臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度上易字第75號上 訴 人 卓睦鈞法定代理人 黃素花訴訟代理人 蘇石修被 上 訴人 孫樹楠訴訟代理人 鄭秀珠律師複 代 理人 劉秋芳上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國102年12月24日臺灣彰化地方法院102年度訴字第782號第一審判決提起上訴，本院於103年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
(一)被上訴人無任何合法權源，於民國（下同）74年10月3日在彰化縣○○鎮○○段○○○○號面積142.05平方公尺土地（下稱系爭土地）上建築完成門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○號房屋（下稱系爭房屋），無權佔用系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）所示編號Ａ部分面積142.05平方公尺。系爭土地原為卓玉安等人所共有，卓玉安應有部分因繼承歷經卓時英直至上訴人，至今仍為上訴人與訴外人卓敬揚、張乾德、賴渙梃、張文海所共有，此有土地登記謄本可證。上訴人之土地所有權遭受損害，故依據民法767條規定，訴請被上訴人拆除系爭土地上之建物，將系爭土地返還上訴人及其他全體共有人。
(二)被上訴人無法律上原因而受利益，上訴人另依民法第179條不當得利法律關係，訴請被上訴人應自97年8月14日起至被上訴人拆屋還地予上訴人及其他全體共有人之日止，按月給付上訴人及其他全體共有人新台幣（下同）6千元。
(三)上訴人未曾聽聞曾祖父卓玉安將土地出售予謝輝標，謝輝標再出售予被上訴人之父孫鐵筆之事。上訴人祖父卓時英無權代理卓玉安與謝輝標於65年7月15日訂立賣渡證書，卓玉安並未親自會同簽定賣渡證書，卓玉安之名字為證人卓東溪所簽，印章則係無授權證明文件之代理人卓時英所蓋。再於69年1月5日註記同意賣渡證書權利移轉予被上訴人之父孫鐵筆。卓時英直至69年6月14日始因卓玉安死亡，才以分割繼承方式取得系爭土地，距前揭賣渡證書或註記賣渡證書權利移轉均已逾20年，無權代理之債權契約早已逾請求權時效。又被上訴人之父孫鐵筆於被上訴人興建彰化縣○○鎮○○路○段○○○號、357號房屋時，並未將大安段000地號土地，權利範圍1602分之609移轉予被上訴人，亦未將不動產預定買賣契約書、賣渡證書及收據等移轉予被上訴人，被上訴人於88年12月31日以買賣方式取得大安段219地號土地之持分（下稱應有部分），距73年5月2日製作土地使用權同意書已逾15年之久，是被上訴人並無適時合法取得系爭土地之應有部分，被上訴人所辯有權占用，確屬不實。又證人卓東溪經原審提示位置圖，指稱斜線位置部分為卓玉安出售予謝輝標之部分，惟系爭土地重測前為○○段○○○段00000地號，面積424平方公尺，69年12月19日因分割由780-7地號移載為780-11地號，面積為147平方公尺，70年11月30日彰化縣政府編定為建地目，重測後一部分面積併入大安段218地號，故系爭土地面積為142.05平方公尺；原○○段○○○段00000地號剩餘土地面積277平方公尺，70年11月30日彰化縣政府編定為田地目，是證人指稱之位置錯誤。退步言之，縱認卓時英之代理合法，孫鐵筆向謝輝標買受780-7地號土地其中面積34.762坪（約114.9158平方公尺），按該土地分割建、田地目後依比例計算，是依不動產預定買賣契約書、賣渡證書所載，孫鐵筆所購買之土地為1602分之609應有部分中之34.762坪，且該土地為田地目，是被上訴人以孫鐵筆所有大安段219地號土地應有部分1602分之609，面積約28.55平方公尺，卻占用217.16平方公尺之土地，實為不合理，可見卓玉安與其他共有人未親自會同及受到矇騙，如此製作之土地使用同意書豈能為真正；且該土地同意書均出自同一人筆跡，係起造人被上訴人與孫樹霖偽造，非經原共有人卓玉安親自簽名。再者，縱認卓時英代理簽訂之土地使用同意書為合法，被上訴人亦不能不顧法定空地及建蔽率，占有系爭土地全部建滿使用，故依系爭建物所占用之面積、房屋樓高度現況觀之，確實超過使用執照所核准之樓層面積及法定空地，被上訴人應拆除超出核准之部分，並返還土地予上訴人及其他全體共有人。
(四)系爭土地之原共有人張乾德、賴天送、張葉茶等三人因與孫鐵筆相互佔有共有土地建築房屋之關係，故於土地同意書上簽名，惟獨卓玉安與孫鐵筆間無相互占有關係，自無理由簽名同意被上訴人使用系爭土地。被上訴人所提出之賣渡證明爲65年7月15日所立，迄今已逾30年，其間70年9月21日因非都市土地使用編定，業已將田中段田中小段780-11地號土地（即目前系爭土地）地目改爲建地，被上訴人之父孫鐵筆可行使請求權而至今不行使，業已罹於15年時效。被上訴人既非當事人，其持賣渡證明主張因買賣取得系爭土地，於法不符。被上訴人既非系爭土地之共有人，其以虛偽完成建物第一次登記，與上訴人亦無租賃關係，而無權占有系爭土地，被上訴人所辯實無足採。並聲明：1.原判決廢棄；2.：被上訴人應將系爭土地上，如附圖所示編號A部分面積142.05平方公尺之房屋拆除，並將將土地返還上訴人及其他全體共有人；3.被上訴人應自97年8月14日起至被上訴人拆屋還地予上訴人及其他全體共有人之日止，按月給付上訴人及其他全體共有人6千元（上訴人誤載聲明為：1.原判決廢棄；2.被上訴人第一審之訴駁回）。
二、被上訴人則以：
(一)系爭土地重測前為００段００小段000000地號；又田中小段780-11地號土地係於69年12月19日分割自同段780-7地號而來，原地主均為卓玉安、張乾德、賴天宋及張葉茶等四人，此有土地登記簿謄本及異動索引等證物為證。被上訴人所有建物均係基於原地主卓玉安、張乾德、賴天宋及張葉茶等四人之同意建屋，有土地使用同意書為憑，自非無權占有。上訴人所有系爭土地所有權3204分之609，係與其兄弟卓敬揚共同繼承自其父親卓志榮1602分之609，卓志榮繼承自其父卓時英，卓時英繼承自原地主卓玉安土地所有權1602分之609。系爭土地原地主卓玉安既已基於土地所有權人之地位於73年間出具土地使用同意書予被上訴人孫樹楠興建系爭○○段00○號建物，系爭土地使用同意之法律關係及義務，依民法第1148條之規定，亦應基於繼承之法律關係，由其子卓時英、其孫卓志榮暨其曾孫卓睦鈞即上訴人輾轉繼承承受而負擔上開義務。
(二)系爭建物係合法建築，興建當時被上訴人均有依循建築法之規定，檢具原地主提供之土地使用同意書及相關文件向主管機關申請建築執照，事後並依法取得使用執照後，再依法向田中地政事務所辦理建築物所有權保存登記。依前開土地法第43條規定，依本法所為之登記，有絕對效力。按系爭建物自74年興建迄今，已有28年之久，原地主等人均可清晰見到該建物之存在；且系爭土地使用同意書係在28年前所出具，若果有偽造，原地主卓玉安豈有不知之理，上訴人主張無權占用，自屬無據。
(三)另系爭土地原地主卓玉安出售土地應有部分予謝輝標，謝輝標於69年間再出售於被上訴人之父孫鐵筆，孫鐵筆再轉讓予被上訴人，被上訴人承受其父孫鐵筆向原地主卓玉安買受土地之權利，而合法占有系爭土地興建建物，有買賣契約為憑。因系爭土地於買賣當時為農地，無法分割登記，事後上訴人又藉故拖延，故而迄今尚未辦理所有權移轉登記予被上訴人。凡此買賣經過情形，業經辦卓玉安出售系爭土地時之代書兼見證人卓東溪代書到庭證述屬實。由上開土地買賣之事實，即可證明本案系爭土地使用同意書確為真正無疑。復查，另證人卓東溪於原審102年12月5日出庭證述：「本件買賣包含出賣人向卓玉安買受的後面土地全部，地號是指依讓渡證書上的地號，以前地號是００小段00000地號(此地號後分割出780-11號，重測後即為○○段000地號)，就是指當時農地沒有辦法過戶的部分」，且證稱卷內被上訴人所提出之位置圖斜線位置部分（780-11、780-8）即為卓玉安出售給謝輝標，謝輝標再出售給孫鐵筆，孫鐵筆在讓與給被上訴人興建使用的土地等語。證人蔡明坤亦於原審102年12月5日證述：「謝輝標將系爭土地賣給孫鐵筆，出售的土地詳如102年9月30日勘驗當日拍攝的照片所示，兩棟建築物的基地」。由上開兩位證人所為證述，均可證被上訴人所有系爭建物所座落之基地即系爭土地，確係由上訴人之被繼承人卓玉安出售予謝輝標，謝輝標再出售予孫鐵筆，孫鐵筆再將之轉讓予被上訴人孫樹楠使用興建房屋。
(四)又上訴人於原審102年12月5日言詞辯論時，對於「土地使用同意書」上卓玉安之簽章，坦承係卓玉安之子卓時英代理所為，其並未否認卓玉安簽章之真正，上訴人僅係質疑卓時英是否有代理權。足見本件「土地使用同意書」上卓玉安之簽章，確為卓玉安之印章所為。 況土地使用同意書上除有卓玉安之簽章外，並有73年間原地主張乾德、賴天宋及張葉茶等全體共計四位共有人之簽章同意，該份文書為四人所共同出具，張乾德、賴天宋及張葉茶等三人顯無偽造卓玉安簽章之必要；且細閱四人之簽章，其印文字體及印文大小均不同，完全沒有相同之處，顯見確係四人所有印章所為，益證本件「土地使用同意書」確為真正。
(五)退步言之，系爭土地（賣渡證書）縱係卓時英代理卓玉安所出具，惟卓時英事後已依法自卓玉安處繼承取得系爭土地所有權，依民法第118條規定，其處分自始有效，已屬有權處分。況卓時英既於73年間曾代理卓玉安明文出具土地使用同意書予被上訴人興建爭建物，則卓時英就系爭土地使用同意被上訴人興建建物之法律關係及義務，依民法第1148條之規定，亦應由其子卓時英、其孫卓志榮暨其曾孫卓睦鈞輾轉繼承承受而負擔。再者，卓玉安同時出售予謝輝標之○○段○○○段00000地號土地應有部分1602分之609，均已依法辦理土地所有權移轉登記予謝輝標，嗣再移轉予孫鐵筆，後再移轉予被上訴人，足見卓玉安確實有簽定買賣契約出售土地之事實，並有授權其子卓時英全權處理本件土地買賣等事宜，益證卓玉安於本案之賣渡證書及土地使用同意書上之簽章確為真正，否則事後不可能亦無法向地政事務所辦理土地所有權移轉登記。
(六)又被上訴人係於73年間開始興建系爭建物，並於74年間興建完成，建屋完成迄今已有28年之久；而上訴人繼承自卓志榮、卓時英及卓玉安之建物，恰與被上訴人所有系爭建物緊鄰，以上事實並有證人卓東溪於原審102年12月5日所為證述，足見上訴人及其被繼承人卓志榮、卓時英及卓玉安等人所有建物，因係興建在系爭土地旁之同段221地號土地上，顯見上訴人及其被繼承人卓志榮、卓時英及卓玉安等人均有長期使用同段221地號土地之事實。則被上訴人若有無權占用系爭號土地興建建物之違法行為者，上訴人及其被繼承人等豈有不加以阻止反對之理？！
(七)縱本案被上訴人孫樹楠或其父親孫鐵筆就系爭土地所有權移轉登記請求權存有罹於時效之情事，惟被上訴人孫樹楠使用系爭土地，乃係基於合法權源，並不因上訴人及其前手之違約未辦理土地所有權移轉登記而成為無權佔用，以上見解均為最高法院判例所肯認，益見上訴人之主張，顯無理由。又上訴人明知被上訴人所有系爭建物為合法興建，並非無權占用系爭土地，且上訴人明知系爭土地早已出售，其本即負有移轉土地所有權於買受人之義務，惟上訴人非但未依約將系爭土地辦理所有權移轉登記於被上訴人，反誣指被上訴人無權占用，上訴人此舉顯然已嚴重違背誠信原則。
(八)被證四位置圖之文字說明及面積計算式之記載為：「基地座落○○○鎮○○段００小段780-8、780-11地號。面積計算式：(一)基地面積：依謄本得(780-8)64㎡、(000-00)000㎡、(000-00)000㎡。(二)同意使用面積：64+147+(780-13)4.8X3.5=227.8㎡....」，足見被上訴人興建房屋當時，全體土地共有人所同意之使用範圍確為００段００小段780-11土地之全部面積147平方公尺無誤。退步言之，系爭土地目前面積為142.05平方公尺，而上訴人應有部分為3204分之609，其兄弟卓敬揚應有部分亦為3204分之609，兩人應有部分換算面積合計不過共為54平方公尺（27㎡X 2=54㎡），依照兩人之前所承受之原地主即被繼承人卓玉安出具讓渡書記載之出售面積34.762坪（即115平方公尺），足見上訴人就系爭土地所持有所有權換算之土地面積54平方公尺，尚不足其應交付於被上訴人之土地面積115平方公尺，顯見上訴人所稱被上訴人所使用之面積，已逾越上訴人出售之面積乙節，顯非事實。況系爭土地之其餘全部共有人即張乾德、賴渙梃及張文海等三人均明文出具同意書予被上訴人，明白表示同意被上訴人使用系爭土地全部面積142.05平方公尺，並同意不拆除孫樹楠所○○○鎮○○段○○○號建物及附屬建物。足見被上訴人使用系爭土地，一部分係基於上訴人之前手卓玉安所為買賣及點交，其餘部分則係基於其餘共有人之同意，顯見被上訴人使用系爭土地全部面積，確實係基於全部共有人之同意，並非無權占用，更無超過同意面積範圍之情。並聲明：上訴駁回
三、爭點整理：
(一)兩造不爭執事項：
1.系爭土地（面積142.05平方公尺）為上訴人與訴外人卓敬揚、張乾德、賴渙梃、張文海所共有。
2.坐落系爭土地即原判決附圖所示編號Ａ部分面積142.05平方公尺土地○○○鎮○○段○○○號，門牌彰化縣○○鎮○○路○段○○○○○○○號建物房屋，為被上訴人所有。
3.被上訴人之父孫鐵筆於69年1 月15日與訴外人謝輝標訂立買賣契約包括下列部分：
(1)不動產預定買賣契約書（原審卷第93至97頁），買賣標的為彰化縣○○鎮○○段○○○段00000地號土地，其中應有部分1602分之609，其上重編前門牌彰化縣○○鎮○○路○段○○○○○○○號磚木造建物。
(2)將卓玉安與謝輝標間之讓渡證書移轉給孫鐵筆（記載於卓玉安讓渡證書第2頁「本土地於民國69年元月15日起移轉過戶於孫鐵筆先生」，買賣標的記載於讓渡證書第1、2行○○○鎮○○段００小段780－7號伍則田零‧零肆貳肆公頃應有部分壹陸零貳分之陸零玖土地中抽出参肆‧柒陸貳坪土地買賣）。
4.被上訴人之父孫鐵筆將前開購買而取得之權利讓與被上訴人。
(二)兩造爭執要點：
1.系爭土地之原所有權人卓玉安、張乾德、賴天宋、張葉茶於73年5月2日出具之土地使用同意書，其上卓玉安之簽章是否為真正？
2.被上訴人於系爭土地上興建系爭建物，是否為有權使用？
四、本院得心證之理由：上訴人主張其為系爭土地之共有人之一，被上訴人所有之建物占用系爭土地之事實，固據其提出土地登記第二類謄本、地籍圖、戶籍謄本、異動索引等為證，並經原審履勘現場囑託田中地政事務所測量無誤，惟被上訴人抗辯其係有權占用系爭土地，經查：
(一)重測前彰化縣○○鎮○○段○○○段00000地號土地（地目田、面積424平方公尺），於69年12月間分割出780-11地號（地目田、面積147平方公尺），並於70年8月8日完成分割登記（原審卷第78頁）；該780-11地號土地因地目變更為建、再因非都市土地使用編定為特定農業區甲種建築用地，而先後於70年8月8日、70年12月3日完成變更登記；再因重測而編定為○○段000地號；原共有人為卓玉安（1602分之609）、張乾德（1602分之767）、賴天宋（1602分之158）及張葉茶（1602分之68）；卓玉安之應有部分1602分之609，嗣因繼承而於89年6月14登記予卓時英，再於95年8月31日因繼承而登記予卓志榮，復因繼承而於98年12月21日登記予上訴人及卓敬揚；賴天宋應有部分於85年8月30日因買賣而移轉登記為賴渙梃，張葉茶之應有部分則於91年5月6日因繼承而登記予張文海，此均有土地登記簿謄本、土地登記第二類謄本、異動索引表在卷可證（原審卷第81至85頁）。
(二)重測前彰化縣○○鎮○○段○○○段00000地號土地（地目建、面積328平方公尺），因分割出780-13、780-15地號，該780-8地號面積變更為64平方公尺，而於73年6月13日為分割登記，再因重測而編定為大安段219地號、面積75.11平方公尺；原共有人為卓玉安（1602分之609）、張乾德（1602分之767）、賴天宋（1602分之158）及張葉茶（1602分之68）；卓玉安之應有部分1602分之609，因買賣於65年6月22日移轉登記予謝輝標，謝輝標再於69年2月28日因買賣而移轉登記予孫鐵筆，孫鐵筆再於88年12月31日因買賣而移轉登記予被上訴人；賴天宋應有部分於85年8月30日因買賣而移轉登記為賴渙梃，張葉茶之應有部分則於91年5月6日因繼承而登記予張文海，亦有土地登記簿謄本、土地登記第二類謄本、異動索引表在卷可證（本院卷第66至71頁）。
(三)卓玉安以卓時英為代理人於65年7月15日與謝輝標簽立賣渡證書，將卓玉安所有之土地出售予謝輝標，約定：「…彰化縣○○鎮○○段○○○段00000號伍則田零零肆弍肆公頃持分壹陸零弍分之陸零玖土地中抽出參䦉點柒陸弍坪土地買賣…特約：本土地地目係田地因目前政府規定不能持分移轉登記如後日能持分移轉登記或地目變更為建地時可以登記過戶於買受人時出賣人應無時無刻無條件提出證件或加蓋印鑑章給於買受人登記過戶出賣人決(絕)無異議。中華民國陸拾伍年柒月拾伍日」，該賣渡證書之末並附記「本土地於民國六十九年元月十五日起移轉過戶於孫鉄筆先生。原出賣人卓玉安、代理人卓時英」，該賣渡證書亦有卓玉安、卓時英、謝輝標及證人卓東漢之簽名及印文，此有該賣渡證書附於原審卷第98、99頁可證。
(四)謝輝標與孫鐵筆於69年1月15日簽訂不動產預定買賣契約書，由謝輝標將其向卓玉安購得之土地出售予孫鐵筆，約定買賣之標的為：「第十一條：本件買賣包括出賣人（按即謝輝標）前向卓玉安先生買受之後面土地全部及建上建築物全部買賣在內。」「土地標示○○○鎮○○段田中小段780-8號、建、零零叁弍捌公頃、持分609／1602」「房屋標示：門牌號數○○○鎮○○里○○路○段三五三、三五五號」，並經雙方及仲介人簽名蓋章，此亦有該買賣契約書附於原審卷第93頁至97頁可稽。
(五)嗣被上訴人與孫樹霖於73年間擬在前述780-8及780-11地號土地上建築房屋，經當時之780-8地號土地共有人孫鐵筆、張乾德、賴天宋及張葉茶，及780-11地號土地共有人卓玉安、張乾德、賴天宋及張葉茶出具土地使用同意書，向彰化縣田中鎮公所申請取得建造執照及使用執照，而於84年8月14日登記○○○鎮○○段○○○號門牌○○路○段000號、357號建物，此有彰化縣田中鎮公所102年9月23日田鎮建字第0000000000號函、前述土地使用同意書影本二份、建物登記第二類謄本附於原審卷第87至92頁可憑。
(六)證人卓東溪於原審具結證稱：「（法官問：〔不動產預定〕買賣契約書及賣渡證書是否你寫的？）是。依不動產買賣契約書第十一條，本件買賣包含出賣人向卓玉安買受的後面土地全部，地號是指依讓渡證書上的地號，以前地號是田中小段780-7地號，就是指當時農地沒有辦法過戶的部分，之前謝輝標買的無法登記的部分…收款人是卓玉安全部委任卓時英處理，當時卓玉安知道這件事，全部委由卓時英處理…卓玉安住我隔壁，卓玉安都委任卓時英，我有問過卓玉安，卓玉安有同意…（被告訴訟代理人：請求提示被證四位置圖，詢問證人該斜線位置部分（780-11、780-8）是否為卓玉安出售給謝輝標，謝輝標再出售給孫鐵筆，孫鐵筆再讓與給被告興建使用的土地？）是…就是被證四位置圖的斜線部分。兩個斜線部分」（原審卷第159頁正背面）。並證稱：「法官問：依賣渡證書出賣人卓玉安賣給謝輝標，卓玉安是否
知道？答：卓玉安住我隔壁，卓玉安都委任卓時英。
法官問：簽名、蓋章是誰蓋的?答：卓時英。
法官問：「卓玉安」三個字是誰寫的?答：那我寫的。
法官問：你有問過卓玉安嗎?答：有。
法官問：卓玉安有同意就對了?答：對。
（本院卷第140頁，勘驗原審102年12月5日法庭錄音光碟筆
錄）另證人蔡明坤亦於原審證稱：「謝輝標是我的親姊夫，他將將系爭土地賣給孫鐵筆，地號我已經不清楚了，我代謝輝標去收款，出售的土地詳如102年9月30日勘驗當日拍攝的照片所示，即兩棟建築物所在之基地」（原審卷第160頁）。
(七)證人賴渙梃於本院證稱：「（受命法官提示原審卷第89頁正背面上地使用同意書，有無看過？）有看過。當時是我父親賴天送蓋章，蓋章時我沒有在場，但我父親有跟我說，被上訴人他們要蓋房子，當時土地是共有的，被上訴人要蓋房子，需要共有人同意才能蓋房子，所以請我父親蓋土地使用同意書…上訴人是一戶一戶徵詢他們的意見去蓋章的…（法官問：蓋房子的過程，其中有一個共有人卓玉安有無出面反對?）沒有，沒有出面阻擋過」。證人張慶霖（共有人張乾德之子）證稱：「（受命法官提示原審卷第89頁正背面上地使用同意書，有無看過？）有看過。我父親張乾德蓋章的，我有當場看到我父親蓋章…土地是共有的，只要一個人沒有同意，房子不能蓋，所以要所有共有人蓋土地使用同意書…我知道219地號土地是建地，220地號土地是農地，兩筆都賣給被上訴人，被上訴人都給付價款給上訴人，兩方也都有現場會勘，所以我們蓋章給被上訴人，同意讓他們興建房子」。證人蕭麗卿證稱：「我婆婆張葉茶有在土地使用同意書上蓋章，所以我了解…因為土地是共有的，被上訴人要蓋房子，要所有共有人同意（法官問：你婆婆在土地使用同意書上蓋章時，其他共有人是否已經蓋章?）是」（詳本院卷第138頁至139頁筆錄。
(八)經本院向田中鎮農會調取卓玉安留存於該農會之存款印鑑卡正本（正本檢還該農會，影本附於本院卷第129、130頁），並向田中鎮戶政事務所調取卓玉安印鑑卡（正本檢還該所，影本附於本院卷第132頁），將該印鑑卡與系爭賣渡證書、前述土地使用同意書上之印文比對結果，發現田中鎮農會之卓玉安印鑑卡上之印文與系爭賣渡證書、780-11地號土地使用同意書上之印文極其相符，該賣渡證書及土地使用同意書之卓玉安印文當屬真正。
(九)綜上可知：
1.卓玉安以買賣為原因於65年6月22日將其所有前述地目建之分割前780-8地號土地應有部分1602分之609移轉登記予謝輝標（本院卷第68頁）。卓玉安再於65年7月15日與謝輝標簽立賣渡證書，由其子卓時英代理，將分割前780-7地號土地應有部分出售予謝輝標，該賣渡證書上之卓玉安簽名，係經卓玉安同意，而由證人卓東溪代簽，且該賣渡證書上並有卓玉安之印文，其中最後一頁最後二枚印文亦與其嗣後在田中鎮農會所留存之印鑑卡之印文相符，當屬真正，依民法第3條第2項之規定，卓玉安之蓋章亦與簽名發生同等效力。又卓時英經卓玉安授權，而為其代理人，卓時英於代理權限內，以卓玉安名義與謝輝標所為之法律行為，依民法第103條規定即直接對卓玉安發生效力。又卓玉安與謝輝標於65年7月15日簽立前述賣渡證書，當時之法律並未規定不動產之賣渡應以文字為之，且該時民法第531條亦尚無現行條文後段「其授與代理權者，代理權之授與亦同（按即『亦應以文字為之』）」之規定〔該部分係於88年4月21日總統（88）華總一義字第0000000000號令修正公布時所增訂〕。故卓時英於65年7月15日代理卓玉安簽訂前述賣渡證書時，自勿庸卓玉安以書面授予代理權予卓時英；上訴人主張卓玉安授權卓時英代理，應以書面授權，始發生效力，自屬誤會。本件卓玉安與謝輝標間之買賣，既經合法代理，並有卓玉安之印文，自應認其買賣已成立且生效。惟780-7地號土地當時之地目為田，無法辦理應有部分移轉登記，故該賣渡證書之特約載明，嗣日後可移轉登記時，出賣人應無條件提交文件予買受人辦理過戶手續。
2.謝輝標再於69年1月15日將其向卓玉安所買之780-8（應有部分已移轉登記予謝輝標）、780-7地號土地應有部分轉賣予孫鐵筆，並經卓玉安授權卓時英代理在前述賣渡證書最後加註「本土地於六十九年元月十五日起移轉過戶於孫鉄筆先生」。謝輝標隨即於69年2月28日將780-8地號土地應有部分1602分之609移轉登記為孫鐵筆所有（本院卷第68頁）；足見卓玉安確有同意出售及移轉前述二筆土地，惟因780-7地號土地當時地目仍為田，無法辦理應有部分移轉登記，故卓玉安無法一併將該土地移轉登記予謝輝標，致謝輝標亦無從移轉登記予孫鐵筆。嗣於70年8月8日780-7地號土地始分割出780-11地號（即重測後之系爭220地號土地），該780-11地號土地並同時經變更地目為建，再於70年12月3日經編定為特定農業區甲種建築用地。
3.被上訴人與孫樹霖於73年間在前述780-11地號、780-8地號地號建築房屋時，即於73年5月2日提出前述2筆土地全體共有人所出具之土地使用同意書，向彰化縣田中鎮公所依法申請建造執照及使用執照。依其申請使用執照時，向彰化縣田中鎮公所提出之配置圖、位置圖所示，該建物之基地座落780-11、780-8地號，基地面積為780-8地號之64平方公尺、780-11地號147平方公尺、780-13地號之139平方公尺，同意使用面積為前述之64平方公尺、147平方公尺、780-13地號其中之4.8Ｘ3.5（詳原審卷第88頁）。且證人張慶霖（共有人張乾德之子）亦證稱：「我知道219地號（重測前780-8）土地是建地，220地號（重測前780-11）土地是農地，兩筆都賣給被上訴人，被上訴人都給付價款給上訴人，兩方也都有現場會勘，所以我們蓋章給被上訴人，同意讓他們興建房子」，足見前述2筆土地確係出售予被上訴人之父孫鐵筆，土地共有人亦同意被上訴人與孫樹霖使用該2筆土地以建築房屋（含空地比等）。再者，卓玉安與謝輝標訂立前述賣渡證書、謝輝標與孫鐵筆簽訂前述不動產預定買賣契約書，距今已逾30餘年，訂約當時均未經測量或指界繪製地籍圖，以標明買賣契約之標的物之正確面積及位置，致該賣渡證書及不動產預定買賣契約書所載買賣標的物，與嗣後之前述土地使用同意書、前述重測後之219、220地號土地登記簿謄本，所載之面積無法完全一致，惟經比對證人卓東溪、張慶霖、蔡明坤、賴渙梃、蕭麗卿之前述證言，及系爭建物於74年10月3日即已建築完成，並於84年8月14日完成第一次所有權登記（原審卷第92頁），原土地出賣人即所有權人卓玉安、及其子即前述賣渡證書出賣人卓玉安代理人卓時英，均居住於附近，但其等生前卻均未曾提出任何異議或訴訟之事實，自可認被上訴人與孫樹霖建築系爭二幢建物所坐落之前述重測後
219、220地號土地二筆土地，確係卓玉安出售予謝輝標、謝輝標再轉售予孫鐵筆之土地；且上訴人及孫樹霖係在孫鐵筆所購入重測後219、220地號土地上，經全體共有人之同意，在該土地上興建房屋，並使用該二筆土地之全部面積，而屬有權占用。上訴人雖主張被上訴人等嗣在法定空地比上增建房屋，惟此係屬是否違反建築法規之問題；對於上訴人有權使用系爭土地自不生影響。
4.系爭780-11地號（重測後220地號）土地於70年8月8日自780-7地號土地分割出來，地目並同時變更登記為建時，被上訴人之前手孫鐵筆原得代位謝輝標訴請卓玉安將系爭土地移轉登記予謝輝標，並訴請謝輝標再將該土地移轉登記予孫鐵筆。惟孫鐵筆自得行使其請求權之時起，逾15年未行使，而罹於消滅時效。系爭土地嗣並因卓玉安於89年間死亡，先後因繼承而登記予卓時英、卓志榮、上訴人及卓敬揚，其等固得主張時效消滅而拒絕履行移轉所有權之義務。惟孫鐵筆既因謝輝標將其向卓玉安購得之系爭土地轉售予之，再將該土地之買賣權利讓與被上訴人，被上訴人基於該買賣之法律關係占用系爭土地，即非無權占有，且被上訴人建築前述房屋時，亦經當時系爭土地之全體共有人同意，更非無權占有。
5.被上訴人既係有權占用系爭土地，上訴人依民法第767條規定訴請被上訴人拆屋還地，及依不當得利之法律關係訴請按月給付不當得利，均無理由，應不准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，自無理由，應予駁回。
(十)本件事證已臻明確，兩造其餘之爭點、攻擊或防禦方法、未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 24 日
民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 李悌愷法 官 宋富美以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 高麗玲中 華 民 國 103 年 6 月 27 日