臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度上易字第288號上 訴 人 高婉庭即高文玲訴訟代理人 董佳政律師複代理人 鐘仲智被上訴人 蘇小菁上列當事人間請求交付停車位事件，上訴人對於中華民國103年4月30日臺灣臺中地方法院102年度訴字第2420號第一審判決提起上訴，本院於103年10月21日言詞辯論終結，判決如下 ：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：系爭坐落○○市○○區○○段○○○○號土地，權利範圍10000分之227，及坐落其上同段000建號即門牌號碼為○○市○○區○○路○○巷○○弄○號0樓建物，權利範圍全部，暨共同使用部分即同段000建號建物，權利範圍10000分之255（下稱系爭不動產）原均為上訴人所有，上訴人委託訴外人臺灣房屋出售系爭不動產，被上訴人於民國101年12月10日因有意承購系爭不動產而委託訴外人有巢氏房屋加盟店弘宬不動產經紀業有限公司（下稱弘宬不動產經紀公司）居間仲介，並特別要求「地下室停車位，屋主要開立使用證明，以防車位是隨機停放」。嗣經仲介雙方聯繫後，兩造於101年12月13日簽訂不動產買賣契約書，由被上訴人以新台幣(下同)270萬元，向上訴人買受系爭不動產，而系爭不動產買賣契約書第1條第3項就停車空間記載：「本約買賣標的物包括地下第壹層停車位（平面式）」、「車道（坡道式）」，其產權及使用規定如下：「產權登記」欄勾選「有建物產權」，「產權狀況」欄勾選「持分併入公共設施」，「使用狀況」欄勾選「固定位置使用」，「車位編號」欄記載「有車位編號，目前車位編號依現場位置為準（賣方負責標示門牌於車位）」，足見被上訴人所買受之系爭不動產，係包含一個固定位置之平面停車位專用權。因上訴人無法將特定停車位交付被上訴人固定使用，顯然已減少契約預定之效用，為此依系爭不動產買賣契約第11條第3項及民法第354條、第359條之規定，求命上訴人賠償371,760元及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息暨供擔保以宣告假執行之判決（未繫屬本院部分，茲不贅述）。
二、上訴人則以：伊當初委託仲介人員出售系爭不動產時，因系爭建物所在社區老舊，無固定停車位，所以無法出賣與標示，而不動產買賣契約書關於停車位買賣部分，當時係由代書所填寫，伊以為代書所填寫者乃為目前所使用之停車位，並不代表擬出售該停車位，況系爭建物之停車位係包含在公共設施中，須由全體住戶平均使用，沒有特定，伊自前一手屋主購買系爭不動產時，即僅有車位使用權，根本沒有固定停車位；被上訴人數次至現場看屋，上訴人亦向仲介人員說明因系爭建物所在社區未設有管理委員會，管理不健全，且建商可能也有問題，所以大樓停車位並無產權，是先占用者即能使用，而伊亦占用一個車位，願併同交付予買方使用，但該停車位無產權證明，此為買、賣雙方之仲介人員所知悉。系爭不動產買賣契約簽訂當時，因兩造對停車位確係位於「地下第一層、平面式、坡道式」，且位置即係伊當時使用之位置均無異議，至於有無建物產權，因當時仲介人員均有系爭不動產之土地及建物謄本，以代書之專業應該知悉有無產權；再伊於當初欲出售系爭不動產時，仲介公司書立有房屋現況說明書，而本件系爭不動產買賣契約書亦附有「標的現況說明書」，並由兩造簽名蓋章。其中項次13「是否有停車位併同出售」一欄，係勾選「否」，本條約定係以手寫方式並經兩造均用印確認，足證伊並無併同出售停車位；另於102年11月1日原審至現場勘驗時有一部車牌號碼0000-00之自小客車停放，被上訴人亦當場表示該車係其承租戶所有即明。是伊既已依約依現況將該停車位交付被上訴人使用，自已履行契約義務，被上訴人請求交付停車位或減少價金，顯無理由等語抗辯。
三、原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人對其敗訴部分提起上訴，兩造於本院之聲明如下：
上訴人方面：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人方面：上訴駁回；第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事項：㈠兩造於101年12月13日簽訂不動產買賣契約書，約定由被上訴人以270萬元，向上訴人買受系爭不動產。
㈡系爭不動產已於102年1月31日以買賣為原因，辦理所有權移轉登記予被上訴人。
㈢系爭不動產買賣契約第1條第3項關於停車空間部分記載：
「本買賣標的包含地下第一層停車位，平面式，車道：坡道式，其產權及使用規定如下：產權登記：有建物產權；產權狀況：持分併入公共設施；使用狀況：固定位置使用；車位編號：有車位編號，目前車位編號依現場位置為準（賣方負責標示門牌於車位）」。
㈣坐落系爭門牌號碼為○○市○○區○○路○○巷○○弄○號地下
第一層如附圖即臺中市雅潭地政事務所102年11月6日複丈成果圖標示「0號00樓」之停車位（面積10.12平方公尺），非屬固定式停車位。
五、得心證之理由：㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號民事判例參照）。查兩造簽訂之系爭不動產買賣契約第1條記載：「不動產標示及買賣權利範圍一土地標示：坐落○○市○○區○○段○○○○號、地目建、面積751.56平方公尺、權利範圍10000分之227。二建物標示：建物門牌○○市○○區○○路○○巷○○弄○號0樓，建號：000、主要用途：
住家、樓房層數：6層、建築材料：鋼筋混凝土、主建物：層數6層、面積62.22平方公尺、附屬建物用途：陽台、面積
9.52平方公尺，權利範圍全部。共同使用部分建號：000、面積1203.11平方公尺，權利範圍10000分之255。三停車空間：本買賣標的包含地下第一層停車位，平面式，車道：坡道式，其產權及使用規定如下：產權登記：有建物產權；產權狀況：持分併入公共設施；使用狀況：固定位置使用；車位編號：有車位編號，目前車位編號依現場位置為準（賣方負責標示門牌於車位）」，足見兩造已明白約定本件被上訴人向上訴人所買受者，乃系爭000建號建物所有權全部、共同使用部分000建號建物部分及坐落基地之應有部分，暨一個平面式固定停車位之專用權，並負有於系爭停車位標示門牌號碼之義務。惟上訴人抗辯本件買賣之標的並不包含固定停車位，系爭不動產買賣契約書所填載者乃為上訴人目前所使用之停車位，因系爭建物之停車位係包含在公共設施中，須由全體住戶平均使用，上訴人僅有停車位使用權，根本沒有固定停車位云云，並提出「標的現況說明書」為證（原審卷第97頁）。
㈡惟依系爭不動產買賣契約書第15條記載：「(一)以現況說明
書之狀況點交（含固定物）。(二)賣方附贈之電器不負修繕責任」，而系爭不動產買賣契約所附「標的現況說明書」，就「是否有停車位併同出售」欄位，雖勾選「否」，惟此與系爭不動產買賣契約書第1條第3項前揭關於停車空間本文之記載明顯不符，自應探求當事人立約時之真意，要難僅憑該標的現況說明書之記載，即為有利上訴人之判斷。另證人嚴秋華即嚴珈恩於原審證稱：「為何系爭不動產買賣契約書所附的標的現況說明書，就是否有停車位併同出售部份，是勾選『否』？﹝提示原審卷第97頁﹞因當時是說上訴人有停車位的使用權，但產權併入公設，停車位沒有獨立的權狀的意思。（後改稱）我不記得產權併入公設的問題了，因當時我們在上訴人簽委託的時候，是知道車位沒有權狀，但是可以使用，直到簽約的時候我也都是這樣講。」等語（原審卷第120頁背面至第121頁）。另上訴人於標的現況說明書「是否有停車位併同出售」項目勾選「否」之原因，既僅係在於表示系爭停車位有使用權，而無獨立之權狀之意，故本件兩造買賣之標的確實包含系爭停車位專用權之認定。又證人弘宬不動產經紀公司員工林彥廷於本院證稱：「有車位，但賣方說會加在公設上，一般是這樣情況，本件賣方仲介嚴秋華說車位在原審畫的位置上（見原審卷第4頁），後改稱有無加到公設這點對方沒說，且有固定角落位置。」（見本院卷第39至42頁）。足見被上訴人於系爭不動產買賣契約議定過程中，確有表達將停車位之專用權列為其買受系爭不動產之條件，而上訴人於兩造簽訂系爭不動產買賣契約書時亦回應表示有停車位之使用權，兩造始簽訂系爭不動產買賣契約書，基此堪認本件被上訴人向上訴人買受者確包含系爭停車位之專用權無誤。
㈢按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主
張任何權利；債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在，民法第349條、第350條前段分別定有明文。而所謂權利瑕疵擔保責任，係指出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利所負之責任而言（最高法院72年度台上字第4265號判決要旨參照）。次按出賣人不履行第349條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利；而因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定，行使其權利，民法第353條、第227條第1項亦有明文。又出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院70年度台上字第422號裁判要旨參照）；此外，權利瑕疵擔保之要件與債務不履行之要件並非相同，前者為法定無過失責任，後者為過失責任，是民法第353條規定所謂「依關於債務不履行之規定」應解釋為僅適用其「效力」規定已足，不以具備債務不履行之要件為必要，先予敘明。本件系爭不動產買賣契約書第7條第1項、第10條第7項亦分別約定：「乙方（即上訴人）保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有等權利糾紛或一物數賣之情事。」、「乙方依法對甲方（即被上訴人）負有瑕庛擔保之責，．．．」（原審卷第92頁、第94頁）。準此，出賣人應擔保第三人就買賣標的物，對於買受人不得主張任何權利，故出賣人縱使依約將買賣之標的物交付予買受人，但如有第三人出面主張其權利時，無論出賣人是否有可歸責之事由，均應負權利瑕疵擔保責任。
㈣經查，系爭不動產買賣契約之買賣標的物包含一個固定停車
位之專用權在內，已如前述；而系爭停車位即為臺中市雅潭地政事務所102年11月6日複丈成果圖編號「0號0樓」所示停車位乙節，業經原審會同兩造及臺中市雅潭地政事務所派員至履勘現場查明屬實，並有勘驗筆錄、現場照片及臺中市雅潭地政事務所102年11月6日複丈成果圖在卷可稽（原審卷第54至62頁）。依系爭不動產買賣契約書第1條第3項約定，可知上訴人應擔保被上訴人對系爭停車位有專用權存在。惟系爭建物坐落社區之住戶均可使用系爭停車位，系爭停車位並非固定使用之停車位等情，業據證人林彥廷、嚴珈恩證述明確，並經上訴人自認在卷（原審卷第46頁背面、第72頁），堪認系爭停車位係屬上開門牌號碼○○市○○區○○路○○巷○○弄○號0樓建物坐落社區之住戶所共同使用，而非特定住戶得專有使用。則上訴人既將系爭停車位出售予被上訴人，並於系爭不動產買賣契約書中確保被上訴人對系爭停車位有專用權存在（即固定位置使用），卻未能使其取得系爭停車位之完整專有使用權，非被上訴人所得專用，任何上開建物坐落社區之住戶均有向被上訴人主張使用系爭停車位之可能，自有民法第349條之權利瑕疵存在。是以，被上訴人主張系爭停車位有權利瑕疵存在，即非無據。又前揭民法第353條所稱債務不履行之範圍，包括給付不能，因上訴人業已將系爭不動產移轉登記、交付予被上訴人，並遷離該建物坐落之社區，本即難期待上訴人補正該項瑕疵後再為給付，且上開建物坐落社區迄未就系爭停車位達成分管協議，使被上訴人取得系爭停車位之專用權，則該瑕疵已難由上訴人補正，而屬給付不能，惟就系爭房地部分，仍無給付不能之情形，是被上訴人主張依民法第353條及第227條規定，以權利瑕疵及不完全給付之請求權基礎，適用民法第226條第1項給付不能之規定，就系爭停車位之部分，請求上訴人負損害賠償責任，自屬有據，應予准許。
㈤查按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填
補債權人所受損害及所失利益為限，而當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民法第216條第1項、民事訴訟法第222條分別定有明文。又當事人已證明受有損害而不能證明損害之數額時，法院應斟酌損害之原因及其他一切情事，作自由心證定其數額，不得以其數額未能證明，即駁回其請求（最高法院21年上字第972號判例意旨可資參照）。
本件被上訴人係以270萬元向上訴人購買含系爭停車位之專用權在內之系爭不動產，惟系爭停車位並無法由被上訴人專用。又兩造於簽約時，並未對於系爭停車位另行約定價格，此有系爭不動產賣賣契約書附卷可稽，而原審於102年12月31日依聲請函請華聲科技估價師事務所鑑定系爭停車位之市場價值，經該事務所於103年2月25日以103華估字第81447號函檢送之鑑定結果略以：「經本單位派員實地調查地價，參考當地里鄰環境、交通情況、公共設施、使用現況、經濟型態分析及房地產交易情況，推定○○市○○區○○路○○巷○○弄○號地下第一層（0號0樓之停車位）於103年1月間之價值為NT$576,000元；102年7月間之價值為NT$524,000元」等情，有估價報告書附卷足憑；原審於102年11月1日至現場履勘時，被上訴人自承停放於系爭停車位上之車牌號碼0000-00號自小客車，係其承租戶所有，而系爭停車位牆面雖標示有「0號0樓」，但主要是住戶彼此互相尊重，若有他人先停放車輛於系爭停車位，承租戶仍會有須將車輛停放至外面街道上之情形等語（見原審卷第55頁背面、第58至59頁、第72頁背面），足見被上訴人僅係不得專用系爭停車位，並非完全不能或無法使用系爭停車位，自難遽以系爭停車位於102年7月間起訴時之市場價值認定即為其所受之損害。惟上訴人出售之系爭停車位既具有無法供被上訴人專用之瑕疵存在，堪認被上訴人確因而受有損害。並參以系爭不動產鄰近區域，就停車位享有專用權與未享有專用權之銷售價差約為1坪差距1至2萬元左右等情，亦據證人林彥廷於原審證述綦詳（原審卷第120頁），認本件被上訴人得請求其瑕疵之損害應以371,760元計算【系爭建物含共同使用部分面積合計約為30.98坪；﹝62.22+9.52+（1203.11×255/10000=30.68）﹞×0.3025=30.98坪；以一坪價差1萬2000元計算，12,000×30.98=371,760元】，較為適當，並無不合。
六、從而，被上訴人依權利瑕疵擔保及不完全給付之法律關係，請求上訴人給付371,760元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年12月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原審所為上訴人敗訴部分之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，聲明求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 4 日
民事第五庭 審判長法 官 李寶堂
法 官 王重吉法 官 鄭金龍以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳玫伶中 華 民 國 103 年 11 月 4 日