臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度上字第86號上 訴 人即附帶被上訴人 安婉禎訴 訟 代理人 林萬生律師複 代理人 賴俐君
王士豪被 上訴 人即附 帶 上訴人 昆孜古那訴 訟 代理人 宋永祥律師複 代理人 孫瑋澤律師上列當事人間請求移轉所有權登記事件，上訴人對於中華民國102年12月6日臺灣臺中地方法院102年度訴字第1690號第一審判決提起上訴，被上訴人並提起附帶上訴，本院於103年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔，附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴；民事訴訟法第460條第1項本文定有明文。又被上訴人以附帶上訴聲明不服之判決，雖須為上訴人所上訴之判決，而其對於該判決聲明不服之部分，則不以上訴人所不服之部分為限。故上訴人在第二審提起一部上訴後，被上訴人得就其他未經上訴人上訴之部分，提起附帶上訴（最高法院21年上字第168號判例意旨參照）。查本件被上訴人昆孜古那於本院言詞辯論終結前即民國（下同）103年3月28日提起附帶上訴，核與上揭民事訴訟法之規定與判例意旨相符，是被上訴人昆孜古那提起附帶上訴，應予准許。
乙、實體方面：
壹、上訴人即附帶被上訴人安婉禎（下稱上訴人）起訴主張：
一、先位之訴：被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）係訴外人即上訴人大姊安○秀之夫，因安○秀表示回國定居以便一同照顧扶養訴外人即上訴人母親黃○珠，而上訴人所有如附表所示之房屋（下稱系爭房屋）及土地（合稱系爭房地）有貸款，安○秀擔心上訴人及黃○珠需繳納抵押貸款致負擔太重，建議由被上訴人以500萬元向上訴人購買系爭房地，被上訴人及安○秀同意提供系爭房屋讓上訴人居住到結婚為止，且黃麗珠可以居住到終老。嗣兩造及安○秀於101年10月27日在訴外人即代書陳○春之事務所簽立不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約書），約定買賣總價為500萬元，分四期給付，第一期簽約款50萬元應於101年10月27日給付、第二期備證款50萬元應於101年11月10日給付、第三期完稅款100萬元應於101年11月30日給付、第四期尾款300萬元預定於101年12月11日以代償賣方原貸款，如有餘額，應於取得原貸款清償證明書時給付。上訴人業於101年12月6日將系爭房地辦理所有權移轉登記予被上訴人，惟被上訴人僅將銀行貸款2,714,891元予以清償，作為支付價金之一部分，依系爭不動產買賣契約書第2條價額及付款表之約定第四期尾款預定於101年12月11日前付清，至少應於取得原貸款銀行核發清償證明書時給付，因銀行已於101年11月20日核發清償證明書，故被上訴人至少應於101年11月21日付清全部價金，惟被上訴人迄今尚有2,285,109元（下稱系爭尾款）未給付。被上訴人均係由安○秀與上訴人聯絡，上訴人於102年4月13日傳送簡訊給安○秀，要求被上訴人支付尾款，安○秀於102年4月18日以回覆簡訊表示於102年4月20日會支付尾款，其後被上訴人反悔，安○秀於同日以簡訊代為表示將解除系爭不動產買賣契約並返還上訴人，要上訴人將貸款及手續費返還被上訴人，上訴人對此同意，故兩造已合意解除系爭不動產買賣契約書，被上訴人應將系爭房地移轉登記予上訴人。況嗣經上訴人多次催告被上訴人給付尾款，被上訴人仍未履行，依系爭不動產買賣契約書第8條第1點，上訴人得解除不動產買賣契約書，遂於102年5月30日以台中法院郵局第1414號存證信函解除不動產買賣契約書，該存證信函遭拒收退回，上訴人再以102年6月7日起訴狀繕本送達被上訴人為解除契約之意思表示，系爭不動產買賣契約書既已解除，上訴人自得依民法第259第1款規定，請求被上訴人將系爭房地移轉登記予上訴人。
二、備位之訴：倘法院認上訴人解除契約並不合法，因上訴人已以287號存證信函通知被上訴人給付系爭尾款，且於102年5月29日上午11時30分在系爭房地處點交系爭房地，詎被上訴人及其代理人安○秀於102年5月29日上午11時30分均未到場點交，且未交付系爭尾款，爰依系爭不動產買賣契約書及民法第367條規定，請求被上訴人給付系爭尾款。
貳、被上訴人則以：黃○珠於99年4月間購買系爭房地居住，囿於債信不佳無法貸款，為鼓勵上訴人工作清償貸款而將系爭房地登記予上訴人所有，惟上訴人無固定收入，於101年10月25日被上訴人與安○秀返家時，在黃○珠同意下兩造達成下列協議：(1)同意系爭房屋提供黃○珠居住到終老；(2)房屋貸款餘額由被上訴人另行貸款清償作為價金；(3)上訴人願任保證人。兩造於同年月27日偕同至陳○春地政士事務所簽訂系爭不動產買賣契約書，並由陳○春辦理系爭房地所有權移轉登記。兩造慮及原房屋貸款約餘300萬元未清償，為辦理抵押借款，須提供300萬元額度之不動產買賣契約書予銀行授信部查估房價，因考量銀行辦理貸款之慣例大約以房價之六成放款，本件欲貸款之300萬元之六成即500萬元價金，因而於101年10月27日要求陳○春代書提供制式之不動產不動產買賣契約書，填載買賣總價金500萬元，是兩造係為因應銀行貸款所需而通謀虛偽簽訂總價金為500萬元之系爭買賣契約書，依民法第87條前段規定，系爭不動產買賣契約書自始無效。被上訴人向上訴人買受系爭房地之價金為被上訴人清償貸款之金額即2,714,891元，嗣被上訴人向銀行貸得款項後，遂依上開協議於101年11月19日清償系爭房屋原未清償之2,714,891元貸款，被上訴人已履約完畢，兩造並於同年12月6日辦理所有權移轉登記。故兩造間之買賣契約於101年12月6日時，雙方已依債之本旨履行完畢。上訴人因無法尋得新居，遂以每月11,000元之租金向被上訴人租用房間及地下室車位。上訴人未於簽約時要求被上訴人給付簽約金50萬元，且在各期價金未給付情況下，上訴人亦配合交付印鑑辦理移轉登記，上訴人更在未收受價金下交付12月份之租金給被上訴人，足見兩造簽約當時並無受系爭不動產買賣契約書約定拘束之意。又倘系爭不動產買賣契約書非通謀虛偽意思表示，則依第7條第1點係指如賣方逾期不將房地點交者，以違約論處，買方是否交付交屋款與是否違約無涉，尤以系爭不動產買賣契約書第8條第3點第1項「買方若有遲延給付之情形，應賠償賣方每日按未付價款萬分之三違約金。
」第2項「如買方毀約不買或其他違約情事時，賣方得於解除本契約後沒收買方已付之全部款項…」於第1項明揭買方給付價金遲延之違約責任，並續於第2項敘明除買方毀約不買或有其他違約情事者，方得解除契約。是系爭不動產買賣契約書所規定買方給付價金遲延之責任既有明文，自應優先適用，上訴人核無據此解除契約之權利，另依第3條第4項載明「賣方於完成產權轉移登記並將房地交付之同時，買方應將尾款付清。」是於上訴人將系爭房地交付前，被上訴人並無給付尾款之義務，苟法院認雙方約定價金為500萬元，爰主張同時履行抗辯等語資為抗辯。
參、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認上訴人依據系爭不動產買賣契約書，請求被上訴人於上訴人將如附表所示之系爭房地交付被上訴人之同時，給付上訴人2,285,109元，為有理由，而予准許，併予駁回上訴人逾上開部分之請求及假執行之聲請。另依兩造之陳明，分別酌定相當之擔保金額，為准、免為假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，於本院上訴聲明為：(1)原判決不利於上訴人部分廢棄。(2)上廢棄部分，被上訴人應將如附表所示之不動產所有權辦理移轉登記予上訴人。(3)第二審訴訟費用及第一審判決命上訴人負擔訴訟費用部分，均由被上訴人負擔。(4)請准上訴人供擔保，宣告假執行。被上訴人並提起附帶上訴，聲明為：
(1)原判決除免為假執行部分外，關於命附帶上訴人（即被上訴人）給付附帶被上訴人（即上訴人）2,285,109元與該部分假執行之宣告及命負擔該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
(2)上廢棄部分附帶被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。(3)第一審廢棄部分及附帶上訴訴訟費用均由附帶被上訴人負擔。兩造均答辯聲明為：(1)駁回對造之上訴、附帶上訴。(2)訴訟費用由對造負擔。（原審判決駁回上訴人關於2,285,109元之利息部分之請求，上訴人並未聲明不服，該部分業已確定。）
肆、兩造不爭執之事實（原審卷第157頁背面至158頁、本院卷第62頁背面至63頁背面）:
一、坐落台中市○○區○○段○○○○號（面積8461平方公尺，權利範圍100000分之175）及同段5398建號（即門牌號碼為台中市○○區○○路○○○○○○號8樓房屋）之土地及建物原為上訴人所有，於101年12月6日移轉予被上訴人。
二、兩造於101年10月27日於陳○春代書事務所簽立系爭不動產買賣契約書，契約價金記載為500萬元，分四期給付，第一期簽約款50萬元約定於101年10月27日給付，第二期備證款50萬元約定於101年11月10日給付，第三期完稅款100萬元約定於101年11月30日給付、第四期尾款300萬元預定於101年12月11日以代償賣方原貸款，如有餘額，應於取得原貸款清償證明書時給付。
三、被上訴人清償系爭房地銀行貸款2,714,891元，銀行於101年11月20日核發清償證明書。
四、針對系爭房地買賣價金，安○秀於102年4月18日以簡訊通知上訴人：「房屋剩餘款項，我們會依約付給你。看你哪天有空約在代書事務所處理。」嗣於同日另以簡訊通知上訴人：
「小咕（即被上訴人）說尊重你的意思～你要房子，我們也可以配合還給你，我們付出的錢還給我們就好」。
五、被上訴人於102年5月11日及同年月21日委託安○秀寄發272號、909號存證信函予上訴人，請上訴人將系爭房地點交予被上訴人。上訴人於102年5月24日以287號存證信函通知被上訴人，安○秀於102年5月28日以簡訊通知上訴人「明天一併點交」。被上訴人未於102年5月29日到場，上訴人於102年5月30日以台中法院郵局第1414號存證信函對被上訴人為解除契約之意思表示，並以起訴狀繕本送達被上訴人為解除契約之意思表示。
六、上訴人收到被上訴人委託安○秀寄發之102年5月29日321號存證信函。
七、被上訴人於102年5月30日將系爭200萬元支票交給陳○春。
八、原證23之陳報狀及原證30之起訴狀均為安○秀代被上訴人處理（授權範圍為兩造爭執事項）。
九、原證4、原證13為安○秀所寄發給上訴人之訊息。
十、原證2之不動產買賣契約書，只有製作一份，只有代書陳○春持有原本。
十一、系爭房地101年11月21日已因被上訴人代為清償房貸完畢，而塗銷抵押權。
十二、安婉禎於101年12月16日分別匯款8000元及5300元到昆孜古那之帳戶，並分別自行加註：「婉禎10112房租」「蔡華車位」，此並有昆孜古那之存摺影本附於原審卷第109頁可證。
十三、被上訴人昆孜古那為奧地利籍人士，不諳中文，且長年居住國外。
十四、被上訴人昆孜古那並未簽立原證6之書類。
十五、原證22（原審卷第80頁）、原證25（原審卷第94頁），係安○秀代昆孜古那所寄發之存證信函。
十六、系爭不動產買賣契約書若非通謀虛偽意思表示，則尾款還剩餘2,285,109元未為給付。
伍、本院得心證之理由：上訴人主張兩造就系爭房地成立不動產買賣契約書，契約價金為500萬元，兩造已合意解除契約，縱使未合意解除契約，被上訴人未於102年5月29日給付系爭尾款，上訴人得據此解除契約，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
一、被上訴人主張系爭不動產買賣契約書所載500萬元價金是兩造通謀而為之虛偽意思表示，確實之買賣金額為銀行貸款之金額一情，為上訴人所否認，經查：
（一）按所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言。又當事人就其有利於己之事實，應負舉證之責。是主張當事人間之意思表示係屬通謀虛偽所致之人，自應就此利己之事實，負舉證責任。上訴人主張兩造間就系爭房地確有締結不動產買賣契約書之真意，並約定價金為500萬元，業據其提出被上訴人所不爭執形式上真正之不動產買賣契約書為證（見原審卷第16至18頁），被上訴人抗辯兩造係為因應銀行貸款所需而通謀虛偽簽訂總價金為500萬元之系爭不動產買賣契約書，應為無效，被上訴人向上訴人買受系爭房地之價金為2,714,891元（即貸款金額）云云，揆諸前揭規定及說明，自應由被上訴人就其此部分之主張負舉證之責。
（二）被上訴人於102年5月21日委託安○秀寄發272號、909號存證信函予上訴人，此為兩造所不爭執（原審卷第157頁）。觀之272號及909號存證信函所載（原審卷第30、31、38頁），寄件人均為被上訴人，而272號存證信函記載：「雙方合意就房屋標的：台中市○○路○○○○○○號8樓，相約在陳○春地政事務所，以價金五百萬元整簽訂不動產買賣合約。由本人代償房貸過戶辦理過戶，在代書見證下雙方同意合約總價扣除代償房貸及各項規稅費後用於抵付台端母親（即本人岳母黃○珠）有生之年居住開銷，並由吾妻負責安頓。」909號存證信函則載明：「本人於102年5月11日發出存證信函272號限期七日內配合房屋點交，也委請代書轉達尾款給付意願，請求配合交屋。如今期限已到未見台端有配合點交之意願表示！本人依法再次通知，限期七日內清空房屋配合點交，始得尾款交付。」依此可知，909號存證信函係接續於272號存證信函而來，則909號存證信函亦係針對系爭買賣契約書所為，被上訴人既於909號存證信函表明願給付尾款，顯見被上訴人主觀上認知系爭買賣之價金並非僅有其所述之貸款金額。
（三）上訴人於102年5月24日以287號存證信函通知被上訴人，其上記載：「...本人再以本存證信函催告台端應於102年5月29日上午11點30分在門牌『台中市○○區○○路○○○○○○號八樓』處，由本人將『台中市○○區○○路○○○○○○號八樓』之房地點交予台端之同時，台端應將上揭尾款二百二十八萬五千一百零九元開立同額銀行本票即銀行為發票人及付款人之現金支票交付本人，如台端逾時未到場配合點交房地及給付尾款，本人即解除契約」（原審卷第39至40頁），被上訴人則於102年5月29日寄發321號存證信予上訴人，其上記載：「台端存函287號告知5月29日上午11時30分清空房屋配合點交，本人依約開立台新銀行現金支票（TT0000000）當日10時30分本人委託妻子去社區北屯哨所詢問，並委請管理員確認是否已清空房屋，管理員以對講機聯絡台端後回覆本人，台端仍居住屋內尚未搬離！台端假稱配合點交，實際並無清空搬離之動作，本人評估並無前往赴約之必要，但為表示本人履約之意願和誠信，該支票正本交與承辦代書事務所保管，以便後續各項分算和點交進行，本人並以陳報狀附支票影本交與調解庭102年司中調1500號作為本人履約之具體表示。」（原審卷第83至84頁）並於102年5月29日向原審法院提出陳報狀，其上記載：「本人依約開立尾款支票，交與陳○春代書事務所保管及處理後續分算點交事項」（原審卷第85頁），復於102年5月31日寄發360號存證信函予上訴人，其上載明：「繼存函321號後，...台端拒不配合無履約交屋意願...本人會於一週內會同社區總幹事和代書前往房屋所在地點確認後始得尾款給付」（原審卷第87頁），被上訴人嗣於102年5月31日向原審法院提起遷讓房屋訴訟，請求上訴人自系爭房屋遷出，其起訴狀記載：「被上訴人（即本件上訴人）因本人（即本件被上訴人）持續催收租金，逕自向調解庭提出解約請求。本人一再表明支付尾款意願...」（原審卷第154至155頁），據上可知，被上訴人於321號存證信函及上開陳報狀均表示有履約之意願，又321號存證信函及上開陳報狀均係針對287號存證信函而來，堪認係就上訴人所指被上訴人未支付尾款金額2,285,109元一節表示願意履約；又被上訴人於360號存證信函及前開起訴狀一再表明願意給付尾款，且被上訴人均未對於上訴人所提出之尾款數額表示異議，應無被上訴人所指系爭買賣為兩造通謀虛偽意思表示之情形，參諸被上訴人亦不爭執倘系爭不動產買賣契約非通謀虛偽意思表示，則被上訴人未給付尾款金額為2,285,109元一情（本院卷第63頁背面），則加計被上訴人已清償系爭房地銀行貸款2,714,891元，足認系爭買賣之價金確為系爭不動產買賣契約書所載之500萬元，是上訴人主張兩造就系爭房地成立不動產買賣契約書，契約價金為500萬元，應屬有據，被上訴人上開所辯，自不足採。
（四）被上訴人雖抗辯前揭存證信函、陳報狀及起訴狀係其委託安○秀處理兩造間租賃糾紛所寄發，並未授權安○秀處理系爭買賣事宜，對其不生效力云云。然按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之。代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第167條、第103條第1項分別定有明文。又代理權授與之意思表示不以明示為限，如依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有授權之意思者，即發生代理權授與之效力（最高法院32年度上字第5188號判例參照）。查：系爭不動產買賣契約書係由兩造本人親自於陳○春代書事務所簽立及安○秀同時在場之事實，業經證人陳○春證述屬實（原審卷第124至125頁），而系爭不動產買賣契約書立契約書人買方欄已載明安○秀為被上訴人之代理人（原審卷第18頁），又被上訴人對於曾委託安○秀寄發272號存證信函、909號存證信函、287號存證信函、321號存證信函、360號存證信函、上開陳報狀及起訴狀並未爭執（原審卷第204頁反面），而該等文件之內容均涉及系爭買賣履約事宜，客觀上足以使人相信被上訴人有授權安○秀處理系爭買賣。被上訴人雖稱僅有委託處理租賃契約，但此項代理權之限制，被上訴人未據舉證證明為上訴人所明知或因過失而不知其事實，依民法第107條之規定，自無從對抗善意之上訴人。被上訴人此部分抗辯，自不可採。被上訴人另抗辯上訴人雖將287號存證信函送達台中市○○○○路○○○號10樓之1，惟被上訴人並未居住於該處，且被上訴人為奧地利人，未能知悉該存證信函表達之意思表示，該意思表示尚未發生效力云云。然查，被上訴人於歷次答辯狀均記載其送達地址為台中市○○○○路○○○號10樓之1，且被上訴人委託安○秀寄發之321號存證信函及上開陳報狀均係針對287號存證信函，安○秀復具有代理權限，業如上述，足認287號存證信函已生送達效力，被上訴人此部分抗辯，委無足採。
（五）被上訴人復抗辯存證信函雖有「尾款」乙詞，惟此係安○秀囿於親情為降低雙方衝突，方於斡旋時使用該用語，事實上被上訴人願支付上訴人之「尾款」原意係被上訴人欲另支付200萬元予上訴人，而上訴人應騰空系爭房屋返還予被上訴人之意思云云。惟被上訴人所辯已與文義不符，且被上訴人就其委託安○秀於102年5月30日交付陳○春之系爭200萬元支票，係與上訴人另行約定遷出房屋之代價一節，並未提出證據以實其說，被上訴人此部分辯解，自難憑採。
（六）被上訴人聲請之證人陳○春雖到庭證稱：系爭不動產買賣契約書因為要辦理貸款300萬元，以六成反推，得出價金為500萬元等語（原審卷第124頁反面）。然表意人與相對人是否明知為非真意之表示而相互為非真意之合意，應依客觀事證以探求當事人之真意，而非以其他第三人之意思為斷。證人陳○春當時雖協助辦理系爭房地過戶事宜，惟其並非意思表示之當事人，而依272號存證信函、909號存證信函、287號存證信函、321號存證信函、360號存證信函、上開陳報狀及起訴狀所載，既可認定被上訴人有給付尾款之意，可證本件買賣價金並非僅為被上訴人所辯之貸款金額，自難僅以證人陳○春之證詞推論系爭房地買賣是基於通謀虛偽意思。
（七）綜上，被上訴人所舉證據未能證明系爭買賣價金應為貸款金額，及系爭不動產買賣契約書所載500萬元價金係兩造通謀而為虛偽意思之表示，揆諸前揭說明，自難認其抗辯屬實，則上訴人主張兩造間之系爭不動產買賣契約書有效成立，契約價金為500萬元，應屬可採。又被上訴人已清償系爭房地銀行貸款2,714,891元，則上訴人主張被上訴人尚有2,285,109元尾款未給付，自屬有據。
二、上訴人主張兩造間已合意解除契約，然為被上訴人所否認，上訴人自應就買賣契約已因兩造合意解除而消滅此一有利於上訴人之事實負舉證之責。上訴人就此部分主張固然提出被上訴人所不爭執安○秀於102年4月18日傳送予上訴人之簡訊為證（原審卷第157頁背面），然觀之該簡訊內容記載：「小咕（即被上訴人）說尊重你的意思～你要房子，我們也可以配合還給你，我們付出的錢還給我們就好」，此有該簡訊翻拍畫面在卷可參（原審卷第24頁），可知安○秀表示若上訴人返還被上訴人已付出之金錢，則可將系爭房地返還上訴人，此屬附條件之新要約，上訴人雖主張其已就該內容表示同意，然上訴人自陳其與安○秀、黃○珠三人相約102年4月22日簽立書面，安○秀反悔不簽等語，並提出其欲被上訴人簽立之書面1紙（原審卷第27頁），觀諸該書面，其內容係就解除契約後雙方及黃○珠之權利義務逐條列明，並未記載於上開102年4月18日簡訊內，由後續上訴人表示要再由被上訴人、黃○珠三人簽立該書面，然兩造終未簽立等動作，益證兩造確未就以如何條件解除系爭不動產買賣契約達成合意，堪認雙方仍停留於洽談過程，上訴人此部分主張，自難憑採。
三、上訴人復主張因被上訴人遲延給付尾款，渠已行使法定解除權，而合法解除云云，然為被上訴人所否認。
（一）按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229條第2項前段定有明文。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條亦有明文。查系爭不動產買賣契約書第3條第4項約定：「賣方於完成產權轉移登記並將房地交付之同時，買方應將尾款付清。」（原審卷第16頁）故被上訴人履行給付尾款之義務，係屬無確定期限之給付，依民法第229條第2項規定，自受催告時起始負遲延責任。系爭不動產買賣契約書第8條第1項明載：
「買賣雙方其中之一方如未按契約定履行，經他方催告通知後，無正當理由仍不履行時，他方得逕行解除本契約及要求對方因解除本契約所發生之損害賠償。」（原審卷第17頁），依此，本件不論依法或依契約之約定，上訴人非因被上訴人遲延給付當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約。
（二）上訴人主張於102年4月13日以簡訊方式定1個月相當期限催告被上訴人給付剩餘價金、102年5月20日以存證信函催告應於102年5月23日將剩餘價金匯入上訴人帳戶、102年5月24日以存證信函催告至遲應於102年5月29日將剩餘價金匯入上訴人帳戶，而取得解除權，並於102年5月30日行使解除權云云。惟查：
１、上訴人雖主張有於102年4月13日以簡訊定1個月相當期限催告被上訴人給付剩餘價金，觀之該簡訊內容：「緣台端昆茲古諾代理人安○秀與本人安婉禎協議以房屋交易時實際支出金額，優先承購位於台中市○○路○○○○○○號8樓之房屋，遲未簽訂相關合約，限台端於一個月內與本人簽訂合約，否則應於期限內返還我方先前所付部分金額壹萬壹千元整並交付房屋交易剩餘價金，特此通知」等語，雖非單純對剩餘價金定相當期限催告給付，而係先催告一個月內簽訂合約，否則即應付價金，然既已表明「應於期限內．．交付房屋交易剩餘價金」，即應認確有催告，且一個月之期限亦屬合理。
２、然按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院50年度台上字第1550號判例）。查系爭買賣契約書第3條第4項約定：「賣方於完成產權轉移登記並將房地交付之同時，買方應將尾款付清」，故依該條約定，上訴人於將系爭房地交付前，被上訴人尚無尾款給付義務可言，自無所謂延遲給付之情，是自被上訴人行使其同時履行抗辯權起，即毋庸負尾款給付遲延之責任。本件被上訴人於102年5月11日即以台中南屯路郵局第272號存證信函通知上訴人前曾以簡訊通知上訴人於同年3月底前完成搬遷清除，上訴人仍置之不理，再給予限期7日點交房屋等語（原審卷第30、31頁），待收到上訴人所寄上開102年5月21日催告於同年月23日交付尾款之存證信函後，被上訴人隨即於102年5月21日以台中東興路郵局第909號存證信函再次通知上訴人，限期7日內清空房屋配合點交，始得尾款交付等語（原審卷第38頁），顯已行使上訴人應點交房屋之同時履行抗辯權，且上訴人所寄102年5月24日第287號存證信函內亦稱將於102年5月29日上午11時30分將上開房地點交予被上訴人之同時，請被上訴人交付尾款等語（原審卷第39、40頁），堪認上訴人確未點交系爭房地，是被上訴人既已行使其同時履行抗辯權，自無庸負遲延責任，從而上訴人逕於102年5月30日寄發存證信函為解除契約之意思表示，依前揭說明，上訴人解除契約不合法，應不生效力。又查上訴人雖於102年6月7日提起本件訴訟，並陳明以起訴狀繕本之送達對被上訴人為解除契約意思表示之通知，然於被上訴人尚無庸負遲延責任之情形下，上訴人所為，仍不生解除契約之效力。從而，上訴人所為解除權行使並不合法，上訴人先位聲明主張被上訴人應將系爭房地移轉登記給上訴人，洵屬無據。
四、上訴人備位聲明主張依系爭不動產買賣契約書及民法第367條規定，請求被上訴人給付系爭尾款，被上訴人則抗辯上訴人尚未點交系爭房地，其自得主張同時履行抗辯，拒絕給付尾款等語。按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第348、367、264條分別定有明文。本件系爭房地買賣價金為500萬元，被上訴人已清償系爭房地銀行貸款2,714,891元，尚餘2,285,109元價金未給付，業如前述，上訴人請求被上訴人給付自有理由，應予准許。又依系爭不動產買賣契約書第3條第4項所載「賣方於完成產權轉移登記並將房地交付之同時，買方應將尾款付清。」（原審卷第16頁）可知被上訴人給付尾款之義務與上訴人交付系爭房地之義務，係立於互為對待給付之關係，本件上訴人於言詞辯論終結前既然未將系爭房地交付被上訴人，則被上訴人辯稱其於上訴人交付系爭房地前，得行使同時履行抗辯權，拒絕給付尾款，即屬可取。是被上訴人所為同時履行抗辯，亦應准許。
陸、綜上所述，被上訴人抗辯系爭不動產買賣契約書為通謀虛偽意思表示為不可採，上訴人主張系爭不動產買賣契約業已解除亦非有據，故上訴人先位聲明為無理由，備位聲明依據系爭不動產買賣契約書，請求被上訴人於上訴人將如附表所示之系爭房地交付被上訴人之同時，給付上訴人2,285,109元，為有理由，應予准許。原審為上訴人先位聲明敗訴之判決，而准許備位聲明同時履行之請求，於法並無不合。上訴及附帶上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，均為無理由，應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 24 日
民事第二庭 審判長法 官 邱 森 樟
法 官 謝 說 容法 官 蔡 秉 宸正本係照原本作成。
兩造均得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 紀 美 鈺中 華 民 國 103 年 6 月 24 日附表：
一、土地部分：┌─┬───────────────┬──┬────┬─────┐│編│ 土 地 座 落 │ │面積（平│權利範圍 ││ ├───┬────┬───┬──┤地目│方公尺）│ ││號│ 縣市 ○鄉鎮市區○ 段 │地號│ │ │ │├─┼───┼────┼───┼──┼──┼────┼─────┤│1 │臺中市○○○區 ○○○段│100 │ 建 │8461 │175/100000│└─┴───┴────┴───┴──┴──┴────┴─────┘
二、建物部分：┌──┬────┬───────┬────────┬───────┬──┬───────────┐│編號│門牌號碼│ 建 號 │ 基地坐落 │建物面積（平方│權利│ 備註 ││ │ │ │ │公尺） │範圍│ │├──┼────┼───────┼────────┼───────┼──┼───────────┤│ │臺中市北│臺中市北屯區平│臺中市北屯區平田│總面積：87.34 │全部│共有部分； ││ ○ ○○區○○○○段5398建號 │段100地號 │陽台：16.80 │ │臺中市○○區○○段5706││ │路409之2│ │ │ │ │建號、總面積27060.46平││ │5號8樓 │ │ │ │ │方公尺、權利範圍198/10││ │ │ │ │ │ │0000(含停車位編號地下 ││ │ │ │ │ │ │一層397號，權利範圍61/││ │ │ │ │ │ │100000，停車位共計1位)│└──┴────┴───────┴────────┴───────┴──┴───────────┘