臺灣高等法院臺中分院民事判決 102年度重上字第194號上訴人 黃秋菊
劉福享劉家倫共 同訴訟代理人 賴思達律師被上訴人 黃國修
黃國書上列當事人間請求確認買賣契約不存在事件，上訴人對於民國102年9月13日臺灣臺中地法院101年度重訴字570號第一審判決提起上訴，本院於民國102年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
㈠、⒈被上訴人二人與上訴人黃秋菊為姊弟關係，均為訴外人黃貴龍之子女，而上訴人劉福享為上訴人黃秋菊之配偶，上訴人劉家倫為上訴人劉福享與黃秋菊之子。黃貴龍與上訴人劉福享共有坐落臺中市○○區○○○段○○○○○段000000地號土地，其中黃貴龍之權利範圍為1/3，上訴人劉福享之權利圍為2/3，兩人並於88年間就該共有土地同意以○○道路為上下界，道路以上（北）由劉福享管理使用，道路以下（南）由黃貴龍管理使用，雙方並訂立分管契約書，黃貴龍於所分管之土地範圍內種植果樹，並同意被上訴人二人於所分管之土地上搭建鐵皮屋。嗣黃貴龍於民國00年00月00日去世後，被上訴人二人與上訴人黃秋菊及訴外人黃秋媚、黃于珍、黃純美繼承黃貴龍上開土地，每人應有部分1/18，並於97年11月14日辦理繼承登記在案，嗣黃秋媚、黃于珍、黃純美將渠等應有部分之土地以贈與為由，移轉予上訴人劉家倫，並於98年4月17日辦理登記。上訴人三人為強使被上訴人二人無法再占有使用系爭土地，明知其就該土地全部，並無任何買賣之真意，竟推由上訴人劉福享及劉家倫於99年6月1日以郵局存證信函通知被上訴人二人及上訴人黃秋菊，將依土地法第34條之1規定，以總價新臺幣（下同）23,320,864元，將共有土地及地上農作物全部出售予第三人林元生，並通知被上訴人如擬行使優先承買權時，需以現金一次支付價金，嗣再由上訴人黃秋菊虛以行使共有人優先購買權之方式，承買系爭土地，並於99年7月13日辦理移轉登記完畢。本件上訴人黃秋菊既主張優先承買權，自應依相同條件買受系爭土地，並以現金一次支付價金，惟上訴人黃秋菊除支付被上訴人二人599,430元外，至今無法提出支付其餘價金22,421,720元之資金來源及流程，且本件買賣價金亦不合理，其中農作物部分價格過高（上訴人主張梨子樹每株38,000元、水蜜桃樹每株1萬元、甜柿每株18,000元、梅子樹每株1萬元、桃接李樹每株8,000元。惟依臺東縣96年辦理徵收土地農作物及魚類畜禽補償、遷移查估標準，00年生以上的梨子樹每株3.300元、00年生以上的水蜜桃樹每株2,200元、00年生以上的甜柿每株5,500元、00年生以上的梅子樹人每株2,200元、00年生以上的桃接李樹1,650元）、土地上農業設施（自動噴霧系統一式150萬元、鋼絲棚架一式120萬元、自動噴水設備一式70萬元、蓄水池一式50萬元），單價均遠高於一般行情，且未將被上訴人管領土地上之農作物列入估價，足認上訴人三人係故意提高價格出售使被上訴人無法行使優先承買權，再由上訴人黃秋菊出面主張優先承買權，利用其與劉福享、劉家倫為夫妻、母子關係之方式，規避應支付劉福享、劉家倫價金，強將被上訴人二人名下之土地應有部分移轉在上訴人黃秋菊名下，足證上訴人三人就系爭土地所為價金之約定、買賣之意思表示均為通謀虛偽意思表示，應屬無效，且其三人係自始知悉，依民法第113條規定，上訴人三人應負回復原狀之義務，黃秋菊並未因而取得系爭土地之所有權，本件系爭土地雖目前登記在黃秋菊名下，惟因被上訴人仍為系爭土地之所有權人，自有請求塗銷上開土地所有權登記之權利，爰請求確認上訴人間就系爭土地之買賣關係不存在，上訴人應將系爭土地於99年6月15日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷（原審判決確認上訴人三人間就系爭土地之買賣關係不存在，上訴人黃秋菊應將系爭土地於99年6月15日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並駁回被上訴人請求上訴人劉福享、劉家倫應將上開所有權移轉登記予以塗銷之部分。上訴人就敗訴部分提起上訴，被上訴人未就敗訴部分提起上訴，該部分業已確定）。
㈡、在本院補充陳述：希望上訴人將屬於被上訴人之土地分割予被上訴人，本件上訴人在臺中地院起訴請求被上訴人拆屋還地之訴訟，業經臺中地院以100年度簡上字第350號判決駁回，被上訴人向臺中地檢署對上訴人提起偽造文書之刑事告訴，亦經臺中地院以102年度易字第2731號刑事判決有罪在案。被上訴人黃國修尚未領取提存金，被上訴人黃國書雖已領取提存金，但上訴人若願意將屬於被上訴人的土地分割予被上訴人，黃國書亦願意返還已領取之提存金。
二、上訴人則以：
㈠、⒈上訴人黃秋菊取得系爭土地全部所有權利，係因多數共有人即上訴人劉福享、劉家倫依土地法第34條之1第1項處分系爭土地，並依法通知其他共有人即上訴人黃秋菊及被上訴人二人，因被上訴人二人未於接獲通知10日內主張優先購買，而由上訴人黃秋菊依土地法第34條之1第4項之規定主張優先購買權。上訴人黃秋菊主張優先購買之時，共有人即上訴人劉福享、劉家倫依土地法第34條之1第1項以買賣方式處分系爭土地之買賣行為及成立於上訴人劉福享、劉家倫與上訴人黃秋菊之間。至於買賣價金之交付方式僅是雙方有無履行契約之問題，並不妨礙該買賣契約成立之真實性。又上訴人黃秋菊優先購買系爭土地時亦已將被上訴人二人所應分得之價金提存於臺中地院提存所，被上訴人亦無異議而領取該些提存價金，亦可證明上訴人間就系爭土地所為之買賣行為係屬真實。關於黃秋菊買受系爭土地及其上之農作物、農業設備之移轉產權手續及價金交付之事宜則全是委託代書房德境辦理，其買賣價金之交付方式亦由代書房德境規劃辦理，而上訴人劉福享、黃秋菊為夫妻關係，上訴人黃秋菊與劉家倫為母子關係，上訴人劉福享、劉家倫願將所得之買賣價金贈與上訴人黃秋菊，有當時向國稅局申報贈與免稅證明為證。
⒉關於買賣預約書中就系爭土地及農作物之買賣價金約定方式
說明如下：系爭土地面積為9498平方公尺，依買賣當時之公告現值為320元/平方公尺，其公告現值為3,039,360元，故參考當時公告現值而約定以每平方公尺568元，總計以金額5,394,864元出賣。農作物價格約定方式係參考系爭土地上之農作物（高接梨樹、水密桃樹、甜柿樹、梅子樹、桃接梨樹）每年生產價值，及該些農作物可生長年數，經評估其可獲利之數額，而決定每株農作物之價格。而被上訴人以臺中市政府之徵收補償標準，僅是就果木本身評估補償，其不僅遠低於市價，且沒有估算該些果樹之生產價值，是被上訴人所提出該些補償標準並不足以證明上訴人劉福享、劉家倫就系爭土地上果樹出賣之價格有約定過高之情。至於系爭土地上農業設施之價格則係參考當時請廠商施作時之成本價格而決定，其中有自動噴霧系統、鋼絲棚架、自動噴水設備、蓄水池等等（其他還有水泥鋪設之產業道路部分等），均有照片為證。
⒊上訴人劉福享、劉家倫與訴外人林元生不動產買賣契約書所
約定之農作物均是由上訴人劉福享種植在其所分管之土地上，並由上訴人劉福享管理採收該些農作物之果實，故其所約定出賣該些農作物之價值包括農作物本身及其生產果實之採收權利，而關於該些農作物每年所採收果實出賣之金額以101年為準即達約530萬元，以3成計算淨利潤（即扣除成本後之獲利），則每年可賺取約160萬元，再以果樹00年生計算，則10年內所獲取之利潤即約1,600萬元，與系爭不動產買賣契約書記載農作物之買賣價款為14,026,000元差不多，可證明上訴人劉福享、劉家倫與訴外人林元生簽訂之買賣契約並非虛偽。再上開農作物是由劉福享栽種，其採收權利均屬劉福享所有，故農作物之出賣價額均歸由劉福享取得，自屬合理。
⒋系爭土地在上訴人劉福享及黃貴龍共有時，其二人即有簽立
分管契約，依該分管契約所附之地籍圖謄本顯示系爭土地在（舊有）道路上方，並以系爭土地內之駁坎水溝為界，下方由黃貴龍管理，上方由劉福享管理。故上訴人等人一直認為系爭土地是在（舊有）道路上方，直到上訴人黃秋菊於100年3月11日申請地政事務所測量後，始知道目前通行道路與下方河床間尚有部分土地係屬系爭土地範圍且由被上訴人占用，經查詢後，才知地籍圖謄本上所示之原道路在颱風水災時遭大甲溪河沖刷而流失，目前之道路係以原有道路往河床上方在系爭土地上所開闢，將「目前」道路誤認作「舊有」道路，始會認為道路上方之土地為系爭土地，而道路下方非屬系爭土地。故於買賣當時並不知被上訴人等人所搭建之地上物及種植之農作物有占用系爭土地，才沒有將其估算在買賣價金之內。況本件被上訴人在委託中興測量有限公司測量後亦表示其所種植農作物之土地並沒有占用系爭土地，此有被上訴人在臺中地院100年豐簡字第222號拆屋還地事件中當庭陳述：「我們耕作的範圍沒有占用到被上訴人356-11土地」之言詞辯論筆錄可證。
⒌依遺產及贈與稅法第20條第1項第6款規定「左列各款不計入
贈與總額︰…六、配偶相互贈與之財產」，故劉福享將財產贈與黃秋菊係毋庸繳納贈與稅，另依同法第22條規定「贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元」，故劉家倫於220萬元範圍內贈與財產予黃秋菊亦毋庸繳納贈與稅。依該買賣契約書之約定，上訴人黃秋菊固應分別給付劉家倫、劉福享土地買賣價款899,144元（計算式：539486×4/6）、3,596,576元（計算式：0000000×2/3），及給付上訴人劉福享關於農作物之價額14,026,000元。但劉家倫亦有意將此899,144元贈與母親黃秋菊，及劉福享亦有意將此3,596,576元、14,026,000元贈與配偶黃秋菊，故上訴人等人均有向中區國稅局申報贈與。另依民法第344條規定債權債務同屬一人時，債之關係消滅，故上訴人黃秋菊即毋庸再給付上訴人劉福享、劉家倫買賣價金。另應給付被上訴人等人之土地價款299,714元亦均由上訴人黃秋菊提存於臺中地院。
⒍縱認上訴人間就系爭土地有通謀虛偽之情形，然由贈與稅免
稅證明亦得認上訴人劉家倫、劉福享二人確有贈與金錢予上訴人黃秋菊之意，故上訴人黃秋菊仍可依贈與之法律關係取得系爭土地，且依最高法院69年度台上字第3937號判決意旨所示，被上訴人不可以上訴人間有虛偽買賣而訴請塗銷系爭000-00地號土地之移轉登記，本件被上訴人訴請確認買賣關係不存在，亦無確認之利益等語。
㈡、在本院補充陳述：雖然土地法第34條之1執行要點規定本法條第1項所稱之處分，不包括贈與等無償之處分。然該執行要點乃行政機關制定之行政規則，不得逾越土地法第34條之1第1項規定之意旨，是土地法第34條之1第1項規定應包括贈與行為，方可落實少數共有人阻礙土地處分之立法精神及目的。況上訴人劉福享、劉家倫二人之應有部分合計已超過三分之二，大可依土地法第34條之1第1項規定，將整筆土地贈與上訴人黃秋菊，何必迂迴以買賣方式處理，足見上訴人間之買賣確屬真實，並非通謀虛偽。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，兩造聲明如下：
㈠、上訴人方面：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人在第一審之訴駁回。
㈡、被上訴人方面：上訴駁回。
四、經查：
㈠、被上訴人主張其二人與上訴人黃秋菊為姊弟關係，均為訴外人黃貴龍之子女，上訴人劉福享為上訴人黃秋菊之配偶，上訴人劉家倫為上訴人劉福享與黃秋菊之子，黃貴龍與上訴人劉福享共有系爭000-00地號土地，其中黃貴龍之權利範圍為1/3，上訴人劉福享之權利圍為2/3，兩人並於88年間就該共有土地同意以○○道路為上下界，道路以上（北）由劉福享管理使用，道路以下（南）由黃貴龍管理使用，並訂立分管契約書，嗣黃貴龍於00年00月00日去世後，被上訴人二人與上訴人黃秋菊及訴外人黃秋媚、黃于珍、黃純美繼承系爭土地，每人應有部分1/18，並於97年11月14日辦理繼承登記在案，嗣黃秋媚、黃于珍、黃純美將渠等應有部分之土地以贈與為原因，移轉登記予上訴人劉家倫，並於98年4月17日辦畢移轉登記，故系爭土地共有人為被上訴人黃國修、黃國書及上訴人黃秋菊、劉福享、劉家倫，應有部分各為1/18、1/
18、1/18、2/3、1/6。嗣上訴人劉福享、劉家倫依土地法第34之1條第1項規定出賣系爭土地全部，上訴人黃秋菊行使共有人之優先承買權，向劉福享、劉家倫買受系爭土地全部，並於99年7月13日辦理移轉登記完畢等事實，為上訴人所不爭執，並有共有耕地分管契約書、臺中市東勢地政事務所異動索引、存證信函影本等件附在原審卷為證（見原審卷第14-27頁），堪信為真實。
㈡、至於被上訴人主張上訴人黃秋菊虛以行使共有人優先購買權，與上訴人劉福享、劉家倫間基於通謀虛偽意思表示成立買賣契約等語，則為上訴人等所否認，辯稱：買賣價金之交付係由代書規劃辦理，上訴人劉福享、黃秋菊為夫妻關係，上訴人黃秋菊與劉家倫為母子關係，上訴人劉福享、劉家倫願將所得價金贈與上訴人黃秋菊云云，並提出國稅局贈與稅免稅證明書為證。經查，上訴人劉福享、劉家倫與訴外人林元生於00年0月00日訂立不動產買賣預約書，約定買賣價款為：「⑴系爭土地權利範圍全部計5,394,864元，⑵農作物全部14,026,000元，⑶農業設施3,900,000元，出售總價金合計23,320,864元」，上訴人劉福享於99年6月1日寄發豐原中正路第000號存證信函通知被上訴人二人及黃秋菊，表示擬依土地法第34之1條第1項規定處分系爭土地，其三人如擬依土地法第34之1條第4項規定行使優先承買權，請於函到10日內以書面作意思表示，其自當於收到意思表示後另行通知簽訂買賣契約之日期，並請於簽約時以現金一次支付其本人等應得之價金等情，有不動產買賣預約書、存證信函影本在卷可稽（見原審卷第92頁、第21-27頁），是上訴人黃秋菊若以共有人地位，依土地法第34條之1第4項規定行使優先承買權，自應依同一條件即23,320,864元向上訴人劉福享、劉家倫優先承購。惟查，上訴人黃秋菊並未給付土地買賣價金予上訴人劉福享、劉家倫，而係由上訴人劉福享、劉家倫分別將系爭土地應有部分2/3、1/6贈與予上訴人黃秋菊，再將應支付被上訴人之價金部分提存在臺中地院提存所之方式，將系爭土地所有權移轉登記為上訴人黃秋菊所有一節，有財政部台灣省中區國稅局開立贈與稅免稅證明書為憑（見原審卷第93-94頁），另上訴人黃秋菊亦未給付農作物價金14,026,000元、農業設施價金3,900,000元予上訴人劉福享、劉家倫一節，亦由上訴人等自陳劉福享有意將農作物價金債權贈與配偶黃秋菊，依民法第344規定債權債務同屬一人時，債之關係消滅等語可明，足認黃秋菊除提存予被上訴人二人之價金外，並未支付其他買賣價金予上訴人劉福享、劉家倫。再本件上訴人劉福享、劉家倫為上訴人黃秋菊之夫及子，上訴人黃秋菊並無23,320,864元之資力之事實一節，為上訴人三人所不爭執，上訴人黃秋菊在行使優先承買權時，上訴人劉福享、劉家倫二人對於黃秋菊並無資力以同一買賣條件向其二人買系爭土地及地上物既已知悉，對於黃秋菊不可能支付買賣價金一事自亦明白，其二人與上訴人黃秋菊間自無可能存在買賣系爭房地之真意，應認上訴人劉福享、劉家倫係出於贈與的意思，而以買賣方式將系爭土地所有權移轉登記與上訴人黃秋菊，上訴人黃秋菊與上訴人劉福享、劉家倫間既無買賣之真意及價金之交付，上訴人間之買賣行為自屬出於通謀之虛偽意思表示，被上訴人主張上訴人劉福享、劉家倫與上訴人黃秋菊就系爭房地之買賣契約係屬通謀虛偽，自屬可採。
㈢、上訴人雖辯稱：本件並非虛偽之買賣，上訴人黃秋菊承諾優先購買時，契約即已成立，至於價金之支付係買賣契約之履行問題，與契約成立與否無關，不影響買賣契約之成立，縱認上訴人間並無實質買賣行為，亦有隱藏贈與之意思表示，上訴人黃秋菊取得系爭土地仍非無效，而土地法第34條之1執行要點規定不包括贈與之處分，應屬逾越母法而無效等語。經查：
⒈按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、
農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。．．共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」，土地法第34條之1第1、
2、4項分別定有明文。再按「上訴人主張優先承買上開土地，自應以此實際出賣之價格為準，至上訴人所指之十七萬零六百十元，乃上開土地移轉登記申報土地增值稅時，依土地公告現值所填載之價格，既非實際買賣之價格，上訴人主張以此價格承買，不願按實際價格計算，即非以同一條件為內容，自無優先承買權之可言」（最高法院70年度台上字第855號判決意旨參照）。末按土地法第34條之1執行要點第1條第1、3項規定：「土地法第34條之1（以下簡稱本法條）規定，部分共有人就共有土地或建築改良物為處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應就共有物全部為之。
．．．本法條第1項所稱處分，指法律上及事實上之處分。但不包括贈與等無償之處分、信託行為及共有物分割。」，是共有土地之部分共有人得出售全部土地之處分行為，並不包括贈與等無償行為在內，此由土地法第34條之1第4項規定即明（如係贈與被上訴人要如何依土地法第34條之1第4項之規定以同一價格行使優先承買權？），上開要點並無逾越母法即土地法之情形，且其他共有人雖有優先承買權，惟仍應以原出售之同一條件為內容，若與原出售條件不同，自無優先承買權可言，核先說明。
⒉經查，本件上訴人劉福享、劉家倫依土地法第34之1條第1項
規定出賣系爭土地全部予林元生，土地及地上農作物價格合計為23,320,864元，上訴人黃秋菊行使優先承買權承買系爭土地，並以由上訴人劉福享、劉家倫將其應有部分贈與黃秋菊之方式移轉登記於99年7月13日辦理移轉登記完畢一節，已如前述，難謂黃秋菊係以前述出售予林元生之同一條件承買，自無優先承買權可言。再縱認上訴人抗辯其三人間係隱藏贈與之法律關係等語不虛，亦因土地法第34條之1第1項之處分方式不包含贈與方式，本件之贈與方式核與前述土地法第34條之1執行要點第1條第3、4項規定要件不符，上訴人黃秋菊自無從適用土地法第34條之1規定取得系爭土地之所有權，是上訴人辯稱本件有隱藏贈與之意思，黃秋菊取得系爭土地仍屬有效，上開土地法第34條之1執行要點規定所謂處分不包括贈與等無償行為，已踰越母法等語，自無可採。
㈣、按民法第113條規定，無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。本件上訴人間就系爭土地所為買賣之債權行為及移轉登記之物權行為，均係出於通謀虛偽意思表示而無效，上訴人間之買賣契約關係自不存在，既如前述，則依前開規定，自應負回復原狀責任。從而，被上訴人請求確認上訴人間就系爭土地所為之買賣契約關係不存在，及請求上訴人黃秋菊應將系爭土地經臺中市東勢地政事務所以00年0月00日（原審訴之聲明誤繕為6月14日）東地資字第000000號收件，於00年0月00日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，為有理由，應予准許。原判決因而就此部分為上訴人敗訴判決，並無不當。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認不影響本件判決之結果，爰不予逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第85條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 12 日
民事第六庭 審判長法 官 袁再興
法 官 盧江陽法 官 陳賢慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 郭蕙瑜中 華 民 國 103 年 3 月 13 日