臺灣高等法院臺中分院民事判決 102年度重上字第45號上 訴 人 王細木法定代理人 王陳米訴訟代理人 王順鴻
陳文慧律師被上訴人 王阿桔
王義平王輝耀王賀張全發邱名華共 同訴訟代理人 廖健智律師複代理人 蘇靜雅律師
林佳怡律師上列當事人間請求移轉登記事件，上訴人對於中華民國102年1月23日台灣臺中地方法院101年度重訴字第515號第一審判決提起上訴，本院於102年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、㈠按監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得
使用、代為或同意處分。監護人為下列行為，非經法院許可，不生效力：代理受監護人購置或處分不動產。代理受監護人，就供其居住之建築物或其基地出租、供他人使用或終止租賃。民法第1101條第1項、第2項定有明文。且此等規定於成年人之監護亦準用之，此觀民法第1113條規定即明。
本件上訴人業經台灣台中地方法院家事法庭於民國101年6月13日以101年度監宣字第160號裁定為受監護宣告之人，並選定其妻王陳米為其監護人乙節，此有上開民事裁定1份附卷可稽。依上開法條規定，王陳米若代理上訴人購置或處分不動產之行為時，非經法院許可，自不生效力。而原審法院業以102年度監宣字第116號裁定准許王陳米代理上訴人購置訟爭土地，雖被上訴人提起抗告，但抗告不停止執行，合先敘明。
㈡上訴人於原審聲明被上訴人應於上訴人給付新台幣（下同）
878萬1,589元之同時，將系爭00地號土地全部移轉登記與上訴人，嗣後更正其聲明為，被上訴人應於上訴人給付如附表所示金額之同時，各將其附表所示之應有部分移轉登記與上訴人，核其嗣後之聲明，係更正陳述，其訴並未變更。
二、上訴人主張：兩造共有系爭坐落臺中市○○區○○段地號00號土地（下稱系爭土地），被上訴人王阿桔、王耀輝、王義平、張全發、邱名華（下稱王阿桔等）於101年7月19日以郵局存證信函通知上訴人，表示依土地法第34條之1規定出售系爭土地，上訴人乃於同年月25日以存證信函回覆被上訴人，表示願意優先承購該筆土地。詎被上訴人王阿桔等又偕同訴外人王秋林等人以潭子郵局第756號存證信函通知上訴人，竟突然變更土地買賣之範圍，膨脹土地為系爭65號土地及系爭同段00、00、000、00、000、000、000、00、00、000、000地號等13筆土地（下稱系爭13筆土地），且分屬不同土地買賣契約書，強迫上訴人需接受變更後之土地買賣條件。而被上訴人在存證信函內再增列「上訴人願意就系爭土地及系爭同段00號、00號、00號等四筆土地表示行使優先承買權利」。惟上訴人就系爭00號土地應有部分為17/56，以其契約每坪87,000元計算全部面積653.34平方公尺，上訴人如欲購買系爭土地僅需支付11,974,584元即可。爰求為命被上訴人應於上訴人各給付如附表所示金額之同時，各將系爭土地其應有部分移轉登記與上訴人之判決。
三、被上訴人則以：王阿桔等與訴外人許立存、陳文通於101年5月17日所簽訂之系爭契約書，約定買賣標的為系爭土地、系爭同段00號、00號、000號、00號、00-0號、00號、00號、000號、000號等，以利訴外人許立存、陳文通整體開發，並將應歸於上訴人之價金共407萬6,940元依法提存，足見被上訴人等人與訴外人許立存、陳文通確實係以101年5月17日簽訂之系爭契約書為據。又被上訴人乃先於101年7月19日以存證信函通知上訴人單筆土地試算之價格，再於同年7月31日以存證信函說明被上訴人與訴外人所訂之買賣條件乃係全部土地之出售，而非單筆；並於同年8月7日遭上訴人回函表示不願依系爭契約書之買賣條件承買，可見被上訴人於101年7月31日所發之買賣條件方為依系爭契約書條件所為之有效通知，並已遭上訴人表示拒絕承買，上訴人再行主張優先承購權實無理由等語置辯。
四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，兩造於本院之聲明為：
上訴人方面：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應於上訴人給付如附表所示金額之同時，各將系爭土地其應有部分移轉登記與上訴人。
㈢訴訟費用由被上訴人依其應有部分比例負擔。
上訴人答辯聲明為：上訴駁回；第二審訴訟費用由上訴人負擔。
五、兩造不爭執之事實：
㈠上訴人與王阿桔等、王賀均為系爭土地之共有人。
㈡上訴人業經原審家事法庭於101年6月13日以101年度監宣字
第160號裁定為受監護宣告之人，並選定王陳米為王細木之監護人。
㈢王阿桔等與訴外人王秋林、王金星、林龍湖、王炳雄、王炳
一、廖陳秀英、王義男等人，於101年5月17日與訴外人許立存、陳文通2人簽訂不動產買賣契約書（即被證一，下稱系爭買賣契約），約定王阿桔等14人將系爭土地、系爭同段00號、00號、000號、00號、00-0號、00號、00號、000號、000號等10筆土地，出售給訴外人許立存、陳文通2人。買賣價金約定為97,354,222元，同意出售之土地共有人計有王阿桔等人，共有人王細木、王賀、王義男未同意移轉出售，同意之共有人業已符合土地法第34條之1方式，出售買賣標的土地全部與買方許立存、陳文通，並約定出售程序及付款方式之約定內容。上訴人為上揭00、00、00、000地號4筆土地之共有人。
㈣王阿桔等與訴外人王秋林、王金星、林龍湖、王炳雄、王炳
一、廖陳秀英等人，於101年5月17日另與訴外人許立存、陳文通2人簽訂不動產買賣契約書，約定王阿桔等11人將系爭同段00、000、000、000、00、00、00、000、000等地號9筆土地，出售給訴外人許立存、陳文通。買賣價金約定為31,809,204元，同意出售之共有人有王阿桔等人，共有人王細木、王賀、王義男及中華民國、臺中市政府等共有人未同意出售，業已符合土地法第34條之1方式，出售買賣標的土地全部與買方許立存、陳文通，並約定出售程序及付款方式之約定內容。上訴人為上揭00、000、000、000地號土地之共有人。
㈤王阿桔等與訴外人王秋林、王阿金、王炳雄、王炳一等人，
於101年5月17日另與訴外人張廖貴裕簽訂不動產買賣契約書，約定王阿桔等10人將同段地號00、00、00、00、00等筆土地，出售給訴外人張廖貴裕。買賣價金約定為6,113萬7,395元，同意出售之共有人有王阿桔等8人，共有人王細木、王賀未同意出售，同意之共有人業已符合土地法第34條之1方式，出售買賣標的土地全部與買方張廖貴裕，並約定出售程序及付款方式之約定內容。上訴人為上揭89地號土地之共有人。
㈥王阿桔、王輝耀、王義平、邱名華與訴外人王秋林、王金星
，於101年5月17日另與訴外人張廖貴裕簽訂不動產買賣契約書，約定將系爭同段000、000、000、000、000等筆土地，出售給訴外人張廖貴裕，買賣價金約定為81,790,039元，同意出售之共有人有王阿桔等人，共有人王細木、王賀未同意出售，同意之共有人業已符合土地法第34條之1方式，出售買賣標的土地全部與買方張廖貴裕，並約定出售程序及付款方式之約定內容。上訴人為上揭000、000、000地號土地之共有人。
㈦王阿桔等前以存證信函分別通知上訴人得就系爭13筆土地表
示是否行使優先承購權，其中101年7月19日潭子郵局存證信函第000號係針對系爭土地為通知，該存證信函內表明其等共有之系爭土地，擬依土地法第34條之1各項規定處分出售，而將處分方式及內容通知上訴人。
㈧上訴人先後於101年7月25日分別以豐原翁子郵局第00號存證
信函寄送王阿桔之代理人表示願意對系爭土地行使優先承購權；以同郵局第00號存證信函寄送王阿桔之代理人表示願意對同段00地號土地行使優先承購權；以同郵局第00號存證信函寄送王阿桔之代理人表示願意對同段00地號土地行使優先承購權；及以同郵局第00號存證信函寄送王阿桔之代理人表示願意對同段00地號土地行使優先承購權之意。
㈨王阿桔等、王賀及訴外人王秋林、王金星、林龍湖、王炳雄
、王炳一、王阿金等人再於101年7月31日以潭子郵局存證信函第000號通知上訴人，表明其等欲將系爭土地連同段00、0
0、000、00、000、000、000、00、00、000、000、000等土地一併出售予他人，若上訴人僅對其中系爭土地及同段00、
00、00地號土地行使優先承購權，將造成王阿桔等人權益受損及土地利用之不完整性，主張要上訴人針對系爭土地及同段00、00、000、00、000、000、000、00、00、000、000、000等土地均行使優先承購權之意。
㈩上訴人再於101年8月7日豐原中正路郵局第000號存證信函，
針對上開潭子郵局存證信函第000號意旨，於第2點主張業已針對個別13筆土地回覆存證信函，優先承購應屬有效。同函第3點則主張保留系爭00地號土地，但可犧牲地號00、00、00土地之優先承購權之意。
被上訴人於101年9月12日向原審聲請提存上訴人可分得之40
7萬6,940元，經原審提存所以101年度存字第2003號提存書准予提存。
兩造爭執之事項：
㈠上訴人得否主張僅對系爭土地行使優先承購權？㈡土地法第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時，他共
有人得以同一價格共同或單獨優先承購。於本件中，此「同一價格」所指為何？倘上訴人僅就系爭土地行使優先承購權，而未就系爭買賣契約（即被證一）內所載其餘師範段地號
00、00、000、00、00-0、00、00、0000、000等9筆土地表示一併買受，是否已生優先承購之效力？
六、得心證之理由：㈠按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永
佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1、4項定有明文。且部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地之全部，出賣於人，此時就為出賣之共有人而言，仍為出賣其應有部分，而對於其他共有人之應有部分，僅屬有權處分而已，並非以此剝奪其他共有人優先承購之權利。從而，其他共有人仍得依同條第4項規定，對之主張優先承購權（最高法院78年度第12次民事庭會議決議參照）。本件上訴人既為系爭土地、同段00、00、000、00、000、000、000、00、000、000、000等號土地之共有人，則王阿桔等與其他多數共有人依土地法第34條之1方式處分上開共有土地，上訴人自非不得就被上訴人等之應有部分主張行使優先承買權。㈡被上訴人抗辯與許立存、陳文通所簽訂之系爭契約書，約定
買賣標的為系爭土地、同段00、00、000、00、00-0、00、0
0、000、000等地號土地，共有人雖不盡相同，惟於出售予第三人時之條件，明定包括系爭土地在內之上述10筆土地，以利訴外人許立存、陳文通整體開發，許立存、陳文通並已依約交付總價金百分之10予被上訴人，被上訴人亦將應歸於上訴人之價金共407萬6,940元依法提存；且依系爭土地之地籍圖及被上訴人另與訴外人陳文通、許立存簽訂之另筆不動產買賣契約書，及與訴外人張廖貴裕簽訂之不動產買賣契約書，可知被上訴人等所出售之土地另包括系爭同段00、000、000、000、00、00、00、000、000、000、000、000、000、000等地號土地，顯見系爭土地為許立存、陳文通購買土地欲進行土地開發計劃極為重要之部分等語。查王阿桔等前以存證信函分別通知上訴人得就共有之13筆土地表示是否行使優先承購權，其中101年7月19日潭子郵局第000號存證信函即係針對系爭土地為通知，該存證信函內表明擬依土地法第34條之1規定處分出售其等與上訴人共有之系爭土地，該存證信函內載明其等欲將系爭土地以1,719萬4,275元出售給許立存、陳文通等處分內容通知上訴人，要求上訴人應於10日內表明是否行使共有人之優先購買權等語，然因該份存證信函僅針對系爭土地之出售情事為通知，並未就其等與訴外人許立存、陳文通間簽訂之系爭買賣契約全部買賣條件之內容全部通知上訴人，難認被上訴人該次之通知業為合法有效之通知。惟王阿桔等及訴外人王秋林、王金星、林龍湖、王炳雄、王炳一、王阿金、王賀等人另於101年7月31日以潭子郵局第756號存證信函通知上訴人，表明其等欲將系爭土地連同段00、00、000、00、000、000、000、00、00、000、0
00、000等土地一併出售予他人，主張要上訴人針對系爭土地及同段00、00、000、00、000、000、000、00、00、000、000、000等土地均行使優先承購權，並載明該就住宅區之土地係以每坪87,000元之價格出售，就道路用地之部分係以每坪8萬元之價格出售，總價金為1億7,137萬8,584元之內容通知上訴人，即該存證信函已明示係將包括系爭土地在內之共有土地一併出售，同時要求上訴人應於文到10日內主張是否行使優先購買權，足見被上訴人主張當時包括系爭土地在內之10筆土地（即系爭買賣契約之標的）係合併以一次買賣出售予訴外人許立存、陳文通乙節，應屬可信，並為兩造所不爭執。
㈢系爭土地面臨馬路，現僅由被上訴人王耀輝之妻以其中約40
坪之面積種菜使用，並未作其他利用等情，此為兩造不爭之事實。衡情，臨路之地號與未臨路之袋地，其價值通常有異，則上述10筆土地如分別計價，面臨道路之系爭土地通常價值較高，未面臨道路之土地通常價值較低，始符常理。且買賣契約單價之高低，本與出售之條件息息相關，相同之標的物，依不同之條件而出售，其價格即可能有異，則土地之買賣，自不得將買賣之條件與土地之單價分離。準此，上開10筆土地既合併出售，此項「合併出售」，即屬共有人與買受人買賣之條件，其餘共有人如欲行使優先承買權，即應以同一條件合併買受該10筆土地。至於土地法第34條之1第4項固未規定數筆土地同時出售時，共有人行使優先承買權必須就數筆土地一併買受，惟上開條件係基於出賣應有部分之共有人與買受人之買賣契約約定，而土地法第34條之1第4項所規定共有人之優先承買權既須係在同一條件之前提下始得主張，而其條件為何當然應依買賣雙方約定之內容定之，則於買賣雙方約定之交易條件為數筆土地一併買受時，共有人行使優先承買權亦須以相同條件行之，與法律之意旨並無不符，亦非增加法律所無之限制。上訴人於101年8月7日以豐原中正路郵局000號存證信函回復稱僅保留系爭土地之優先購買權，可犧牲其餘地號00、00、00優先購買權等語（見原審卷第19至20頁），審酌其意應係只針對系爭土地行使優先購買權，與被上訴人等出售與訴外人許立存、陳文通之買賣契約非同一條件，難認上訴人已合法行使土地法第34條之1第4項之優先承買權。
㈣況優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改
良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言（最高法院65年台上字第853號判例參照）。亦乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。除出賣應有部分之共有人通知外，非謂共有人一經表示願優先承購，雙方即成立買賣契約。且主張優先承購之共有人亦應就共有物全部按同一價格為承購，不得主張僅承購其中若干應有部分，而按該應有部分計其價金。本件被上訴人與訴外人許立存、陳文通之間，既係就上開10筆土地約定以一次交易合併買受，上訴人僅擇其中之系爭土地主張優先承買，並逕請求移轉土地登記，既非同一條件，又非訂立買賣契約，尚難認係優先承買權之有效行使。
七、從而，上訴人請求被上訴人應於其給付如附表金額之同時，將系爭土地應有部分移轉登記與上訴人，經核並無理由，應予駁回。原審所為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，聲明求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。
八、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均與本案判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 5 日
民事第五庭 審判長法 官 李寶堂
法 官 王重吉法 官 鄭金龍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 陳玫伶中 華 民 國 102 年 11 月 5 日附表共有人 應有部分 金額（新台幣） 土地面積㎡王阿桔 1/0 0000000元 163.33王輝耀 1/0 0000000元 163.33張全發 1/00 000000元 23.33邱名華 3/00 000000元 35.00王義平 3/00 000000元 35.00王賀 3/00 000000元 35.00王細木 17/56 198.33