地號後再辦理所有權移轉登記予伊之判決。
三、上訴人則以：邱𡍼金曾以林守成等三人之代理人身分通知被上訴人於97年1月29日之答辯狀繕本送達翌日15日內，按土地評估現值數額25,410,797元，以現金一次支付，然被上訴人並未於期限內給付買賣價金，應認為被上訴人已放棄優先承買權。又被上訴人起訴主張優先購買權時，系爭土地之公告現值為76年6月時之13.68倍，且兩造間自67年起至今訴訟多件，足見被上訴人已知悉林守成等三人於72年8月20日將系爭土地出售與邱𡍼金，竟長年不行使優先購買，迨土地地價上漲後，始以較低之價格主張優先購買，顯違反誠信原則，亦應可認默示放棄優先購買權等語，資為抗辯。
四、原審為如被上訴人聲明判決，上訴人提起上訴，兩造於本院之聲明如下，上訴人方面：
㈠原判決廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人等第一審之訴駁回。
㈢第一、二、三審及更審之訴訟費用，均由被上訴人等共同負擔。
被上訴人方面：
㈠上訴駁回。
㈡上訴人長尾裕美應將系爭土地應有部分三分之一辦理繼承登記。
㈢訴訟費用由上訴人負擔。
五、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，前項優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄；出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第一百零四條第一項前段及第二項定有明文，該條文第二項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為64年7月24日修正時所新增，自是厥後該項優先購買權始具物權之效力（最高法院65年臺上字第2701號、67年臺上字第479號判例參照）。復按耕地出租人如因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應再為通知，耕地三七五減租條例第十五條第二項亦定有明文，參酌前揭基地承租人與耕地承租人之優先承買權之目的均在避免土地所有與利用分離，藉以發揮土地之利用價值及保護承租人之目的而規定承租人有優先承買權，則依同一立法意旨，其所規定之優先購買權，自應解為相同之性質，而得類推適用耕地三七五減租條例第十五條第二項之規定，是基地所有權人欲賣出土地時自應就其與承買人談妥之價金為真實之告知，如該價金之告知高於實際成交之價金，該通知應不生效力而需再行通知，否則不得對抗承租人。經查：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂「即受確認判決之法律上利益」，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。本件被上訴人主張對系爭土地之優先承買權存在，為上訴人所否認，是兩造就被上訴人對系爭土地之優先承買權法律關係存否，即屬不確定，致被上訴人在私法上之地位有受侵害之危險，且此種不確定之狀態得以確認判決加以除去，應認被上訴人提起本件確認之訴，有受確認判決之法律上利益。
㈡法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗
辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許。系爭拆屋還地訴訟中，確定判決中認定：被上訴人等或伊等之被繼承人與訴外人林鑽燧間，自日據時期起就系爭土地即有基地租賃之關係存在，並按各住戶佔用之面積以稻穀或折算現金繳租。又林鑽燧生前，系爭土地均委由葉作樂律師管理出租及收取租金，林鑽燧死後，其繼承人林守藩等四人亦委由葉作樂管理系爭土地，並均以林鑽燧名義立據收租，是被上訴人本於基地租賃及繼承之法律關係，均有使用系爭土地之正當權源。再者，其原有之建物及50年前後所建蓋建物部分，業因48年間八七水災沖毀而重建，但因原地主並不反對被上訴人等繼續使用收益，並繼續收租，各承租人亦繼續繳租，應認有更新或成立新的基地不定期租賃契約之默示意思表示合致，即被上訴人等就系爭土地與原地主間存有不定期之租賃關係。至上訴人邱塗金於75年9月9日存證信函之意旨，僅表明其受林守成等三人委任全權處分36筆土地，茲以每平方公尺新台幣6,050元出售，請於文到20日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款云云。然該存證信函並未表明出賣人林守直等人已於72年8月20日將上開36筆土地以104萬元及日幣1000萬元出賣於邱塗金之事實，且未明確催告被上訴人等或其他承租佃農是否欲行使優先購買權；且邱塗金於75年9月9日竟表明林守成等三人係以每平方公尺6,050元出售，而與原來買賣契約之約定不符，自非合法行使優先購買權之通知，被上訴人自不喪失優先購買權乙節，亦有該判決書可證。準此，依爭點效理論，被上訴人建物占有之系爭土地，存有不定期之租賃關係，且依土地法第104條規定及繼承之法律關係（長尾裕美部分），被上訴人就系爭土地有優先購買權之物權，並得對抗上訴人等。而系爭土地於76年10月14日以買賣為原因登記為邱𡍼金等二人共有，應有部分各2分之1，為邱𡍼金等二人所不否認，是被上訴人等所辯其就系爭土地有租賃關係存在，得行使優先購買權，自屬可採。
㈢上訴人主張系爭土地買受人即上訴人邱塗金與出賣人即林守
成等四人，雙方為處理系爭土地買賣事宜而簽訂和解契約書，依此和解契約第3條規定，雙方就系爭土地之價金，約定改以日幣1000萬元做為和解金，後於76年上訴人邱塗金依和解契約第9條約定代理系爭土地之出賣人即林守藩、上訴人林守成等3人，向被上訴人等誤為以日幣1000萬元之同一條件優先購買權通知，被上訴人等於87年間委託訴外人林清標而出具確認書載明其出賣系爭土地予上訴人邱塗金所約定之和解金為日幣1000萬元等一切有關系爭土地優先購買權事務之權限，並對於上訴人邱塗金上開錯誤通知主張撤銷、終止曾授予上訴人邱塗金處理系爭土地優先購買權事務之權限，應認林守成等3人曾「通知」林清標；且上訴人之共同訴訟代理人蘇顯騰律師，於87年8月20日庭期時，由蘇顯騰律師當庭提出之「確認書」，被上訴人等已知悉買賣條件，而處於可行使優先購買權狀態，卻怠於行使，應生土地法第104條第2項失權效果云云，惟：
⒈於87年間被上訴人等委託林清標到日本找系爭土地地主即
上訴人林守成等人，洽談以系爭和解契約所約定系爭土地之同一條件，購買系爭土地，並攜帶授權書（承租人授權林清標前往日本對日本地主行使優先購買權）、確認書（上訴人林守成等人確認與邱塗金間於72年8月20日簽訂和解契約書）、同意書等文件到日本，其中確認書、授權書，日本地主已經簽署，而依系爭確認書內容：「於昭和58年8月20日簽訂和解契約書……除依上開和解契約書之約定，取得邱塗金所交付之和解金日幣1000萬元外，並未取得邱塗金之其他任何款項……並不知有上開『土地買賣所有權移轉契約書』之事，亦從未收到邱塗金、林茹海所交付之新台幣1億1,141萬9,350元正……」（見原審卷一第56頁）、72年8月20日和解契約書之內容：「第1條甲（指上訴人邱塗金）乙（指林守成等四人）雙方，本日就葉作樂和甲前所締結本件土地契約，在當時有效流通中華民國新臺幣104萬元為限，葉作樂基於已授與有效代理權所為，以右買賣金額為限，於收受第3條的應付和解金額時，確認買賣契約為有效。第3條甲應支付乙本件土地契約和解金日幣1000萬元。第4條本件土地所有權移轉予甲方所必要的登記許可稅、取得稅、代書費用、地價稅、土地增值稅等全由甲方負擔」等情（見原審卷一第31頁至第37頁），足徵系爭確認書之記載僅在確認上訴人林守成等3人未與上訴人邱𡍼金等二人訂立「日期76年6月27日」、「價金1億1,341萬9,350元」之買賣契約書，且雖系爭和解契約書業經拆屋還地訴訟認其性質屬買賣契約，然該確認書上所載者，與系爭和解契約書中之條件不同，應不能以該確認書為行使優先購買權之意思表示，自未能認作有關買賣條件及行使優先購買權之通知，故上訴人前揭所辯，應無足採。至同意書部分，因系爭土地當時登記為邱𡍼金等二人所有，且對被上訴人等提起系爭拆屋還地訴訟，情況未明，故地主未簽名等情，並提出經台北駐日經濟文化代表處認證之授權書、確認書、同意書，及林清標於本院99年度上易字第31號證稱：「（你到日本時，是如何與日本三位地主談判，你價格是如何出的？）日本地主將土地出售予邱塗金時之和解契約書所約定之日幣1000萬元、還有35年前以地主父親的名義將土地出售予邱塗金之104萬再加上利息。」「（你如何知道有關邱塗金與日本地主三人原簽訂之和解契約書中所約定之日幣1000萬元及台幣104萬元？）我去日本拿回確認書後，因經商常至日本時島田玉枝即林玉枝拿和解契約書給我的。」「（有關和解契約書究竟是哪一次你去日本時，由島田玉枝即林玉枝拿給你的？）那是在確認書、授權書、同意書的事情講完後，隔天才拿給我的」等語（見本院該卷99年5月4日準備程序筆錄），益徵被上訴人等人行使優先購買權，應屬合法，故上訴人辯稱被上訴人已拋棄優先購買權云云，未能舉證以實其說，應不足採。至上訴人要求島田玉枝與林清標對質，因林清標具狀表示其眼睛已看不見，耳朵重聽，精神恍惚，且年事已高（85歲），無法到庭(見本院101年度重上更㈠35號卷二第242頁至第246頁)，而島田玉枝雖其到庭陳稱林清標至日本乃確認36筆土地是否以一億日圓出售林茹海、邱𡍼金，得知僅一千萬日圓後，林清標未表示以同一條件優先購買，有簽署確認書、授權書，乃授權林清標處理佃農優先購買權問題，未簽立同意書等語（見同上卷二101年8月13日準備程序筆錄），雖上訴人對於是否正確翻譯之筆錄有爭執，而當事人之訊問，固得為證據之方法，惟其既為當事人，利害攸關，難免為求一己之私而有避重就輕；且上開事實業經確認書、授權書、同意書載明，上訴人未合法通知被上訴人行使優先購買權等，相關事證以為佐實，已足臻明瞭，其所陳尚難執為上訴人有利之證據。至於系爭拆屋還地訴訟，上訴人之共同訴訟代理人蘇顯騰律師，於87年8月20日庭期時，蘇顯騰律師固當庭提出之「確認書」，於昭和58年8月20日簽訂和解契約書謂林守成等三人除依上開和解契約書之約定，取得邱塗金所交付之和解金日幣1千萬元外，並未取得邱塗金之其他任何款項。可證明被上訴人知悉該確認書之內容，得行使優先購買權而視為放棄，惟既曰和解金，其和解緣由為何？不能證明上訴人已經將買賣條件之同一條件內容合法通知被上訴人或其被繼承人，更難認為被上訴人或其被繼承人視為放棄，上訴人此點抗辯非有理由。
⒉上訴人等另主張被上訴人知悉林守成等人於72年8月20日
將系爭土地出售與邱塗金之事實，被上訴人本得基於土地上房屋所有人之地位，主張以同一買賣條件優先購買，竟不主張優先購買權，迨96年8月27日土地地價飆漲後，始起訴主張以數年前較低之價格，主張優先購買，其權利之行使，顯違反誠信原則云云，然查：按承租人放棄優先承買權，必須其知悉買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚難僅因其久未行使優先承買權，而指其嗣後行使係權利濫用或有違誠信原則。查被上訴人等依據系爭拆屋還地訴訟判決認定之事實，即72年8月20日和解契約書記載之內容，確認核其性質當屬買賣，進而主張以同樣條件行使優先購買權，已如前述，然該案拆屋還地訴訟，延至96年2月14日始判決上訴人敗訴確定，經本院前審調閱上開卷宗，審閱無誤，且林守成等人因移居日本，未能親自處理系爭土地買賣及通知行使優先購買權事宜致未能即時、合法通知被上訴人行使優先購買權，是被上訴人於上開另案拆屋還地案件確定後，即於96年8月27日提起本件訴訟主張優先承買，自無違反誠信原則可言，故上訴人上開所辯，洵無足採。
⒊至於上訴人固於原審審理中主張已對被上訴人等通知並載
明被上訴人等須於答辯㈤狀送達7日內表示並同時繳納買賣價金履行給付義務，然被上訴人等卻未於上開期限內繳納買賣價金予上訴人等，已陷於給付遲延，依民法第254條規定，得解除因行使優先購買權而成立之買賣契約，上訴人遂於97年7月24日以答辯㈥狀對被上訴人為解除買賣契約之意思表示云云，惟土地法第104條第1項規定承租人於基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。出賣人如未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，依同條第2項規定，其契約不得對抗優先購買權人，故承租人之優先購買權具有物權之效力。此項效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異。又買賣價額屬買賣主要條件之一，出租人通知承租人優先承買時自應將出賣與他人之買賣價額一併通知，承租人始能抉擇是否願優先承購，不得僅以承租人知悉買賣土地之事實，即謂已盡通知之義務。況該條第2項規定限期10日，兩造對於買賣價格既迭有爭執，上訴人催告價格為其自行聲請鑑價之價格，非實際價格，顯非合法之催告，其解除契約亦不生效。
㈣上訴人等又主張該優先承買之「同一條件」價格，係指72年
8月20日104萬元，除加計日幣1000萬元外，尚應將土地增值稅納入計算，且該承買價格亦應以被上訴人起訴時之市值計算云云，然查：
⒈按基地出賣時，地上權人有依同樣條件優先購買之權，係
指地上權人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地之意，此觀土地法第104條第1項規定自明。所謂「依同樣條件優先購買」，即指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在地上權人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使、負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同。
⒉系爭拆屋還地訴訟其判決理由中確認被上訴人有基地租賃
之優先購買權足以對抗邱塗金等二人，並認定72年8月20日和解契約書核其性質係屬買賣，依和解契約書所載內容：「第1條甲（即上訴人邱塗金）乙（即林守成等三人）雙方，本日就葉作樂和甲前所締結本件土地契約，在當時有效流通中華民國新臺幣104萬元為限，葉作樂基於已授與有效代理權所為，以右買賣金額為限，於收受第3條的應付和解金額時，確認買賣契約為有效。第3條甲應支付乙本件土地契約和解金日幣1000萬元。第4條本件土地所有權移轉予甲方所必要的登記許可稅、取得稅、代書費用、地價稅、土地增值稅等全由甲方負擔。」等情，則依該和解契約內容所載，足見林守成等三人於72年8月20日將36筆土地以104萬元及日幣1000萬元出售於上訴人邱𡍼金，實已就標的物、應支付價金及其付款方式等具體、明確約定甚明，至李文鶱、邱𡍼金與林守成等人於73年5月15日成立之不動產買賣契約書，業據地主林守成等人否認有成立該不動產買賣契約；另上訴人邱𡍼金以林守成等人之授權人地位與邱塗金等二人於76年6月27日訂立之1億多元價金土地買賣契約書，亦因上訴人林茹海、邱𡍼金無法證明有交付價金而認非屬實在，亦有前開另案拆屋還地訴訟即本院91年度重上字第69號判決書可憑（見該判決書第31-32頁）。基此，被上訴人等依土地法第104條第1項所定優先購買權之同一條件，係指「基地出賣人即林守成等人於72年和解契約所約定將36筆土地以104萬元，加計日幣1000萬元出賣於上訴人邱𡍼金等」之要件。
⒊又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院82年度台上字第2282號判決意旨參照）。第查，依上揭72年和解契約所為約定載明價金為104萬元加日幣1000萬元，並無另有市價或公告現值之約定，應認上開契約文字已表明當事人真意，是以，被上訴人等於行使優先購買權關於價金部分，應以72年8月間幣值加計物價指數為已足。至上訴人主張應以上開土地之公告現值或市值計算云云，此已捨上揭所明定之契約文字，亦與法條規定之同一條件不合，上訴人逕以主觀價值判斷而曲解客觀上所表明之文義，應無足採。
⒋上訴人又主張縱使如被上訴人所言，願以72年和解契約書
價格上消費者物價指數，再加上額外之800萬價金，優先購買系爭土地，系爭土地每平方公尺亦僅427元，核與96年系爭土地公告現值為每平方公尺13,000元比較結果，竟相差高達13.68倍，是被上訴人待系爭土地高漲始行使優先購買權，仍與誠信原則相悖云云。惟查：依72年和解契約約定價格104萬元加日幣1000萬元；而原審就63年12月24日及72年8月20日之104萬元，及72年8月20之日幣1千萬元，如換算成96年8月27日之幣值，依中央銀行業務局函覆略以：「二…透過行政院主計處網頁公佈之換算表，依據兩個時點之消費者物價指數月資料換算得出，說明如下：㈠63年12月24日之104萬元，換算成96年8月27日之幣值約為2,936,758元。㈡72年8月20日之104萬元，換算成96年8月27日之幣值約為1,589,774元。㈢有關72年8月20日之日幣1千萬元部份：(1)72年8月20日之日幣1千萬元換算成等值新台幣為1,649,180元，計算方式如下：按紐約市場72年8月19日（因8月20日為例假日，故取前一營業日）1美元兌244日圓收盤價計算，求得日幣1千萬元換算成等值40983.61美元，再乘以當日即期美元中心匯率40.24，得出等值新台幣1,649,180元。(2)72年8月20日之日幣1千萬元，經換算成等值新台幣1,649,180元後，再換算成96年8月27日之幣值約為2,520,985元。」等情，即該和解契約之價金，至96年8月27日應換算為4,110,759元（計算式：1,589,774＋2,520,985＝4,110,759），換算每平方公尺為219元（元以下四捨五入），不到當時公告現值之1/4；並審酌委託華聲科技不動產估價師所派員實地調查地價，參考當地里鄰環境、交通情況、公共設施、使用現況、經濟型態分析及房地產交易現況，依上述分析運用歷年地價關聯指數推算本勘估標的之地價，以德興段778、783、789等地號為例，每平方公尺自87年5月之22,343元至96年8月漲為33,968元，漲幅約為一半，其餘亦均相去無幾，重測後系爭坐落○○市○○段○○○○○○○○○號土地均與上開土地毗鄰，相去亦無幾；依民法第148條誠信原則之規定，乃斟酌事件之特別情形，衡量雙方當事人彼此之利益，使其法律關係臻於公平妥當之一種法律原則；而土地價格上漲，乃社會繁榮之結果，要難歸諸於兩造努力；況本件最主要責任，係上訴人邱塗金等二人故意以不正確價格通知被上訴人或其被繼承人，使彼等無法接受，而取得土地，非屬正當手法；而林守成等三人任由邱塗金等二人行事，自難辭其咎，嗣後卻蒙其利，應負較大責任，承受較多不利益，是以本院認為依民法第148條第2項之規定行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，以每平方公尺219元之10倍即2,190元由分歸林守成等三人即為已足；雖被上訴人願意除上開相當幣值外加計800萬元購買云云，惟其每平方公尺折計為427元（見本院前審判決），仍屬較低，非為衡平，本院認為每平方公尺以2,190元為當。
尚難謂被上訴人行使權利有違反誠信原則，故上訴人上揭所辯，仍無足採。
㈤土地法第104條第2項已於64年7月24日修訂為出賣人未通知
優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。上訴人間之買賣，既在土地法修訂以後，則有上開優先購買權之被上訴人請求確認其就系爭土地有優先購買權，命上訴人甲塗銷已為之所有權移轉登記，由上訴人乙與被上訴人補訂書面契約，並協同辦理所有權移轉登記，委無不合（最高法院65年台上字第2701號民事判例參照），則被上訴人訴請上訴人長尾裕美應與島田玉枝即林玉枝、林守直就附表所示土地，各按林守成等三人與邱塗金所訂立和解契約書之同一條件（買賣價金部分詳如附表本院「購買價格」欄所示金額，關於辦理所有權移轉登記時之地價稅、土地增值稅、代書及過戶費用，均由買受人承擔），與被上訴人訂立買賣契約，為有理由。
㈥又除依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為
原假處分登記之債權人外，土地經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。土地登記規則第141條第1項第2款定有明文。是不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態，法院自不得命為該相關權利之登記。重測後系爭坐落○○市○○段○○○○○○○○○號土地經林茹海之債權人日盛國際商業銀行股份有限公司向台中地院聲請准予假扣押在案，有土地登記簿謄本可憑（見本院卷第173頁至第174頁），則被上訴人自不得請求林茹海予以塗銷及為所有權移轉登記，此部分之請求即無理由，應予駁回。又林茹海部分為給付不能，而上訴人邱塗金等二人各為二分之一，被上訴人請求復為特定位置，原無從分割，但揆諸最高法院75年台上字第404號民事判例要旨「單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地。」，被上訴人自得請求上訴人邱塗金塗銷原所有權移轉登記後，回復為林守成等三人名義，再移轉予被上訴人，而與原共有人林茹海保持共有。惟長尾裕美僅能就其中二分之一分為三份即六分之一辦理繼承登記，超出部分為無理由，其餘之追加即不能准許，應予駁回；是以被上訴人只需支付其中二分之一之如附表所示價金即可。
六、從而，被上訴人各訴請對於附表所示土地為有優先購買權存在，並請求上訴人長尾裕美應與島田玉枝即林玉枝、林守直就附表所示土地，各按林守成等三人與邱塗金所訂立和解契約書之同一條件（買賣價金部分詳如附表本院購買價格欄所示金額，關於辦理所有權移轉登記時之地價稅、土地增值稅、代書及過戶費用，均由買受人承擔），與被上訴人訂立買賣契約，為有理由，應予准許，至於請求塗銷邱塗金等二人買賣移轉所有權及移轉給被上訴人等部分，對於邱塗金部分為有理由，應予准許，對於林茹海部分為給付不能，應予駁回。原審未及審酌上開土地林茹海部分業經假扣押，就塗銷及移轉所有權部分為林茹海敗訴之判決，於法仍有未洽，自屬不能維持。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄改判，非無理由，爰判決如主文第二項所示。至於被上訴人訴請就附表所示土地有優先購買權存在並請求訂立買賣契約部分暨塗銷邱塗金所有權移轉登記再移轉被上訴人部分，原審所為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，聲明求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。又被上訴人追加請求長尾裕美就其中三分之一分辦理繼承登記，僅能請求其中六分之一，超出部分為無理由，其餘之追加應予駁回，又被上訴人對於林茹海部分固為敗訴，但本院認為敗訴人之行為，按當時之訴訟程度，為伸張或防衛權利所必要者，依民事訴訟法第81條第2款規定，酌量情形命勝訴之林茹海與敗訴之邱塗金及其餘上訴人負擔全部之訴訟費用。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘證據及攻擊或防禦方法，於判決之結果無影響，自無庸一一論述，並此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為一部無理由，一部有理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條、第81條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 19 日
民事第五庭 審判長法 官 李寶堂
法 官 王重吉法 官 鄭金龍以上正本係照原本作成。
兩造均得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 陳玫伶中 華 民 國 103 年 8 月 19 日