臺灣高等法院臺中分院民事裁定 103年度抗字第420號抗 告 人 台興股份有限公司兼法定代理人 劉順霞共 同送 達 代收人 張麗卿相 對 人 陳進發上列當事人間聲請拍賣抵押物強制執行事件，抗告人對核定拍賣底價提出異議，經臺灣南投地方法院司法事務官於中華民國103年7月25日以103年度司執字第6756號裁定駁回異議，抗告人就該裁定聲明異議，經該院於中華民國103年8月18日以103年度執事聲字第29號裁定駁回異議，抗告人不服該裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
壹、抗告人即債務人聲明異議及抗告意旨略以：相對人即債權人聲請強制執行查封拍賣抗告人所有如附表所示不動產，由原法院以103年度司執字第6756號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理後，囑託政澤不動產估價師事務所（下稱政澤事務所）進行鑑定，其估價報告書以歷年拍賣價格，將納骨塔塔位、牌位出售後之隱藏利益納入建物價格，經十餘次拍賣皆未能拍定，顯無法獲得市場認同，改採成本價格為基礎，並加成計算以推估建物價格，即將之視為一般建物於購置後之裝潢費用計算其價值，並考量有供需失衡、已出售塔位使用權難以具體量化及抗告人可能之道德風險等因素後，估定價值為新台幣（下同）1億0167萬6500元。惟如附表所示不動產占地廣大，採合併拍賣方式，需一次提出大筆資金，且土地使用類別均為墓地、殯葬、交通用地，並屬納骨塔設施，除寥寥可數之合法殯葬業者外，一般人無法或無意願購買，難以透過應買人相互競價以公平價格賣出，始經多次鑑價拍賣均無法拍定，但不能據此率認塔位、牌位出售後之隱藏利益納入建物價格，無法獲得市場認同；另如附表所示不動產上所設置之納骨塔，係南投縣唯一經內政部民政司合法立案，其主要價值在於所設置塔位、牌位之使用權，為具有高度融通性與交換價值之商品，除興建、裝潢費用外，應包含塔位、牌位永久使用權之價金與管理費等隱藏利益，前經華聲企業發展鑑定顧問有限公司按成本計算，並查訪鄰近鄉、鎮公所公墓管理之平均價值後，核算價值約2億2000萬元，政澤事務所之估價方法，顯係為壓低拍賣底價以求順利拍出之便宜措施，侵害抗告人之權益甚鉅；又塔位供給對象不限於當地居民，估價報告書以當地民國103年之人口數，認有供需失衡情形，事實認定有誤；復塔位之種類及數量早經前案執行時清點製表，抗告人亦無偽造出售塔位之可能，估價報告書所稱之風險並不存在；再參酌歷年之拍賣紀錄，如附表所示不動產總價值高達2億元至4億元之間，鄰近地區之地價亦不斷上漲，自無可能僅有1億餘元之價值；又如附表編號2、4、5土地部分之鑑定價額每平方公尺僅值2419元及3025元，亦與市價顯不相當。原法院司法事務官依該錯誤之估價報告書為基礎，雖酌情提高核定拍賣底價為1億2615萬元，然仍與實際價值有極大差距，且最低拍賣價額固未限制願出之最高價額，但若一開始核定過低，與真實價值不相當時，如拍賣結果應買人以最低價額拍定，顯已侵害債權人及債務人之權益，而法拍實務上甚難避免應買人刻意讓拍賣標的不斷流標、減價再次拍賣，以達其以更低價格拍定之道德風險，自不應以系爭執行事件第一次拍賣時無人參與投標，即認核定底價已與市價相當，爰請求廢棄原裁定，停止拍賣程序，並將如附表所示不動產重新鑑定價額，或核定拍賣底價不低於4億6000萬元後再行拍賣等語。
貳、相對人則陳述意見略以：本件執行標的將如附表所示不動產之納骨塔位全部拍賣，非零星一、兩個出賣，且納骨塔位價值與建物本體及其所坐落之好地理風水有關，取決於買賣時之市場供需條件，無所謂價格恆定原則，鑑定價額已就如附表所示不動產為客觀分析，並無過低情形，不容抗告人以主觀論斷價格高低，失其市場客觀標準；如附表所示不動產果如抗告人所稱價值不菲、炙手可熱，縱執行法院以較低價格拍賣，投標人仍會互相競標出價，然卻經原法院及法務部行政執行署彰化分署（下稱彰化執行署），多次減價拍賣並公告三個月拍賣及特別變賣程序後之拍賣，均無法拍定，足見核定底價若過高，將無人承買等語。
參、拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第80條定有明文。執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘；又最低底價僅限制投標人之出價不得少於此數額，就願出之最高價則不受限制，拍賣物果值高價，於應買人之競價過程中應可以合理價格賣出，而無損於債權人或債務人之權益，自不容債權人或債務人任意指摘執行法院所核定之底價為不當（最高法院88年度台抗字第13號、100年度台抗字第263號裁定意旨參照）。因法院核定不動產之拍賣最低價額，除應參考鑑定人所提出之估定價格外，尚須斟酌該不動產之實際狀況及債權人、債務人之利益而為最妥適之決定。而不動產進行第1次拍賣程序，若無人應買，即知執行法院原核定之底價並無偏低之虞，如再行估價，必導致執行時間之拖延，而損及債權人、債務人之權益，且罔顧市場交易機能。
肆、本院查：
一、相對人前係於100年2月14日執原法院93年度拍字第244號、本院93年度抗字第1074號拍賣抵押物裁定暨其確定證明書為執行名義，向原法院聲請強制執行查封拍賣抗告人所有如附表所示不動產，經原法院以100年度司執字第2397號事件（下稱前案執行事件）受理後，彰化執行署於101年6月8日將抗告人於該署之行政執行事件，移請原法院合併執行，經原法院以101年度司執字第13065號、第18705號事件受理後，併入前案執行事件執行，而前案執行事件於101年10月17日進行特別變賣程序後減價拍賣，最低拍賣價額定為1億3608萬8000元，仍因無人投標視為撤回後，原法院遂移送彰化執行署繼續執行。相對人復於102年1月4日再度持前開執行名義向原法院聲請拍賣如附表所示不動產，經原法院以102年度司執字第250號受理後，將案卷移送彰化執行署併案執行，彰化執行署經第三次拍賣訂底價為1億零887萬2000元，因無人應買亦無人願承受，於公告三個月之期限內，亦無人為應買之表示或承受，再於102年11月26日進行最後一次拍賣，但仍無人應買或承受，以9798萬8000元流標視為撤回，彰化執行署乃於103年3月18日檢還執行卷宗交由原法院續予執行，經原法院改分系爭執行事件辦理，而上開歷次之拍賣價格估算標準，均係將納骨塔塔位、牌位出售後之隱藏利益納入建物價格（見原法院上開事件卷宗、系爭執行事件卷25、
26、27頁之估價報告書、151頁以下之彰化執行署函）。是抗告人陳稱將塔位、牌位出售後之隱藏利益納入建物價格，如附表所示不動產之價值應有如何之高價云云，徵諸最近幾年將隱藏利益納入考量後核訂1億3608萬8000元至9798萬8000元之拍賣底價，仍無人應買亦無人願承受，終致流標視為撤回之整體拍賣歷程，顯屬無據。
二、系爭執行事件囑託鑑定之政澤事務所，考量歷年拍賣價格，將納骨塔塔位、牌位出售後之隱藏利益納入建物價格，經十餘次拍賣皆未能拍定，顯無法獲得市場認同，改採成本價格為基礎，加成計算以推估建物價格，並衡酌有供需失衡、已出售塔位使用權難以具體量化及抗告人可能之道德風險等因素後，估定如附表所示不動產之價值為1億0167萬6500元（見系爭執行事件卷15至67頁之估價報告書），原法院司法事務官向兩造詢價後，則將第一次拍賣之底標酌情提高訂為1億2615萬元（見系爭執行事件卷16頁之拍賣公告），本院審酌前揭拍賣及最後流標之價格，以及系爭執行事件拍賣距最後一次流標時間未逾一年，不動產價格應無劇烈變動等情事，上開估價報告鑑定之價格及原法院核定之底價，應均無偏低之處。況且，原法院所核定之拍賣底價，僅在限制投標人出價之底限，其最高價額並無限制，完全由市場機能決定，抗告人被查封之標的物，苟值高價，則定期拍賣之後，應買人競相出價，自可得公平之價格賣出，於抗告人之權益，並無損害，但如附表所示不動產依上開核定之最低拍賣價額，定於103年7月30日實施第一次公開拍賣，因無人投標，將底價與保證金各減20％後，定期於103年8月20日進行第二次拍賣，又因無人投標，再將底價與保證金各減20％後，定期於103年9月10日進行第三次拍賣，惟仍無人應買亦無人承受，故公告自103年9月19日起3個月期限無人應買或承受，或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回執行（見系爭執行事件卷附之拍賣公告、不動產拍賣筆錄無人投標），執此，如附表所示不動產經原法院核定上開最低拍賣價格後，歷經三次拍賣期日，既均無人應買，益見原法院司法事務官核定之最低拍賣價格並無過低之處。
三、綜前所述，原法院司法事務官就如附表所示不動產，所核定之最低拍賣價格並無過低之處，抗告人聲請重新鑑定價額，或核定拍賣底價不低於4億6000萬元，勢必導致執行時間之拖延，而損及債權人、債務人之權益，且罔顧市場交易機能，洵無足採。從而，原法院司法事務官裁定駁回抗告人之異議，依法並無不合，抗告人不服聲明異議，經原法院裁定駁回，依法並無違誤，乃抗告人猶執前詞，提起抗告，請求廢棄原裁定，為無理由，應駁回其抗告。
伍、據上論結，本件抗告為無理由。依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第495 條之1 第1 項、第449 條第1 項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 21 日
民事第三庭 審判長法 官 翁芳靜
法 官 王 銘法 官 劉長宜以上正本係照原本作成。
再為抗告應以適用法規顯有錯誤為理由。
如提起再抗告者應於裁定送達後10日內向本院提出抗告理由狀（須按照他造人數附具繕本）並繳納抗告裁判費新台幣1000元，同時委任律師或具有律師資格之關係人為代理人。
書記官 李妍嬅中 華 民 國 103 年 10 月 21 日附表：
┌─┬───────────────────────┬─┬─────┬──────┬────────┐│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │ 最低拍賣價格 ││ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ │ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │ (新臺幣元) │├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼────────┤│1 │南投縣│鹿谷鄉 │新和 │ │000 │田│320.14 │12289分之781│256,000元 ││ │ │ │ │ │ │ │ │4 │ ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │劉順霞 │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│2 │南投縣│鹿谷鄉 │新和 │ │00000 │田│4876.85 │全部 │10,112,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │劉順霞 │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│3 │南投縣│鹿谷鄉 │新和 │ │00000 │田│725.18 │全部 │576,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │劉順霞 │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│4 │南投縣│鹿谷鄉 │新和 │ │00000 │田│527.79 │全部 │1,088,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │劉順霞 │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤│5 │南投縣│鹿谷鄉 │新和 │ │00000 │田│1256.00 │全部 │2,016,000元 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │劉順霞 │└─┴───┴───────────────────────────────────────────┘┌─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┬─────────┐│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 │ ││ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ │ 最低拍賣價格 ││ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│ │ ││ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ │ (新臺幣元) ││號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │ 範圍 │ │├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┼─────────┤│1 │35 │南投縣鹿谷鄉新│鋼筋混│一層 ： 617.14 │ │ 全部 │63,712,000元 ││ │ │和段00000地號 │凝土造│二層 ： 413.32 │ │ │ ││ │ │--------------│、納骨│三層 ： 413.32 │ │ │ ││ │ │新和巷25號 │堂、廁│四層 ： 413.32 │ │ │ ││ │ │ │所、金│電梯樓梯間： 27.08 │ │ │ ││ │ │ │爐、四│合 計：1884.18 │ │ │ ││ │ │ │層 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤│ │備考│台興股份有限公司 │├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┬─────────┤│2 │70 │南投縣鹿谷鄉新│加強磚│一層：1435.17 │ │ 全部 │2,976,000元 ││ │ │和段000、000、│造、土│二層： 100.32 │ │ │ ││ │ │000、00000、00│地公、│合計：1535.49 │ │ │ ││ │ │000、000、0000│金(香)│ │ │ │ ││ │ │0、000地號 │亭、招│ │ │ │ ││ │ │--------------│待所、│ │ │ │ ││ │ │新和巷00號 │水塔、│ │ │ │ ││ │ │ │神位、│ │ │ │ ││ │ │ │二層 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤│ │備考│台興股份有限公司、劉順霞、本建物使用鄰地地號同段267 、268 、269 、271-4 、272 、272-1 、││ │ │377 地號、本建物為未保存登記建物。 │└─┴──┴────────────────────────────────────────────┘