臺灣高等法院臺中分院民事裁定 103年度抗字第356號抗 告 人 林愛珠
洪志佳抗告人因與相對人陳美燕等間聲明異議事件，對於民國103年7月1日台灣台中地方法院103年度執事聲字第92號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：伊因信任原法院執行處之拍賣公告為詳盡確實，而於民國103年3月18日以新台幣（下同）1810萬9999元拍得原裁定附表所示之不動產（下稱系爭不動產），伊於相對人即債務人收受執行處自行點交命令後，相約至現場查看，伊始發現系爭不動產之地下室嚴重積水，經專業師傅抽水後才知道是地下室長年不斷湧出積水所致，縱予抽水亦無法改善，惟執行法院於拍賣公告上未記載上情，有違強制執行法第81條第2項第1款規定，本次拍賣程序應為無效。原法院司法事務官於103年5月22日下午至現場履勘後，發現前情屬實，而於同年5月23日以102年度司執字第109619號裁定撤銷該拍賣程序，詎原裁定竟廢棄原法院司法事務官所為之裁定，原裁定顯有不當，求為廢棄改判云云。
二、按當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議，強制執行法第12條第1項前段定有明文，此項聲明異議，係於執行程序中向將來排除違法執行處分之手段，並非於執行程序終結後溯及排除違法執行之效果，故撤銷或更正強制執行之處分或程序，惟在強制執行程序開始後、終結前始得為之，若強制執行程序一經終結，即不許執行法院撤銷或更正原處分或程序。所謂強制執行程序終結，究指強制執行程序進行至如何程度而言，應視聲請或聲明異議之內容，分別情形定之，而不動產之拍賣執行程序，係以拍定人已依強制執行法第97條、第98條規定繳足價金，領得執行法院所發給權利移轉證書而取得該不動產所有權，謂為終結，縱有瑕疵，仍無再許當事人或利害關係人就該不動產拍賣執行程序聲明異議之餘地，執行法院亦不得更以裁定撤銷已終結之拍賣執行程序，即使予以撤銷，該撤銷裁定亦屬無從執行（司法院院字第2776號解釋㈠、
㈤、㈦、最高法院100年度台抗字第856號裁判意旨參照）。次按不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項，執行法院於拍賣不動產應記載於拍賣公告，強制執行法第81條第2項第1款定有明文（103年6月4日修正前）。是執行法院於實施強制執行拍賣不動產時，固應就拍賣標的物當時之客觀狀態、狀況，依形式觀察或通常之調查方法所得，併就當事人或利害關係人於拍賣實施前所陳報之事項加以記載於拍賣公告，逾此範圍或通常之調查方法所能得知之事實，而為執行法院所不知者，則不在執行法院應予公告之範圍。又強制執行法上之拍賣仍應解為買賣之一種，並以拍定人為買受人，以拍賣機關代債務人為出賣人（最高法院49年台抗字第72號判例意旨參照）。而拍賣物應買人就物之瑕疵無擔保請求權，不動產之強制執行準用關於動產執行之規定，此觀強制執行法第69條及第113條規定即明，其立法理由乃係於拍賣前，應買人得閱覽拍賣公告知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，已有機會發現拍賣物之瑕疵，法律為確保拍賣結果之安定性，故排除物之瑕疵擔保責任，使應買人自行負擔瑕疵存在之危險，故上開規定之適用，並不因債權人有否據實陳報受執行標的物之品質而有異，應買人自不得請求撤銷拍定。
三、經查：㈠本件強制執行事件於103年3月18日進行第一次拍賣，由抗告
人以1810萬9999元拍定，於103年3月24日繳足價金後，並於103年3月31日收受原法院所核發之不動產權利移轉證書，本件拍賣程序即告終結，此有拍賣通知、拍賣筆錄、投標書、不動產權利移轉證書、送達證書等附於執行卷可稽。惟抗告人於103年5月22日始以系爭不動產地下室積水為由，請求執行法院撤銷拍賣，亦有執行筆錄附於執行卷可稽，依前揭說明，抗告人所陳系爭不動產地下室積水等異議事由，縱屬實情，然系爭不動產之拍賣執行程序既因拍定人領得權利移轉證書而終結，其後抗告人已不得再依強制執行法第12條第1項規定聲請撤銷拍賣程序。
㈡抗告人雖主張執行法院未依強制執行法第81條第2項第1款記
載系爭不動產有嚴重積水情事，原法院之拍賣程序違反強制規定而無效云云。惟按強制執行法第141條規定：「本法施行前，已開始強制執行之事件，視其進行程度，依本法所定程序終結之。其已進行之部分，不失其效力。」。查強制執行法第81條第2項第1款原規定為：「不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明事項」，於103年6月4日始修正為：「不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。」。而執行法院係於103年2月13日公告系爭不動產將於103年3月18日進行第一次公開拍賣，當時強制執行法第81條尚未修正，執行法院自應適用修正前之規定，即就不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項記載於拍賣公告即可。本件原執行法院已於拍賣公告就不動產之所在地及點交情形詳為記載，並於備註欄中載明：「本件土地之使用分區為都市計畫內編號1為第二○住○區○○○道路用地，查封時建物為債務人使用，投標人應自行瞭解；拍定後依現況點交，請投標人注意。」，此有拍賣公告附於執行卷可稽，是執行法院於拍賣系爭不動產時，已依當時之強制執行法第81條第2項第1款規定，就拍賣標的物當時之客觀狀態、狀況，依形式觀察或通常之調查方法所得，併就當事人或利害關係人於拍賣實施前所陳報之事項加以記載於拍賣公告，並無違反強制執行法第81條第2項第1款規定。且上開已進行之部分，依強制執行法第141條規定，不因嗣後法律之修正而失其效力。抗告人主張本件拍賣程序違反強制執行法第81條第2項第1款之規定，為無可採。是原裁定廢棄原法院司法事務官之處分，並駁回抗告人之異議，並無不合。抗告意旨仍執前詞，指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 30 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 陳毓秀法 官 李平勳以上正本係照原本作成。
不得再抗告。
書記官 劉恒宏中 華 民 國 103 年 9 月 30 日