臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度上易字第542號上 訴 人 詹 竣 毅
黃 愉 文共 同訴訟代理人 柯 宏 奇 律師被 上訴 人 洪 賜 村訴訟代理人 何 志 揚 律師複 代理 人 楊 宇 倢 律師訴訟代理人 洪 建 中上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國103年8月14日台灣彰化地方法院102年度訴字第271號第一審判決，提起上訴，本院於105年3月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決第3項命上訴人詹竣毅自民國101年10月1日起至101年10月14日止，按月給付新台幣3萬元部分；第4 項命上訴人自民國101年5月1日起至同年6月30日，按月連帶給付新台幣3萬8000元部分，暨該等部分之假執行宣告均廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在原審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回（原判決第3、4項命上訴人詹竣毅給付、命上訴人連帶給付之金額計至交還各該房屋之日止部分，應均更正為計至民國104年2月1日止）。
第二審訴訟費用由上訴人詹竣毅負擔5分之4，餘由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人於原審請求對造給付或連帶給付相當於租金之不當得利部分，係計算至詹竣毅交還後述56-1號或56-2號房屋之日止。嗣被上訴人以原審判決命上訴人詹竣毅交還房屋部分聲請假執行，業經原審法院民事執行處於民國104年2月2日將該房屋強制點交被上訴人完畢（案號103年度司執字第40208號，點交公告見本院卷第60頁)。被上訴人乃減縮其請求為計至104年2月1日止(本院卷第94頁），核與民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3 款規定相符，毋須得他造之同意，應予准許。
二、被上訴人主張：門牌號碼彰化縣彰化市○○路○段○○○○○○○○○ 號房屋（以下分別簡稱56-1號房屋、56-2號房屋，基地各坐落彰化縣彰化市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號及同段1056-5、-6、-15、-16等地號土地），均為伊所有。上訴人詹竣毅於99年7 月15日與伊簽訂房屋租賃契約書，向伊承租56-2號房屋（以下稱56-2號租約），作為經營餐飲加盟店之用，並由上訴人黃愉文擔任連帶保證人，租期自99年10月1日起至102年9月30日止共3年，每月租金新台幣（下同）3萬8000元，應於每月1 日以前繳納。其後，詹竣毅再於100年10月19日與伊另簽訂房屋租賃契約書，向伊承租56-1號房屋（以下稱56-1號租約），供經營餐廳使用，租期自同年11月15日起至105年11月14日止共5 年，每月租金3萬元，應於每月15日以前繳納，租約並經公證。惟詹竣毅就56-2、56-1號房屋，分別自101年5月1日及同年5月15日起，未繳納租金，積欠之租金已達2 期以上。伊除於101年6月26日聲請鄉鎮調解，及於101年7月18日以存證信函向詹竣毅催討3 個月欠租合計20萬4000元及應分擔之電費外，復於101年8月20日委請律師發函催告詹竣毅於7 日內付清所欠租金及電費，並表明屆期不付，即視為終止系爭兩件租約之意思表示。詹竣毅於101年8月22日收受上開律師函，而未於期限內繳納租金，系爭租約自101年8月30日起均經伊合法終止，詹竣毅於終止後繼續占用，為無權占有，並獲有相當於前開租金之不當利益。伊自得本於所有權作用及租賃關係，請求返還房屋並給付所欠之租金，暨依不當得利之規定，請求返還租約終止後相當於租金之不當得利。另黃愉文為56-1號租約之連帶保證人，就詹竣毅因該租約所欠繳之租金與應返還之不當得利，自應負連帶給付責任等情，依租賃關係及所有權之作用、不當得利暨連帶保證之法律關係，求為：⑴詹竣毅應將56-1號房屋如原審判決附圖即彰化縣彰化市地政事務所（下稱彰化地政所）103年5月22日土地複丈成果圖所示：編號Ｃ、Ｄ、
Ｇ、Ｈ之鐵皮造一層房屋交還被上訴人；⑵詹竣毅應將56-2號房屋如前開附圖所示：編號Ａ、Ｂ、Ｅ、Ｆ之鐵皮造一層房屋交還被上訴人；⑶詹竣毅應自101年10月1 日起至104年2月1日止，按月給付被上訴人3 萬元；⑷詹竣毅、黃愉文應自101年5月1日起至104年2月1日止，按月連帶給付被上訴人3萬8000 元之判決，並願供擔保宣告假執行（被上訴人請求給付租金及返還不當得利逾前開範圍部分，經原審判決其敗訴後，被上訴人未聲明不服，該部分已確定）。
三、上訴人則以：詹竣毅於101年3月中旬，發現前開房屋因石棉瓦材質的屋頂老舊，於下雨時嚴重漏水，導致室內裝潢受潮毀損及電箱走火燒毀等損害。惟數度向被上訴人反應並催告修繕未果，乃多次自行僱工修繕，共支出費用4萬1300 元，但漏水情形仍未改善。且該房屋經常無預警停水，致其所經營的餐廳時常無水可用，然數次反應及催告被上訴人修繕，均不獲置理。又該房屋為違章建築，迨餐廳裝潢完成，無法申請營利事業登記，始發現其房屋並無使用執照，但被上訴人於出租時竟一再表示房屋為合法建物。是前開房屋既有漏水、停水及為違章建築等瑕疵，顯然不合於約定使用、收益之狀態，被上訴人即有違反民法第423 條規定，須於租賃關係存續中，保持租賃物合於約定使用收益狀態之主給付義務，參照最高法院99年度台上字第526號、98年度台上字第222號判決意旨，詹竣毅自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金。再者，詹竣毅已於101年8月13日以存證信函，限期催告被上訴人處理前開瑕疵，被上訴人猶置若罔聞，依民法第227條、第254條及第347條、第359條規定，爰以101年11月8日答辯狀㈠繕本之送達，向被上訴人為終止租約之意思表示。於租約終止後，詹竣毅雖負有返還租賃物之義務，但其於承租56-2、56-1號房屋時，分別給付押租金7萬6000元及6萬元，在被上訴人返還押租金以前，詹竣毅得類推適用民法同時履行抗辯之規定（參最高法院78年度台上字第1645號判決意旨），拒絕返還房屋，並有繼續占有該房屋之法律上原因，不成立不當得利。況詹竣毅因誤認被上訴人交付之前開房屋得為合於約定之使用、收益，而投入鉅額資金，將原本凌亂不堪的房屋重新裝潢佈置，事後發現其房屋瑕疵重大，致蒙受損失，自得依不完全給付之規定，請求被上訴人賠償債務不履行之損害298萬8605 元，並以該項債權與被上訴人請求給付租金及不當得利之債務互為抵銷。另被上訴人業於101年9 月間切斷前開房屋電源，迄未恢復供電，顯未提供合於約定使用、收益狀態之租賃物，詹竣毅亦無給付租金之義務等語，資為抗辯。並聲明：⑴原判決不利上訴人部分廢棄；⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
四、下列事實，為兩造不爭執，並有房屋租賃契約書、房屋稅繳款書及公證書暨房屋租賃契約書影本〔原審法院員林簡易庭101年度員簡調字第154號卷（下稱員簡卷）第12～17頁、第31～36頁〕、彰化縣彰化市公所104年4月28日函送之聲請調解書及調解筆錄、存證信函及掛號郵件收件回執、晟勳法律事務所函及掛號郵件收件回執等影本（本院卷第68～73頁、第82～90頁）為證，復經原審囑託彰化地政所派員會同勘測屬實，分別製有勘驗測量筆錄及如原判決所附之土地複丈成果圖可稽，堪信為真實。
1.詹竣毅於99年7 月15日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書，向被上訴人承租其所有56-2號房屋，作為經營餐飲加盟店之用，租期自99年10月1日起至102年9月30日止共3年，每月租金3萬8000元，應於每月1 日繳納，押租金7萬6000元，並由黃愉文擔任其連帶保證人。詹竣毅自101 年5月1日起未給付租金。
2.詹竣毅另於100 年10月19日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書，向被上訴人承租其所有56-1號房屋，供經營餐廳使用，租期自100年11月15日起至105年11月14日止，每月租金3 萬元，應於每月15日前繳納，押租金6 萬元，租約並經台灣台中地方法院所屬民間公證人連宏仁以100年度中院民公仁字第675號公證。詹竣毅自101年5月15日起，未給付租金。被上訴人持前開經公證之租約，聲請原審法院以101年司執37045號強制執行事件查封拍賣結果，於101年10月間獲償9萬元。
3.被上訴人於101年6月26日以詹竣毅積欠56-2號房屋租金為由，向彰化縣彰化市調解委員會聲請調解，因詹竣毅未到場而調解不成立。被上訴人又於101年7月18日以存證信函向詹竣毅催討56-1、56-2號房屋各3 個月之欠租合計20萬4000元及應分擔之電費，詹竣毅於101年7月19日收受該存證信函。被上訴人復於同年8月20日委請律師函催詹竣毅於7日內付清所欠租金及電費，表明屆期不付，即視為終止系爭兩件租約之意思表示。詹竣毅於101年8月22日收受該律師函，並未於該期限內繳納租金。
4.被上訴人所有之56-1、56-2號房屋，其實際位置及占用土地之地號、面積如原判決附圖即彰化地政所103年5月22日複丈成果圖所示。
五、兩造爭執事項及其判斷
㈠、56-1、56-2號房屋，是否因違章建築、無預警停水、屋頂嚴重漏水，不合於系爭租約約定之使用收益狀態？上訴人據以拒絕給付租金，有無理由？
1.上訴人抗辯前開房屋為違章建築，於餐廳裝潢完成後，始發現無法申請營利事業登記，惟被上訴人於出租時卻表示一切合法。且該房屋經常無預警停水，造成餐廳時常無水可用；另於101年3月中旬，發現前開房屋因石棉瓦屋頂老舊，於下雨時嚴重漏水，導致室內裝潢受潮毀損。但迭經催告修繕，均未獲置理，詹竣毅得以該等房屋有前開重大瑕疵，被上訴人於租賃關係存續中，未保持租賃物合於約定使用收益狀態之主給付義務為由，行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金等情，並提出走廊天花板裝潢受潮毀損及修補屋頂照片、存證信函（員簡卷第67～81頁，原審卷第91、92頁）、修補漏水單據影本（員簡卷第140 頁）、對話錄音光碟及其譯文為證，暨聲請訊問證人姚佳興、薛紀逵。被上訴人則否認房屋有前開瑕疵，並陳稱：兩造租約並未約定租賃標的物為已辦保存登記之建物，詹竣毅亦自承未因該房屋為違章建築而遭彰化縣政府所屬單位勒令停業或停電、停水，足證不影響其營業用途；前揭房屋由自來水公司花壇營運所供給，供水正常，未曾有水壓不足情形，詹竣毅亦自設有三個水塔，並無供水不足情事；另56-1號房屋出租之前，屋頂僅有20年前鋪設的石棉瓦，詹竣毅在承租後，僱工私自在屋頂上方裝設散熱旋轉器、排油煙管、三個大水塔及加壓機馬達等設備，嚴重損壞原有建築物結構，方導致屋頂防漏設備有漏水之虞。尤其101年7月21日當地有豪大雨，詹竣毅在該屋經營之鮮魚城餐廳，於翌日仍接受客人委託辦理喜宴；而56-2號房屋漏水，則係因詹竣毅未經伊書面同意，自行裝設排水槽不當及以面向道路的大型廣告看板阻隔，造成雨水無法順利排出，而傾斜倒灌進入屋簷上方所致，為不可歸責於被上訴人。證人姚佳興、薛紀逵之證言，不足以證明上揭房屋有漏水及水電供應不足之事實，上訴人所稱該房屋不合約定之使用收益狀態，難以採取等詞。
2.經查，兩造簽訂之房屋租賃契約，並未約定租賃物須為已辦理保存登記之建物，亦未約定房屋須得供辦理商業或營業登記（56-1號租約第7條第6項：承租人如於租賃標的物內設立公司登記、營利事業登記或戶籍登記，須於租賃期滿或終止租約時遷出或註銷等語，並非出租人負有提供得辦理設立公司或營利事業登記租賃標的物義務之約定）。況商業申請設立登記，依商業登記申請辦法第5條第1項規定，應檢具所在地之建物所有權狀，所有權人非商業負責人或合夥人者，應附具所有權人同意書。但建物所有權狀得以房屋稅籍證明、最近一期房屋稅單或其他得證明建物所有權人之文件代之。而營業人申請營業登記，依營業登記規則第2條及第4條各款規定，則未明文應檢送建物所有權狀。本件56-1、56-2號房屋，雖均為違章建物，但皆有設立稅籍，此觀被上訴人所提101年全期房屋稅繳納證明書影本（原審第9、10頁）即明。
上訴人詹竣毅是否確實無法於56-1號房屋申辦所營鮮魚城餐廳之商業設立登記或營業登記，實非無疑。再者，未辦保存登記之建物，仍得為所有權或事實處分權及交易之客體，社會上租用違章建物以經營商店或餐飲業，更所在多有。詹竣毅自99年10月起開始承租56-2號房屋，經營鴻廣國際餐飲有限公司，其公司營業處所即設於該地址，有被上訴人所提該公司所簽發支票之退票理由單（原審卷第117 頁）可證，斯時即可知悉被上訴人之房屋是否保存登記及可否辦理營業或商業登記。其後，詹竣毅再於100 年10月與被上訴人簽約承租隔壁之56-1號房屋，迄其未繳租金之101年5月止，租期已各經過1年7個月及半年之久，其於原審亦自承於56-1、56-2號房屋經營期間，未遭彰化縣政府所屬單位以該建物是違章建築而勒令停業或停電、停水等詞（原審卷第41頁背面），足證前開房屋未保存登記，應為詹竣毅事先知情，且不影響其營業用途。參酌詹竣毅於101年8月13日寄給被上訴人之存證信函，其內容提及伊停止給付租金後，向律師詢問並申請土地及建物登記謄本，獲知房屋基地為高速公路彰化交流道附近特定區農業區，依規定無法搭建，且無建物資料，伊懷疑被上訴人將不法搭建的鐵皮屋租與房客，長期詐騙達20年云云（員簡卷第76～81頁），益見詹竣毅乃於拒付租金後，始前往調取房屋所有權登記資料，其承租56-1、56-2號房屋時，各該建物是否已辦理保存登記，實非考量斟酌之重點。上訴人辯稱前開房屋有為違章建築之瑕疵，不符合約定使用、收益之狀態，要不足採。
3.另就經常無預警停水，造成餐廳無水可用部分，查兩造於租約僅單純約定租賃房屋之水電費由承租人負擔（員簡卷第15、35頁），被上訴人並未對於自來水之供應絕無停水為任何保證。而該等房屋確實有自來水公司花壇營運所供應之自來水可供使用，為上訴人不爭執，並有該營運所繳費查詢資料（原審卷第81頁）可參。證人姚佳興雖具結證稱：餐廳生意比較好時，就會有缺水問題，伊不知為何會缺水等語（本院卷第101 頁）。惟該等房屋既然得使用自來水公司供應之自來水，則是否停水或供水不足，即非被上訴人所得加以控制或改善。故縱使上訴人經營的餐廳有時無水可用，亦不能認被上訴人有何可歸責之事由。況詹竣毅已自設三座水塔（照片見原審卷第118 頁），足徵其對於在該處經營餐廳之用水需求可能較大，在承租當時即知悉並有所因應。如於餐廳生意較好時，自來水公司供應的自來水量或水壓不敷其需求，不僅非可歸責於被上訴人，更為詹竣毅在承租之前即已預料之事。其主張系爭房屋有此部分瑕疵，亦難採取。
4.關於屋頂漏水部分，上訴人所提裝潢受潮毀損之照片，其中56-1號房屋走廊天花板則無明顯滲水痕跡（原審卷第91頁照片編號2 ），參照被上訴人所提原審卷第77頁編號⑲照片，該屋走廊天花板應無漏水受損情事；修補屋頂照片（員簡卷第73～75頁證四），雖可見屋頂有以黑膠或矽利康填補情形，但不能得知何時由何人修補，也無法證明屋頂漏水是否嚴重及修補後仍然漏水之事實；修補漏水單據(員簡卷第140頁）則均為無作成名義人之私文書，上訴人未證明其形式之真正，且其中1張無日期記載，其餘2 張分別記載100年11月20日及101年3月1日，亦與上訴人所稱於101年3 月中旬發現漏水嚴重者，亦不相合，自無從採取。至被上訴人於101年8月15日與詹竣毅對話時稱：「我有要跟他抓漏，結果他說他有曾叫過人來抓漏！」、「抓那一次過後，就沒有再聽說了啊!!…」等語(原審卷第198頁），僅堪認定詹竣毅曾向被上訴人反應房屋漏水須抓漏，難以證明漏水嚴重致無法使用收益租賃物。而其餘裝潢受潮毀損照片（員簡卷第67～72頁證三、原審卷第91、92頁），固足以佐證56-2號房屋走廊之天花板及56-1號房屋南側牆面、東側天花板有部分受潮毀損情形。然其中56-2號房屋走廊天花板部分，被上訴人陳稱乃因詹竣毅自行裝設排水槽不當及樹立面向道路之大型廣告看板阻隔，造成雨水無法順利排出倒灌進入屋簷上方所致，並提出照片（原審卷第75、76頁編號⑬、⑭）為證，核該廣告看板及排水槽確實緊臨屋簷而設置，因此阻隔屋頂雨水導致走廊天花板滲水之可能性甚高，56-2號房屋走廊天花板受潮，尚難遽認係其屋頂漏水所造成。另56-1號房屋南側牆面及東側天花板部分（原審卷第91、92頁照片編號3、4、5 ），為上訴人於原審102年7月12日到現場勘測時，經原審法官指示提出照片而拍攝（原審卷第52頁背面、第82頁）。但斯時距其自101年5月不繳租金起超過1年，離其餐廳結束營業（約101年9月30日）亦逾9個月，尚難證明該等部分於101年5月間前即因滲水受潮而毀損之事實。況56-1號房屋如確實漏水嚴重，衡情餐廳內部當有多處位置或大面積裝潢因滲水而損毀。然上訴人卻僅能提出該三張照片以資為證，而核其照片所示裝潢受潮之範圍亦不大，東側天花板之滲水痕跡更非明顯（原審卷第92頁），該房屋即使因老舊而有漏水情形，其程度是否達足以影響餐廳營業之嚴重程度，殊非無疑。參酌被上訴人所提詹竣毅以鮮魚城餐廳名義，於網路上張貼101年7月22日承辦喜宴之翻拍照片（原審卷第161 頁之相片五、六），與上訴人所指南側牆面受損之位置相當（均位於大型匾額下方），但卻未見有何明顯受潮毀損之情形。上訴人抗辯56-1、56-2號房屋因屋頂老舊，於101年3月中旬發現嚴重漏水云云，當與事實不符。
5.證人姚佳興雖於本院證稱：餐廳的騎樓、廚房及其內牆壁在
100 年11月開始營業後，有下雨就會漏水，如果下大雨就會漏很大，每次漏水都要花很多時間處理；餐廳有發生過因漏水而停止營業，應該有好幾次，因為地板都是水；伊有看到房東拿補漏的去樓上補，結果還是會漏水；老闆（詹竣毅）有找人來修補，什麼時間找何人修補及花多少錢，伊不清楚或不知道，之後還是會漏水；餐廳內部的天花板是否會漏水不清楚；漏水的原因細節不清楚，但廚房漏水很嚴重，因為伊在廚房工作；101年7月22日婚宴當天早上有下雨，伊有去處理積水，晚上也有下雨等詞（本院卷第100～103頁）。惟上訴人謂其於101年3月中旬，發現前開房屋於下雨時，屋頂及牆壁嚴重漏水（員簡卷第46、77頁、本院卷第25頁），證人姚佳興卻證述在餐廳開始營業後有下雨就會漏水，時間上顯有不符。又經原審法官指示後，上訴人僅能提出前開56-1號房屋南側牆面及東側天花板受潮毀損照片，其受潮毀損位置並未包含廚房在內，證人姚佳興竟證稱廚房漏水很嚴重，餐廳內部天花板是否會漏水不清楚，與上訴人所稱裝潢受潮毀損位置亦有齟齬。另餐廳因屋頂漏水而暫停營業，適足以彰顯其漏水的嚴重性。故如果確有此情，上訴人於訴訟中當無忽略不提之可能。但上訴人從未抗辯因56-1號房屋漏水導致餐廳停止營業，其先前寄給被上訴人的存證信函（員簡卷第76～81頁），及與被上訴人於101年8月15日對話之錄音譯文（原審卷第98、198 頁），亦均無關於餐廳曾因嚴重漏水而停止營業之情形。證人姚佳興卻證述曾因漏水停止營業好幾次，亦不無違反常情。再依交通部中央氣象局102 年12月11日中象參字第0000000000號函檢送之彰化自動氣象站之逐時氣象資料（原審卷第165、223頁），可知彰化市於101年7月21日僅於晚間19至21時下雨，每小時之雨量依序為14.0、
11.0、0.5 毫米，當日總雨量25.5毫米；翌（22）日則僅於上午7時至9時降雨，每小時雨量依序為1.0、1.5、0.5 毫米，當日總雨量3.0 毫米，亦即21日降雨較大〔但未達氣象局雨量類別稱為「大雨」（指24小時累積雨量達50毫米以上，且其中至少有1 小時雨量達15毫米）或「豪雨」（指24小時累積雨量達130毫米以上之降雨現象，達200毫米以上稱為大豪雨，350 毫米以上稱為超大豪雨）之標準〕，且降雨在餐廳晚餐之營業時段；22日則僅在早上餐廳開始營業以前，降了點小雨，晚上沒有下雨。而21、22日為星期六、日，是餐飲業生意較好的例假日，21日降雨如果確實造成漏水及積水，當時為晚餐之營業時段，若對於營業已造成影響，必定會立即排除，不可能讓積水持續到22日。至於22日上午營業前的降雨，雨量甚小，衡情顯無造成房屋漏水或積水的可能。證人姚佳興竟證稱101年7月22日婚宴當天早上下雨，伊有去處理積水，當天晚上也下雨云云，尤與事實有違。故證人姚佳興前開證言，顯有瑕疵，不足為有利於上訴人之認定。
6.證人薛紀逵證稱：伊不認識詹竣毅，好幾年前經別人介紹幫詹竣毅的餐廳做防水抓漏1 次，去抓漏是挑他們休息時間去，天花板有好幾處漏水，以高壓灌注發泡方式抓漏；工作完後，詹竣毅打電話說還有滲水的情形，伊說石綿板已經太舊，建議他直接換掉；當時詹竣毅沒有要求開收據，其施作時間、費用、詳細漏水情形，因距今有4、5年已忘記等語（本院卷第129～131頁）。然上訴人在原審於101年11月8日所提書狀僅抗辯曾自行僱工修繕屋頂補漏共支出費用4萬1300 元（員簡卷第46頁，單據見同卷第140 頁），其後未曾表明尚有其他修補抓漏支出。於上訴本院後遲至104年7月23日始陳稱曾另請證人薛紀逵抓漏，並謂先前第1次抓漏花4萬多元，第2次花1萬多元等詞(本院卷第104頁），已非無疑。且證人薛紀達與詹竣毅為相識好友，有被上訴人所提臉書資料影本（本院卷第135～139頁）可稽，其竟於本院證稱與詹竣毅不認識，僅4、5年前經人介紹幫詹竣毅做防水抓漏云云，亦有事實足認其證言有偏頗之虞。況證人薛紀逵僅空泛證稱詹竣毅餐廳的天花板漏水多處，伊以高壓灌注發泡方式抓漏等語，無法具體證述房屋漏水之具體詳情、抓漏施作時間及其費用金額，亦無相關單據可提出佐證，自難遽以採憑。
7.綜上各情，上訴人抗辯56-1、56-2號房屋，因違章建築、無預警停水及屋頂嚴重漏水之重大瑕疵，不合於系爭租約所約定之使用收益狀態，經催告修繕，被上訴人置之不理，尚難信為真實，其據以行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金，於法不合。至所稱被上訴人於101年9月僱工斷電乙節，雖為實情，但此為後述租約終止後所發生之事由，此時被上訴人已無保持合於租約約定使用收益狀態義務，上訴人無從據以拒絕給付租金。又因本件事證已明，所請勘驗系爭房屋現場，亦無必要。
㈡、被上訴人終止租約及請求上訴人返還房屋，有無理由？
1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止租約。為民法第440條第1項、第2 項所規定。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，同法第455 條前段定有明文。本件上訴人詹竣毅就其承租之56-2 號房屋自101年5月1日起，56-1 號房屋自101年5月15日起，分別未給付每月租金3萬8000元及3萬元；被上訴人曾於101年7 月18日以存證信函向其催討56-1、56-2 號房屋各3個月之欠租合計20萬4000元，詹竣毅於101年7月19日收受該存證信函，仍未支付；被上訴人復於同年8月20日委請律師函催詹竣毅於7日內付清所欠租金，並表明屆期不付，即視為終止系爭兩件租約之意思表示，詹竣毅於101年8月22日收受該律師函，亦未於該期限內繳納租金，已如前述。茲於101年7月15日以後，詹竣毅遲付租金之總額及遲延給付之期間，均逾2個月以上，被上訴人先於101年7月19日發函催討，再於101年8月20日發函催告限期7日繳付，核其期限自屬相當。惟上訴人詹竣毅逾101年8月20日律師函所定之期限仍未繳付租金，被上訴人主張系爭租約均自101年8月30日起（即催告所定期限屆滿之翌日），發生終止之效力，並請求詹竣毅返還各該房屋如原審判決附圖編號Ａ～Ｈ部分，依前開法條規定，自屬有據，應予准許。至於土地法第100條第3款規定：出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，於租賃定有期限者不適用（司法院院解字第3489號、院解字第3605號解釋參照）。本件為定期租賃，毋須先以押租金抵付欠租後仍積欠達二個月以上，始得終止租約，附此說明。
2.上訴人抗辯在被上訴人返還押租金以前，伊得類推適用同時履行抗辯之規定，拒絕返還。惟押租金契約與租賃契約為契約之聯立，押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，於租賃關係消滅以前，出租人不負返還之責，在租賃關係已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，承租人請求出租人返還押租金，始為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。故應於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，而押租金尚有餘額時，承租人始得請求返還（最高法院81年度台上字第1907號、81年度台上字第1630號、77年度台上字第2213號、69年度台上字第3985號判決，均同此見解）。非謂租賃關係終了，在已返還租賃物前，承租人當然即得請求返還押租金。至於實務上，有認為押租金之返還義務，與租賃物之返還義務具有牽連性，應認得類推適用民法規定主張同時履行抗辯者（如最高法院78年度台上字第1645號判決），並非判例，為本院不採。
況上訴人詹竣毅交付被上訴人之押租金，在抵充其欠租或不當得利後，已無餘額（如後述），其抗辯在被上訴人返還押租金前，得拒絕返還房屋云云，顯屬無據。
㈢、被上訴人請求給付租金或不當得利有無理由？上訴人抵銷抗辯是否有據？
1.按於租約存續期間，承租人有依約定日期支付租金之義務；租約終止後，原承租人則無繼續占用租賃物之合法權源，為無權占有，依社會通念，並可獲得相當於租金之不當利益，致原出租人或租賃物所有人受有損害。故出租人於終止租約後，除得請求承租人給付租約存續期間積欠之租金外，並得依不當得利之法則，請求原承租人返還租約終止後繼續占用租賃物相當於租金之不當得利。上訴人詹竣毅積欠租金，並於租賃關係滅後繼續無權占用前開租賃房屋，被上訴人請求其給付欠租，並返還相當於原租約所約定租金之不當得利價額，於法自屬正當。
2.另承租人有債務不履行時，即發生以押租金抵充或抵償其欠租或其應償付損害賠償之問題，通說認為於租賃關係消滅後之抵充，為當然抵充，在抵充發生之時點屆至時，自動發生以押租金抵償承租人債務而結算其餘額之效力。本件56-2號房屋，詹竣毅自101年5月1日起未付租金，在該租約於101年8月30日終止而消滅後，其押租金7萬6000元，即當然發生抵充欠租7萬6000元（即2個月租金）之效力。故被上訴人就56-2號房屋部分，所得請求詹竣毅及連帶保證人黃愉文連帶給付租金、不當得利，應自101年7月1日起算至104年2月1日止。又56-1號房屋部分，詹竣毅係自101年5月15日起未給付租金，在抵償押租金6萬元及強制執行獲償9萬元（合計15萬元即5個月租金）後，被上訴人所得請求之不當得利，應自101年10月15日起算至104 年2月1日止。其請求給付租金或返還不當得利逾此範圍部分，應不予准許。至於詹竣毅抗辯其得依民法不完全給付規定請求被上訴人賠償債務不履行之損害合計298萬8605 元，並與欠租互為抵銷乙節，因被上訴人並無未交付合於租約約定使用收益狀態之租賃物之不完全給付情事，其此項債權為不存在，自無從抵銷。
六、綜上所述，被上訴人本於租賃物返還請求權，請求詹竣毅返還56-1號及56-2號房屋如前開編號Ａ～Ｈ部分，本於租金、不當得利及連帶保證之法律關係，請求詹竣毅自101 年10月15日起至104年2月1日止，按月給付3萬元；請求詹竣毅、黃愉文自101年7月1日起至104 年2月1日止，按月連帶給付3萬8000元，洵屬正當，應予准許。逾此範圍之請求，則為無理由，應不予准許。原審命上訴人給付（或連帶給付）超過前開應予准許範圍部分，尚有未洽。上訴意旨，指摘該部分不當，請求廢棄改判，為有理由，爰將該部分及其執行之宣告廢棄，並改判為如主文第2 項所示。其餘原判決就認定租約自101年10月1日起終止部分，雖有未當，但其結果尚無不合。上訴人請求廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌於判決結果不生影響，不予贅詞論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項但書、第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 12 日
民事第四庭 審判長法 官 陳 蘇 宗
法 官 吳 美 蒼法 官 陳 瑞 水以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
書記官 卓 佳 儀中 華 民 國 105 年 4 月 15 日