臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度上字第2號上 訴 人 楊奕樹
楊奕燦共 同訴訟代理人 楊明翰被 上訴人 祭祀公業楊同興法定代理人 楊基星訴訟代理人 王德凱律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於民國102年10月9日臺灣臺中地方法院102年度訴字第1567號第一審判決提起上訴，並為訴之變更，本院於103年3月4日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文變更之訴駁回。
變更之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人於原審主張依民法第457條第1項，請求變更兩造間私有耕地租約（清口字第52號）之收穫總量為正產物谷物3,000台斤及租額為谷物1,125台斤，被上訴人並應返還不當得利之租額谷物共計11,088台斤。嗣上訴於本院則主張依民法第442條，請求變更兩造間耕地租約改以玉米為計算租額方式，其收穫總量為食用玉米2,667公斤，租額為食用玉米1,001公斤。其基礎事實均為兩造間私有耕地租約標的之耕地，因耕作條件變更，應予調降租額，顯然其請求之基礎事實同一，揆諸首揭說明，自無庸得被上訴人同意，應予准許。是本院僅就變更後之新訴為審判，合先敘明。
二、上訴人主張每年調降差額為新台幣（下同）16,000元，兩造間租約一期為六年，並同意本件訴訟標的價額以96,000元計算（本院卷第58、59頁），則本院判決後，即不得上訴於第三審法院，附此敘明。
乙、實體方面：
一、上訴人主張：上訴人之被繼承人楊墻於民國38年間，向被上訴人承租如原審判決附表所示五筆土地（下稱系爭耕地），及坐落台中市清水區（改制前為台中縣清水鎮，下○○○區○○○段社口小段52-13地號土地（面積53平方公尺），並簽立台灣省台中縣私有耕地租約書，依內政部「三七五租約專案綱要計畫」於清水區公所登記，租約編號為「清口字第52號」（其中社口小段第52-13地號土地，於系爭租約存續期間之83年7月7日經徵收後，已不在系爭租約之範圍內）。
系爭耕地之面積合計4,403平方公尺，系爭租約簽立時，經評估土地地力及周遭灌溉系統等條件後，定土地地目為田、等則4級，期間幾經續約及部分土地徵收，仍沿用此標準訂定正產物收穫總量為谷物5,465台斤及租額谷物2,049台斤。
楊墻於81年間死亡後，由上訴人於98年3月24日，向清水區公所申請租約變更登記，將承租人變更為上訴人。期間系爭耕地因道路開闢等事，造成周遭灌溉系統（埤子口圳）斷水，並停止灌溉農田致使減產，經清水區公所三七五耕地租佃委員於101年7月19日會勘，確認以原有耕作方式，必然無法產出谷物達5,465台斤，上訴人曾多次向被上訴人要求協商變更租約減少租額，未獲被上訴人回應。依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第2條規定，被上訴人拒絕降低租額，將使系爭租約之實際租額逾法定上限，被上訴人收受超出法定上限租額，依民法第71條規定，已屬違反強制規定之行為。而上訴人因租佃爭議，依法向清水區公所聲請調解不成立後，復向台中市政府提起調處案，因被上訴人不出席而未成立。上訴人於調處時，曾表示希望變更地目以符耕地現況，經該局與會人員拒絕，上訴人以系爭耕地現況，因不可抗力，致上訴人之收益減少。復依減租條例規定，論計耕地之正產物及租額，應以當地農業習慣種植最為普遍之作物計算，亦即以當地產值最高之作物為計算標準。本件耕地位於清水區，現僅能種植玉米等旱地農作物、租放農作或林作，而上訴人現暫時種植楓香樹以為替代作物，足見系爭耕地之農業價值已有減損。為此，依民法第442條規定，請求變更兩造間租約之正產物收穫總量為食用玉米2,667公斤，租額為食用玉米1,001公斤之判決。
二、被上訴人則以：楊墻於38年7月4日承租系爭耕地後，即改種楓香樹，顯見系爭耕缺乏灌溉水源之情事，對承租人繼續種植楓香樹並無影響。楊墻死亡後，其繼承人出具「非現耕繼承人同意書」，乃由上訴人就系爭耕地於98年3月24日，向清水區公所申請租約變更登記。依系爭耕地於簽定租約時之公告地價及申報地價核計，其價值於租約簽訂後至今約64年間，已大幅增值。楊墻原承租之土地除系爭耕地外，尚包括社口段社口小段52-13地號土地，該52-13地號土地經政府徵收，並自租約上刪除而未在系爭租約範圍，楊墻之繼承人於88年9月2日申請更正租額，當時經核算收穫總量為正產物谷物5,465台斤，核定租額為谷物2,049台斤，迄今從未調整。
系爭耕地價值已大幅提昇，而租金並未隨之調漲，上訴人依民法第442條規定聲請調降租金，顯無理由。再者，依民法第442條但書規定，若租賃定有期限者，承租人即不得依民法第442條本文之規定請求減少租金等語，資為抗辯。
三、上訴人於本院為訴之變更，兩造各聲明如下：㈠上訴人方面：
①原判決廢棄。
②變更兩造間私有耕地租約書：「清口字第52號」之正產物收穫總量為食用玉米2,667公斤，租額為食用玉米1,001公斤。
③第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈡被上訴人方面：
①變更之訴駁回。
②第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、得心證之理由：㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。又當事人就不動產所訂之租金，於租賃關係存續中，因租賃物價值之昇降，固得聲請法院增減其數額，惟此項聲請，以租約未定期限者為限，倘定有期限，則不在准許之列，此觀民法第442條之規定自明。至約定之租金額數，因法律變更致超過法定限度以外者（例如房屋租金超過土地法第97條之規定，土地租金超過實施都市平均地權條例第42條規定），關於超過部分，亦僅生請求權是否存在之問題，其與租賃物價值發生昇降之情形既非相同，自亦不得援用該條規定而為增減之聲請。且調整租金之訴，祇能增減租金之數額，不得將原約定之租金種類變更。最高法院復分別著有48年台上字第1536號、75年台上字第2126號判例意旨可資參照。
㈡經查：
①兩造間系爭「清口字第52號」三七五耕地租約，係由楊墻於
38年間與被上訴人簽立租約承租，楊墻於81年間死亡後，其繼承人出具「非現耕繼承人同意書」，乃由上訴人就系爭耕地於98年3月24日，向清水區公所申請租約變更登記。其間楊墻之繼承人曾於88年9月2日申請更正租額，當時經核算收穫總量為正產物谷物5,465台斤，核定租額為谷物2,049台斤，迄今未再調整，為兩造所不爭執，復有系爭租約、系爭耕地之土地登記謄本、地籍圖謄本、異動索引表、上訴人之戶籍謄本等在卷可稽。再參諸本院88年度上字第520號另案租佃爭議訴訟之判決，可知系爭耕地早在數十年前即缺乏灌溉水源，楊墻即於系爭耕地改種植楓香樹，迄今至少已逾30年，亦即系爭耕地缺乏灌溉水源之情事，乃88年9月2日系爭租約更正租額之前早已存在之事實，不言可喻。上訴人再執以請求調降租額，殊屬無據。
②兩造間系爭租約，租期自98年1月1日起至103年12月31日止
，就系爭耕地約定之正產物收穫總量為谷物5,465台斤及租額為谷物2,049台斤，為兩造所不爭執，並有系爭租約等件在卷可憑，業如上論。是兩造間之系爭租約，核屬定有期限之租賃，上訴人以系爭耕地原為高等則水田，現已無水可供灌溉，其耕作條件已變更，應予調降租額為由，請求變更兩造間之耕地租約，改以玉米為計算租額方式，其收穫總量為食用玉米2,667公斤，租額為食用玉米1,001公斤，揆諸前揭說明，洵無足取。
㈢綜上所述，上訴人於本院為訴之變更，主張依民法第442條
規定，以系爭耕地之耕作條件已變更，應予調降租額為由，請求變更兩造間之耕地租約，改以玉米為計算租額方式，其收穫總量為食用玉米2,667公斤，租額為食用玉米1,001公斤，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決結果不生影響，爰不一一論述。
丙、據上結論，本件上訴人變更之訴，為無理由。爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 18 日
民事第五庭 審判長法 官 李寶堂
法 官 鄭金龍法 官 古金男以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 廖昭容中 華 民 國 103 年 3 月 18 日