臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度重上字第130號上 訴 人 張培陽
陳甘霖張絨黃大勇廖雪琴上五人共同訴訟代理人 林鵬越律師 1上 訴 人 柯文欽
柯清吉陳秀惠廖家慶廖珮君廖家瑱蕭金明上 訴 人 丁靜芬
丁靜君丁靜宜上人共同訴訟代理人 蔡奉典律師上人共同複 代 理人 林鵬越律師上人共同送達代收人 謝宗穎被 上 訴人 廖志堅訴訟代理人 蕭隆泉律師複 代 理人 米承文律師複 代 理人 陳柏宏律師被 上 訴人 黃莉雯
林信仲黃讚山黃振展倪家沂宋承哲姜秋如上七人共同訴訟代理人 王銘助律師上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，上訴人對於中華民國103年4月18日臺灣臺中地方法院102年度訴字第130號第一審判決提起上訴，並為訴之擴張，本院於民國104年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及擴張之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、按第二審訴之變更、追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限；但於請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明行為，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第446條第1項及第255條第1項第2、3款、第256條分別定有明文。本件上訴人於原審就如附表項次1至3之土地主張有優先購買權，其提起上訴後，本於同一基礎事實，就買賣契約所包含如附表所示7筆土地均主張有優先購買權，並以買賣價金總計新臺幣（下同）1100萬元計算各筆土地價金而更正及補充事實上陳述，經核附表一項次4係擴張應受判決事項之聲明、項次1至3並無訴之變更或追加，合先敘明。
貳、兩造爭執要旨：
一、上訴人主張：查坐落臺中市○○區○○段1005、1007、1007之1、1007-2、1006-1、1006-2、1009等地號土地，原為被上訴人廖志堅與訴外人祭祀公業廖天宇共有，應有部分各2分之1（廖志堅繼承自其祖父母廖朝墩、廖呂金蓮及父親廖弘慶而取得應有部分）。廖朝墩自民國30、40年間起出租系爭土地予上訴人、上訴人之被繼承人或前手以建築房屋，上訴人或被繼承人均繳納稅捐、設籍居住，當初廖朝墩實係將同段7筆土地全部出租予上訴人使用，且除坐落1007、1007之1、1009地號等3筆土地之地上物外，同段1005地號土地上本來也有建物，是開闢道路才拆除，1007-2、1006-1、1006-2等3筆土地，即使沒有建物坐落其上，但也全部交予承租人使用，應也在承租範圍內，又被上訴人廖志堅於91年間尚發函催告繳納當年度租金，雙方即存在不定期限之租賃關係。系爭土地共有人祭祀公業廖天宇對上訴人等人提起拆屋還地訴訟，雖獲勝訴判決，僅係因租約對祭祀公業廖天宇不生效力，惟對出租人廖志堅仍有效力。而廖志堅於100年3月26日，將其就系爭7筆土地之應有部分均2分之1，出售予被上訴人黃莉雯、林信仲、黃讚山、黃振展、倪家沂、宋承哲、姜秋如（下稱黃莉雯等7人），並已辦畢如附表二所示所有權移轉登記。上訴人得行使優先購買權，且優先購買權為形成權，一經行使即生效力，不因被上訴人黃莉雯等7人嗣後提起原法院102年度重訴字第418號訴訟、解除買賣契約而受影響，上訴人並參酌最高法院103年度台上字第1787號判決意旨，接受廖志堅與黃莉雯等7人所訂原買賣契約之標的、價金等一切條件，又黃莉雯等7人於原法院102年度重訴字第418號訴訟主張上訴人有優先購買權，於本件為相反之主張，有違禁反言原則等語。為此訴請確認渠等就如附表一所示購買價格、標的權利範圍之優先購買權存在，並請求黃莉雯等7人應塗銷如附表二所示所有權移轉登記，暨由廖志堅依如附表一「登記之權利範圍」欄所示移轉所有權予伊。
二、被上訴人廖志堅抗辯略以：伊雖曾延襲父親作法收取金錢，但租約內容為何伊無從知悉，對於本件是否為土地法第104條之基地租賃亦有爭執，就廖朝墩出租範圍為何亦不清楚，共有人祭祀公業廖天宇並未同意出租，並已向上訴人等人訴請拆屋還地獲勝訴判決確定（最高法院104年度台上字第186號），是上訴人所有之地上物必然面臨拆除，本件顯無土地法第104條規定保護之情形。又伊與黃莉雯等人之買賣契約已依法解除，上訴人之優先購買權應失所附麗等語。
三、被上訴人黃莉雯等7人則以：否認系爭土地上建物為上訴人所有、否認租約存在，系爭土地上建物幾乎涵蓋全部土地，被上訴人廖志堅既無出租全部土地之權限，租約即屬無效。黃莉雯等人於100年8月申請調解，當時上訴人已知悉土地出賣情形，惟於近2年方主張優先購買權，有違誠信原則。上訴人之優先購買權並因買賣契約已依法解除而失所附麗；渠等7人僅黃莉雯為前開返還價金訴訟之當事人，上訴人亦非該訴訟當事人，黃莉雯提起前開返還價金訴訟在上訴人提起本件訴訟之後，本件不生禁反言問題等語。
叁、法院之判斷：
一、查坐落臺中市○○區○○段1005、1007、1007之1、1007-2、1006-1、1006-2、1009等地號土地，原為被上訴人廖志堅與訴外人祭祀公業廖天宇共有，應有部分各2分之1。被上訴人黃莉雯等7人於100年3月26日向被上訴人廖志堅承買廖志堅之應有部分，買賣價金1,100萬元，並已辦畢如附表二所示之所有權移轉登記；嗣被上訴人黃莉雯等7人以被上訴人廖志堅違反買賣契約第12條第1款約定解除契約，經原法院以102年度重訴字第418號判決應返還價金確定，有土地買賣契約書、土地登記謄本、臺中市中興地政事務所異動索引（見原法院卷一第11至24、140至145、159至177頁、本院卷第160至168頁）附卷可憑，兩造對此亦不爭執（見本院卷第55頁反面、96頁反面之兩造不爭執事項），堪認上訴人此部分主張屬實。兩造爭執為：被上訴人廖志堅之被繼承人廖朝墩，是否有與上訴人或其前手訂立土地法第104條之基地租賃契約？廖朝墩倘出租基地予上訴人，上訴人就被上訴人廖志堅取得之應有部分所為買賣，有無土地法第104條之優先購買權？
二、按土地法第104條承租人之優先承買權，係承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以對於房屋基地有租賃關係存在為其前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地租賃關係存在，始有買賣契約訂立之請求權可言。且本條之優先購買權，乃在使基地與其地上之房屋合歸一人所有，土地之利用與其所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，使其法律關係單純化，藉以充分發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。又基地承租人所承租者，應為有形之土地特定部分，而非個別共有人無形之應有部分，因此承租人所得主張有優先承買權之範圍，應為其所承租土地之特定部分，而非出租人就基地之應有部分。最高法院68年度第5次民事庭庭推總會議決議（三）謂：「土地法第104條僅規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，並未限制承租人對於共有之基地必其共有人全部出售時始得主張優先購買之權，果係如此，則基地共有人將其應有部分分別或先後出售時，承租人將無法獲得基地所有權，有違土地法第104條之意旨。故出租之共有基地共有人之一出售其應有部分時，基地承租人有依同樣條件優先購買之權，承租人此項優先購買權，且優先於同法第34條之1第四項所規定之他共有人優先承購權。」，指明共有基地承租人之優先購買權，不限於共有土地全部出售時始得行使，係為貫徹土地法第104條使基地與其地上之房屋合歸一人所有之立法意旨，使承租人得就承租之基地特定部分，於共有人分別或先後出售其應有部分時，陸續取得基地所有權，而漸次達成使用與所有合一之立法意旨。惟共有基地之出租乃共有物之管理行為，應適用民法第820條第1項之規定（最高法院79年度第2次民事庭會議（三）決議參照）。依據98年1月23日修正公布前之民法第820條第1項規定「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」，則部分共有人如將土地特定部分出租予他人建築房屋，對於其他共有人原不生效力，此時若該不同意之共有人已本於民法第821條規定訴請返還土地予伊及全體共有人，並獲勝訴判決確定，則承租人所有之地上物將遭拆除，如認承租人得買受原出租共有基地之共有人之應有部分，而與原訴請其拆除地上物之共有人保持共有，仍不能因而使其無權占有特定位置土地之行為，成為有權占有，且因其地上物即將拆除，無從使基地與地上房屋之利用同歸一人，自無從貫徹土地法第104條優先購買權之立法意旨，應非前揭最高法院68年度第5次民事庭庭推總會議決議（三）所指就應有部分得行使優先購買權之情形。被上訴人所引用最高法院86年度台上字第3020號民事裁判謂：
「上訴人使用系爭土地全部，既僅能證明賴甲、賴乙曾收取租金，則賴甲、賴乙之出租行為對賴丙等四人不生效力。且上訴人係承租有形之系爭土地全部，並非無形之應有部分，為原審確定之事實，上訴人即不得主張其對賴甲、賴乙在系爭土地之應有部分有優先承買權」，應係同此意旨。
三、查祭祀公業廖天宇自18年6月15日即為系爭土地共有人，應有部分2分之1，其已對上訴人等人，本於所有物返還請求權訴請拆除地上物及返還土地予伊及共有人全體，原法院101年度重訴字第216號、本院102年度重上字第161號判決、最高法院104年1月30日裁定判決上訴人等人應拆除地上物返還土地確定，有相關裁判書（見原審卷第一宗219至235頁、本院卷第190頁）及影印卷宗可憑。揆諸上開所述，上訴人縱主張對於被上訴人廖志堅有基地承租權，惟其所承租者，應為有形之土地特定部分，而非個別共有人無形之應有部分，因此上訴人所得主張有優先承買權之範圍，應為其所承租土地之特定部分，而非出租人就基地之應有部分。又系爭地上物即將拆除，無從經由優先購買權之行使，以貫徹土地法第104條使基地與地上房屋之利用同歸一人之立法意旨，自無援用最高法院68年度第5次民事庭庭推總會議決議（三），准上訴人就被上訴人廖志堅出售應有部分予他人時，行使優先購買權之必要。再者，上訴人所提出廖弘慶於87年12月出具予上訴人陳甘霖之收據所載「茲收到廣昌段地租新臺幣參仟元正」（原審卷一第47頁），無從判斷是否因租地建屋收取地租；被上訴人廖志堅於91年3月4日取得系爭土地應有部分2分之1後（廖朝墩之應有部分2分之1，於58年7月11日由訴外人廖呂金蓮、廖弘慶繼承各取得應有部分四分之一，廖呂金蓮之應有部分四分之一於81年9月21日由廖弘慶繼承取得；廖弘慶之應有部分共四分之二於91年3月4日以分割繼承為原因，登記為廖志堅所有，有土地謄本及異動索引附於原法院101年度重訴字第216號拆屋還地等卷宗可憑），固陸續寄發存證信函予(1)上訴人張培陽、(2)上訴人柯文欽、(3)上訴人張絨及其前夫陳文田、(4)上訴人黃大勇之被繼承人黃文鎗、(5)上訴人廖雪琴、(6)上訴人陳秀惠、廖家慶、廖佩君、廖家瑱之被繼承人廖炎煌、(7)上訴人柯清吉、(8)上訴人丁靜芬、丁靜宜、丁靜君之被繼承人丁元臣，通知應繳當年度租金各(1) 1,000元、(2) 1,700元、(3) 3,000元、(4) 3,200元、(5) 1,100元、(6) 1,200元、(7) 900元、(8)800元（原審卷第29至32頁、40至42頁、45至46頁、49至52頁、55至57頁[誤載姓名為黃雪琴]、67至68頁、60至62頁、73至74頁），上訴人等人復提出繳納租金、稅金之證據，惟被上訴人廖志堅並非實際將土地出租予上訴人之人，其寄發存證信函收取地租，尚無從據以認定租約內容為何。且依上揭事證，顯然無從認定共有人祭祀公業廖天宇為出租人，雖上訴人主張系爭租約於廖志堅與伊之間仍然有效云云，惟上訴人得主張有優先承買權之範圍，既為其所承租土地之特定部分，而非出租人就基地之應有部分，則上訴人主張被上訴人廖志堅出售如附表一所示應有部分予被上訴人黃莉雯等7人時，渠等得依買賣契約所載價格、標的之相同條件行使優先購買權，並請求買受人黃莉雯等7人塗銷所有權移轉登記，暨由廖志堅移轉上開應有部分予伊，應無可採。
四、末按禁反言及爭點效均基於訴訟法上誠信原則而來，爭點效之適用，須相同之當事人，在前訴訟程序，已將訴訟標的以外之爭執列為主要爭點，經當事人充分之舉證及辯論，此時法院所為判斷，除顯有違背法令，或當事人已提出其他新事證或訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間就與該重要爭點所提出之他訴訟，始不得為相反之主張或爭執，法院亦不得為相反判斷；而衡平禁反言原則（equitableestoppel）係當事人一方陳述足使他方產生合理信賴，且據以為一定作為或不作為致受損害，法院即禁止再為相異之主張。原法院102年度重訴字第418號訴訟，被上訴人黃莉雯係因上訴人訴請確認本件優先購買權存在，始於本件訴訟繫屬中對出賣人廖志堅訴請返還價金，核其目的僅在避免自身因他人間土地租賃糾紛衍生不利益，上訴人並非該訴訟當事人，其本件訴訟復在黃莉雯提起前開訴訟之前，自與訴訟法上禁反言原則所欲保護當事人之合理信賴無涉。上訴人謂被上訴人黃莉雯之抗辯有違禁反言原則，尚無可採。又被上訴人廖志堅與被上訴人黃莉雯前開返還價金訴訟之判決主文為「被告（即廖志堅）應於原告（黃莉雯）將坐落臺中市○○區○○段1005、1007、1007之1、1007-2、1006-1、1006-2、1009地號等7筆土地之所有權應有部分均2分之1移轉登記並返還予被告之同時，給付原告新臺幣一千一百萬元及自102年8月24日起至清償日止按年息百分之5計算之利息」，惟其既判力僅及於雙方當事人，自需待黃莉雯願提出對待給付之同時，始有價金之返還可言，則該部分縱有既判力，惟未據執行，雙方如於判決確定後已無意塗銷登記、返還價金，僅屬雙方日後願否另立買賣契約或和解契約以息紛止爭之另一問題，核與上訴人之優先購買權存否無涉，併此敘明。
五、綜上所述，上訴人依土地法第104條第1項規定，訴請確認渠等得就被上訴人廖志堅出售予被上訴人黃莉雯等7人如附表一所示土地之應有部分均2分之1，依如附表一所示價格、標的之相同條件行使優先購買權，及請求黃莉雯等7人塗銷如附表二所示之所有權移轉登記，暨請求廖志堅依如附表一所示權利範圍移轉所有權予伊，均為無理由，應予駁回。原審就上訴人起訴所請求部分為其敗訴之判決，經核於法並無不合。上訴人上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄原判決，改判如其上訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。上訴人於本院審理中擴張請求部分，亦無理由，應予駁回
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
肆、據上論結，本件上訴及擴張之訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 1 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 張恩賜法 官 林慧貞以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 陳振海中 華 民 國 104 年 4 月 2 日附表一、上訴人行使優先購買權、暨請求移轉登記之權利範圍附表二、應塗銷之所有權移轉登記內容┌──────┬──┬────┬─────┬──────┐│土地 │編號│被上訴人│權利範圍 │登記情形 │├──────┼──┼────┼─────┼──────┤│臺中市西屯區│1 │黃莉雯 │909/10,000│臺中市中興地││廣昌段1005、├──┼────┼─────┤政事務所於 ││1006-1、1006│2 │林信仲 │455/10,000│100年5月2日 ││-2、1007、10├──┼────┼─────┤以買賣為登記││07-1、1007-2│3 │黃讚山 │909/10,000│原因、發生日││、1009地號 ├──┼────┼─────┤期為100年3月││ │4 │黃振展 │455/10,000│26日所為所有││ ├──┼────┼─────┤權移轉登記。││ │5 │倪家沂 │909/10,000│ ││ ├──┼────┼─────┤ ││ │6 │宋承哲 │625/10,000│ ││ ├──┼────┼─────┤ ││ │7 │姜秋如 │738/10,000│ │└──────┴──┴────┴─────┴──────┘