臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度上易字第24號上 訴 人 王萬鍾訴訟代理人 詹仕沂律師複代理人 江政峰被上訴人 卓麗琴訴訟代理人 黃翎芳律師複代理人 陳韻如律師上列當事人間給付買賣價金等事件，上訴人對於中華民國102年10月15日臺灣臺中地方法院101年度訴字第3368號第一審判決提起上訴，本院於103年5月28日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決（除減縮部分外）廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣965,821元，及其中新台幣819,000元自民國97年12月1日起，其中新臺幣146,821元自民國102年1月3日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
第一、二審訴訟費用，除減縮部分外，由被上訴人負擔。
事 實
壹、程序方面按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款規定甚明。查上訴人於原審原聲明請求被上訴人給付新臺幣（下同）96萬9000元本息，經原審判決駁回上訴人之訴，上訴人提起上訴後，基於同一基礎事實及相同之請求權基礎，改為聲明請求被上訴人給付96萬5821元本息，核屬減縮應受判決事項之聲明，符合上述法文規定，應予准許。
貳、實體方面
一、上訴人主張：㈠被上訴人於民國97年7月31日向訴外人中○建設股份有限公
司(下稱中○公司)購買坐落臺中市○○區○○段0000000地號土地及同段1975建號建物(下稱系爭房地)，總價款為783萬1000元；又被上訴人為供停車之用，於同日另向上訴人購買同段1195地號土地(下稱系爭田地)，總價款為86萬9000元。惟被上訴人就系爭田地價金，除依約預先支付定金5萬元外，其餘買賣價金81萬9000元，至今仍未給付。上訴人已於97年11月間完成前開買賣標的所有權移轉登記，被上訴人卻遲不交付餘款，經上訴人數次寄發存證信函請求被上訴人清償，被上訴人均置之不理，上訴人依民法第367條規定，訴請被上訴人給付買賣價金81萬9000元。
㈡關於系爭田地買賣總價金為86萬9000元，被上訴人僅交付5
萬元，尚餘81萬9000元迄今尚未支付；另系爭房地買賣總價金為783萬1000元，扣除被上訴人已給付之價金25萬元及抵押貸款750萬元，尚餘尾款8萬1000未給付，被上訴人為避免因遲延付款遭上訴人解除契約，遂與上訴人協商願支付1萬9000元作為違約金，與尾款合計共10萬元，約定分期給付上訴人。兩造於協商後，被上訴人欲規避債務，竟於嗣後濫行主張商品瑕疪，請求上訴人應免除前揭10萬元債務，上訴人為保護商譽，迫於無奈下遂免除被上訴人尾款及違約金債務而未收取分文。
㈢被上訴人與中○公司及上訴人所購買之系爭房地及田地，買
賣價金合計為870萬元，被上訴人於97年7月31日支付現金5萬元，於97年10月23日支付現金25萬元，於97年11月5日完成銀行750萬元抵押貸款設定。倘如被上訴人所主張兩造已於97年8月達成減價90萬元之合意；則被上訴人對於買賣價金780萬元既已給付完畢，何須與中○公司就系爭房地另行約定房屋尾款10萬元分期支付？又何須於98年10月15日寄發存證信函主張因房屋瑕疵而暫不給付房屋尾款10萬元？可見被上訴人之主張互有矛盾之處。且被上訴人與中○公司及被上訴人之交易模式，就房屋尾款10萬元之分期計畫，尚須書面協議，殊難想像竟未就免除90萬元價金作成書面協議，有違一般經驗法則。
㈣又依不動產買賣契約書第6條約定「二、辦理產權移轉及抵
押權設定登記應繳納之印花稅、登記規費、火災保險、建物契稅、代書費等由買方負擔。三、代收款：外水電、瓦斯、管理基金、火險、地震險等應由買方負擔，以實際金額多退少補。」故被上訴人依約應繳納之費用包括：外水線路費74,802元／14戶＝5,343元／戶、外電線路費（12,800＋1,050＋27,926）元／14戶＝2,984元／戶、天然瓦斯938,000元／14戶＝67,000元／戶、登記費8,405元、書狀費400元、印花稅1,393元、登記簿謄本費120元、代書費15,375元、契稅29,982元、保險費3,659元、其他事項費用12,160元等，合計14萬6821元。惟於辦理交屋程序時，被上訴人聲稱無力繳納相關規費，而由上訴人貸予被上訴人15萬元，使被上訴人得以如期辦理交屋而遷入使用，此有被上訴人簽名及繳納憑單為證，嗣後上訴人向被上訴人請求返還借款，被上訴人卻拒絕返還，又被上訴人既因上訴人為清償而受有債務消滅之利益，被上訴人又非受有此利益之法律上原因，上訴人自得依消費借貸及不當得利法律關係，訴請法院擇一判命被上訴人返還14萬6821元。
㈤被上訴人雖提出免除10萬元之合意，認上訴人已免除外水外
電之費用云云；惟依協議書所載，雙方免除之客體，係「房屋尾款」，而非外水外電，且該協議書若係為免除外水外電，則協議之相對人應為代墊費用之上訴人，而非中○公司；是該免除10萬元合意，乃係被上訴人與中○公司就房屋尾款10萬元免除之協議，並非兩造間將外水外電費用減為10萬元之合意。
㈥爰於原審聲明求為判決：1.被上訴人應給付上訴人81萬9000
元，及自97年12月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2.被上訴人應給付上訴人15萬元，及自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被上訴人則以：㈠被上訴人於97年7月31日購買系爭房地及系爭田地，約定買
賣總價金為870萬元，上訴人並於當日給付簽約金5萬元，嗣於97年8月間，被上訴人得知曾有人於上開土地上自殺，即與上訴人協商減少價金，兩造即合意減少價金90萬元，則系爭房地及田地買賣價金即為780萬元。就買賣價金餘額部分，係以申請銀行貸款方式給付，嗣於97年9月11日上訴人告知被上訴人銀行貸款部分可以貸得750萬元，尚欠25萬元部分要求被上訴人以現金，當時上訴人即要求被上訴人先簽立750萬元之本票作為擔保，25萬元價金部分被上訴人於97年10月間再給付即可，因此被上訴人於97年9月11日簽立750萬元本票與上訴人作為擔保，被上訴人並於97年10月23日給付25萬元完畢。惟於97年11月上訴人又再告知僅能貸得650萬元；惟若上訴人提供其所有定期存單金額100萬元與承貸銀行擔保，即可貸得750萬元之貸款額度，則兩造於97年11月1日簽訂協議書，約定被上訴人應按期向承貸銀行繳交本息，不得逾期等語，並將系爭房地及田地設定最高限額750萬元之抵押權與上訴人作為擔保，系爭房地及田地並於97年11月5日辦理所有權移轉登記完畢。若依上訴人主張兩造間無減少價金之合意，於97年9月間上訴人告知被上訴人銀行貸款部分僅可貸得750萬元時，被上訴應尚欠115萬元，何以上訴人僅要求被上訴人要另行支付25萬元之現金，顯不合理。㈡依訂購房屋預約單，其上載明房地總價870萬元，顯見兩造
就系爭房地及田地之買賣價金係合併計算，並無拆分為二，則就此不動產之買賣價金如何給付、請求減價等情事，應係就整個買價總價金商談，自無可能區分為二筆價金為給付或協商，上訴人主張兩者價金係分別支付，顯不合理。且就本件買賣價金總金額經減價後為780萬元，被上訴人先以現金30萬元給付予上訴人，餘額則以銀行貸款之方式給付予上訴人完畢。
㈢又兩造於97年11月1日所簽立之協議書，係上訴人以個人名
義與被上訴人所簽訂，依協議書之內容，被上訴人辦理銀行貸款之不動產標的，係包含被上訴人向中○公司購買之系爭房地及向上訴人購買之系爭田地，且為擔保上訴人擔保品將來之損失，被上訴人始將系爭房地及田地設定750萬元之最高限額抵押權予上訴人。則若當時被上訴人就系爭田地尚有81萬9000元之價金未清償，被上訴人應會將其列入擔保之原因之一，何以當時未列入？即表示被上訴人並無積欠上訴人任何買賣價金。故上訴人確實已將系爭房地及田地之買賣價金全數給付完畢，上訴人主張被上訴人尚積欠系爭田地價金81萬9000元，顯無理由。
㈣上訴人雖數次以存證信函請求被上訴人給付土地買賣價金，
卻未曾於存證信函之內容寫明應給付之金額為何。又中○公司曾於98年5月6日以○○郵局第000號存證信函請求被上訴人給付價金餘額10萬元，此金額係指被上訴人應負擔之代收款及登記費、稅費等費用，而中○公司之負責人，於該存證信函中亦未提及被上訴人尚有積欠其土地入價金乙事，顯見該存證信函之真意應係指就系爭房地及田地買賣總價款（含代收款部分），被上訴人尚欠10萬元之數額未給付完畢。㈤復依被上訴人與中○公司於99年1月5日簽訂之協議書，約定
就系爭房屋保固修繕之問題，以尾款（含代收款部分）10萬元由被上訴人自行處理所有修繕問題，中○公司無須再負責修繕保固等語。足見被上訴人與中○公司達成約定，以系爭房地及田地價金尾款10萬元作為被上訴人自行修繕房屋之費用，中○公司無需負擔修繕及保固之義務，且上訴人為中○公司之負責人，顯見亦同意上開協議。故被上訴人即無須再支付尾款10萬元予中○公司及上訴人。又上訴人寄發存證信函予被上訴人之時間均為98年1月至7月間，嗣於兩造簽訂上開協議書後，被上訴人即未再收受上訴人催討之存證信函，顯見係因兩造就買賣價金爭議乙事，以上開協議書達成協議，被上訴人並已將買賣價金全數給付完畢。
㈥若如上訴人主張被上訴人尚有餘額10萬元及田地價金81萬
9000元之款項未付，上訴人何以會將系爭房地及田地移轉登記予被上訴人，且上訴人對於最高限額抵押權750萬元之擔保並不包括買賣價金之債權，確為知悉，則上訴人何以可能未將該抵押權未擔保買賣價金債權之情況下，即將系爭房地及田地移轉登記予被上訴人，此顯與常理不合。
㈦又於被證10、被證11之協議書均未提及1萬9000元延遲損害
賠償乙事；上訴人主張餘額10萬元，包含1萬9000元延遲損害賠償部分，被上訴人否認之，應由上訴人負舉證之責。
㈧上訴人主張其貸予被上訴人15萬元，被上訴人否認之，上訴
人應就兩造間有成立借貸關係負舉證之責。上訴人提出之各項費用費用金額明細表，其上雖有被上訴人之簽名，此僅係上訴人請被上訴人確認明細表內容後請其簽名於上，且該金額明細表並無載有任何借款人或借款之意思表示，難謂以此認兩造間有借貸之意思表示合致。上訴人所稱被上訴人應給付予中○公司之代收款部分，被上訴人與中○公司業已達成協議，被上訴人僅需支付中○公司10萬元；然因系爭房屋漏水等瑕疵，中○公司卻未負修繕義務，嗣後雙方達成協議，被上訴人與中○公司於99年1月5日簽訂之協議書，約定以系爭房地價金尾款（含代收款部分）10萬元作為被上訴人自行修繕房屋之費用，中○公司即無需負擔修繕及保固之義務，則被上訴人即無須再支付尾款10萬元予中○公司及上訴人。
故上訴人主張被上訴人向其借貸15萬元用以繳付代收款等規費，顯然不實。又上開協議書，既約定以系爭房地價金尾款（含代收款部分）10萬元作為被上訴人自行修繕房屋之費用，中○公司即無需負擔修繕及保固之義務，則被上訴人亦無任何不當得利之情事。
㈨綜上所述，被上訴人並無積欠上訴人買賣價金，兩造間亦無
借貸關係存在，上訴人請求被上訴人81萬9000元及15萬元應無理由等語，資為抗辯。
三、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認上訴人依買賣契約法律關係，請求被上訴人給付81萬9000元，依借貸及不當得利法律關係，請求被上訴人給付15萬元，均無理由，而為上訴人敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人96萬5821元，其中81萬9000元自97年12月1日起，其中14萬6821元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。（原審駁回上訴人逾上開金額之請求部分，未據聲明不服，已告確定）
四、本院得心證之理由：㈠上訴人主張被上訴人於97年7月31日以783萬1千元向訴外人
中○公司購買系爭房地，又以86萬9000元向上訴人購買系爭田地；惟被上訴人就系爭田地價金，除支付定金5萬元外，尚有買賣價金81萬9000元，至今仍未給付。再依系爭房地買賣契約約定，外水外電費用14萬6821元係由被上訴人代為繳納，上訴人得依借貸及不當得利之法律關係請求返還等語；被上訴人則抗辯系爭房地及田地之買賣總價金為870萬元，嗣兩造合意減少價金90萬元，買賣總價金減為780萬元，被上訴人已於簽約當日及97年10月23日分別給付5萬元及25萬元，另餘款750萬元則以向銀行貸款方式支付，被上訴人已給付買賣價金完畢。又外水外電費用部分，兩造已協議減為10萬元，且約定以買賣價金尾款（含代收款部分）10萬元作為被上訴人自行修繕房屋之費用，中○公司即無需負擔修繕及保固之義務，被上訴人已無給付義務等語。則本院應審究者，厥為：1.兩造有無合意減少買賣價金90萬元？2.被上訴人代為繳納之外水外電各項費用14萬6,821元，兩造有無合意減為10萬元，並由被上訴人免除上訴人之房屋修繕義務？
3.上訴人請求被上訴人給付買價價金81萬9000元及代墊之外水外電費用14萬6821元，合計96萬5821元本息，有無理由？㈡上訴人主張被上訴人於97年7月31日與訴外人中○公司訂立
系爭房地買賣契約書，買賣價金為783萬1000元，同日與上訴人訂立系爭田地買賣契約書，買賣價金為86萬9000元，並於同日給付上訴人簽約金5萬元，於97年10月23日給付中○公司25萬元，因系爭房地及田地僅能向銀行貸款650萬元，兩造乃於97年11月1日訂立協議書，約定由上訴人提供定期存單100萬元予承貸銀行擔保，使被上訴人得以取得貸款750萬元，中○公司及上訴人則於97年11月5日將系爭房地及田地移轉所有權登記予被上訴人，被上訴人於同日將系爭房地及田地設定780萬元第一順位抵押權予貸款銀行，將所貸款項750萬元給付上訴人，被上訴人復依上開協議書約定，於97年11月14日將系爭房地及田地設定750萬元第二順位抵押權予上訴人，以擔保被上訴人對上訴人於97年11月1日所立協議書發生之債權。又被上訴人與中○公司之買賣契約第6條約定，辦理產權移轉及抵押權設定登記應繳納之印花稅、登記規費、火災保險費、建物契稅、代書費及外水電、瓦斯、管理基金、火險、地震險等費用由被上訴人負擔，惟上開費用共14萬6821元實際上係由上訴人代為繳納等情，有不動產買賣契約書、田地買賣契約書、收據、協議書、抵押權設定契約書影本、費用清單及各項收據、土地及建物謄本附卷可稽（見原審卷第7至20頁、第57至58頁、第25至32頁）且為兩造所不爭執，自堪信為真正。
㈢兩造有無合意減少買賣價金90萬元？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。次按主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第887號判例參照）。
2.經查：⑴被上訴人向訴外人中○公司購買系爭房地，又另向上訴
人購買系爭田地，分別訂立二買賣契約，雖上訴人為中○公司法定代理人；惟中○公司與上訴人分屬二不同人格，上開買賣契約之法律效果亦應分別看待，不能因此混為一談。被上訴人辯稱依訂購房屋預約單，其上載明房地總價870萬元，顯見兩造就系爭房地及田地之買賣價金係合併計算，並無拆分為二，則就此不動產之買賣價金如何給付、請求減價等情事，應係就整個買價總價金商談，自無可能區分為二筆價金為給付或協商云云；查上開預約單雖載明房地總價為870萬元，惟系爭房地及田地係分屬中○公司及上訴人所有，被上訴人亦係分別與中○公司及上訴人簽訂買賣契約，各買賣契約之標的、價金、出賣人等均不相同，其權利義務自應分別而論，被上訴人所辯，尚不足採。
⑵被上訴人向中○公司購買系爭房地之價金為783萬1000
元，向上訴人購買系爭田地之價金為86萬9000元，被上訴人於97年10月23日支付中○公司現金25萬元，並於97年11月5日以系爭房地及田地向臺中商業銀行設定最高限額抵押權，另又以上訴人定期存單作為擔保，貸款750萬元用以支付中○公司之買賣價金，此有不動產買賣契約書、土地及建物謄本、協議書、質權設定通知書附卷可稽（見原審卷第7至12頁、第15至20頁、第58頁），且為被上訴人所不爭執，則被上訴人就系爭房地之價金已給付中○公司775萬元，僅餘尾款8萬1000元未給付；又被上訴人曾與中○公司簽訂協議書，自98年4月30日至98年12月30日分期給付系爭房地餘款10萬元，嗣又於99年1月5日簽訂協議書載明：「本人（指被上訴人）以房屋尾款10萬元壹拾萬元整，自行處理所有房屋修繕問題，建設公司不負責修繕保固。」等語，此有上開協議書附卷可按（見原審卷第71、72頁），系爭房地之尾款既約定為10萬元，且被上訴人亦已遲延給付，則上訴人主張該10萬元係價金尾款8萬1000元及違約金1萬9000元，應堪採信。是中○公司既以上開10萬元作為被上訴人自行修繕房屋之費用，則被上訴人對中○公司之買賣價金即已給付完畢。
⑶證人江○雖證稱：「九十七年八月中旬有人跟我說蓋房
子的土地有人自殺過，以前是房屋，自殺的房子已經被拆除了，才重新蓋房子，後來我就去找業務員，業務員幫我去找王先生，原告與我及我太太在社區門口討論自殺的事情，後來原告自己說願意減價錢，講到後來就說870萬元減去90萬元，剩下780萬元，當時大家談好，我要求要換契約，原告說不用，這個契約的價金對我們的稅金有好處。」「（問：談的時候有哪些人在場？）答：只有我們夫妻與業務員。」等語（見原審卷第133、134頁）；惟證人即系爭房地銷售員張○翔證稱伊只有負責到簽約的部分，後續有無協調伊不知道等情（見原審卷第103頁），則證人江○所證稱有業務員在場云云，與證人張○翔所證述尚有不符，且證人江○與被上訴人為夫妻關係，就本件買賣紛爭應屬利害一致，其證詞尚難採信。又中○公司公司與被上訴人就尾款10萬元部分，尚且要訂立書面協議，而減價90萬元高額之價金，反而未訂立書面協議，顯不合常理，是被上訴人抗辯本件系爭房地及田地買賣價金，兩造約定減價90萬元，不足採信。
⑷又縱如系爭房地與田地之買賣價金870萬元應合併看待
；惟查被上訴人於97年7月31日支付現金5萬元，於97年10月23日支付現金25萬元，於97年11月5日完成銀行750萬元抵押貸款設定，倘如被上訴人所辯稱已於97年8月達成減價90萬元之合意，則被上訴人對於買賣價金780萬元既已給付完畢，何須與中○公司就系爭房地另行約定房屋尾款10萬元分期支付，又何須於99年1月5日與中○公司協議由上訴人上開房屋尾款充當被上訴人自行修繕之對價。是足認被上訴人與中○公司或上訴人均無就系爭房地或田地有減價90萬元之約定。
㈣被上訴人代為繳納之外水外電各項費用146,821元，兩造有
無合意減為10萬元，並由被上訴人免除上訴人之房屋修繕及保固責任？被上訴人辯稱外水外電費用部分，兩造已協議減為10萬元，且約定以買賣價金尾款（含代收款部分）10萬元作為被上訴人自行修繕房屋之費用，中○公司即無需負擔修繕及保固之義務等語；惟查被上訴人與中○公司不動產買賣契約第6條第2款、第3款分別約定辦理產權移轉及抵押權設定登記應繳納之印花稅、登記規費、火災保險費、建物契稅、代書費、外水電、瓦斯、管理基金、火險、地震險等由被上訴人負擔，此即上訴人主張之外水外電費用，而本件上開費用共14萬6821元，係由上訴人代為繳納，此有明細表及各項收據附卷可憑（見原審卷第25至32頁），並為被上訴人所不爭執；且被上訴人已於上開費用之清單上簽名確認；而被上訴人所稱上開費用減價為10萬元，無非係以99年1月5日及未載簽訂日期之協議書二份為據（見原審卷第71、72頁）；惟上開協議書均係被上訴人與中○公司簽訂，並非與上訴人簽訂，且協議書內容分別記載：「本人（指被上訴人）以房屋尾款壹拾萬元整，自衛處理所有房屋修繕問題…。」、「茲因甲方（指被上訴人）於97年7月31日向乙方（指中○公司）購買台中縣○○鄉○○路○○○巷○○號房屋，尚有餘款十萬元整，雙方協議支付方式…。」等文字，均係被上訴人與中○公司就房屋尾款之約定，並非就上開外水外電費用為減免之約定，被上訴人所辯顯不足採信。
㈤上訴人請求被上訴人給付買賣價金81萬9000元及代墊之外水
外電各項費用14萬6821元，合計96萬5821元本息，有無理由？
1.上訴人主張被上訴人向其購買系爭田地，總價金為86萬9000元，簽約當日被上訴人給付現金5萬元，餘款81萬9000元尚未支付，經以存證信函催告，迄未給付等情，業據提出田地買賣契約（見原審卷第12至14頁、第21至24頁），上開存證信函雖未記載金額，但已載明為係系爭田地之價金，是上訴人主張，堪信為真實。被上訴人所辯減價90萬元，為不足採，已如前述，此外亦未提出已清償此筆買賣價金之證明。則上訴人依民法第367條規定及契約之法律關係請求被上訴人給付買價金81萬9000元，及自兩造約定貸款核撥日之次月1日即97年12月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，洵屬正當，應予准許。
2.上訴人主張外水外電各項費用共14萬6821元，本應由被上訴人支付，已由上訴人代墊，則上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人給付14萬6821元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年1月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦屬有據，應予准許。
五、綜上所述，上訴人依買賣契約及不當得利之法律關係請求被上訴人給付96萬5821元，其中81萬9000元自97年12月1日起，其中14萬6821元自起訴狀繕本送達翌日即102年1月3日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，自應准許。原審法為上訴人敗訴之判決，除減縮部分外，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決（除減縮部分外）予以廢棄改判，如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，與判決結果不生影響，爰不另一一論述。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 11 日
民事第八庭 審判長法 官 陳滿賢
法 官 許秀芬法 官 宋國鎮以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 林育萱中 華 民 國 103 年 6 月 11 日