臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度上字第498號上 訴 人(原審原告) 楊子毅訴訟代理人 常照倫律師複 代理人 高馨航律師
徐祐偉律師上 訴 人(原審被告) 君鼎建設股份有限公司法定代理人 詹雯琇訴訟代理人 林開福律師
沈暐翔律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國103年8月8日臺灣臺中地方法院第一審判決（100年度訴字第2969號）各自提起上訴，本院於105年8月31日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人楊子毅下列第二項之訴部分暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人君鼎建設股份有限公司應再給付上訴人楊子毅新台幣241,500元及自中華民國100年11月19日起，至清償日止，按年息5%計算之利息。
上訴人楊子毅之其餘上訴駁回。
上訴人君鼎建設股份有限公司之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人君鼎建設股份有限公司負擔51%，餘由上訴人楊子毅負擔。
上訴人楊子毅假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、上訴人楊子毅（即原審原告）主張：(一)伊於民國98年11月13日以總價新台幣(下同)1436萬元向對造上訴人君鼎建設股份有限公司（下稱君鼎公司）購買建案「山水一品II」編號F5之預售屋及所坐落土地(其中房屋、土地部分依序為571萬元、865萬元)，兩造並於同日分別簽訂土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書。詎料，對造上訴人遲延完工，其施工有瑕疵及不完全給付等違約情事，是伊得依系爭買賣契約、民法不完全給付或買賣瑕疵擔保之規定，請求對造上訴人給付合計新台幣（下同）2,975,482元之本息，包括：⒈遲延完工之違約金39,215元，即：依系爭買賣契約約定，對造上訴人應於98年12月31日之前開工，並自開工日起算400個日曆天（即100年2月4日）以前「完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日」，惟，對造上訴人至100年3月7日始取得使用執照，遲延完工，逾期31日，是伊自得依系爭買賣契約約定，請求對造上訴人給付每逾一日按伊於100年2月4日前已繳房、地價金之萬分之5計算之遲延利息（逾期違約金）予伊，共39,215元。⒉遲延交屋造成伊無法居住之損害241,500元，即：依水電瓦斯等收據，可知系爭房屋至遲於100年5月25日已達可交屋狀態，則對造上訴人依系爭房屋買賣契約書第11條第1項約定，至遲應於斯日辦理交屋，惟，經伊多次催告，對造上訴人仍遲至同年12月22日始辦理交屋，給付遲延6個月27日，致伊在此期間無法居住，受有相當於租金之損害，伊自得依民法第231條第1項（給付遲延）之規定，請求對造上訴人賠償，以系爭房屋每月租金市場行情為35,000元，對造上訴人應賠償伊241,500元。⒊短少一個停車位之損害或應減少價金90萬元，即：依「建設客戶變更設計確認單」之「平面圖」，對造上訴人應提供可置2台自小客車之之停車位，然對造上訴人興建之停車空間僅寬3.7公尺，無法正常依圖說停放2輛小客車，短少一個停車位，屬給付不完全之債務不履行，且屬減少房地價值、減少契約預定效用之瑕疵，是伊自得擇一依民法第227條第1項準用同法第226條第1項之規定，請求對造上訴人賠償損害；或依民法第359條本文規定，請求對造上訴人減少價金。其金額則請求法院依民事訴訟法第222條第2項規定酌定為90萬元。⒋系爭土地之使用面積短縮8.34平方公尺之損害或應減少價金902,859元，包括：⑴系爭土地依地籍圖面積為238.2平方公尺，而系爭房屋坐落系爭土地上之面積為229.86平方公尺，顯見因對造上訴人漏未將系爭房屋蓋滿系爭土地致伊使用面積縮短
8.34平方公尺，減少之面積坐落於圍牆外，伊無法做任何利用，屬給付不完全之債務不履行，且屬減少房地價值、減少契約預定效用之瑕疵，是伊自得擇一依上開不完全給付或瑕疵擔保之規定，請求對造上訴人賠償損害或減少價金。其金額依伊以865萬元購買系爭土地換算，為302,859元【（865萬元÷238.2㎡）×8.34㎡＝302,858.9…元】。⑵又土地使用面積短縮，造成系爭房地整體價值貶損，是伊自得依民法第227條第1項準用同法第226條第1項之規定，請求對造上訴人賠償損害；或依民法第359條本文規定，請求對造上訴人減少價金。其金額則請求法院依民事訴訟法第222條第2項規定酌定為60萬元。⒌系爭房屋有「前後院空地高低差水平傾斜，無法正常排水」、「牆壁隙縫過大、龜裂」、「部分石材有深色紋路」等瑕疵，屬給付不完全之債務不履行，且屬減少房地價值、減少契約預定效用之瑕疵，是伊自得擇一依上開不完全給付或瑕疵擔保之規定，請求對造上訴人賠償損害或減少價金。其金額為761,369元，包括：⑴依台中市建築師公會鑑定報告及補充意見函，可知前後院排水施工費用預算分別為100,880元、24,000元；石材銹黃之處理費用263,193元；圍牆瑕疵明顯及轉角需重新施作部分預算為173,296元，合計為561,369元。⑵部分石材有深色紋路，影響系爭房屋整體外觀致系爭房地整體價值貶損，請法院依民事訴訟法第222條第2項規定酌定損害賠償額或減少價金額為20萬元。⒍提前交付尾款之利息損害130,539元，蓋：依系爭買賣契約約定，系爭房地尾款共1155萬元應係於對造上訴人交付房地時始需給付，然對造上訴人要求伊於100年4月20日即給付尾款，嗣遲遲無法完工，直至100年11月26日伊簽訂「先行交屋切結書」而點交接管系爭房地為止，伊受有自100年4月20日起至100年11月26日止相當於利息之損害，共130,539元，對造上訴人亦已允諾賠償（「被證9」）。是伊自得依不當得利及「被證9」之協議為此項請求。(二)又就遲延交屋之損害，再說明如次：系爭房屋買賣契約書第11條第1項之約定，係對造上訴人交屋之「義務」，並非其之「權利」。再者，該條項約定之交屋義務，並非未定期限，其確定期限即對造上訴人申請設置水電瓦斯等設備完成時，系爭房屋於100年5月25日業已達可交屋之狀態，是應認系爭房屋應於100年5月26日交屋，並非不確定期限債務。又對造上訴人並未如其所稱於100年7月24日、10月15日、11月26日等日通知交屋，對造上訴人係將交屋與驗收混為一談。另對造上訴人係於100年12月22日始將系爭房屋鑰匙交付予伊，伊則於101年1月底農曆過年後始搬入系爭房屋居住。(三)又本件確實短少一個停車位。縱認兩造並未約定停車位之大小，惟對造上訴人所交付之停車位亦應符合具通常效用之停車位，即應提供符合〈建築技術規則建築設計施工編〉所定大小之停車位，然對造上訴人所交付之停車位顯未符規定，自屬有不具通常效用之瑕疵。原審履勘現場之照片雖看似可停放2台車輛，惟其中黑色車輛之前輪已停放於平面圖圖面所示之植栽區域（現況係由伊自費將植栽區域填平），若依原始設計，該車之車尾必然凸出鐵捲門，導致無法關門。再者，若依現場停車方式，兩部車輛相鄰之車門均難以開啟正常使用，且白色車輛之後門亦因與牆壁距離過近，導致後車門無法開啟，故對造上訴人提供之車位，明顯無法以兩部車輛正常方式停放等情，爰依系爭買賣契約、「被證9」之協議及上開規定提起本件訴訟，聲明求為命對造上訴人應給付伊2,975,482元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率5%加計法定遲延利息之判決。
二、上訴人君鼎建設股份有限公司（即原審被告）則以：(一)對造上訴人請求遲延完工之違約金，並無理由，蓋：⒈依系爭房屋買賣契約書第8條第1項之約定，伊公司於 100年2月4日前（即 400個日曆天之截止日）「完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施」即可，與何時取得使用執照並無關連。而伊公司早已於99年11月11日「完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施」，此有使用執照所載竣工日期可稽，是伊公司並無遲延完工。⒉又依系爭房屋買賣契約書第
8條第1項但書第4款規定，「非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間」不計入工期天數。而伊公司完工後，即依規定向建築主管機關申請使用執照，不料因縣（市）合併，機關業務及組織人力進行整併與調整等因素，會勘查驗等各種行政作業均受到影響，始遲於 100年3月7日核發使用執照。
是依上開契約約定，就此非可歸責於賣方即伊公司之影響期間不計入工期天數，是對造上訴人以 100年3月7日計算伊公司遲延完工之日數，容有誤會。⒊至台中市政府 101年7月9日府授都建字第0000000000號函所謂伊公司於100年2月25日檢具修正後竣工說明及圖面送交審查，僅係說明伊公司之使用執照何以至 100年3月7日始取得，而伊公司該為符合設計圖面之修改行為，僅係在竣工後所進行之修改，並非未竣工。(二)對造上訴人請求遲延交屋之損害賠償，並無理由，蓋：⒈系爭房屋買賣契約固有關於賣方通知買方進行驗收交屋手續之約定，然此「通知」係為促使買方配合辦理繳清尾款及完成交屋手續，應係伊公司之「權利」而非「義務」。⒉縱認上開「通知」為伊公司之「義務」，該義務亦僅止於「通知」，與完成交屋，係屬兩事；且該約定屬無確定期限之給付義務，對造上訴人既未曾為催告，依民法第229條第2項前段規定，伊公司並無給付遲延之可言。況且，伊公司亦早於100年7月24日之前即已通知對造上訴人辦理驗收交屋（依「被證3」 之房屋檢修單，可知對造上訴人第一次驗收時間為100年7月24日，因而可推知伊公司在此之前已通知交屋），益見伊公司並無遲延通知交屋。⒊縱上開約定係有確定期限之義務，然如前所述，伊公司在100年7月24日之前即已通知對造上訴人辦理驗收交屋，是至少應以100年7月24日作為通知之時點，則計算遲延通知驗收交屋之日數，應自100年5月26日起算至100年7月23日，而非算至對造上訴人主張之100年12月22日。⒋另 100年7月24日第一次驗收，對造上訴人臚列73項缺失，伊公司加以改善；100年8月14日複驗，對造上訴人再臚列新缺失，伊公司再予改善； 100年10月15日複驗，對造上訴人又再臚列缺失，伊公司持續改善； 100年11月26日，對造上訴人同意先行交屋並先辦理結帳完成交屋手續，伊公司則仍繼續改善其所稱缺失；於 100年12月14日通知對造上訴人辦理複驗。前開改善後通知複驗等情事，乃屬系爭房屋買賣契約書第11條第3項第3款約定之修繕問題，即伊公司通知對造上訴人進行驗收交屋手續時，倘其認有施工瑕疵，而要求伊公司改善之權利，然此與所謂通知其進行驗收交屋係屬兩事，是對造上訴人將「通知驗收交屋」與「改善後通知複驗」混為一談，應屬誤解。⒌又對造上訴人既已於 100年11月26日簽立先行交屋切結書，房屋鑰匙亦於該日應其要求交付，以便其進行室內裝潢，是其主張交屋日為10
0 年12月22日，顯非事實。(三)對造上訴人請求短少一個停車位之損失，並無理由，蓋：系爭房屋之庭院空間確實足以停放兩部自小客車，符合約定。其中一位係設於大門右側空地之停車位，其空間尺寸與圖說登載相符，亦符合建築技術規則建築設計施工編第60條第1款規定，劃設2.5公尺寬，長
6公尺之停車位一位；至另一位則係位於大門前方之空間，依鑑定報告可知大門口前方之空間，避開二次工程柱子及捲門門框，其實際淨寬為3.65公尺，淨深度 5.6公尺，已足以再停放一部汽車（實際上亦足以停兩部汽車）。(四)對造上訴人主張土地面積短縮之賠償，並無理由，蓋：依系爭買賣契約之約定，認定房地面積係以地政機關登記者為準，而系爭房地之登記面積與契約書約定相符，是伊公司已依債之本旨提出給付，自無債務不履行之情事。再者，系爭房屋買賣合約書中並未就「系爭房屋坐落土地之面積」予以約定，況建築房屋本即須需預留一定空地，而無法將建物蓋滿土地：另者，系爭房屋之登記面積大於買賣契約書約定之面積，故伊公司已依約給付，對造上訴人自無因此受有損害。(五)伊公司否認系爭房屋有對造上訴人所指各該瑕疵，對造上訴人應舉證以實其說。縱系爭房屋有施工瑕疵，依系爭房屋買賣契約書第11條第3項第3款之約定，亦應由伊公司負修繕義務而非委外為之。再者：部分石材表面產生深色紋路及污損及變色之痕跡，係因天然石材本身之特質所致，並非瑕疵；而天然石材在施作時係不須添加塗抹防護劑，亦有台北市石材商業同業公會（下稱台北石材公會）覆函可稽，故伊公司並無所謂施工不良之瑕疵。圍牆貼面石材表面縫隙大小不均、角隅缺損及任意填縫問題，亦係因天然石材本身之特質所致，而非施作疏忽所造成。退步言之，縱認系爭房屋石材之舖貼及轉角接合處發生縫隙較大、龜裂之情形，係所謂材料瑕疵或施作疏忽所造成，惟系爭鑑定報告所估之施工作業費用173,296元，係採非必要修復方式進行理算，不足為憑等語，資為抗辯。
三、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認上訴人楊子毅依前揭法律關係請求上訴人君鼎公司給付731,123元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年11月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。而為兩造各一部勝訴，一部敗訴之判決。並依兩造之陳明分別酌定相當之擔保金額，為准予假執行及免為假執行之宣告。上訴人就其等敗訴部分聲明不服，各自提起上訴，上訴人楊子毅上訴聲明求為判決：(一)原判決不利於上訴人楊子毅之部分廢棄。(二)上廢棄部分，被上訴人君鼎公司應再給付上訴人楊子毅2,244,359元，及自100年11月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(三)第一、二審訴訟費用均由被上訴人君鼎公司負擔。(四)如受有利判決，願供擔保請准宣告假執行。上訴人君鼎公司上訴聲明求為判決：(一)原判決不利上訴人君鼎公司部分廢棄。(二)上廢棄部分，被上訴人楊子毅第一審之訴駁回。(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人楊子毅負擔。答辯聲明均求為判決：(一)對造之上訴駁回。(二)訴訟費用由對造上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事項
(一)上訴人楊子毅於98年11月13日向上訴人君鼎公司購買系爭房地，兩造並於同日簽訂系爭土地預定買賣契約書及系爭房屋預定買賣契約書。
(二)依系爭房屋買賣契約書第8條第1項約定，上訴人君鼎公司應於98年12月31日前開工，並自開工日起算400個日曆天即100年2月4日前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施。
(三)系爭房屋使用執照於100年3月7日核發取得。
(四)依系爭房屋買賣合約書第8條第2項前段約定，上訴人君鼎公司如逾期未完工，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予上訴人楊子毅，上訴人楊子毅於 100年2月4日前已繳之房屋價金為103萬元。
(五)依系爭土地買賣合約書第11條第 1項前段約定，上訴人君鼎公司逾期完工每逾一日應按已繳土地價款萬分之五計算遲延利息予上訴人楊子毅，上訴人楊子毅於 100年2月4日前已繳之土地價金為150萬元。
(六)「原證5」平面圖（參見原審卷第1宗第67頁）為上訴人君鼎公司提供予上訴人楊子毅之「建設客戶變更設計確認單」之附圖，依該平面圖，上訴人君鼎公司應提供可停放 2台自用小客車之停車位。
(七)上訴人楊子毅於100年4月20日交付尾款1115萬元。
(八)依系爭房屋買賣合約書第11條第 1項約定：「賣方依約完成本戶一切主建物附屬建物之設備及領得使用執照，並繼續完成自來水、電力、瓦斯及必要之公共設施後，通知賣方進行驗收交屋手續」。兩造同意依自來水公司、電力公司、瓦斯公司通知繳費時間即100年5月25日作為系爭房屋自來水、電力、瓦斯及必要公共設施之完成日。
(九)系爭房屋共歷經三次驗收，分別為100年7月24日、 8月14日、10月15日。上訴人楊子毅於100年11月26日簽立「被證6」之「先行交屋切結書」。
五、本院得心證之理由
(一)就：上訴人楊子毅主張上訴人君鼎公司遲延完工，應依系爭買賣契約給付遲延利息（逾期違約金）39,215元，有無理由？⒈查依系爭房屋買賣契約書第8條第1項約定，上訴人君鼎公司
應於98年12月31日前開工，並自開工日起算400個日曆天即100年2月4日前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，為兩造所不爭執，已如前述。
⒉上訴人楊子毅主張本件於系爭房屋「取得使用執照」始為「
完工」；上訴人君鼎公司則辯稱「完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施」即屬「完工」，與何時取得使用執照並無關連云云。查系爭房屋買賣合約書第8條第1項之約定業已明確規範係以建築主管機關核發使用執照日為完工日，並非以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施為完工日，而第8條第2項之約定亦已明確規範如逾期完工，應計算遲延利息予上訴人楊子毅，是上訴人楊子毅主張「取得使用執照」始為「完工」，方為可採，上訴人君鼎公司辯稱「完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施」即屬「完工」，與何時取得使用執照並無關連云云，則不足採。復查系爭房屋使用執照於 100年3月7日核發取得，為兩造所不爭執，亦已如前述，是上訴人楊子毅主張上訴人君鼎公司於100年3月7日始完工，逾期完工31日（即100年2月4日起至同年3月6日），應屬有據。
⒊上訴人君鼎公司固又辯稱因縣市合併，主管機關業務及組織
人力進行整併與調整等因素，始遲於 100年3月7日核發使用執照，依系爭房屋買賣契約書第8條第1項但書第 4款規定，就此非可歸責於其之影響期間不計入工期天數，是上訴人楊子毅以 100年3月7日計算其遲延完工之日數，容有誤會云云。惟，查依台中市政府101年7月9日府授都建字第1010104845號函文記載：「本案經查雖起造人會同承、監造人於99年11月11日掛件向本府申請使用執照，惟經本府派員勘查後其部分構造與設計圖面不符，故案經承造人依圖修改、監造人於100年2月25日檢具修正後竣工說明及圖面後本府方依規審查應備書件，發給使用執照」（參見原審卷第2宗第18頁），可知系爭房屋遲於 100年3月7日核發使用執照，並非因上訴人君鼎公司所述縣市合併，建築主管機關業務及組織人力進行整併與調整等因素，而係因系爭房屋構造與設計圖面不符，而不能認已依圖建築完工所致，故並無上訴人君鼎公司所述屬非可歸責於已之事由，其此部分抗辯，亦無可採。
⒋查依系爭房屋買賣契約書第8條第2項前段、系爭土地買賣契
約書第11條第 1項前段之約定，上訴人君鼎公司如逾期未完工，每逾一日應各按上訴人楊子毅於 100年2月4日前已繳房屋價金103萬元之萬分之五（即515元）、已繳之土地價金150萬元之萬分之五（即750元）計算遲延利息（逾期違約金）予上訴人楊子毅，是上訴人君鼎公司逾期完工31日，應給付予上訴人楊子毅之遲延利息（逾期違約金）合計為39,215元【計算式：（515元/日＋750元/日）×31日＝39,215元】。
(二)就：上訴人楊子毅請求上訴人君鼎公司賠償因遲延交屋造成上訴人楊子毅無法居住之損害 241,500元，有無理由？⒈按給付有確定期限者，依「期限代人催告」之原則，債務人
自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條第1項定有明文（最高法院 103年度台上字第70號判決意旨參照）。查系爭房屋買賣契約書第11條第 1項約定：「賣方依約完成本戶一切主建物附屬建物之設備及領得使用執照，並繼續完成自來水、電力、瓦斯及必要之公共設施後，通知買方進行驗收交屋手續」，則上訴人君鼎公司履行交屋之義務，即係民法第229條第1項所稱給付有確定期限之情形（最高法院91年度台上字第1296號判決意旨參照），而兩造同意依自來水公司、電力公司、瓦斯公司通知繳費時間即100年5月25日作為系爭房屋自來水、電力、瓦斯及必要公共設施之完成日，已如前述，準此，上訴人君鼎公司交屋期限屆滿日應為100年5月25日，依上揭說明，上訴人君鼎公司應自100年5月26日起就未交屋負遲延責任（最高法院86年度台上字第1571號判決意旨參照），乃上訴人君鼎公司辯稱其交屋係屬無確定期限之給付義務，依民法第229條第2項前段規定，應俟上訴人楊子毅催告始有給付遲延云云，並無可採。
⒉上訴人楊子毅主張上訴人君鼎公司至 100年12月22日始辦理
交屋，上訴人君鼎公司則辯稱其至遲已於100年7月24日交屋。查依上訴人楊子毅所提、未見上訴人君鼎公司爭執真正之上訴人君鼎公司寄發予上訴人楊子毅之「交屋催告通知書」記載：「……於100年11月22日以信函通知……至今台端尚未前來辦理交屋手續……請於100年12月23日前至本公司辦理交屋手續……」（參見原審卷第1宗第175頁），已可知上訴人君鼎公司並未如其所稱於100年7月24日之前即已交屋，且依該通知書通知於100年12月23日前辦理交屋，則上訴人楊子毅主張本件係至100年12月22日始辦理交屋，尚非無憑，上訴人君鼎公司既未能反證證明本件係於100年12月22日之前即已完成交屋，本院認上訴人楊子毅主張本件係至100年12月22日始辦理交屋，堪予採信。又上訴人君鼎公司應自100年5月26日起就未交屋負遲延責任，已據認定如前，則上訴人楊子毅主張上訴人君鼎公司之交屋有給付遲延 6個月27日（100年5月26日起至12月22日）之情事，亦為可採。
⒊按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，
民法第231條第1項定有明文。又按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，同法第216條第1項亦有明文。查上訴人君鼎公司遲延
6個月27日始履行交屋之義務，致上訴人楊子毅於該期間內未能使用系爭房屋，自受有相當於該期間租金之損害。又上訴人楊子毅主張系爭房屋每月租金市場行情為35,000元，有台中市建築師公會鑑定報告可稽，是其依民法第231條第1項之規定，請求上訴人君鼎公司賠償遲延交屋所致損害241,500元（計算式：6個月×35,000元＋35,000元×27/30天＝241,500元），應為有理。
(三)就：上訴人楊子毅主張系爭房屋短少一個停車位，依民法第227條第1項準用第226條第1項規定或依民法第 359條規定，請求上訴人君鼎公司賠償90萬元或減少價金90萬元，有無理由？⒈上訴人楊子毅主張上訴人君鼎公司興建之停車空間無法正常
依圖說停放 2輛小客車，短少一個停車位，屬不完全給付，且屬瑕疵云云，然為上訴人君鼎公司所否認。經查：「原證5」平面圖（參見原審卷第1宗第67頁）為上訴人君鼎公司提供予上訴人楊子毅之「建設客戶變更設計確認單」之附圖，依該平面圖，上訴人君鼎公司應提供可停放 2台自用小客車之停車位，為兩造所不爭執，固已如前述，然對照該平面圖所載編號G1房屋前院所繪製之 2台車輛，可見編號F5（系爭買賣標的）之 2台車輛並非同等大小，況且該平面圖及契約均並未約定可停放車輛之實際大小，而僅於該平面圖之系爭房屋前院標示出一空間，並繪製 2台汽車停放其中，依此，應認為上訴人君鼎公司倘交付符合圖面之前院空間，且該空間可供停放 2台車輛，即屬依債之本旨而為給付，上訴人楊子毅主張上訴人君鼎公司應提供符合〈建築技術規則建築設計施工編〉所定大小之停車位始符合契約約定，尚乏所據。經原審法院至興建完成之現場進行履勘，系爭房屋前院空間由上訴人君鼎公司先駕駛Toyota Previa 七人座黑色休旅車停放前院左側，車頭朝向房屋，再駕駛Suzuki Swift白色自小客車停放前院右側，車頭朝向馬路， 2台車輛停放後系爭房屋前院鐵捲門可放下關閉等情，有勘驗筆錄暨現場照片在卷可參（參見原審卷第2宗第224頁、229至234頁），是系爭房屋前院可停放1台中大型家庭房車及1台小型自小客車，可認系爭房屋前院可供停放 2台車輛，已符合兩造之約定，難認有何債務不履行之情事或瑕疵。
⒉上訴人楊子毅雖主張上開黑色休旅車之前輪已停放至該平面
圖所示非停車空間之植栽區域，若依照原始設計停放，該部黑色車輛之車尾會超出鐵捲門，導致無法關閉鐵捲門，兩部車輛相鄰之車門均難以開啟正常使用，且該部白色車輛之後門亦因與牆壁距離過近，導致後車門無法開啟，故上訴人君鼎公司所提供之車位以正常方式停放云云。惟查，觀之該黑色休旅車停放之位置，其車尾並未完全緊貼鐵捲門（參見原審卷第 2宗第229頁反面勘驗筆錄編號4照片），而車頭亦未緊貼系爭房屋窗戶處（參見原審卷第2宗第231頁勘驗筆錄編號9 照片），則系爭房屋前院扣除原始設計之植栽區域後可供停車之空間未必無法停放該黑色休旅車而導致鐵捲門無法關閉，況且，兩造既未約定可停放 2台車輛之大小，系爭房屋前院扣除原始設計之植栽區域後之可供停車之空間，縱無法停放上開黑色休旅車，然應足以停放 2台小型自小客車，尚難認上訴人君鼎公司未依債之本旨提出。至於上訴人楊子毅所述車位無法以正常方式停放部分，查上開黑色及白色車輛停放後，固然黑色車輛右側及白色車輛右側及左側後方無法正常開啟車門，然而，此係因該黑色休旅車車型較大所致，尚不能據此認定上訴人君鼎公司未依債之本旨給付。是以，上訴人楊子毅購買之系爭房地已具有如系爭平面圖所示可供停放兩輛車之前院空間，且就系爭房地整體價值及通常效用或契約預定效用並無滅失或減少之情事，自不得視為瑕疵。因之，上訴人楊子毅主張系爭房屋短少一個停車位，依民法第227條第1項準用第226條第1項規定或依民法第 359條規定，請求上訴人君鼎公司賠償90萬元或減少價金90萬元，應屬無據。
(四)就：上訴人楊子毅主張系爭房屋未蓋滿系爭土地致其使用面積減少8.34平方公尺，依民法第227條第1項準用第226條第1項規定或依民法第 359條規定，請求上訴人君鼎公司賠償或減少價金902,859元，有無理由？經查：系爭土地於 102年度曾辦理地籍圖重測，有台中市清水地政事務所103年3月20日台中市清水地政事務所清地二字第0000000000號函文在卷可參（參見原審卷第3宗第53頁），又系爭土地重測前之地籍圖面積為 238.2平方公尺，系爭房屋坐落系爭土地上之面積229.86平方公尺，系爭土地面積扣除系爭房屋坐落系爭土地之面積後，剩餘面積為8.34平方公尺等節，有內政部國土測繪中心103年5月8日測籍字第0000000000號函檢附之鑑定書可稽（參見原審卷第3宗第64頁反面），是上訴人楊子毅主張系爭房屋未蓋滿系爭土地，固非無據。然依系爭房屋買賣契約書第 3條：「房屋出售面積及認定標準房屋面積︰本房屋面積共計約305.03平方公尺（約
29.27坪)），包含主建物面積計約267.55平方公尺，約80.93坪，附屬建物（如陽台、平台、花台等）計約37.48平方公尺，約11.34坪。」及第4條：「房屋面積誤差及價款找補︰
賣方出售之房屋，其面積以地政機關登記完竣之面積為準」之約定，足見系爭房屋買賣合約書中並未就「系爭房屋坐落土地之面積」予以約定，而僅約定「系爭房屋之面積」，又依系爭房屋之建物登記第二謄本所載（參原審卷第3宗第13頁），可知系爭房屋之地政機關登記面積為315.35平方公尺，其中主建物面積為275.85平方公尺，陽台及雨遮之附屬建物面積分別為35.89平方公尺、3.61平方公尺，合計為39.5平方公尺，均較上開買賣契約所載之面積為多，是上訴人君鼎公司並無不履行買賣契約情形。況且，系爭房屋興建時依法原應有一定比率之法定空地，上訴人楊子毅復未舉證證明系爭房屋依約應蓋滿系爭土地，而上開土地均已全部移轉登記為上訴人所有，上訴人楊子毅主張上訴人君鼎公司未將建物蓋滿土地，導致可使用面積縮減，屬不完全給付，致其受有損害，且屬瑕疵，而主張退回未蓋滿部分之土地價款為賠償，難謂有據，則上訴人楊子毅此部分請求，自無理由。
(五)就：上訴人楊子毅主張系爭房屋有「前後院空地高低差水平傾斜，無法正常排水」、「牆壁隙縫過大、龜裂」及「一樓外牆石材污損及變色」之瑕疵，依民法第227條第1項規定或依民法第359條規定，請求上訴人君鼎公司賠償761,369元或減少價金761,369元，有無理由？⒈按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，
或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵（最高法院104年度台上字第2162號、103年度台上字第2631號、102年度台上字第2161號判決意旨參照）。又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第227條第1項、第231條第1項分別定有明文。
⒉上訴人楊子毅主張系爭房屋有上開瑕疵，為上訴人君鼎公司所否認。經查：
⑴關於上訴人楊子毅主張前後院空地高低差水平傾斜，無法正
常排水部分，經原審法院囑託台中市建築師公會進行鑑定，其鑑定結果認為：前院排水在大門內側有一處最低（點B高程-4.9cm），該處附近並無可供排水之孔洞或管道，遇雨該處將會積水且無法正常排除。另外，大門前之平台經檢測向內傾斜（點C） ，會造成地面積水無法向外排出。後院經現場測量，整體洩水晶低點在後院的最外側，但是周邊並無可供排水之管道，下雨將會積水於該處，且部分地磚鋪設不平整造成小範圍的排水不順，雨水只能由地面流至旁邊連接的草坪，若遇連續降雨土地合水飽和的情況則會有積水不退的情況發生等語，此有該公會鑑定報告書一份在卷可稽。堪認系爭房屋前院、大門前之平台及後院確有上訴人楊子毅主張之無法正常排除積水之情形，核屬施工不良所造成之瑕疵。又如欲改善此種施工瑕疵前院部分需工程作業費用 100,880元，後院部分則需 24,000元，合計共124,880元，亦有台中市建築師公會鑑定報告可憑（參見卷附鑑定報告第5頁）。⑵關於上訴人楊子毅主張牆壁隙縫過大、龜裂部分，經原審法
院囑託台中市建築師公會進行鑑定，其鑑定結果認為：圍牆使用的石材採用砂岩粗鑿面鋪貼，因為材質本身的性質無法精確的切割，表面凹凸也隨之有所變化，反而呈現石材天然粗糙的質感；一般專業的師傅貼作時，每一石材會加以調整或調換使其接縫處的差異較小，整體感較為完整。該鑑定標的物之圍牆石材貼作，部分縫隙過大未能調整，且填縫工法不一，有的部位經過填縫及修補，有的部位即無；另外牆面轉角處（陽角）之接合邊採用磨斜45度角結合方式，一般採用此方法接合均為厚度即硬度較高之磁磚類產品，已達到接合面線條直挺及精緻，但此舉並不適合該石材的特性，因為每片石材再接合邊的厚度不完全一致，磨角之後的接合也無法呈現出接合的整體感及精緻感，反而更顯草率等語（參見卷附鑑定報告第6至7頁），足見系爭房屋石材之舖貼及轉角接合處，確有縫隙過大、施工草率等瑕疵。如欲改善此種施工瑕疵需工程作業費用共 173,296元，亦有台中市建築師公會102年6月20日中市建師鑑字第250號函檢送之工程預算單可參（參見原審卷第2宗第142至144頁）。
⑶關於上訴人楊子毅主張一樓外牆石材污損及變色部分，經原
審法院囑託台中市建築師公會進行鑑定，其鑑定結果認為：部分石材有污損及變色的痕跡：天然石材為一多孔隙材料，其表面易因吸入外來污染而破壞其美感，依現況研判應為外部水分的影響，造成含鐵化合物的生成或沉積。一般石材為防止此類狀況的發生，或者延緩發生的時間，通常會在施作之前添加防護劑，將石材表面微小的孔隙填補起來，以達到其防護的效果，但其防護效果會受到風吹日曬的侵襲而遞減，一般防護劑的效果在三～五年不等。石材銹黃的處理方式，可以經由專業的清洗劑加以去除，使其表面回復原本的色澤；再使用合適的正面防護劑，外牆石材全面噴覆施作。估算施工範圍約111. 30平方公尺，所需工程費用263,193元等語，此有台中市建築師公會鑑定報告書在卷可憑（參見卷附鑑定報告第 6頁），而本院依上訴人君鼎公司之聲請函請台北石材公會鑑定，其鑑定意見亦認：「……外牆採用中國福建省進口銹石 #6682天然花崗石，……圍牆則採用中國福建省進口銹石和霞紅 #6681天然花崗石規格品，……。銹石和霞紅天然花崗石本身即含有鐵質成分較高，因而變黃、色差的問題，是其天然石材本來即會產生的現象，……天然石材產生色差、吐黃……等等，皆是常見的情況。一般以化學藥劑清潔、美容修補去補救，如無法接受，則僅有折價收受或敲除重做了」，亦有該公會104年4月25日 (104)北富石會字第 029號函可稽（參見本院卷第1宗第119頁）（按依該覆函內容，其發文日期似為「105年」之誤載） ，依此，系爭房屋倘依上訴人君鼎公司主張之100年7月24日作為通知交屋之時點，迄至未及2年之102年1月8日鑑定單位至現場鑑定時，已發生部分石材污損及變色之情形，上訴人君鼎公司自有施工不良之瑕疵，如欲改善此種施工瑕疵需工程作業費用263,
193 元。至台北石材公會鑑定意見固另謂：「外牆天然石材不需添加塗抹防護劑，除非有特別需求，如廚房檯面、洗手檯面、白色天然石等等，塗抹防護劑以避免髒垢物污染。塗抹防護劑不僅契約需說明註解外，塗抹費用亦是另外詳列計算」云云，然於預售屋買賣，建商完成之房屋係經相當之防護措施以確保其於一定期間內得以維持相當之居住水準，此為消費者之合理期待，若消費者另要求建商採取相對較高標準之防護措施以使其所買受房屋得以於相對較長之期間內維持相當之居住水準、或得以有相對較高之居住水準，始需由消費者與建商另為約定，然上開台北石材公會之鑑定意見，無異認為建商施作外牆石材完全無需為任何適當防護措施，外牆石材變黃、產生色差為消費者所當然應接受，顯非事理之平，自無可採。
⑷綜上，上訴人楊子毅主張系爭房屋有「前後院空地高低差水
平、傾斜，無法正常排水」、「牆壁隙縫過大龜裂」及「外牆石材污損及變色」之瑕疵；又修補上開瑕疵所需費用依序為124,880元、173,296元、263,193元，合計共561,369元，即屬可採。
⒊按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而
其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第 226條第2項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害（最高法院77年度第 7次民事庭會議決議㈠可資參照）。查上訴人楊子毅就前揭瑕疵已通知上訴人君鼎公司修補，均未獲修復，有100年7月24日、8月14日、10月15日檢修單附卷可憑（參見原審卷第1宗第102至107頁），堪認上訴人楊子毅就系爭房屋之上開瑕疵已通知上訴人君鼎公司修補而遲延未獲修補，揆諸上開說明，上訴人楊子毅自得按民法第227條第1項規定依關於給付遲延之規定行使其權利。又按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第 1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第 213條定有明文。是上訴人楊子毅就前述三項瑕疵主張上訴人君鼎公司應負不完全給付之債務不履行責任，請求上訴人君鼎公司賠償其所受損害即所需之修補費用561,369元，自屬有據。上訴人君鼎公司就此部分請求，固另主張請求減少價金，惟其既係請求法院就其數請求權擇一判決，是就請求減少價金部分，即毋庸審酌，併此敘明。
⒋上訴人君鼎公司雖抗辯縱系爭房屋有瑕疵，依系爭房屋買賣
契約書第11條第3項第3款之約定，亦應由其負修繕義務而非委外為之云云。然查，系爭房屋買賣契約書第11條第3項第3款係約定：買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上要求賣方限期完成修繕，買方應於賣方通知修繕完成三日內，繳清交屋尾款，僅約定上訴楊子毅「得載明於驗收單上要求賣方限期完成修繕」，並未排除上訴人楊子毅之其餘法定權利，上訴人君鼎公司之不完全給付造成上訴人楊子毅損害，上訴人楊子毅之損害賠償請求權係法律賦予之權利，並未因上開契約約定而排除。上開買賣契約之規定，應為契約賦予上訴人楊子毅求償之另一途徑，尚不得解釋為上訴人楊子毅已拋棄民法規定之損害賠償請求權，上訴人君鼎公司此部分抗辯，自不足採。
⒌上訴人楊子毅雖另主張部分石材有深石紋路等瑕疵影響系爭
房屋整體外觀致系爭房地整體價值貶損云云。惟查，經鑑定結果，部分石材表面有較為深色紋路，石材為天然生成的建築用飾面材料，會因生成時之化學組成或生成過程中周圍溫度、地價壓力條件等，造成本身構成紋路肌理產生的差異，並非材料的瑕疵或施作上的疏忽所造成。一般在石材切割加工過程會將差異較大的區域捨棄，或另外處理加工；本案選用的花崗石面材，整體色澤均勻細緻，對於深色紋路偶而出現，會讓人產生品質不佳、影響整體美感之印象，此有台中市建築師公會鑑定報告書在卷可憑（參見卷附鑑定報告第 6頁）；又關於石材表面有較為深色紋路部分，既非瑕疵，且僅影響整體美感，而美感之看法因人而異，此亦有台中市建築師公會102年6月20日中市建師鑑字第250號函在卷可考（參見原審卷第2宗第143頁）。是以，關於該深色紋路石材之成因，並非材料本身瑕疵或施作不良所致，故上訴人楊子毅請求上訴人君鼎公司賠償系爭房地整體價值貶損之損失或減少價金20萬元，尚屬無據。
(六)就：上訴人楊子毅主張其提前交付尾款之利息損害 130,539元，得依不當得利及「被證9」之協議，向上訴人君鼎公司為請求部分：
按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之認諾者，應本於其認諾為該當事人敗訴之判決，民法第384條定有明文。又被告既於言詞辯論時為訴訟標的之認諾，法院即應不調查原告所主張為訴訟標的之法律關係是否果屬存在，而以認諾為該被告敗訴之判決基礎（最高法院45年台上字第31號判例、91年度台上字第 570號判決意旨參照）。查上訴人楊子毅此部分請求上訴人君鼎公司給付 130,539元，上訴人君鼎公司既於原審準備程序時當庭陳述願意給付，並於原審言詞辯論中表示引用該陳述（參見原審卷第2宗第178頁、第3宗第108頁），即係就該部分之訴訟標的為認諾，揆諸上開說明，法院已無庸別事調查，即應就此部分依民事訴訟法第 384條規定，本於該項認諾為上訴人君鼎公司敗訴之判決。
(七)末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第 2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，亦為民法第233條第1項前段、第203條所明定。本件上訴人楊子毅對上訴人君鼎公司之債權，核屬無確定期限之給付，自應經上訴人楊子毅之催告而未為給付，上訴人君鼎公司始負遲延責任。則上訴人楊子毅請求上訴人君鼎公司應給付自起訴狀繕本送達上訴人君鼎公司之翌日即100年11月19日（11月18日送達，送達證書參見原審卷第1宗第84頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，於法亦屬有據，應予准許。
六、綜上所述，上訴人楊子毅主張依系爭買賣契約、上訴人君鼎公司書立之利息補貼表（被證9）及民法第 227條第1項、第231條第1項等規定，請求上訴人君鼎公司給付合計 972,623元（39,215元＋241,500元＋561,369元＋130,539元＝972,623元），並自 100年11月19日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。至逾此部分所為之請求，則無理由，應予駁回。上開上訴人楊子毅之請求為有理由部分，原審僅判准731,123元本息，不足241,500元本息，尚有未洽，上訴人楊子毅上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，並改判如主文第 2項所示。至上開上訴人楊子毅之訴無理由部分，原判決予以駁回，上訴人君鼎公司應付731,12 3元本息部分，原審法院為其敗訴之判決，均無不合，其二人就上開部分之上訴均無理由，皆予駁回。又本件所命之給付未逾150萬元，於本院判決後，即告確定，上訴人楊子毅請求為假執行之宣告，核無必要，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，上訴人楊子毅之上訴為一部有理由，一部無理由，上訴人君鼎公司之上訴為無理由，爰依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 14 日
民事第一庭 審判長法 官 陳滿賢
法 官 許秀芬法 官 朱 樑以上正本係照原本作成。
楊子毅就敗訴150萬元部分得上訴，君鼎建設股份有限公司100萬元不得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 金珍華中 華 民 國 105 年 9 月 14 日