臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度重上更㈢字第39號上 訴 人 張玲珠
謝佐杰吳政道張忠珠葉茜華羅世玲劉孟晉楊夏瑩陳文村陳元曼楊坤鋒周政緯林忠佑董文璋王淑芬林滄偉鍾煒篪殷琪如張淑鳳王幸子廖光賢王文宏陳雪娥皮雅玲魏國楨蕭鳳瑛遠廣國際貿易有限公司上 一 人法定代理人 林維誠上 訴 人 蔡淑玲
龔麗麗魏吟冰葉競聲白玲欣黃淑惠李乃瓊陳盟智潘阿敏邱淑欣郭雅惠黃美瑤陳志德曾黃涵華（即曾廣儀之承受訴訟人）上41人共同訴訟代理人 林德昇律師上 訴 人 曾昭文（即曾廣儀之承受訴訟人）
曾昭茹（即曾廣儀之承受訴訟人）張純瑛許錦鳳楊麗莉張意玲楊宗儒湯其瑋吳明山林守謙張丰娉蕭晴峯江姵臻王蕙珊王瓊英李連芸史桂珍姜碧招吳玉環蔡宜玲許桂觀謝秀梅廖敏足梁珮瑜廖翊廷林達觀吳雪美朱瑗林淑芬石秀枝（即林均昕之承受訴訟人）林葳（即林均昕之承受訴訟人）林筠（即林均昕之承受訴訟人）楊啟泉甯中柱何欣樺黃嘉祿方捷立吳立萍華德儀林依璇王毓喆江惠娟魏仕軒謝滎濬黃振誼張之華賴俊諺王毓梅橋信科技股份有限公司上 一 人法定代理人 沈宗桂上 訴 人 楊婷雯
賴黃麗雲蘇建銘上 訴 人 林木清
林亞璇林容德張岳峰被 上 訴人 辰遠股份有限公司法定代理人 郭瑞春訴訟代理人 廖健智律師複 代 理人 吳孟育律師上列當事人間請求返還占有物事件，上訴人對於中華民國97年 4月3日臺灣臺中地方法院96年度重訴字第286號第一審判決提起上訴，經最高法院第三次發回更審，本院於105年8月10日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，民事訴訟法第56條第1 款前段定有明文。查本件被上訴人於原審以新○○國B1區大廈（下稱系爭○○大廈）之區分所有權人即上訴人Ｑ○○等人為共同被告，依民法第767 條規定，訴請其等應交還被上訴人所有坐落臺中市○○區○○段○○○ ○○ ○號土地所有權應有部分10000 分之856 （下稱系爭土地），及其上同區段3600建號（即門牌號碼為臺中市○○區○○路○○巷○ 號○○大廈地面一層、二層及地下一層建物所有權全部），總面積1971.97 平方公尺建物（下稱系爭建物），其訴訟標的法律關係對於共同訴訟人之各人必須合一確定，而提起上訴又係有利益於其他共同訴訟人之行為，是本件經原審判決後，雖僅由上訴人Ｑ○○、Ｗ○○、ｖ○○、甲子○○、ｉ○○（已歿，由ｈ○○○、ｆ○○、ｇ○○承受訴訟）、子○○、ｒ○○、酉○○、申○○、Ｐ○○、甲未○○、甲丙○○、ｓ○○、ａ○○、地○○、ｙ○○、丁○○、天○○、Ｄ○○、甲卯○○、壬○○、Ｊ○○、Ｋ○○、Ｓ○○、ｚ○○、甲庚○○、ｑ○○、Ｒ○○、甲丁○○、Ｈ○○、Ｔ○○、癸○○、ｎ○○、Ｘ○○、甲午○○、ｊ○○、宙○○、甲辛○○、Ｌ○○、ｘ○○、亥○○、辰○○、庚○○、Ｚ○○、Ａ○○、辛○○、午○○、丙○○、甲戊○○、Ｖ○○等人提起上訴，依上開規定，其等上訴效力自應及於同造其餘未上訴之區分所有權人，爰併列該等同造其餘未上訴之區分所有權人（除被上訴人於本院審理中已撤回起訴者外）為上訴人，合先說明。
二、次按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；當事人之法定代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前，當然停止；而當事人有訴訟代理人者，訴訟程序不因其死亡或法定代理權消滅而當然停止；又第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。民事訴訟法第 168條、第170條、第173條、第175條及第176條分別定有明文。
查原上訴人林均昕即林俊鏘於民國104年8月12日本院訴訟程序進行中死亡，其繼承人有配偶丑○○及子女Ｇ○、Ｅ○乙情，有其繼承系統表及相關戶籍謄本在卷可稽（見本院更㈢審卷㈧第15至17頁），嗣經被上訴人於本件審理中具狀聲明由丑○○、Ｇ○、Ｅ○承受被繼承人林均昕之訴訟（見本院更㈢審卷㈧第13至17頁），丑○○、Ｇ○及Ｅ○復亦具狀表示因林均昕已死亡，其等願意承受訴訟等語（見本院更㈢審卷㈧第23至25頁），依法即應由丑○○、Ｇ○、Ｅ○續行林均昕之本件訴訟。又本件被上訴人之法定代理人原為林茂盛，嗣於 104年12月15日本院訴訟程序進行中變更為Ｙ○○，並已由Ｙ○○於105年4月29日具狀向本院聲明承受訴訟等情，有Ｙ○○之聲明承受訴訟狀、民事委任狀及被上訴人之公司資料查詢各 1份附卷可稽（見本院更㈢審卷㈨第13至15頁），核與上開規定亦無不符，自應准許。
三、復按，訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響；法院知悉訴訟標的有移轉者，應即以書面將訴訟繫屬之事實通知第三人。民事訴訟法第254條第1項前段及第 4項定有明文。查上訴人甲午○○、林均昕（已由丑○○、Ｇ○、Ｅ○承受訴訟）、黃○○、橋信科技股份有限公司、甲酉○○原係系爭○○大廈之區分所有權人，惟其等於本件訴訟程序進行中，分別將其等區分所有權轉讓予第三人Ｎ○○、ｃ○○、ｐ○○、Ｉ○○、甲申○○，此有各該建物登記第二類謄本附卷可稽（見本院更㈢審卷㈢第53、84、 199、214、249頁），本院爰依上開規定，將本件以書面通知Ｎ○○、ｃ○○、ｐ○○、Ｉ○○、甲申○○等第三人知悉（見本院更㈢審卷㈥第157、166、182、186、193頁） ，惟該等第三人均未具狀聲請承當訴訟，附此說明（至除上開五人外，其餘於訴訟中移轉區分所有權之原審共同被告均已據被上訴人撤回起訴，此茲不贅述）。
四、另按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；此項規定，於第二審訴訟程序亦有適用。民事訴訟法第255條第1項第3款及第446條第 1項分別定有明文。查被上訴人於原審原請求上訴人應將系爭建物交付予被上訴人。嗣於本院更㈢審審理時，先於104年2月13日具狀減縮為請求上訴人應將系爭建物除機電室、電梯、通道及地面一層之警衛服務台暨會客區等部分外之其餘部分交付予被上訴人（見本院更㈢審卷第㈣宗第 8至12頁）；再於 104年8月4日具狀減縮為請求上訴人應將系爭建物如臺中市中興地政事務所〔下稱中興地政事務所〕104年5月20日土地複丈成果圖〔即本判決附圖〕，標示地下一層編號A、C、E所示範圍，面積724.04平方公尺；標示一層編號G、F所示範圍，面積366.58平方公尺；標示二層編號J、K、L、N、P所示範圍，面積509.83平方公尺交付予被上訴人。（見本院更㈢審卷第㈥宗第21至22頁）。經核被上訴人上開所為，均係減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭說明，自毋庸經上訴人同意，應予准許。
五、又本判決當事人欄中，自上訴人ｆ○○以下之上訴人全部（即本件除由林德昇律師代理之上訴人41人外之其餘上訴人）均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、兩造主張
一、被上訴人主張：㈠系爭○○大廈於86年10月23日建造完成，被上訴人於95年 9
月27日經原法院95年度執字第27098 號拍賣程序，購得原為訴外人○○建設開發股份有限公司（下稱○○公司）所有之系爭土地及建物，於同年12月7 日辦妥所有權移轉登記。惟被上訴人買受系爭建物後，即遭系爭○○大廈管理委員會無權占用，有原證三新○○國B1區管理委員會95年12月7 日函文可證。系爭建物目前並未由被上訴人自行管領，而係由該管理委員會放置接待櫃臺、沙發書桌、及各式社區廢棄雜物中。因實務見解認公寓大廈管理委員會僅係區分所有權人會議之執行機構，並無實體法上之權利能力，且系爭○○大廈管理委員會占用系爭建物後係供全體社區住戶使用，被上訴人方對系爭土地上同段3601至3750建號建物，即系爭○○大廈之區分所有權人全體即上訴人等起訴。
㈡系爭建物具有使用上及構造上之獨立性，非屬系爭大樓之法
定共用部分。惟被上訴人考量其中包括機電室、管道間、住戶通道、連接地下室至一層之旋轉梯等，對於上訴人等社區住戶居住、生活之整理利用及逃生避難之需求確有其必要性，爰不就該等部分請求返還。至其餘上訴人主張作為韻律教室、媽媽教室、桌球室等社區休閒娛樂設施及社區辦公室使用之空間，已多年未予使用管理維護，顯非區分所有權人生活利用上不可或缺之部分。按本件新○○國社區於起造時共計四棟集合式住宅，由上訴人98年6月9日民事辯論意旨狀檢附之不動產買賣契約書第22條、新○○國住戶公約第 9條、及新○○國委託代管合約書第 7條所示，○○公司於興建新○○國社區時，係將四棟社區共同成立住戶公約，其中提供四棟住戶休閒使用之空間雖設置於B1棟，然其規劃除供不同棟住戶使用外，另要經營對外收費之休閒俱樂部使用，故於設計時即單獨登記為專用部分，絕非上訴人所稱僅為B1棟住戶之公共設施；且系爭建物已荒廢達十餘年，其他棟別住戶亦因B1棟一樓之門禁管制而未曾進入B1棟使用上開空間，顯見上開空間絕非系爭社區使用上所不可或缺之公共設施。另使用執照檢附之圖面雖於上開空間記載「社區辦公室」，然相關圖說之記載，應係行政執照申請時之便宜之舉；被上訴人查詢相關登記法規，皆未有社區辦公室登記之相關規範。且系爭建物不僅獨立編列建號，更登記為被上訴人之前手○○公司單獨所有，參諸相關登記實務規定（土地登記規則第81條第 1款、第82條，建物所有權第一次登記法令補充規定第12點，地籍測量實施規則第284條第1項規定），性質上即應屬被上訴人之專有部分無疑。
㈢上訴人提出之103年10月6日民事準備書狀雖引用學者謝在全
之法學著作為據，然系爭建物於使用上及構造上並非系爭○○大廈所不可或缺之法定共用部分，故無從適用上開法律見解。退步言之，縱認系爭建物或有部分為法定共用部分，則依類推適用民法第811條及第816條之規定，被上訴人自得請求系爭社區全體住戶依關於不當得利之規定，償還法定共用部分之價額。又系爭○○大廈管理委員會雖稱被上訴人之系爭建物為公共設施，然其自被上訴人買受系爭建物時起，即要求被上訴人依專有部分之約定繳納管理費用迄今，其認知立場亦是基於系爭建物為被上訴人所專用而收取管理費用，然上訴人等無合法權源仍無權占用系爭建物，被上訴人自得依民法第 767條規定，請求上訴人等返還系爭建物予被上訴人。
㈣再者，公寓大廈管理條例第24條第 1項所規定之「繼受部分
」，僅止於該條例或規約之規定。然查該條例及系爭建物之新○○國B1區住戶規約皆未規定系爭建物屬於約定共用部分，故被上訴人取得系爭建物並未因前揭規定而需承受前手○○公司與上訴人間所協議之一切權利義務事項；況系爭建物大多荒廢，未予使用管理維護，與所謂共用情形並不相符。又司法院大法官會議釋字第 349號解釋所處理者乃是分別共有人間之分管契約，然系爭建物乃被上訴人經法院強制執行程序所標得之標的物，為一完整之所有權，並無他人權利登記於上，被上訴人就系爭建物為單獨所有權人，且本件亦無分管契約存在，是釋字第 349號解釋無法限制被上訴人就系爭建物之使用權利。另依最高法院61年台再字第 186號判例意旨，上訴人所援引之原法院93年度訴字第1671號判決，其判決效力僅及於當事人或繼受其訴訟標的者，而不及於受讓權利標的物之人；被上訴人僅為權利標的物即系爭土地、建物之受讓人，而非該判決之訴訟標的即○○公司與上訴人或系爭○○大廈管理委員會之權利義務關係之繼受人，並未繼受該債權關係中之權利義務，該確定判決之效力，自不及於被上訴人。
㈤綜上所述，被上訴人為系爭建物之單獨所有權人，依民法第
765條、第767條之規定，擁有使用收益而排除他人干涉之權利；上訴人與○○公司之權利義務關係，不足以對抗被上訴人。爰依民法第767條第1項前段規定，提起本訴；並於本院更㈢審減縮聲明為：上訴人應將系爭建物如本判決附圖，標示地下一層編號A、C、E所示範圍，面積 724.04平方公尺；標示一層編號G、F所示範圍，面積366.58平方公尺；標示二層編號J、K、L、N、P所示範圍，面積 509.83平方公尺交付予被上訴人。
二、上訴人Ｑ○○、甲子○○、酉○○、Ｐ○○、ｘ○○、甲未○○、甲丙○○、ｓ○○、ａ○○、Ｚ○○、ｑ○○、地○○、Ａ○○、ｙ○○、丁○○、Ｄ○○、甲卯○○、Ｋ○○、Ｓ○○、丙○○、ｚ○○、乙○○、ｄ○○、子○○、甲午○○、甲辛○○、遠廣國際貿易有限公司、甲己○○、甲戌○○、甲巳○○、ｗ○○、癸○○、ｎ○○、亥○○、ｅ○○、甲丁○○、Ｈ○○、ｈ○○○、Ｘ○○、ｌ○○、ｂ○○（下稱Ｑ○○等41人）則以：
㈠系爭建物依使用執照及所附建物平面圖記載用途為「社區辦
公室」，且依被上訴人前手○○公司與所有區分所有權人（即各個承購戶）之約定，系爭建物係供公共設施使用，即約定為「共用部分」，被上訴人於向法院標買系爭建物時，由拍賣公告及其本身亦是系爭大樓住戶之事實，亦已知系爭建物為供社區辦公室及公共使用，則參諸公寓大廈管理條例第24條、第15條、第9條第2項、第7條第1項第2款及第5款，以及民法第799條之1第 4項等規定，被上訴人即應繼受其前手○○公司之權利義務。
㈡又系爭建物地下一樓設置機械室、台電受電室、排煙口、排
煙室、電信機房、水池、避難梯、社區辦公室、電梯、樓梯及走道（詳臺中市政府都市發展局104年5月19日檢送之使用執照地下一層建物平面圖），是為供系爭社區共同使用之性質，故由管理委員會就其餘之空間裝潢為韻律教室及健身房，實際上係供防空避難之用。而一樓部分被上訴人減縮請求後，其餘部分除了通道外，主要設置有自動防火鐵捲門兩處及社區辦公室（詳同上使用執照地面層建物平面圖），依其共同使用性質，管理委員會係規劃為交誼廳、圖書室、管理室，為大樓住戶之訪客及相互交誼之處所，就系爭大樓之住戶有150戶，每戶約 3人居住核算，已達450人，生活上亦不可或缺。至二樓部分，主要設置有自動防火鐵捲門兩處及社區辦公室（詳同上使用執照二層建物平面圖），目前由管理委員會規劃為視聽室、娛樂室、兒童遊戲室使用，就住戶達
450 人以上之整個社區生活品質而言，確實為社區共同生活上不可或缺之設施。是以，系爭建物均不得為約定專用，而應依當初建造執照、使用執照之建物設計及登記作為系爭社區公共使用之空間。
㈢系爭建物原雖單獨編列建號、門牌號碼，並登記為○○公司
單獨所有，然該項登記係為避免增加各區分所有權人之負擔而由○○公司負擔不動產的稅負，實際上係供○○大廈住戶共同使用。蓋建物第一次測量登記，雖應由地政機關會同建築管理機關現地勘查，確認使用現況與竣工平面圖是否相符，並依據相關法規，審認其究為共有部分或專有部分，然早期區分所有建物有關專有部分及共有部分尚未明確規範，致使主管機關准許將性質上為共用部分之建物，以專有部分登記，此為早期社會上之普遍現象。惟建築物之一部必須具備獨立性之要件，方能成為專有部分，且共用部分不得變更為專有部分，故系爭建物為法定共用部分之性質仍不因主管機關之便宜措施而改變。又參諸謝在全大法官之見解，區分所有建築物之各部分何者為專有部分或共用部分，仍應回歸區分所有建築物於所有權關係上之基本法理，縱區分所有建築物之一部形式上具備構造上之獨立性，然若其性質上係為區分所有人使用所必要者，因欠缺使用上之獨立性，仍屬共用部分。準此，系爭建物原先固獨立編列建號、門牌並登記為○○公司單獨所有，然系爭建物性質上確屬法定共用部分，已如上述，則依謝在全大法官之見解，該項登記應認係違反物權法定主義而屬無效。本次最高法院發回意旨僅就系爭建物登記為○○公司單獨所有，即遽認為非法定共用部分，似有誤認之虞。
㈣綜上所述，系爭建物係供作社區辦公室等公共空間使用，為
法定共用部分，故上訴人等社區住戶占用乃具有合法權源，被上訴人本件請求為無理由等語，資為抗辯。
三、上訴人Ｒ○○、甲丑○○、Ｗ○○、ｖ○○、甲甲○○、Ｔ○○、Ｕ○○、甲乙○○、ｒ○○、ｊ○○、申○○、宙○○、Ｆ○○、Ｌ○○、戌○○、未○○、甲庚○○、甲○○、ｏ○○、辰○○、巳○○、甲亥○○、庚○○、ｔ○○、辛○○、天○○、壬○○、Ｊ○○、Ｃ○○、寅○、Ｖ○○、午○○、甲戊○○等於本院審理中均未到庭，惟於原審曾以：
㈠系爭○○大廈興建銷售時，即由被上訴人之前手○○公司言
明系爭建物部分作為社區辦公室及公共空間使用，依公寓大廈管理條例第3條第6款規定，系爭建物屬於社區之約定共用部分。○○公司嗣未依約交付系爭建物予上訴人使用，系爭○○大廈管理委員會曾訴請○○公司交付公共設施，經原法院93年度訴字第1671號判決勝訴，命○○公司應將系爭建物之公共設施交付系爭○○大廈管理委員會使用，是上訴人等對於系爭建物有使用權，應屬無疑。
㈡系爭建物原登記所有權人○○公司亦為系爭○○大廈區分所
有權人，自始即與上訴人達成有使用系爭建物作為社區辦公室及公共空間使用之協議，被上訴人既為○○公司之繼受人，即為公寓大廈管理條例第24條第 1項所稱之區分所有權人之繼受人，自應遵守○○公司與上訴人協議之權利義務事項。而系爭建物範圍實際作為社區會客室、警衛室、會議室、桌球間、視聽室等公共使用空間，自外觀觀察，為明顯可見之狀態；系爭建物於法院強制執行拍賣時，亦於拍賣公告上載明使用現況及用途，並註明拍賣後不點交，以被上訴人公司營利事項登記為「一般廣告服務業、不動產租賃業、投資顧問業」之專業，其對於系爭建物存有使用權之協議，應屬明知或可得而知，則依大法官會議釋字第 349號解釋之意旨，○○公司與上訴人等間之使用協議，對於被上訴人亦生法律上之效力。被上訴人請求返還系爭建物，並無理由等語，資為抗辯。並於原審聲明：被上訴人之訴駁回。
四、上訴人ｋ○○、黃○○、戊○○、卯○○、甲辰○○、甲寅○○、ｍ○○、Ｍ○○、甲壬○○、己○○、橋信科技股份有限公司、ｕ○○、甲癸○○○、甲酉○○、宇○○、玄○○、Ｂ○○、Ｏ○○等於原審及本院審理中均未到庭，亦未提出書狀為何聲明或陳述。另上訴人即林均昕之承受訴訟人丑○○、Ｇ○、Ｅ○，上訴人即ｉ○○之承受訴訟人ｆ○○、ｇ○○於本院更㈢審審理中亦均未到庭，復未提出書狀為何聲明或陳述。
參、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
肆、本件於本院更㈠審審理時，到庭之上訴人與被上訴人經本院更㈠審整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下：
一、兩造不爭執事項：㈠被上訴人於95年 9月27日經由法院拍賣程序，拍定取得○○
公司所有之系爭建物及所坐落土地應有部分，並於同年12月
7 日辦妥所有權移轉登記，被上訴人現為系爭建物之所有權人。
㈡上訴人於本件訴訟起訴時，係為○○大廈之區分所有權人，並占有使用系爭建物。
㈢○○公司於出售○○大廈之區分所有權予上訴人時，曾同意
提供系爭建物作為○○大廈辦公室等公共空間使用，且系爭建物之建物登記第二類謄本，於建物標示部上主要用途登記為社區辦公室。
㈣○○大廈管理委員會與上訴人Ｑ○○曾對○○公司起訴請求
交付公共設施即系爭建物，並經原法院93年度訴字第1671號判決○○大廈管理委員會與上訴人Ｑ○○勝訴，○○公司敗訴確定在案。
二、兩造爭執之事項：㈠系爭建物是否為系爭社區之法定共用部分？㈡上訴人與○○公司就系爭建物是否曾成立分管契約，將系爭
建物約定為系爭社區共同使用？若有前揭分管契約，被上訴人應否受拘束？
伍、本院得心證之理由
一、被上訴人主張：伊於95年 9月27日經由法院拍賣程序，拍定取得○○公司所有之系爭建物，並於同年12月 7日辦妥所有權移轉登記，伊現為系爭建物之單獨所有權人；上訴人於本件訴訟起訴之時，均係○○大廈之區分所有權人，並占有使用系爭建物等語，業據提出系爭建物登記第二類謄本附卷可稽（見原審卷第㈠宗第14至 164頁），復為歷審到場之上訴人所不爭執；且其餘未到場之上訴人對於被上訴人上開主張，已於歷審受相當時期合法之通知，惟均不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項、第 1項規定，應視為自認，是被上訴人上開主張，應堪信為真實。
二、有關系爭建物之建築規劃及使用現況，說明如下：㈠依據臺中市政府都市發展局於104年5月19日函覆本院更㈢審
所檢附之系爭建物使用執照平面圖所示，系爭建物之地下一樓部分設置有機械室、台電受電室、排煙口、排煙室、電信機房、水池、避難梯、社區辦公室、電梯、樓梯及走道；一樓部分除通道外，主要設置有自動防火鐵捲門兩處及社區辦公室；另二樓部分，主要設置有自動防火鐵捲門兩處及社區辦公室等情，有系爭建物使用執照平面圖影本在卷足憑。此外，系爭建物登記之主要用途為「社區辦公室」乙節，業據被上訴人於起訴狀所附系爭建物之測量成果圖及建物登記第二類謄本在卷足憑（見原審卷第13至14頁）。
㈡其次，本院更㈡審於102年3月29日會同兩造至系爭建物現場
勘驗，勘驗結果為「系爭建物一樓部分：目前做為住戶交誼廳等使用，陳設電視、沙發、會議桌、運動器材、書櫃、泡茶桌等等。系爭建物二樓部分：設有會議室（視聽室）、撞球桌、桌球桌等。目前（指本院更㈡審勘驗當時）有老師於書法教室教授書法。系爭建物地下一樓部分：設有發電機機房、四間ＫＴＶ室、韻律教室、運動器材設施。目前四間ＫＴＶ室、韻律教室並無使用」等情，此有本院更㈡審所製作勘驗筆錄及上訴人所提出之系爭建物現場照片附卷足按（見本院更㈡審卷第㈠宗第147頁反面、第163至168頁）。
㈢再者，本院更㈢審於104年4月24日會同兩造及臺中市政府都
市發展局人員及中興地政事務所測量人員至系爭建物現場勘驗，勘驗結果系爭建物之使用情形詳如中興地政事務所於104年5月26日函覆本院更㈢審之複丈成果圖（即本判決附圖）所示，並有本院更㈢審所製作勘驗筆錄及臺中市政府都市發展局於104年5月19日函覆本院更㈢審之地面層相關機電圖說影本在卷可稽（見本院更㈢審卷第㈣宗第第10至12頁、第171至180頁、第189至196頁、第199至202頁）。
㈣又系爭社區住戶平時確有利用系爭建物作為公共設施使用，
亦據上訴人提出系爭建物之使用照片為證（見原審卷第㈡宗第41頁以下之現場照片），復為被上訴人所不爭執，亦可採憑。況○○大廈管理委員會與上訴人Ｑ○○曾對○○公司起訴請求交付公共設施即系爭建物，已經原法院93年度訴字第1671號判決○○大廈管理委員會與上訴人Ｑ○○勝訴，○○公司敗訴確定在案，已為兩造所不爭執，益徵系爭建物確為○○公司提供系爭社區住戶作為公共設施使用甚明。
三、系爭○○大廈於86年10月23日經○○公司建造完成；且○○公司於銷售系爭○○大廈房屋時，已與所有區分所有權人（即各個承購戶）於86年間訂立新○○國委託代管合約書及新○○國住戶公約，此有被上訴人所提新○○國委託代管合約書影本 1份，以及上訴人Ｑ○○所提新○○國委託代管合約書暨新○○國住戶公約等影本各 1份在卷足憑（見本院重上字卷第270至273頁、第325至328頁），亦為兩造所不爭執，應可認定。而依該新○○國委託代管合約書載明：「委託人（即承購戶，以下簡稱甲方，下同）；受託人（即○○公司，以下簡稱乙方，下同）：立合約書人茲為甲方承購新○○國B1區……（以下簡稱本戶）與本社區各戶之所有權人共同委託乙方（或其指定之管理公司）代管本社區各大樓之各項管理業務，經雙方共同協議簽訂本合約書（以下簡稱本約），條款如下，以資共同遵守：……委託代管期間自本社區完工接通水電後起計二年，此期間內除非徵得乙方同意，甲方不得解除委託關係。……乙方負責本社區之管理項目如下：……⒌其他屬公共設施之維護管理。……乙方為執行受託業務上之需要得使用公共設施與其他設備，但需經管委會之同意。……本社區內公共設施（設於B1棟之B1F、 1F、2F，三個樓層內部）由乙方吸收其面積，不列入甲方之公共面積坪數內，將來竣工啟用後之收入盈餘回饋給『社區住戶管理委員會』，作為社區管理基金使用」，此有被上訴人於本院上訴審提出之委託代管合約書影本一份在卷足憑（見本院重上字卷第271至273頁）。由此可見，○○公司於興建系爭○○大廈房屋時，確將系爭建物規劃為系爭社區之公共設施，並同意提供予系爭社區全體住戶作為公共設施使用；且由所有區分所有權人（即各個承購戶）共同委託○○公司代管系爭社區各大樓之各項管理業務（包括系爭社區公共設施之維護管理），委託代管期間自系爭社區完工接通水電後起計二年；惟○○公司於銷售系爭社區房屋時，為減輕所有承購戶（即所有區分所有權人）之購屋成本負擔，乃與所有承購戶（即所有區分所有權人）各別約定由○○公司自行吸收系爭建物之面積，不列入所有承購戶（即所有區分所有權人）之公共面積坪數內，而將系爭建物登記為○○公司單獨所有。衡諸情理，系爭建物既為○○公司單獨所有，倘若○○公司未同意將系爭建物提供予系爭社區全體住戶作為公共設施使用，何以○○公司須與所有區分所有權人約定系爭建物為系爭社區之公共設施，且於系爭社區完工接通水電後起計二年，由所有區分所有權人委託○○公司管理維護系爭社區之公共設施（即包括系爭建物）；更甚者，○○公司於執行受託業務期間，如有使用系爭社區公共設施與其他設備之必要時，仍需取得系爭社區管理委員會之同意，益徵○○公司確係將系爭建物規劃為系爭社區之公共設施，並同意提供予系爭社區全體住戶作為公共設施使用，而為系爭社區所有區分所有權人之約定共用部分。又衡諸前述系爭建物之建築構造及使用現況，亦足認系爭建物確為○○公司與所有區分所有權人之約定共用部分。況按「專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用」，民法第799條第3項前段定有明文。可知區分所有建築物之專有部分非不得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用，則○○公司同意將其所專有之系爭建物提供予系爭社區之所有區分所有權人共同使用，自為法之所許。至○○公司與所有區分所有權人固於新○○國委託代管合約書第22條約定，系爭建物之公共設施，於竣工啟用後之收入盈餘回饋給系爭社區住戶管理委員會，作為社區管理基金使用等語，惟此係因系爭建物仍屬○○公司單獨所有，如於竣工啟用後有何收入盈餘，○○公司乃明確表示願將之回饋給系爭社區住戶管理委員會，作為社區管理基金使用，以杜爭議。是以，顯難僅憑該合約書第22條載有「回饋」 2字，即遽認○○公司與所有區分所有權人就系爭建物未約定供社區做為共同使用。故被上訴人主張○○公司於建造之初，係規劃將系爭建物用以經營休閒設施，並對外開放收費營業，自非純作為公共設施使用云云，為不可採。
四、又被上訴人已於原審表明對於：被上訴人之前手○○公司於出售同段3601至3750建號建物予上訴人時，曾同意提供系爭建物作為上訴人建物所屬社區即新○○國B1區大廈作為辦公室等公共空間使用乙節，不予爭執；且兩造於原審整理並協議簡化爭點時，被上訴人亦同意將前開事項列為兩造不爭執之事項第三點（見原審卷第㈠宗第 651頁，及本院重上字卷第 267頁）。至被上訴人雖於本院上訴審改稱：伊因拍賣取得系爭標的物後，據社區住戶主張且依現場狀況觀之，誤以為系爭建物之前手○○公司曾同意供社區全體住戶使用；嗣於日前始發現○○公司與社區住戶間簽立有「委託代管合約書」，且據該合約書第22點約定，足見系爭建物當初並未約定供社區做為專用部分等語。然查，綜觀新○○國委託代管合約書之所有約定，○○公司確係將系爭建物規劃為系爭社區之公共設施，並同意提供予系爭社區全體住戶作為公共設施使用，系爭建物確為○○公司與所有區分所有權人之約定共用部分，已如前述，尚非如被上訴人所稱系爭建物當初並未約定供社區做為專用部分甚明。況依原法院95年度執字第27098號返還借款強制執行事件，於95年9月11日第三次拍賣公告之附表備註欄已載明：「本建物（即系爭建物）查封時，為新○○國大廈社區之社區辦公室、韻律教室、健身房等公共設施使用，債務人未現實占有，於拍定後不點交」等語，則被上訴人於投標買受系爭建物之時，應已清楚知悉系爭建物實際上確係供系爭社區做為社區辦公室、韻律教室、健身房等公共設施使用，債務人即○○公司並未現實占有，於拍定後不點交等情。衡諸情理，被上訴人於投標買受系爭建物之初，既見拍賣公告有如前述之記載，自會前往系爭社區向管理委員會或系爭社區住戶探詢系爭建物之現況，以及○○公司與系爭社區所有區分所有權人就系爭建物究有何約定等節，斷不可能在對系爭建物之現況及系爭社區住戶何以得將系爭建物作為公共設施使用之權源等節均毫無所知之情況下，即冒然以高價投標買受系爭建物。且依前述，被上訴人確實已取得前開新○○國委託代管合約書，則被上訴人對於○○公司於86年間與所有承購戶（即所有區分所有權人）就系爭建物之約定，實難諉為不知。至於被上訴人雖於本院上訴審主張：伊係於拍定取得系爭建物後，始發現○○公司與社區住戶間簽立有「委託代管合約書」云云，顯然違反情理，尚難遽採。
五、而上訴人主張：○○公司與○○大廈區分所有權人就系爭建物訂有分管契約，被上訴人應繼受○○公司該分管契約等語；已為被上訴人所否認。據查，分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂立之契約，倘非共有物，即無共有人就之訂立分管契約可言。而○○公司原係系爭建物之單獨所有人，嗣由被上訴人取得系爭建物之全部所有權，前已認定，則系爭建物既非○○公司與○○大廈區分所有權人之共有物，即難認○○公司與○○大廈區分所有權人所訂立之新○○國委託代管合約書係系爭建物之分管契約，被上訴人應受該分管契約之拘束。故上訴人此部分，尚屬無據，難以遽採。
六、惟公寓大廈管理條例第24條於84年 6月28日立法時，原係規定：區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務；嗣於92年12月31日修法時，則於修正後第24條第 1項規定：區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。前開規定之立法理由乃明定區分所有權之繼受人應繼受前區分所有人權利義務，以維護區分所有關係之一貫性。復按民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。如其約定占有標的物等法律事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。又98年 7月間施行之民法第799條之1第 4項規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束。其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」。於前開規定施行前，非不得以之為法理而予以適用（最高法院
101 年度台上字第1834號判決意旨〔即本件最高法院第二次發回意旨〕參照）。經查，○○公司已於86年間與所有區分所有權人（即各個承購戶）訂立新○○國委託代管合約書及新○○國住戶公約，同意將系爭建物提供予系爭社區全體住戶作為公共設施使用，而為系爭社區所有區分所有權人之約定共用部分；且觀諸系爭建物之建築構造、建物登記謄本之主要用途及使用現況，亦足認系爭建物確係作為系爭社區之公共設施使用；又被上訴人於投標買受系爭建物之時，已由拍賣公告之記載清楚知悉系爭建物於查封時，為系爭社區之社區辦公室、韻律教室、健身房等公共設施使用，債務人即○○公司未現實占有，於拍定後不點交，前已敘明。揆諸前揭說明，依公寓大廈管理條例第24條第 1項規定及現行民法第799條之 1第4項規定之法理，○○公司既為系爭區分所有建築物之區分所有權人，且已於86年間與所有區分所有權人（即各個承購戶）約定，由○○公司提供其專有之系爭建物予系爭社區全體住戶作為公共設施使用，而被上訴人於投標買受系爭建物之初，即已知悉系爭建物之現況及○○公司已於86年間與所有區分所有權人（即各個承購戶）訂立新○○國住戶公約，就系爭建物之使用已為如前所述之約定，則被上訴人自應繼受其前手○○公司之權利義務，即應同意提供系爭建物作為系爭社區之公共設施使用。何況，○○公司於86年間，與所有區分所有權人（即各個承購戶）除訂有新○○國委託代管合約書外，尚訂有新○○國住戶公約，前亦認定；而依新○○國住戶公約第10條及第35條各規定：「（住戶）不得以任何方式佔用公共區域或設施，以維公眾利益」、「本住戶公約之效力及於受讓人、繼承人、以及承租或借用人」（見本院重上字卷第327至328頁），更見被上訴人應繼受其前手○○公司之權利義務，即應同意提供系爭建物作為系爭社區全體住戶之公共設施使用，且不得以任何方式佔用系爭建物，以維系爭社區全體住戶之利益。準此，上訴人辯稱：被上訴人不得請求系爭社區住戶返還系爭建物等語，難謂無據。至於被上訴人固主張○○大廈管理委員會自被上訴人買受系爭建物時起，即要求被上訴人依專有部分之約定繳納管理費用迄今，其認知立場亦是基於系爭建物為被上訴人所專用而收取管理費用等語；惟縱認○○大廈管理委員會確有向被上訴人收取系爭建物之管理費用，依前開說明，仍不影響被上訴人依法應繼受○○公司之權利義務，即應提供系爭建物作為系爭社區全體住戶之公共設施使用之情事。
七、綜上所述，被上訴人既應繼受○○公司之權利義務，即應提供系爭建物作為系爭社區全體住戶之公共設施使用，則上訴人占有系爭建物，應屬有正當權源。從而，被上訴人依民法第 767條物上請求權之規定，請求上訴人應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷 ○號，地面一層、二層及地下一層，如本判決附圖，標示地下一層編號A、C、E所示範圍，面積 724.04平方公尺；標示一層編號G、F所示範圍，面積366.58平方公尺；標示二層編號
J、K、L、N、P所示範圍，面積 509.83平方公尺之建物交付予被上訴人，為無理由，不應准許。原審未查，遽為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由。爰依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 7 日
民事第一庭 審判長法 官 陳滿賢
法 官 朱 樑法 官 許秀芬以上正本係照原本作成。
被上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 吳麗琴中 華 民 國 105 年 9 月 7 日