臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度上字第434號上 訴 人 王一心
王美音王美華王一誠王美玉王美玲王一德共 同訴訟代理人 楊雯齡律師被上訴人 張蒼松訴訟代理人 張昱裕律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國103年7月17日臺灣臺中地方法院102年度訴字第2604號第一審判決提起上訴，本院於104年1月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國79年4月12日向臺中市政府承租坐落臺中市○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），嗣後臺中市政府根據臺灣省政府79年7月17日府財三字第72697號函准出售系爭土地予被上訴人，被上訴人並於80年1月8日登記取得系爭土地，詎上訴人之被繼承人王法根（於102年6月4日死亡）原有房屋（85年門牌整編以前為臺中市○○路○○巷○弄○○號，下簡稱00號房屋）一部分無權占用系爭土地，因該房屋當時坐落主要基地為同段00之00地號（下稱00之00地號）土地，於81年9月臺中市政府以00號房屋無權占用00之00地號土地遭強制拆除部分，僅存不堪居住使用之殘餘建物，遺留在系爭土地上，然王法根未得被上訴人同意，於同年11月間僱工整修，並於系爭土地上搭建鐵皮屋、鐵皮圍牆、磚牆（以下合稱系爭房屋）等使用，繼續占用系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）所示A部分，面積40平方公尺，嗣於85年門牌整編為臺中市○區○○街○○號。王法根無權占用系爭土地，對被上訴人系爭土地所有權之行使有所妨害，被上訴人自得請求除去。今因王法根已於日前死亡，系爭房屋由其繼承人即上訴人繼受占有使用而繼續妨害被上訴人之所有權，爰本於繼承及民法第767條規定，請求上訴人將坐落系爭土地上如附圖所示A部分土地之系爭房屋拆除，並將基地返還被上訴人等語（原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：駁回上訴。
二、上訴人則以：00號房屋係王法根於45年12月26日向訴外人俞瑞卿買得，王法根並設籍其上，嗣於85年8月1日門牌整編為臺中市○區○○街○○號。而王法根自47年起至102年均以「代納人」名義依法繳交該房屋房屋稅；又00號房屋坐落基地原係國有水利地，王法根早於68年間即因臺中市政府「追收49年12月至66年8月損害賠償金（相當於租金）」，並於67年8月15日、67年11月15日、68年2月15日及68年5月15日繳納稅金完畢，其後續繳交至82年7月31日，之後因未接獲臺中市政府繳納通知而未繳。故王法根早於被上訴人取得系爭土地所有權之前20多年，即以00號房屋占有使用系爭土地，並於81年間經整修為系爭房屋，因均有繳費，是王法根或上訴人與原地主間應有類似租賃之法律關係存在，縱使被上訴人已買受系爭土地，仍應有買賣不破租賃之適用。再者，就臺灣省政府74府法四字第146210號令修正之臺灣省省有財產管理規則（下稱財產管理規則）之立法意旨，在使土地及房屋所有權同歸一人所有，故財產管理規則第38條第4款規定應與土地法第104條規定相同，就優先承購權具物權效力。
依前開規定，系爭土地屬臺灣省臺中市公有基地，且37號房屋於45年間即已建築其上，並經王法根占有使用，符合前揭財產管理規則之占用省有非公用土地使用房屋之要件，占用人有優先承購權，除占用人不願承購或占用土地不符讓售條件時，行政機關方得依現狀標售予他人，惟王法根占有使用部分系爭土地，則從未接獲臺中市政府詢問是否有意承購之，即率將系爭土地出售予被上訴人，該買賣契約不得對抗王法根，被上訴人請求拆屋還地顯無理由等語，資為抗辯（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第45頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠系爭土地（面積122平方公尺）本為國有，被上訴人在79年4
月12日向臺中市政府承租，於80年1月8日因買賣登記為被上訴人所有。
㈡系爭土地如附圖（即內政部國土測繪中心103年5月28日測籍
字第0000000000號函附鑑定圖）所示A部分（面積40平方公尺）上未保存登記之系爭房屋，屬門牌號碼臺中市○區○○街○○號房屋之一部分，現為上訴人占有使用中。
㈢00號房屋係俞瑞卿原始搭建，並於45年12月26日出售予上訴
人之被繼承人王法根，嗣後於81年間遭臺中市政府拆除一部分，王法根即僱工整修，並搭建鐵皮屋、鐵皮圍牆、磚牆即系爭房屋。
四、兩造爭執之事項：上訴人因繼承取得之系爭房屋，有無合法權源占有系爭土地如附圖所示A部分之土地？被上訴人請求上訴人拆除該部分系爭房屋並返還基地，有無理由？
五、得心證之理由：㈠查系爭土地本為國有，被上訴人在79年4月12日向臺中市政
府承租，於80年1月8日因買賣登記為被上訴人所有，有臺灣省臺中市公有基地租賃契約、臺中市政府租金繳納收據、臺中市政府出售市有土地價款收入繳款書、臺中市政府出售市有基地產權移轉證明書等影本及土地登記第二類謄本在卷可稽（見原審卷第6頁、第84-88頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真。又37號房屋係俞瑞卿原始搭建，並於45年12月26日出售予王法根，嗣後於81年間遭臺中市政府拆除一部分，王法根復僱工整修成系爭房屋。而系爭房屋未辦保存登記，其一部分占有系爭土地如附圖所示A部分之土地等事實，亦有賣契影本、系爭房屋照片可證（見原審卷第48頁、第89-91頁、本院卷第77-80頁），且經原審會同兩造、內政部國土測繪中心勘驗現場，製有勘驗筆錄及附圖在卷可稽（見原審卷第137-142頁），復為兩造所不爭執，亦為真實。再者，王法根於102年6月4日死亡，上訴人為其全體繼承人，並繼承取得系爭房屋之事實上處分權等事實，復有王法根之除戶謄本、上訴人之戶籍謄本、繼承系統表可證（見原審卷第21-30頁），堪予採信。
㈡按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認土地所有權人之請求為有理由（最高法院72年度臺上字第1552號、85年度臺上字第1120號及98年度臺上字第863號裁判參照）。本件系爭土地業已登記為被上訴人所有，業如前述，則上訴人自應就系爭房屋占有系爭土地如附圖所示A部分土地之合法權源負舉證之責，被上訴人無須舉證證明其為無權占有，先予敘明。
㈢上訴人抗辯：王法根自47年起至102年均以「代納人」名義
繳交37號房屋或系爭房屋房屋稅，且37號房屋坐落基地原係國有水利地，王法根早於68年間即因臺中市政府「追收49年12月至66年8月損害賠償金（相當於租金）」，並於67年8月15日、67年11月15日、68年2月15日及68年5月15日繳納稅金完畢，其後續繳交至82年7月31日，是王法根或上訴人與原地主間應有類似租賃之法律關係存在，有買賣不破租賃之適用，及優先承購權云云，固據其提出房屋稅查定通知、房屋稅繳款書、房屋稅捐繳納證明書、損害賠償金繳納收據影本及使用補償金繳納收據等影本可證（見原審卷第49-77頁），然該等房屋稅查定通知、房屋稅繳納證明，僅足證明俞瑞卿有搭建未保存登記之00號房屋遭政府查課稅捐，並由王法根代繳之事實而已，難認俞瑞卿或王法根就37號房屋與系爭土地所有權人間有租賃契約存在。而上訴人另提出之損害賠償金繳納收據、使用補償金繳納收據，因該等收據已明白載明「北水六字00號」或「地號：00-00號」、「損害賠償金」，足見該等費用為王法根占有使用00之00地號土地之損害賠償金，顯係就王法根無權占用00之00地號土地所收受之賠償，核與系爭土地無涉，且該費用為無權占用之損害賠償金，亦非租賃契約之租金，實難以該等證據為上訴人有利之認定。此外，上訴人就王法根或上訴人與原地主間有類似租賃或租賃之法律關係存在，均未能舉證證明，則上訴人辯稱：因其就附圖A部分土地與被上訴人之前手間有租賃關係存在，故有買賣不破租賃之原則適用，並主張承租人優先承購權，上訴人屬有權占有，應無可採。
㈣上訴人復抗辯：系爭土地屬省有非公用土地，且王法根於45
年間即以00號房屋占有使用，符合74年修正之財產管理規則第38條第4款規定，王法根有優先承購權，臺中市政府未詢問王法根，即率將系爭土地出售予被上訴人，該買賣契約不得對抗王法根，被上訴人不得請求拆屋還地等語，惟為被上訴人所否認，且74年修正之財產管理規則第38條第4款固規定：「非公用土地，在民國59年3月27日前被占建房屋，如不妨礙都市計畫者，追收占用期間使用補償金後，予以讓售，其讓售面積以已建房屋建坪之1.5倍為限，如有餘地不能單獨使用時得一併讓售，超出1.5倍部分應現狀標售，占用人有優先承購權，占用人不願承購或占用土地不合讓售條件者，得依現狀標售，占用人為政府登記有案之低收入戶，其占用期間之使用補償金得減半追收。」，然觀諸同規則第37條則規定：「非公用不動產出售範圍規定如下：一、財政廳管理及委託縣市政府或其他機構代管之非公用房地及都市計畫範圍內列供建築使用之土地。二、都市計畫範圍內未完成細部計畫地區可供建築使用之土地，經專案核准出售者。三、非都市土地使用編定可供建築使用之土地，經專案核准出售者。四、其他經本府專案核准出售之非公用房地。前項第一款所稱都市計畫範圍內列供建築使用之土地，係指非坐落都市計畫農業區者而言。」則王法根雖於45年間即以00號房屋占有使用系爭土地一部分，然上訴人始終未能舉證證明系爭土地已符合74年修正之財產管理規則第37條之規定，則其根據同規則第38條第4款規定，主張優先承購，即非無疑。
況按「土地法第104條第1項規定：承租人於基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權，在64年7月24日該條文修正前，僅為承租人與基地所有人間之權利義務關係，即祇發生債之效力。如出租基地之所有人違反此項義務，將其基地之所有權出賣與第三人，並已辦理所有權移轉登記時，承租人僅得向出租基地之所有人請求賠償損害，不得主張第三人承買基地之契約為無效(參看47年臺上字第152號判例)。現行法該條文第2項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為64年7月24日修正時所新增，自是厥後該項優先購買權始具物權之效力。本件被上訴人間就系爭建地為出賣並辦畢所有權移轉登記行為，時在63年3月25日舊法尚未修改之際，雖未通知上訴人優先購買，然依法律不溯既往之原則，並無上開修正條文之適用。」（最高法院67年臺上字第479號判例參照）、「共有人出賣其應有部分時，依土地法第34條之1第4項規定，他共有人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力。非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力。」（最高法院68年臺上字第3141號判例參照），是優先承購權之規定，尚區分有債權效力者，與具相對的物權效力者，縱認上訴人得依74年修正之財產管理規則第38條第4款規定，主張優先承購權，然參酌前開判例，由該條款規定內容觀之，該優先承購權僅屬債權性質，而系爭土地既已辦理所有權移轉登記予被上訴人，上訴人自不得主張被上訴人承買系爭土地之契約為無效，是上訴人抗辨：臺中市政府與被上訴人間就系爭土地之買賣契約不得對抗王法根或上訴人云云，自屬無據。
㈤基上，上訴人就系爭房屋有合法權源占有系爭土地如附圖所
示A部分土地之事實，均不能舉證證明，其屬無權占有，堪以認定。
㈥末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。又按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第1151條定有明文。又未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異。物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院99年度臺上字第1723號、102年度臺上字第2053號判決參照），上訴人占有使用如附圖所示A部分土地，既屬無權占有，且上訴人已因繼承法則取得系爭房屋之事實上處分權能，屬有權拆除之人，是被上訴人根據前開規定，請求上訴人拆除占用系爭土地上如附圖所示A部分土地之系爭房屋及返還基地，於法有據，應予准許。
㈦綜上所述，被上訴人本於繼承及民法第767條規定，請求上
訴人將坐落系爭土地上如附圖所示A部分土地之系爭房屋拆除，並將基地返還被上訴人，自屬正當，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
㈧本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第85條第2項），判決如主文。
中 華 民 國 104 年 2 月 3 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 李平勳法 官 楊國精以上正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李宜珊中 華 民 國 104 年 2 月 3 日