臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度上易字第454號上 訴 人 太平江山管理委員會法定代理人 朱銘煌訴訟代理人 謝明智律師被上訴人 王柳蓁訴訟代理人 王茂青上列當事人間請求返還共有物等事件，上訴人對於民國103年8月25日臺灣臺中地方法院103年度訴字第1350號第一審判決提起上訴，本院於104年1月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：本件被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形之一，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、上訴人主張：㈠緣訴外人五淵建設企業股份有限公司（下稱五淵建設公司）
，於民國80年間，在臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地上興建住宅大樓「太平江山NO.1」社區（下稱系爭大樓），並以訴外人即五淵建設公司董事長陳永基為出賣人與各承購戶簽訂房屋預定買賣契約書。依系爭買賣契約書「附件㈢，建材與設備」一項則記載「休閒設施：⒈媽媽親子育樂教室」。故於大樓興建完成後，即由訴外人即陳永基之兄長陳永昌，將其所有坐落於同段1944建號即門牌號碼為臺中市○○區○○路0段00巷00號房屋（亦位於系爭大樓內，下稱系爭房屋）提供作為系爭大樓之媽媽親子育樂教室，且系爭房屋旁邊之通道，平時即供作系爭大樓住戶通行後門、花園、腳踏車停車場等公共設施之用。全體住戶使用媽媽親子教室並通行系爭通道，迄今已達二十餘年。
㈡陳永昌名下之系爭房屋嗣經原法院強制執行事件拍賣，於拍
賣公告中已載明「不點交」、及「本件建物查封時，據債權人之代理人稱係社區公共設施，拍定後不點交」等語。然被上訴人自法院拍定取得系爭房屋之所有權後，卻於系爭房屋內裝設水、電錶，並拆除系爭房屋與系爭通道間之牆壁，封閉系爭道路進行裝修，欲作為私人住宅之用，致全體大樓住戶無法繼續使用系爭房屋作為媽媽親子教室及經由該通道通行。
㈢按建商與各住戶於買賣契約中約定將其所有專有部分提供作
為社區公共設施，性質上該專有部分應成為約定共用部分，此參照公寓大廈管理條例第3條第3款及第6款之規定自明。
則應認為區分所有權人就系爭房屋之使用，已成立分管契約。且建商與各承購戶間之房屋預定買賣契約既為出賣人與各承購戶一致同意之內容，亦應構成住戶共同遵守之規約。被上訴人既為系爭房屋之繼受人，依民法第799條之1第4項之規定，自當繼受此分管契約及規約之效力。
㈣縱認建商與全體承購戶之房屋預定買賣契約書內容，不能構
成社區之規約，然法院於拍賣公告中已註明系爭房屋係作為社區之公共設施，故不予點交，顯見被上訴人於參與拍賣時早已知悉系爭房屋已由建商與全體住戶約定作為公共設施使用，自非善意第三人。爰依民法第799條之1第4項、公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，請求被上訴人遷離並移轉系爭房屋之占有予社區之全體區分所有權人，並應給付回復系爭房屋之修繕費用新台幣(下同)50萬元。
㈤聲明：
⒈被上訴人應自其所有系爭房屋遷離，並移轉占有予太平江山社區大樓之全體區分所有權人。
⒉被上訴人應給付上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人於原審則辯以：系爭房屋是經由法院之拍賣程序而取得，有獨立產權，並未標示為社區共用之親子教室，上訴人若有損害，應是向五淵建設公司求償等語置辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請。上訴人不服原判決，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應自系爭房屋遷離，並移轉占有予太平江山社區大樓之全體區分所有權人。㈢被上訴人應給付上訴人50萬元本息。上訴人於本院補充陳述略如下：陳永昌並非單純將系爭房屋借予住戶使用，而係有永久供作公共設施使用之意，身為繼受人之被上訴人應受其拘束。專有部分之建物得作為公用，此專有部分與單獨所有之建物有別，且分管契約之成立，未要求須以書面定之，本件應有分管契約之適用，另案本院102年度重上更㈡字第8號民事判決同此認定。系爭房屋拍賣時公告拍定後不點交，可知系爭房屋為社區公共設施。被上訴人妨害建築物之正常使用，違反區分所有權人共同利益及誠信原則等語。
四、兩造於原審協議簡化爭點如下：㈠不爭執事項：
⒈被上訴人經由原法院第102年度司執字第11163號強制執行
程序，拍賣取得系爭房屋。該房屋於法院之拍賣公告曾註明「不點交」。
⒉系爭房屋之前手為訴外人陳永昌，即興建系爭房屋之五淵建設公司負責人之兄長。
⒊依五淵建設公司與當時之承購戶所簽訂之房屋預定買賣合
約書附件㈢建材與設備、休閒設施第1點約定，五淵建設公司興建之系爭大樓應附設媽媽親子育樂教室。
⒋陳永昌於大樓完工交屋後，無償提供系爭房屋作為社區媽
媽親子育樂教室使用迄今。社區住戶平時並經由系爭房屋旁之通道通行後門、花園及腳踏車停車場。
⒌被上訴人自法院拍賣取得系爭房屋後，將系爭房屋與通道間之牆壁拆除，進行施工。
㈡爭執事項：
⒈系爭房屋之前手陳永昌無償提供系爭房屋供社區大樓住戶
作為媽媽親子育樂教室及通道使用，其法律關係為何？拍定人即被上訴人應否受其拘束？⒉上訴人請求被上訴人遷讓返還系爭房屋及給付回復原狀之
費用，有無理由？
五、本院之判斷：㈠上訴人固主張建商於80年間與系爭大樓之各承購戶簽訂房屋
預定買賣契約時，已承諾提供社區媽媽親子育樂教室之公共設施，且於大樓完工後，確實將系爭房屋作為社區之媽媽親子育樂教室使用，應認區分所有權人間，已成立分管契約，則受讓系爭房屋之被上訴人，自應受該分管契約之拘束等語。惟查所謂分管契約，乃指共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理；或共有人就共有物之管理方法所成立之協議之謂(最高法院100年台上字第1776號判決、99年度台上字第1553號判決參照)。本件係建商將系爭大樓內之其中一戶專有部分房屋，提供作為公共設施使用，並非針對大樓之共有部分之使用及管理方式為約定，能否謂針對專有部分約定為共用，即成立所謂分管契約，已非無疑。況且，建商與各承購戶之房屋預定買賣契約書，僅約定建商應提供媽媽親子育樂教室，惟並未明確約定系爭房屋就是媽媽親子育樂教室之所在。茲建商與各承購戶之房屋預定買賣契約中，對於媽媽親子育樂教室之位置，既未特定，則更難以此認定各承購戶間就系爭房屋之管理使用有所謂分管契約存在。
㈡上訴人又主張依民法第799條之1第4項規定，區分所有權人
間依規約所生之權利義務，繼受人即被上訴人應受拘束等語。惟按所謂規約，係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項而言，此由公寓大廈管理條例第3條第12款之規定自明。本件系爭房屋之所以作為社區之媽媽親子育樂教室使用，係建商依房屋預定買賣契約書之約定，為履行對住戶之承諾而提供。對於系爭房屋作為社區媽媽親子育樂教室使用，並未經區分所有權人會議之決議，自不具有規約之性質。從而，上訴人主張被上訴人依民法第799條之1第4項之規定，應繼受上開約定云云，亦屬無據。
㈢有關系爭房屋作為社區媽媽親子育樂教室使用，係建商為履
行與承購戶間之買賣契約之義務而來，已如前述。且證人即系爭房屋之原所有權人陳永昌於原審審理時亦證稱：五淵建設公司之實際負責人是伊父親。當時將伊名下之系爭房屋提供給社區作為媽媽親子育樂教室，但社區並沒有與伊簽訂任何契約等語(見原審卷第185頁背面)。由此可知，系爭房屋之原所有權人陳永昌僅係為配合建設公司對承購戶之承諾，因而無償提供系爭房屋供社區之住戶使用，故其與社區全體住戶間就系爭房屋，應僅存在無償使用借貸契約之關係。按「使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利」；又按「使用借貸非如租賃之有民法第425條之規定，故物之原所有人將物借予他人使用，嗣將物移轉予第三人所有，該他人不得對第三人即物之現在所有人主張有使用借貸之權利」（最高法院59年度台上字第2490號判例、93年度台上字第1948號判決參照）。本件系爭房屋之原所有權人陳永昌與社區住戶間，就系爭房屋既僅存在使用借貸契約之關係，則被上訴人因法院之拍賣取得所有權，原使用借貸關係消滅，該社區住戶自不得仍對被上訴人主張有使用借貸之權利存在。
㈣又本院102年度重上更㈡字第8號民事判決，經最高法院103
年度台上字第1350號廢棄發回，認定「系爭建物既非十傑公司與聯合大廈區分所有權人之共有物，能否謂十傑公司與聯合大廈區分所有權人所訂立之新聯合國委託代管合約書係系爭建物之分管契約，上訴人應受該分管契約之拘束，自滋疑問。」，顯不認系爭建物已訂有分管契約。而拍賣公告註明不點交，非即表明系爭房屋實體法律關係即為公共使用之專有部分，復經本院調閱原法院102年度司執字第11163號執行卷審認無訛。另上訴人主張被上訴人妨害建築物之正常使用，違反區分所有權人共同利益，區分所有權人無法利用停車場、避難空間與逃生梯等語，亦僅是被上訴人拆除改裝系爭房屋之使用是否違反主管機關行政管理規定而已，亦無違反誠信原則。
㈤綜上所述，本件上訴人主張區分所有權人間就系爭房屋，已
成立分管契約，且被上訴人應受規約之拘束，為不足採；系爭房屋之前手與上訴人社區之全體區分所有權人間就系爭房屋之使用為借貸關係，被上訴人不受其拘束。則被上訴人占有使用系爭房屋，並為裝修等行為，自屬本於所有權之權能而為，並無不法。從而，上訴人請求被上訴人自系爭房屋遷離，並移轉占有予社區之全體區分所有權人，同時賠償回復原狀之修繕費用，均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至於上訴人撤回一部訴訟，既非全部撤回，且原審業已判決，其聲請退費部分，與法不合，不應准許。而上訴本院所溢繳7,672元部分，依民事訴訟法第77條之26規定，應准予退還。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 20 日
民事第五庭 審判長法 官 李寶堂
法 官 古金男法 官 王重吉以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 邱曉薇中 華 民 國 104 年 1 月 20 日