臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度重上字第154號上 訴 人 廖勇柏訴訟代理人 劉喜律師複 代 理人 劉玉珠被 上 訴人 廖德章訴訟代理人 莊添源上列當事人間分割共有物事件，上訴人對於民國103年6月25日臺灣臺中地方法院102年度重訴字第210號第一審判決提起上訴，經本院於民國104年10月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
兩造共有如附表一、二所示之土地及建物准予合併分割，全部分歸上訴人單獨取得，並由上訴人補償被上訴人新臺幣壹仟捌佰玖拾貳萬玖仟元。
第一、二審訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造共有坐落臺中市○區○○○段 ○○○○號土地（詳如附表一所示，下稱系爭土地）及其上同段658建號即門牌號碼臺中市○區○○0巷00號之建物（詳如附表二所示，下稱系爭建物，上開土地及建物，合稱系爭房地），應有部分各2分之1。系爭房地並無因物之使用目的不能分割之情形，兩造間亦無不為分割之約定，惟兩造無法達成協議，爰依民法第824 條規定，訴請裁判分割等情。聲明：兩造共有系爭房地應分割如原判決附圖分割方案甲所示，Ａ部分土地歸由上訴人取得，Ｂ部分土地及建物歸由被上訴人取得，上訴人不能按其應有部分受分配部分，再由被上訴人以金錢補償。
二、經原審判決准以變價方式分割，兩造共有系爭房地准予變賣，所得價金，按應有部分比例分配之。上訴人不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。併稱：系爭建物之建築執照及使用執照均係就整棟系爭建物所核發，且僅有1 個建號，倘將其分割為二，變成2 個建號，在建築管理上會有適法性之疑慮，且屆時兩造進出或上下樓亦會彼此影響，況兩造感情已嚴重破裂，如再共同使用系爭房地，亦僅係徒增紛擾，故伊希望將系爭建物分歸由兩造中之1 人單獨取得，並以原審囑託永聯不動產估價師事務所估價格新臺幣（下同）3,785萬8,000元為基準，公開、公平當庭抽籤決定系爭房地之歸屬，或由伊承受亦可，如上訴人認為價格不合理而欲增減後再抽籤決定，亦可。
三、上訴人上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）系爭房地應採原物分割：①系爭土地由兩造維持共有，應有部分各2分之1。②建物分割如臺中市中山地政事務所（下稱中山地政事務所）103年10月24日複丈成果圖所示，其中地面層、第三層D及陽台分歸被上訴人所有，地面層B、第二層C及陽台分歸上訴人所有，地面層及第二、三層之E及地下室、屋頂突出物E則由兩造依應有部分比例維持共有（見本院卷第一宗第 208頁）。併稱：本件以上訴聲明所述方式分割系爭房地係兩造之母親之遺願，自應尊重，且系爭建物面積寬廣，分割後每人尚可分得80.6坪，仍好利用，另地面層分A、B部分均有獨立門戶可進出，亦有公共樓梯可通往2、3樓、頂樓及地下室防空避難室，使用上亦無不便，如不採前揭方式分割，伊亦願依承諾書於6年內向被上訴人購買。
四、得心證之理由：
（一）被上訴人主張：系爭房地如附表一、二所示，為兩造共有，應有部分各為2分之1，系爭房地並無因物之使用目的不能分割之情形，兩造間亦無不為分割之約定，且無法達成協議等情，業據其提出土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖附卷可稽（見原審102年度中簡字第981號案卷第8 至11頁），復為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
（二）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；復按，共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項及第824條第5項分別定有明文。本件系爭房地之共有人及其應有部分既均相同，而建物又不能離土地而單獨存在，且無不能分割之情形，兩造間又無不分割之約定，而因無法協議分割，被上訴人爰訴請將該房地合併予以裁判分割，揆之上開規定，自為法之所許。
（三）次按，分割共有物之訴，法院就其分割方法，固有依民法第824條第2項所定之分配方法，命為適當分配之自由裁量權，而不受任何共有人主張之拘束。然其分割方法仍以適當為限，故分割共有物，究以原物分割或變價分割為適當，法院應依共有物之性質、價值，斟酌當事人之聲明、意願，共有物之使用狀況及分割後之經濟效用等情形，符合公平經濟原則，並兼顧全體共有人之利益，而為公平適當之分割。又按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824 條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，即不得以原告所主張分割方法之不當，遽為駁回分割共有物之訴之判決；分割共有物以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路），或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配予各共有人單獨所有，最高法院著有49年臺上字第2569號判例、69年臺上字第1831號判例可資參照。
準此，分割共有物之訴，法院就其分割方法，固有依民法第824條第2項所定之分配方法，命為適當分配之自由裁量權，而不受任何共有人主張之拘束，然其分割方法仍以適當為限，故法院應依共有物之性質、價值，斟酌各共有人之利害關係，其使用之狀況及當事人之聲明，分割後之經濟效用，符合公平經濟原則，並兼顧全體共有人之利益，而為公平之分割。經查：
１、被上訴人於原審時雖主張如原判決附圖所示甲分割方案之方式分割系爭房地，惟依此分割方案，係將系爭土地分割成南北二土地之分割方案（另原判決附圖所示乙分割分案，亦採取相同分割方式，二者僅差在分割後南北二部分之大小及是否涵蓋系爭建物而有所不同而已），因系爭土地領有73中工建建字第3500號建造執照（75中工建使字第304號使用執照），依建築基地法定空地分割辦法第3條第 3項規定：每一建築基地均應連接建築線並得以單獨申請建築；另依臺中市畸零地使用自治條例第4條規定:使用分區或使用地別：丁種建築用地○○○區○○○路寬7公尺至15公尺者，基地最小寬度需為7公尺，最小深度需為16公尺，故均不符合上開規定，而無法辦理法定空地分割等情，有臺中市政府都市發展局102年10月17日中市00000000000000號函附卷可查（見原審卷第119頁），尤以本院另會同台中市建築師公會指派之張嘉檳建築師履勘現場時，經張嘉檳建築師陳稱：一般土地分割只要面積超過250 平方公尺，具有獨立出入口，且面臨建築線，即符合分割的條件，系爭土地因為只有大門口有面臨建築線，因此土地分割僅能採縱剖方式分割，不能橫剖，但因系爭土地屬乙種工業區用地，不能供一般住宅使用（系爭房屋興建時，法令不嚴，因此供一般住宅使用，較無問題，但如今縣市已合併，建管法令要求嚴格，將來若要申請變更使用執照，勢必無法再供一般住宅使用），若將系爭土地以縱剖方式分割，將不利於興建大面積的工廠，也會使系爭土地的價值下降，因此不建議將系爭土地分割等語（見本院卷第二宗第27頁反面），並有其提出之系爭土地查詢結果及相關法令等資料附卷可稽（見本院卷第二宗第29至38頁反面），足見被上訴人上開甲分割方案，或乙分割方案，甚或將系爭土地縱剖成東西二部分，均非妥適之分案。
２、上訴人雖主張：系爭房地應採原物分割：①土地由兩造維持共有，應有部分各2分之1，②建物分割如中山地政事務所103年10月24日複丈成果圖所示，其中地面層A、第三層D及陽台分歸被上訴人所有，地面層B、第二層C 及陽台分歸上訴人所有，地面層及第二、三層之E 及地下室、屋頂突出物E 則由兩造依應有部分比例維持共有等語（見本院卷第一宗第208 頁），被上訴人並不同意上訴人所提此一分割方案，且依被上訴人提出本件分割共有物訴訟，無非係讓系爭房地共有之關係及早解決，使之單純化，然依上訴人此一分割方案，除系爭土地仍保持共有，此與被上訴人提起本件訴訟之初衷原意已明顯牴觸，無異否定被上訴人請求分割系爭土地之權利外，又將系爭建物採水平式如公寓區分所有之概念而為分割，除分成二戶，由兩造各自取得其中一戶之所有權外，尚有共同使用部分，包括地面層及第二、三層之E及地下室、屋頂突出物E則由兩造依應有部分比例維持共有，不僅更形複雜，尤以兩造係雖屬兄弟關係，然於進行訴訟中，彼此針鋒相對，勢同水火（詳上訴人民事答辯狀內載兩造因另案原法院102 年度重訴字第210 號分割共有物事件，並衍生出數件之刑事案件，見本院卷第一宗第138至139頁），若採取上訴人上開分割方案，如何維護及修繕系爭建物之共有部分，亦有難以管理協調之情形，恐將另啟爭端，永無寧日，是上訴人上開分割方案，亦不可採。
３、兩造上開方割分案均不可採，已見前述，而系爭建物之現況，依張嘉檳建築師陳稱：系爭建物本身維持得不錯，預估可以再使用30年以上，因為一般ＲＣ結構至少約可使用
50、60年等語（見本院卷第二宗第27頁反面）。本件系爭房地經本院會同中山地政事務測量人員至現場履勘結果，
（一）系爭建物為磚造地上三層房屋，一樓的西南側為客廳、西側有廁所一間，西北側為廚房，及東北側有房間二間，房間內目前放置雜物數件。房屋之東南側有樓梯間，可通往二、三樓。房屋之東側、東南側均有側門，可供對外通行，廚房則有邊門一扇。二、二樓目前係由上訴人使用中，有上訴人母親生前使用之房屋一間、上訴人夫妻使用之房屋一間，及上訴人之兒女使用之房間二間。（三）三樓南側部分為神明廳，其餘房間部分由被上訴人設有書架，放置被上訴人之論文、藏書。（四）現場情形詳如原審卷第106至109頁照片所示等情，此有本院勘驗筆錄及簡圖附卷可參（見本院卷第一宗第63至65頁），由此亦可知上訴人陳稱伊家人與其母親於系爭房地共同生活多年一情，應屬實情。經本院審酌系爭房地前揭使用現況，認以原物按共有人應有部分比例分割，顯然無法達系爭不動產之經濟目的，因此，可得考量之分割方案，僅餘：⑴將原物分配於部分共有人，並以金錢補償未受分配者（民法第824條第2項第1款後段、第3項規定參照），或⑵變賣共有物，以價金分配於各共有人（民法第824條第2項第2 款參照），本件經原審判決採行變價分割方式，固非無見，此為被上訴人所樂於接受（見本院卷第一宗第49頁反面、第50頁、同卷第二宗第55頁），而上訴人則堅陳：以兩造之母廖詹月珍多年來一直居住之處所及至晚年去世為止，其間充滿著母子親情的回憶，若採取變價分割方式，則情何以堪，堅決反對採取變價分割之方式（見本院卷第一宗第 7至8頁、第71至72頁）。本院斟酌以下各情：
（1）本件若採取變價分割方案，雖以系爭房地之市場流通性尚佳，倘透過變賣方式，藉由市場之自由競爭，可使系爭房地之市場價值極大化，對於兩造非無利益，且兩造亦得經由於強制執行程序中應買或優先承買權之行使，取得系爭房地之全部，固無疑義，然人之於所居住之處所，非僅以經濟觀點視之，其間尚有其與家屬共同居住之客觀事實，基於生活經驗，不僅對居住之空間有熟悉感，其中尚存有對親人生活中點滴的記憶，以及週遭環境、街坊鄰居的往來應酢等，以致於有甚深的感情連結，此為情感上之自然感應，故上訴人關於對系爭房地有甚深的感情連結之陳述，切合情理，自足採憑。故單以經濟觀點採行變賣方式分割，對於具有深厚感情連結之當事人而言，非但於情感上難以接受，透過強制執行程序市場拍賣，對於慎終追遠之人子心情而言，無疑更是陷入難堪之境，故以採取變價分割方式是否適宜，尚非無疑。
（2）本院審酌兩造之意願，被上訴人於本院一再表示希望採取原審變價分割方式而駁回上訴人之上訴，已見前述，即或不然，伊亦願意由上訴人或伊買受，或以抽韱方式決定由何一方買受（見原審卷第一宗第45、103 頁），相較於上訴人一再陳述其與母親間相處親情關係，實不忍將系爭房地置於強制執行程序中公開市場標賣而言，顯見上訴人之於系爭房地之情感實較被上訴人為深厚，而被上訴人既一再表示，由上訴人或伊買受皆可，則將系爭房地分歸上訴人單獨取得全部，並以金錢補償被上訴人，當亦不至於違反被上訴人之意願。又本件曾經原審囑託永聯不動產估價師事務所鑑定系爭房地之價值，總價值約3,785萬8,000元等情，有該事務所103年2 月25日永000000000號函暨所附估價報告書1 份在卷可憑（見原審卷139至197頁），兩造對於上開鑑定結果並未爭執（見原審卷208 頁及反面），本院認上開估價結果尚屬合理，並以前開估價結果，系爭房地分歸上訴人單獨取得全部，並以金錢1,892萬9,000元補償被上訴人。至於上訴人曾陳稱：伊目前尚有 2,000多萬元貸款，尚欠資力承買系爭房地云云，然上訴人亦不諱言其有數筆不動產，前述原法院102年度重訴字第210號分割共有物事件，亦為兩造共有之財產之一，此涉及上訴人自行財務整理取捨之問題，故據此並不影本院上開採行之分割方式。
（四）綜上所述，被上訴人本於共有物分割請求權，請求就系爭房地為判決分割，於法有據，經本院審酌上開各情，認本件分割宜採系爭房地分歸上訴人單獨取得全部，並以金錢1,892萬9,000元補償被上訴人，對兩造當事人而言，最為適當，並符合經濟效用及全體共有人之利益，原審此部分判決自無可維持。上訴意旨指摘原判決部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第2項所示。
（五）兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 11 日
民事第六庭 審判長法 官 陳賢慧
法 官 邱森樟法 官 張國華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 詹雅婷中 華 民 國 104 年 11 月 12 日附表一：
┌───────────────┬─┬────┬────────┐│ 土 地 坐 落 │地│面 積│權 利 範 圍 │├───┬────┬───┬──┤ ├────┤ ││縣 市○鄉鎮市區○ 段 │地號│目│平方公尺│ │├───┼────┼───┼──┼─┼────┼────────┤│臺中市│ Ｏ區 │ＯＯＯ│984 │建│ 703 │全部（兩造應有部││ │ │ │ │ │ │分各2 分之1） │└───┴────┴───┴──┴─┴────┴────────┘附表二：
┌───┬───────┬──────┬─────┬─────────────┬─────┐│建 號│基 地 坐 落│門 牌 號 碼 │建築式樣主│ 建物面積（平方公尺） │權利範圍 ││ │ │ │要建築材料├──────┬──────┤ ││ │ │ │及房屋層數│樓層面積合計│附屬建物用途│ │├───┼───────┼──────┼─────┼──────┼──────┼─────┤│ 658 │臺中市Ｏ區ＯＯ│臺中市Ｏ區Ｏ│鋼筋混凝土│一層：169.3 │陽臺 │全部（兩造││ │Ｏ段984 地號 │ＯＯ巷10號 │造 │二層：153.22│屋頂突出物 │應有部分各││ │ │ │三層樓 │三層：154.03│ │2分之1） ││ │ │ │ │騎樓： 56.61│ │ ││ │ │ │ │合計：533.16│ │ │└───┴───────┴──────┴─────┴──────┴──────┴─────┘