臺灣高等法院臺中分院民事裁定 103年度抗字第550號抗 告 人 范忠賢上列抗告人因債權人中華開發資產管理股份有限公司與債務人范世明間清償債務強制執行聲明異議事件，對於民國103年11月12日臺灣彰化地方法院103年度執事聲字第8號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人抗告及異議意旨略以：㈠本件拍賣之彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭
土地）原係抗告人之父范○○所有，並自92年1月1日起租予其使用，嗣范○○於95年1月3日死亡後，債務人范○○同意抗告人繼續承租。系爭土地於查封前既已出租於其耕作，其應有優先承買權。惟查本件執行程序中，除債務人曾於102年11月26日陳報系爭土地有第三人占用之情形及第三人姓名，其亦曾於103年9月2日上午聲明異議，主張就系爭土地有租約關係及優先承買權，原執行法院卻未通知抗告人進行調查程序或令其提出租約，未詳察實際占有情形即逕行拍賣。原執行法院對系爭土地拍賣均未通知送達予有優先承買權之抗告人，剝奪其表示意見之機會，損害其優先承買之權利；拍賣公告亦未詳載第三人姓名、住所、占有之原因、占有如有正當權源者，其權利存續期間，及依法不能點交之事由，拍賣程序應有瑕疵。
㈡不動產之使用狀態為何？事涉及底價、拍賣價格、投標人投
標意願及拍賣價格債權人、債務人、投標人及第三人之權益，上開權利人仍得就其權利範圍內主張之，非謂無影響。又依通常經驗，拍賣之土地倘有租約存在，不易於第一拍即行拍定，如第二拍以後拍定對優先承買權人更有利。從而，本案倘執行法院能盡形式調查之責，並將土地租賃情形載明於拍賣公告，對具優先承買權人，應屬有利益之事。本件原執行法院有未調查第三人占有權源及實際占有之情形，又於查封及拍賣程序均未通知抗告人即第三人，且查封公告內容亦有應載明事項而未載明之情形，又率予拍賣，抗告人不服，爰提出抗告，請求廢棄原裁定等語。
二、按強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。故出賣人於出賣時所應踐行之程序，例如依耕地三七五減租條例第15條規定，應將買賣條件以書面通知有優先承買權之承租人，使其表示意願等等，固無妨由拍賣機關為之踐行，但此究非強制執行法第12條所謂執行時應遵守之程序，縱令執行法院未經踐行或踐行不當，足以影響於承租人之權益，該承租人亦祇能以訴請求救濟，要不能引用該條規定為聲請或聲明異議，最高法院49年台抗字第83號判例意旨可資參照。而土地法第104條就基地優先購買權之規定，與耕地三七五減租條例第15條就耕地出賣之優先承受權之規定相若，自應為相同之解釋。又對拍定之不動產有無優先承購權，係屬實體上之問題，就此問題倘有爭執，即應另行提起確認優先承購權存否之訴，要非聲明異議所得解決，是優先購買權存在與否，非執行法院所得審究，亦有最高法院78年度台抗字第40號、77年度台抗字第10號裁判可供參照。是強制執行程序中對於執行標的物主張有優先承買權者，執行法院僅得就形式上予以審查其優先承買權是否確實存在，並無實體審認之權，合先敘明。經查：
㈠系爭執行事件中，原執行法院司法事務官已於102年9月17日
現場查封時諭知債權人具體陳報系爭土地之使用情形，嗣債權人於102年10月14日陳報系爭土地上之作物由誰耕種不明，債務人後於102年11月27日自陳系爭土地之所有權、耕種、管理與收益皆屬范忠賢，並無出租情事（見原法院102年度司執字第3403l號卷㈠第34、40、58、59頁）；復自102年8月29日查封系爭土地後，抗告人均未聲明有優先承買權存在之事實。是原執行法院司法事務官於拍賣前已善盡調查之能事，依雙方當事人上開主張及所提文件為形式上審查後，認定系爭土地無租賃關係存在。爰此，原執行法院拍賣公告內容並無錯誤之記載，且未將拍賣通知送達予抗告人難謂有誤。抗告人主張對系爭土地有租賃關係存在，享有優先承買權，乃事涉租賃關係是否存在之實體事項，非原執行法院所得審認，如抗告人仍認其對系爭土地有租賃關係存在，而主張具優先承買權，自應向民事庭提起確認優先承買權存在之訴訟為宜，抗告人亦不能引用強制執行法第12條規定為聲請或聲明異議。
㈡至依辦理強制執行應行注意事項第35點規定，於拍賣物如有
優先承買權人或他項權利人者，雖亦宜一併通知之，但其僅為便宜規定，得使優先承買權人或他項權利人得於拍定當場決定是否行使其權利，縱其未到場或未受通知，於優先承買權人之權益不生影響。縱抗告人確有優先承買權存在，然抗告人遲至103年9月2日拍賣期日當日上午始主張系爭土地於查封前已出租於伊耕作，聲明伊有優先承買權，故原執行法院通知拍定人暫勿繳納尾款，嗣拍定人於103年9月23日到院承認抗告人之優先承買權，請原執行法院通知抗告人於期限內行使優先承買權，此有不動產拍賣筆錄、強制執行投標書、原執行法院103年9月3日通知函及同年月23日執行筆錄各l份在卷可稽（見原法院102年度司執字第3403l號卷執行卷㈡第9-13頁、17頁及第48頁），拍定人既已同意抗告人行使優先承買權，則對於抗告人之權益並無影響。
㈢綜上，本件拍賣程序並無瑕疵，亦未損害抗告人優先承買之
權利，抗告人聲請撤銷拍賣程序，另行踐行通知優先承買權人之程序，洵屬無據。從而，原執行法院司法事務官裁定駁回抗告人之聲請及聲明異議，並無不合。原法院維持司法事務官之處分，裁定駁回抗告人對司法事務官處分之異議，亦無不合。抗告意旨仍執前詞指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
三、據上論結，本件抗告為無理由，爰依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 19 日
民事第五庭審判長 法 官 李寶堂
法 官 鄭金龍法 官 古金男以上正本係照原本作成。
不得再抗告。
書記官 廖昭容中 華 民 國 103 年 12 月 19 日