臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度上更㈠字第23號上 訴 人 廖瑞道即擴張之訴原告
廖鈞德廖邦雄上列三人訴訟代理人 楊傳珍律師被上訴人 柯美雲即擴張之訴被告訴訟代理人 高進棖律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國101年1月19日臺灣臺中地方法院100年度重訴字第23號第一審判決提起上訴，並於本院（前審）為擴張之訴，經最高法院第1次發回更審，本院於民國103年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人下開第二項之訴部分（不含擴張之訴部分），暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。
上開廢棄及擴張之訴部分，被上訴人應再給付上訴人新臺幣肆佰伍拾肆萬貳佰肆拾元。
上訴人其餘擴張之訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用除確定部分外，由被上訴人負擔百分之九十九，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限，民事訴訟法第四百四十六條第一項定有明文。是故，上訴人（即原審原告）於第二審訴訟程序中，依同法第二百五十五條第一項第三款規定，將原訴擴張或減縮應受判決事項之聲明者，依上開說明，上訴人仍得為原訴變更或追加他訴。
二、查上訴人在本院前審時為訴之擴張（在本院之上訴陳報狀㈡載追加），擴張請求新台幣（下同）64萬9176元（見本院前審卷第㈣宗第八十一頁，即扣除已確定後之金額），並於本院據為請求（見本院卷第一四二至一四五頁），核為聲明之擴張，依上開規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：被上訴人於民國九十三年一月十六日與上訴人及訴外人廖李良、廖金水、廖金科、廖志修簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），承租上訴人等所有坐落臺中市○○區○○段○○號土地，面積一三二二‧八三平方公尺（下稱系爭0地號土地）及同區段0之0地號土地，面積為一平方公尺（原為廖李良所有，後贈與廖鈞德，下稱系爭0之0地號土地）暨廖金水、廖金科、廖志修（下稱廖金水等三人）所有同區段0之0地號土地（下稱0之0地號土地），租賃期間自九十三年五月二十日起，至一百零三年二月十九日止，租金以每坪新臺幣（下同）500元計算，每月40萬元（廖金水等三人分配20萬元、上訴人分配20萬元），第一年減半計付，第二年以每坪500元計付，第三年起逐年按比例增加，每月增加8000元。上訴人所出租者為系爭0及0之0地號土地，廖金水等三人出租者則為9之2地號土地，系爭租約並非單一契約，而係聯立契約。嗣被上訴人因非法經營賭博電玩，非法使用上開土地及建物，並自九十七年七月起未給付上訴人租金，經上訴人於九十八年十月二十日合法終止系爭租約。九十七年六月每月之租金為21萬6000元，則被上訴人依系爭租約，自九十七年七月二十日起至九十八年十月十九日止之租賃期間，應按月給付上訴人租金22萬4000元；於租約終止後，自九十八年十月二十日起，至拆屋還地之日止（一０二年十一月二十一日），應按月給付上訴人23萬2000元相當於租金之不當得利。其中扣除本件最高法院前審判決已確定部分外，被上訴人任給訴外人廖金水供作停車場使用面積六八一．八五平方公尺（占系爭土地比例51.5%）之租金及不當得利未核給，經計算後，尚有392萬3064元及得擴張請求64萬9176元之金額未給付，爰依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被上訴人給付租金及相當於租金之不當得利等語。起訴聲明求為判決：㈠被上訴人應給付上訴人316萬5600元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡被上訴人應自九十九年十二月十二日起至拆除系爭0及0之0地號土地上之建物（門牌號碼為臺中市○○區○○○路○段○○○號），並將各該土地交還上訴人為止，按月給付上訴人21萬6000元。㈢訴訟費用由被上訴人負擔。
㈣上訴人願供擔保，請准宣告假執行。於本院上訴聲明求為判決：㈠原判決除確定部分外廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人457萬2240元。㈢第一、二審及發回前第三審訴訟費用除確定部分外，均由被上訴人負擔（原審判決上訴人敗訴後，上訴人不服上訴並於本院前審擴張其上訴聲明，經本院前審審理後，判決命被上訴人應給付上訴人663萬6936元並加計其中294萬2400元之法定遲延利息，其餘請求駁回，及擴張部分命被上訴人給付上訴人98萬2824元，其餘擴張請求駁回。兩造各對本院前審判決其敗訴部分，提起第三審上訴，嗣經最高法院審理後，判決本院前審關於駁回上訴人之其餘請求及其餘擴張請求部分廢棄，被上訴人之上訴部分駁回，是本院前審所命被上訴人該給付部分業已確定）。
二、被上訴人則以：兩造約定之租金為每坪每月300元計付，非每坪每月500元，而算至九十九年十二月二十日止，被上訴人累計溢付租金約600多萬元。另九十七年六月二十日以後之租金，因上訴人拒收，而受領遲延，並無遲延給付租金之情事。又系爭租約有五個月不收租金之作業期約定，被上訴人可以該五個月之免付之租金額及溢付之租金主張抵銷，且出租人廖金水自九十九年十月三十一日起即占用第0及第0之0地號土地，設立收費停車場，致被上訴人無法使用第0地號土地，而受有相當於租金之損害，亦可以該損害抵銷上訴人於九十九年十月三十一日以後之租金債權。再關於計算相當於租金之不當得利，應依土地法第一百零五條準用第九十七條第一項之規定，租金以不超過土地及建築物申報總價年息百分之十為限，是縱認被上訴人無權占有0及0之0地號土地，自應依上開規定而為認定等語，資為抗辯。於本院答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審暨發回前第三審訴訟費用，由上訴人負擔。
三、本件不爭執事項：
㈠、被上訴人於九十三年一月十六日與上訴人及訴外人廖李良、廖金水、廖金科、廖志修等七人，共同簽訂土地租賃契約書，由被上訴人承租上訴人共有之系爭0地號土地（當時共有人之應有部分，廖瑞道十萬分之一七九九二、廖邦雄十萬分之五００三九、廖鈞德十萬分之三一九六九），及系爭0之0地號土地（原為廖李良所有，後贈與予廖鈞德），暨廖金水等三人共有第9之2地號土地，租賃期間自九十三年五月二十日起至一百零三年二月十九日止。
㈡、坐落系爭0及0之0地號土地上之建物即臺中市○○區○○段○○○○號建物（門牌號碼為臺中市○○區○○○路○段○○○號，下稱系爭建物），係由被上訴人出資所建，登記為上訴人廖瑞道、廖邦雄名義共有，應有部分各為二分之一；又坐落第9之2地號土地上之建物即臺中市○○區○○段○○○○號建物（門牌號碼為臺中市○○區○○○路○段○○○號）係由被上訴人出資所建，登記為廖金水等三人名義共有，應有部分各為三分之一。
㈢、上訴人終止租賃契約之意思表示：⑴訴狀部分：原審法院九十八年度重訴字第三九六號起訴狀，及九十九年七月九日答辯狀。⑵存證信函部分：①上訴人、廖李良及廖金科、廖志修計六人於九十七年八月四日以臺中民權路郵局第二六二七號存證信函，以被上訴人違反系爭租約第七條之約定，經營非法賭博電玩，依土地法第一百零三條第五款之規定，終止系爭租約，及以被上訴人積欠九十七年五、六、七月份之租金，催告於函到後十五日內給付所積欠之租金，逾期將終止系爭租約。②上訴人於九十七年十一月十日以臺中大全街郵局第一一七六號存證信函，以業經九十七年八月四日臺中民權路郵局第二六二七號存證信函終止契約等語，催告被上訴人於函到後十五日內回復系爭租賃物即系爭0及0之0地號土地之原狀。③廖金水於九十八年九月二十一日以臺北金南郵局第七四二號存證信函，以被上訴人違反系爭租約第七條之約定，及以被上訴人積欠五、六、七月份之租金，終止系爭租約。④於九十八年十月二十七日以上訴人、廖李良、廖金水、廖金科、廖志修等七人名義所寄臺北金南郵局第八四二號存證信函，終止系爭租約，並已送達被上訴人收受。
㈣、被上訴人於租地建屋後經營賭博電玩，刑事部分經本院九十九年度上易字第八十六號為有罪判決確定。
㈤、被上訴人原已給付上訴人租金至九十七年六月份止，共868萬8000元。
㈥、本件起訴後，上訴人再於一百年五月二十七日向被上訴人收取各108萬8000元，共計326萬4000元。
㈦、系爭租約於九十八年十月二十日經上訴人合法終止，並經原審法院執行處於一０二年十一月二十一日將系爭0及0之0地號土地點交予上訴人。
㈧、以上事實，為兩造所不爭執，並有上訴人所提出之系爭租約、土地暨建物登記第二類謄本、書狀、存證信函等資料為證，自堪信為真實，本院自得採為判決之基礎。
四、本件爭執事項：上訴人得否依系爭租約之約定，請求被上訴人給付自九十七年七月二十日起至九十八年十月十九日止之租賃期間之租金，及系爭租約終止後，自九十八年十月二十日起至拆屋還地之日止之相當於租金之不當得利〔即被上訴人所稱廖金水占用系爭土地之面積六八一．八五平方公尺（占系爭土地比例
51.5%）部分〕？
五、得心證之理由：上訴人主張：系爭租約並非單一契約，而係聯立契約，而被上訴人因非法經營賭博電玩，非法使用上開系爭土地及建物，且自九十七年七月起未給付伊租金，經伊於九十八年十月二十日合法終止系爭租約後，伊自得請求被上訴人依系爭租約之約定，給付自九十七年七月二十日起至九十八年十月十九日止之租賃期間之租金，及於系爭租約終止後，伊亦得請求自九十八年十月二十日起至拆屋還地之日止之相當於租金之不當得利等語；此為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠、上訴人主張，被上訴人於九十三年一月十六日與上訴人，及訴外人廖李良、廖金水、廖金科、廖志修等七人，共同簽訂系爭租約，由被上訴人承租系爭0地號土地（當時共有人之應有部分，廖瑞道十萬分之一七九九二、廖邦雄十萬分之五００三九、廖鈞德十萬分之三一九六九），及系爭0之0地號土地（原為廖李良所有，後贈與予廖鈞德），暨廖金水等三人共有第9之2地號土地，租賃期間自九十三年五月二十日起至一百零三年二月十九日止。又坐落系爭0及0之0地號土地上之建物即臺中市○○區○○段○○○○號建物（門牌號碼為臺中市○○區○○○路○段○○○號，下稱系爭建物），係由被上訴人出資所建，登記為上訴人廖瑞道、廖邦雄名義共有，應有部分各為二分之一；又坐落9之2地號土地上之建物即臺中市○○區○○段○○○○號建物（門牌號碼為臺中市○○區○○○路○段○○○號）係由被上訴人出資所建，登記為廖金水等三人名義共有，應有部分各為三分之一。嗣後上訴人以被上訴人違反系爭租約第七條之約定，於上開建物經營非法賭博電玩（被上訴人於租地建屋後經營賭博電玩，刑事部分經本院刑事庭以九十九年度上易字第八十六號判決有罪確定），且積欠租金，並將防火區劃防火牆擅自變更改造，復違約經營停車場為由，分別於九十七年八月四日以臺中民權路郵局第二六二七號存證信函、九十七年十一月十日以臺中大全街郵局第一一七六號存證信函、九十八年九月二十一日以臺北金南郵局第七四二號存證信函，及九十八年十月二十七日以臺北金南郵局第八四二號存證信函向被上訴人為終止租約之意思表示等情，此為被上訴人所不爭執，並有上訴人提出系爭租約、土地暨建物登記第二類謄本、土地異動索引、存證信函等資料為證，是上訴人此部分主張，應堪信為真實。
㈡、就本件系爭租約（含兩造間之上訴人租約，及被上訴人與廖金水等三人間之租約）之性質，究係單一契約抑或是聯立契約？此涉及上訴人是否業已合法終止兩造間之上訴人租約？查，兩造間於另案就系爭0地號及0之0地號土地之拆屋還地事件，經最高法院一百零二年度台上字第七九六號及本院一百零一年度重上更㈡字第九號民事確定判決，認定系爭租約之權利義務，係屬各不相涉之契約聯立之法律關係，是兩造間之上訴人租約，既已由上訴人於九十八年十月二十日合法終止；又上訴人雖於九十八年八月三十日出售系爭0及0之0地號土地予第三人吳玉瓊，然被上訴人係於兩造間之上訴人租約合法終止後，始行主張優先承買權，是被上訴人亦無土地法第一百零四條規定之基地承租人優先承買權，因而判決認定被上訴人占有系爭0及0之0地號土地係屬無權占有，從而上訴人得依民法第四百五十五條前段規定之租賃物返還請求權、第七百六十七條規定之物上請求權，請求被上訴人拆屋還地等情，此為兩造所不爭執，並經本院前審調閱上開民事卷宗核閱無誤。據此，足認系爭租約應屬權利義務各不相涉之聯立契約，而兩造間之上訴人租約既經上訴人於九十八年十月二十日合法終止等情，此亦均係上開民事確定判決之基礎，且兩造就該等爭點已於該案中充分為攻擊防禦及辯論，則就該民事確定判決之認定，於兩造間自均應受其拘束，此並為最高法院一０三年度台上字第一０三四號判決發回意旨為相同採認，有上訴人提出該最高法院判決一份為證（見本院卷第七十六至七十八頁），是被上訴人辯稱本件系爭租約，上訴人與第三人廖金水等三人是單一契約，未經其全體終止不生效力云云，為不可採。
㈢、復關於兩造間之系爭租約租金約定部分，上訴人主張兩造間係約定租金為每坪500元，第一年減半給付，第二年按每坪500元計付，第三年起逐年按比例增加（每月增加8000元）等語；此雖為被上訴人否認，辯稱依兩造契約約定係每坪以300元計付等語。是本件兩造間之上訴人租約，有關租金之約定為何？究係每坪以500元計算（即上訴人所有系爭0及0之0地號土地之土地面積，經換算後為400坪，每月租金為20萬元，而與廖金水等三人共有9之2地號土地之土地面積合併計算後，每月租金則為40萬元），或係以300元計算？查上訴人上開主張，係以卷附之房屋租賃意願書（見原審卷第㈠宗第一二六至一二七頁；本院九十九年度重上字第八十七號卷第㈡宗第八至九頁）、九十三年一月十六日土地租賃契約書即系爭租約（見原審卷第㈠宗第三至五頁）、九十三年七月九日不動產租賃契約書（見原審卷第㈠宗第六至九頁），及被上訴人歷年之租金給付金額為其論據，而被上訴人則否認上開房屋租賃意願書，及九十三年七月九日不動產租賃契約書之真正及效力。但查：
⑴、上開房屋租賃意願書係訴外人廖金水於另案本院九十九年度
重上字第八十七號拆屋還地事件審理時，於九十九年十一月十日準備程序期日擔任證人時所提出，而廖金水當時亦提出該意願書正本供法院核對無訛後，再將影本附該民事卷內（見本院九十九年度重上字第八十七號卷第㈡宗第三頁反面、八至九頁）。又證人廖金水於上開準備程序期日，證稱：「（法官問：從九十三年元月份開始，你跟柯美雲訂立租賃契約的時候，那時租金如何計算？）我們約好每坪每月五百元，所以我們這筆是每月二十萬元，旁邊那筆（即上訴人土地）也是每月二十萬，加起來四十萬，我們有透過仲介由柯美雲出具房屋租賃意願書‧‧‧」、「（法官問：之後有無調整升高？）約好房屋建好後，每年有微調，基本上每月每坪五百元。」、「（法官問：〈提示九十三年七月九日不動產租賃契約書〉租金調整是不是這樣調？這個約定是不是對的？）是，是照這樣約定。」、「（法官問：〈提示九十三年一月十六日土地租賃契約書〉這份土地租賃契約書是真是假？）這份租賃契約書是真的。」、「（法官問：你們出租人跟柯美雲就系爭土地所成立的租賃關係，是否依據九十三年一月十六日土地租賃契約書？）是‧‧‧我們當出約定每坪每月五百元，為了節稅，我們講好寫租地契約時，寫每月每坪三百元，但是都是按照每月每坪五百元交租金，後來國稅局請我們補稅，我們後來都有照實補稅（提出國稅局臺中分局函影本附卷，見本院九十九年度重上字第八十七號卷第㈡宗第十至十二頁）。」、「（法官問：你說租約每坪每月五百元，有訂立書面契約？）沒有，本來要訂，但是對造不來訂約。」、「（法官問：意願書算是雙方的契約嗎？）應該是，柯美雲同意每月每坪五百元來租這塊地，該意願書有經雙方簽名。」等語（見本院九十九年度重上字第八十七號卷第㈡宗第三頁反面至四頁）。另廖金水於本院前審一百零三年三月四日言詞辯論期日，亦明確陳稱：該意願書上面的簽名是被上訴人本人簽的，伊當時有在場，意願書原本在伊那裡等語（見本院前審卷第㈣宗第八十二頁正反面），是依上開證人廖金水所提出之房屋租賃意願書及證詞，足見上開房屋租賃意願書確係自始存在，且為被上訴人所親簽，從而被上訴人否認上開房屋租賃意願書之真正云云，為不足取。
⑵、再觀諸上開房屋租賃意願書第一條、第二條、第三條之約定
，足知租賃土地標的包括系爭0及0之0地號土地，及9之2地號土地，租期從正式簽約日起算，共九年九個月，租金每月40萬元，且第十五條特別約定事項載有「承租方每年開十二張支票，第壹年租金從正式簽約起算，每月租金以半個月計算‧‧‧租金每坪300元為私契，每坪200元為公契（報稅）由出租方負擔。」等語，是上開所謂租金每月40萬元，經換算後即係每坪500元。復觀諸兩造九十三年一月十六日所簽訂之系爭租約（被上訴人承認系爭租約為真正）第三條第一項第一款、第二款約定，可知第一年（九十三年五月二十日起至九十四年五月十九日止）每月租金12萬元；第二年（九十四年五月二十日起至九十五年五月十九日止）每月租金24萬元，經換算後第二年之租金，確為每坪300元，而第一年則係減半計算。據此，堪認九十三年一月十六日簽訂之系爭租約，確係上開房屋租賃意願書所稱之「私契」（即租金每坪300元），供被上訴人出示他人所用，而非兩造間真正之租金約定，亦即兩造就租金之約定，應係每坪500元。
⑶、另觀諸系爭租約第三條第一項第三款至第九款約定，可知兩
造間就系爭0及0之0地號土地，及9之2地號土地之租金，自第三年（即九十五年五月二十日起至九十六年五月十九日止）之租金，即逐年每月增加1萬6000元，亦即就系爭0及0之0地號土地之租金係逐年每月增加8000元，此項約定，顯與證人廖金水之上開證詞，稱租金約好房屋建好後，每年有微調等語相符。
⑷、又依卷附上訴人銀行代收票據明細簿，及存摺內頁資料（見
原審卷第㈠宗第一四九至一五三頁反面），足知被上訴人於九十三年六月份起至九十四年五月份止（第一年），每月給付10萬元租金予上訴人；自九十四年七月份起至九十五年六月份止（第二年）每月給付租金20萬元予上訴人（按依系爭租約之約定，租金應於第三年五月份即九十四年五月份起調整，但調整時間上訴人則同意照被上訴人付租時間，即自七月份起開始調整，見本院前審卷第㈣宗第八十三頁）；自九十五年七月份起至九十六年六月份止（第三年）每月給付租金20萬8000元；自九十六年七月份起至九十七年六月份止（第四年）每月給付租金21萬6000元予上訴人，然自九十七年七月份起，即未按時給付租金，則依上開付款數額，顯示被上訴人於第二年係給付租金每月20萬元，即每坪以500元計付；第一年每月給付10萬元租金，即係減半給付租金；自第三年起即逐年每月增加租金8000元，是被上訴人上開付款情節，顯與上開房屋租賃意願書所約定之每坪租金以500元計付情節相符，且自第三年起逐年每月增加租金8000元，亦與系爭租約約定之增加租金約款相符，經核亦與證人廖金水於另案本院九十九年度重上字第八十七號拆屋還地事件中所為證述情節相符。再從被上訴人係逐年簽發支票予上訴人提示兌現，且每年月租金額均有不同，被上訴人自無可能於兩造有明確約定之情形下而產生誤會致溢繳每月租金，亦無可能溢付租金長達四年均未發現。為此，被上訴人辯稱：兩造租金約定係每坪以300元計算，而伊每坪每月有溢付200元租金等語，難謂可取，從而被上訴人另以因有溢付租金予上訴人，於本件為抵銷之抗辯云云，自無可採。
⑸、基上，就兩造間之上訴人租約之租金數額，依兩造間之約定
，應可認定係九十三年五月二十日起至九十四年五月十九日止算係第一年，每月租金10萬元；而於第二年，被上訴人係自九十四年七月份起至九十五年六月份止每月給付上訴人租金20萬元（即九十四年七月二十日起至九十五年七月十九日止之月租金），上訴人對之亦無意見；自第三年即九十五年七月份起至九十六年六月份止，因調整每月租金提高8000元，被上訴人乃每月給付上訴人20萬8000元之租金（即九十五年七月二十日起至九十六年七月十九日止之月租金）；自第四年即九十六年七月份至九十七年六月份止，再調高每月租金8000元，被上訴人乃每月給付上訴人21萬6000元（即九十六年七月二十日起至九十七年七月十九日止月租金），則依此推算，自第五年即九十七年七月份起至九十八年六月份止，租金每月應為22萬4000元（即九十七年七月二十日起至九十八年七月十九日止之月租金）；自第六年即九十八年七月份起至九十九年六月份止，租金每月應為23萬2000元（即九十八年七月二十日起至九十九年七月十九日止之月租金）；自第七年即九十九年七月份起至一百年六月份止，租金每月應為24萬元（即九十九年七月二十日起至一百年七月十九日止之月租金）；自第八年即一百年七月份起至一百零一年六月份止，租金每月24萬8000元（即一百年七月二十日起一百零一年七月十九日止之月租金）；第九年即一百零一年七月份起至一百零二年六月份止，租金每月應為25萬6000元（即一百零一年七月二十日起至一百零二年七月十九日止之月租金）；第十年即一百零二年七月份起至一百零三年一月份止，租金則因未約定提高，租金仍應維持為每月25萬6000元（即一百零二年七月二十日起至一百零三年二月十九日止之月租金）。
㈣、至被上訴人復辯稱：就九十七年六月二十日以後之租金，係因上訴人拒收而有受領遲延，並非伊違約；又因出租人廖志修未履行雙方租賃契約約定之義務，而有違約行為，造成伊損害，且兩造間曾有約定給予伊五個月不收租金之作業期等語。惟查：
⑴、依系爭租約第三條第十二款約定：「每月租金由出租人平均
分配取得。」等語，又系爭租約係權利義務各不相關之聯立契約，已如上述，故就系爭租約之租金給付方式，當事人已有約定兩造間之上訴人租約之租金，及被上訴人與廖金水等三人租約之租金，應分別給付。再從被上訴人九十三年六月份起至九十七年六月份止之租金給付方式，係簽發支票交付予上訴人廖瑞道及廖邦雄提示兌現，亦可認定被上訴人已明知就兩造間之上訴人租約之租金，被上訴人應單獨給付予上訴人，則被上訴人如未將兩造間之上訴人租約之租金單獨開票給付，而係將兩造間之上訴人租約，及被上訴人與廖金水等三人間之租約之租金合併簽發票據給付租金時，因與兩造間之約定給付方式不符，上訴人自得拒絕受領，是被上訴人辯稱上訴人就租金有受領遲延之情事云云，要難可取。
⑵、又因兩造間之上訴人租約之租賃標的，係系爭0及0之0地號
土地，而被上訴人與廖金水等三人租約之租賃標的，係9之2地號土地，且上開二份租賃契約係屬權利義務各不相涉之聯立契約，因契約聯立而簽訂在同一份契約書（即系爭租約）等情，已如上述，故不論廖志修之違約行為，有無造成被上訴人之損害，亦僅係存於被上訴人與廖金水等三人租約之租賃關係，所得主張之事由，尚與本件兩造間之上訴人租約之租賃關係無涉，從而被上訴人於本件兩造間之上訴人租約之法律關係，率而辯稱廖志修之違約事由云云，自無可取。
⑶、被上訴人另謂兩造間有約定給予伊五個月不收租金之作業期
等語。惟查，依系爭租約第六條約定：「建築物起造保存登記及產權登記：本件租賃土地，甲方（即上訴人，下同）同意乙方（即被上訴人，下同）在土地上搭建工作物或建築房屋，惟須以甲方為起造人申請保存登記，租賃期間屆滿時，乙方應將房屋或工作物拆除，恢復原狀。興建、拆除、回復原狀所需之費用，應由乙方自行負擔。租賃屆滿時，乙方遷出時如遺留物品、器具不搬者，乙方同意由甲方視為廢棄物處理。」等語，是依上開約定條文之文義，並無所謂「五個月不收租金之作業期」之約定。再者，本件上訴人就第一年之租金已同意每月租金減半收取等節，亦如上述，該第一年租金減半收取，等同減收六個月之租金，當可認定上訴人係藉由第一年租金減半之約定，以為滿足被上訴人之五個月作業期免收租金之要求，是兩造間既有第一年租金減半之約定，上訴人當無可能再同意讓被上訴人有五個月作業期免收租金，從而被上訴人上開抗辯，亦不足採。
㈤、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例意旨參照）。次按，關於城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項固定有明文。而上開規定，於租用基地建築房屋均準用之（土地法第一百零五條規定參照）。惟土地法第九十七條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」，是土地法第九十七條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龎大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第九十四條第一項、第九十六條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第九十七條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院九十二年度台簡上字第二十號判決意旨參照）。是被上訴人承租系爭0及0之0地號土地乃係供作營業使用（供電子遊樂場使用），則依上開說明，自無土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定之適用，是被上訴人辯稱，關於計算相當於租金之不當得利，應依土地法第一百零五條準用第九十七條第一項之規定，租金以不超過土地及建築物申報總價年息百分之十為限，是縱認被上訴人無權占有9及0之0地號土地，自應依上開規定而為認定云云，尚不足採。
㈥、上訴人主張：本件兩造間就系爭0及0之0地號土地所訂立之兩造間之上訴人租約，有關被上訴人占有土地面積即以系爭0地號土地面積一三二二‧八三平方公尺計算，扣除本件最高法院前審判決已確定部分外，被上訴人任給訴外人廖金水供作停車場使用面積六八一．八五平方公尺（占系爭土地比例51.5%）之租金及不當得利未核給，經計算後，尚有392萬3064元及得擴張請求64萬9176元之金額未給付等語；此為被上訴人所否認，並以前詞置辯，並請求傳訊證人廖金水為證。經查：
⑴、系爭0地號土地面積一三二二.八三平方公尺，證人廖金水占
用經營停車場之土地面積為六八一.八五平方公尺，此固經本院前審於一０二年九月二十三日現場勘驗測量屬實，有本院前審勘驗筆錄及照片可憑（見本院前審卷㈢宗第六十六至七十五頁）、並有臺中市中興地政事務所一０二年九月二十五日中興地所二字第0000000000號函所附一０二年九月二十四日土地複丈成果圖可憑（見本院前審卷第㈢宗第七十六至七十七頁），證人廖金水於本院前審及本院雖證稱，系爭0地號土地之空地部分，上訴人同意伊供作停車場使用，及自九十九年十二月十二日起，已由伊收回充當經營停車場使用等語（見本院前審卷第㈢宗第十一頁反面、十二頁、第一二一頁及本院卷第一三四頁），並提出同意書一份為證；惟此為上訴人所否認，且查證人廖金水所提之上開同意書（見本院卷第一三九頁），其自稱係出租系爭土地於被上訴人之前所製作的，其亦未給付停車費或租金給上訴人等語（見本院卷第一三四頁反面），再者廖金水等三人及上訴人等人，於九十三年一月十六日同時與被上訴人簽訂系爭租約，並將包括系爭0及0之0地號及廖金水等三人所有9之2地號土地全部出租，及均有親自簽名確認，有上訴人提出上開系爭契約書一份為證（見原審卷第㈠宗第三、九頁），互核以觀，縱上訴人等三人在系爭土地出租予被上訴人之前，有約定在出售前無償提供系爭土地給廖金水供停車使用，惟嗣後經廖金水等三人及上訴人等人，與被上訴人簽訂系爭租約時應已告終止，且被上訴人又未舉證證明其承租系爭土地後，嗣後廖金水任作停車場使用之上開土地有得上訴人同意，是證人廖金水證稱上開供停車場使用之土地部分，伊有得上訴人同意云云，實不足採。況被上訴人亦不爭執其原來承租土地包括系爭土地全部，準此，倘若上訴人有同意給廖金水作停車場使用，何以被上訴人竟得使用全部系爭土地？再另案原法院九十八年度重訴字第三九六號確定判決，上訴人於一０二年五月二十一日（收狀日為同年月二十三日）據以聲請強制執行之範圍並包括上開廖金水所占用供作停車場使用之系爭土地全部，原法院民事執行處於一０二年十一月二十一日實施點交範圍亦包括廖金水該占用供作停車場使用部分，亦經本院調取原法院一０二年度司執字第五０八九五號執行卷查明屬實，並有該執行卷附執行筆錄可稽，且被上訴人日後對上訴人提起所有權移轉登記事件，所主張其對系爭土地有優先購買權之土地範圍，亦包含上開廖金水所占用供作停車場使用之系爭土地全部，有上訴人提出最高法院一０三年度台上字第一０三四號判決一份為證（見本院卷第七十六至七十八頁）。益徵被上訴人辯稱，上開廖金水供停車使用部分，於上訴人請求本件租金及不當得利時應予扣除云云，要不可取；則上訴人主張，系爭土地扣除本件最高法院前審判決已確定部分外，被上訴人任給訴外人廖金水供作停車場使用面積六
八一．八五平方公尺（占系爭土地比例51.5%）部分，伊得依系爭租約及不當得利為請求等語，應為可採。至被上訴人聲請向台中市政府經濟發展局函調廖金水所經營朝爐停車場之申請設立商號營業登記之資料，及向財政部台灣省中區國稅局函調廖金水所經營之朝爐停車場之申請設立稅籍資料等，惟本件據上開事證已足以認定廖金水在系爭土地任作朝爐停車場使用並未經上訴人同意，故縱有上開營業登記及申請設立等情，僅屬廖金水其個人之行為，尚不足以變更上開認定事實，故無調查之必要，以免延滯訴訟，附此說明。
⑵、關於被上訴人因占有系爭0及0之0地號土地所獲得租金及相當於租金之不當得利數額部分：
①、上訴人所有之系爭0及0之0地號土地坐落於臺中市○○○路
（現改為臺灣大道）與惠來路口，鄰近新光三越、大遠東百貨公司及臺中市政府，乃為一商業繁榮地區，雖九十九年間申報地價為每平方公尺1萬9200元，然於九十八年、一百年之土地公告現值，則分別為每平方公尺16萬元、18萬元（見本院前審卷第㈡宗第三十一頁），是本件被上訴人係向上訴人承租系爭0及0之0地號土地經營電子遊樂場，就被上訴人無權占有上訴人系爭0及0之0地號土地所可能獲得之免付租金利益，以兩造間之上訴人租約於九十八年十月二十日終止後，成為無權占有之際，被上訴人先前向上訴人承租系爭0及0之0地號土地所約定之租金，作為被上訴人所可能獲得之免付租金利益，應屬相當。又九十八年七月份起兩造間之租金，為每月23萬2000元等情，已如上述，則自九十八年十月二十日起，上訴人所得請求被上訴人返還每月23萬2000元之相當於租金之利益，應屬可採。
②、上訴人再主張應依租金逐年每月調漲8000元之約定計算，進
而主張就相當於租金之利益之不當得利數額，自九十八年十月二十日起至九十九年七月十九日止，應以每月23萬2000元計算；自九十九年七月二十日起至一百年七月十九日止，應以每月24萬元計算；自一百年七月二十日起至一百零一年七月十九日止，應以每月24萬8000元計算；自一百零一年七月二十日起至一百零二年七月十九日止，應以每月25萬6000元計算；自一百零二年七月二十日起至一百零二年十一月二十一日止，應以每月26萬4000元計算等語（見本院前審卷第㈢宗第一０四至一０七頁）。查，被上訴人無權占有上訴人所有之系爭0及0之0地號土地，而可能獲得相當於租金之利益之不當得利，就有關該相當於租金之利益數額之計算，上訴人所主張之數額，自九十九年七月二十日起至一百零一年七月十九日止之計算方式，核與本院上開所認定每月租金數額相符，應足採憑，然就一０二年七月二十日起至一０二年十一月二十一日止，上訴人係主張應以每月26萬4000元計算，惟就此段期間之租金，依兩造間之上訴人租約並未有約定可提高，則上開期間租金，自仍應以每月25萬6000元為準，則計算相當於租金之利益之不當得利，自仍應以每月25萬6000元計算，方屬允當，從而上開期間內之相當於租金之利益數額，於逾每月25萬6000元部分，尚難採憑。
③、基上，本院認上訴人於兩造間之上訴人租約終止前，依系爭
租約之約定，自得向被上訴人請求給付自九十七年七月二十日起至九十八年七月十九日止，每月租金按22萬4000元計算；自九十八年七月二十日起至九十八年十月十九日止，每月租金按23萬2000元計算。又上訴人依不當得利之規定，得請求被上訴人返還相當於租金之利益，其數額係自九十八年十月二十日起至九十九年七月十九日止，每月以23萬2000元計算；自九十九年七月二十日起至一百年七月十九日止，每月以24萬元計算；自一百年七月二十日起至一百零一年七月十九日止，每月以24萬8000元計算；自一百零一年七月二十日起至一百零二年十一月二十一日止，每月以25萬6000元計算。據此，茲分別就上訴人有關本訴及擴張之訴部分所得請求之金額，說明如下：
Ⅰ、關於本訴請求相當租金之不當得利部分：自九十九年十二月十二日起至一０二年十一月二十一日止，共二年十一月又八日，每月以21萬6000元計算，總計為761萬7600元（000000x35+216000x8/30=0000000）。並扣除已確定部分後，被上訴人占用系爭上訴人之土地比例為51.5%，總計為392萬3064元（0000000x51.5%= 0000000）。
Ⅱ、關於擴張請求租金及相當租金之不當得利部分：
1、自九十七年七月二十日起至九十八年七月十九日止，共十二個月租金，與上開本訴所請求每月21萬6000元之數額相比（下同），每月增加租金8000元（000000－000000＝8000），總計為9萬6000元（8000x12＝96000）。
２、自九十八年七月二十日起至九十九年七月十九日止，共十二月，每月增加相當租金之利益，以1萬6000元（000000－000000＝16000）計算，總計為19萬2000元（16000x12＝192000）。
３、自九十九年七月二十日起至一００年七月十九日止，共十二月，每月增加相當於租金之利益以2萬4000元（000000－000000＝24000）計算，總計為28萬8000元（24000x12＝288000）。
４、自一００年七月二十日起至一０一年七月十九日止，共十二月，每月增加相當於租金利益32000元（000000－000000＝32000）計算，總計為38萬4000元（32000x12＝384000）。
５、自一０一年七月二十日至一０二年七月十九日每月增加相當於租金利益4萬元（即000000－000000＝40000），共十二月總計48萬元（計算式：40000x12＝480000）。
６、一０二年七月二十日至一０二年十一月二十一日，共四月，每月增加相當於租金利益4萬元（即000000－000000＝40000），共四月，總計16萬元（計算式：40000x4＝16萬）。至此部分上訴人稱被上訴人每月增加相當於租金利益為4萬8000元，因而主張總計金額為19萬2000元云云，自有未合，應不足採。
７、總計上訴人就擴張之訴部分，得請求被上訴人給付之金額為160萬元（96000＋192000＋288000＋480000＋384000＋160000=0000000）。而本件前最高法院確定判決判已准98萬2824元，尚有61萬7176元未給付（計算式0000000－000000＝617176）。
Ⅲ、合計為454萬0240元（計算式：0000000＋617176＝0000000）。
六、綜上所述，上訴人本於請求給付租金及不當得利之法律關係），上訴及擴張請求被上訴人再給付上訴人454萬0240元（含本訴392萬3064元及擴張之訴61萬7176元），為有理由，應予准許，上訴人逾此部分之擴張之訴請求，即不應准許。原審就上開本訴應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，及請求上開准許之擴張之訴部分，為有理由，爰由本院予以廢棄改判，含上開擴張之訴部分，如主文第二項所示。上開擴張之訴不應准許部分，為無理由，應予駁回。
七、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論之必要，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴及擴張之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第85條第1項前段、第79條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
民事第六庭 審判長法 官 陳賢慧
法 官 張國華法 官 盧江陽以上正本係照原本作成。
被上訴人得上訴，上訴人不得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 廖家莉中 華 民 國 103 年 12 月 31 日