臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度重上字第137號上 訴 人 許義勇
邱建德(兼邱建發之承受訴訟人)許聰亮許朝評許聰文許靖和上五人共同訴訟代理人 曾彥錚律師複代理人 廖偉辰律師上 訴 人 吳金龍即吳長慶繼承人
林振福上二人共同訴訟代理人 蔡譯智律師複代理人 羅誌輝律師上 訴 人 許秀英
許秀月被上訴人 林篁村
林篁舟林篁園林篁亭上四人共同訴訟代理人 林伸全律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國103年3月27日臺灣南投地方法院101年度重訴字第25號第一審判決提起上訴，本院於105年3月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人寅○○負擔百分之十四，上訴人巳○○、丑○○、辰○○、卯○○、子○○、癸○○連帶負擔百分之十三，上訴人庚○○負擔百分之四十一，上訴人吳金龍負擔百分之十五，上訴人乙○○負擔百分之十七。
原判決主文第三項至第六項及第九項至第十一項之記載，應更正如附表所示。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；訴訟程序於裁判送達後當然停止者，其承受訴訟之聲明，由為裁判之原法院裁定之；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第168條、第177條第3項及第175條分別定有明文。查：原審被告邱建發在民國103年4月2日原審判決書送達後之同年4月12日死亡，有送達證書、戶籍謄本可稽（見原審卷三第231、307頁），而邱建發之繼承人即上訴人庚○○已於103年6月13日向原法院具狀聲明承受訴訟（見原審卷三第313頁），並經原法院送達該聲明狀繕本於被上訴人（見原審卷第318-325頁），因邱建發死亡而停止之訴訟程序已由庚○○續行，且庚○○早於103年4月16日向原法院提出聲明上訴狀（見本院卷第2頁），因本件拆屋還地訴訟就庚○○、邱建發二人乃固有必要共同訴訟，依民事訴訟法第56條第1項第1款，庚○○上訴之效力本及於共同訴訟人邱建發，是應認未逾上訴期間而屬合法。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查本件被上訴人在原審依民法第767條第1項之規定，主張上訴人無權占有坐落同段000、000、000、000、000地號土地（下分別以地號稱之，合稱系爭土地）請求拆屋還地，嗣於上訴程序中，復依土地法第103條第1款規定，請求收回前開土地（見本院卷二第171頁背面），核此屬不變更訴訟標的而補充或更正事實上或法律上之陳述，揆諸首揭規定，自非為訴之變更或追加。合先敘明。
三、被上訴人在原審請求上訴人壬○○○、辛○○與邱建發、庚○○應將所有建物即門牌號碼○○縣○○鎮○○街○○○○○街○00號（下稱00號建物）無權占用000地號土地如原判決附圖（下稱附圖）所示編號C1部分、000地號土地如附圖所示編號C2部分、000地號土地如附圖所示編號C3部分、000地號土地如附圖所示編號C4部分拆除，並將基地返還被上訴人，經原審判決後，被上訴人在本院具狀撤回對壬○○○、辛○○之起訴（見本院卷二第12頁），經本院依民事訴訟法第262條規定，將該撤回書狀送達壬○○○、辛○○，壬○○○、辛○○收受該書狀後（見本院卷二第14、15頁），均未提出異議，即視為同意撤回。又被上訴人丁○○在原審請求上訴人吳許梅、吳桂馨、吳春瑢、吳金標、吳金龍應將所有建物即○○街000號（下稱000號建物-A）無權占用000地號土地如附圖所示編號D1部分拆除，上訴人甲○○、林慧玲、乙○○應將所有建物即○○街000號（下稱000號建物-B）無權占用000地號土地如附圖所示編號E1部分拆除並將基地返還丁○○，經原審判決後，丁○○在本院具狀撤回對吳許梅、吳桂馨、吳春瑢、吳金標、甲○○、林慧玲（下稱吳許梅等6人）之起訴（見本院卷二第12頁），並經吳許梅等6人之同意（見本院卷二第3頁背面），是丁○○對於此部分當事人之請求即非屬本院審理範圍，附此敘明。
四、上訴人子○○、癸○○經合法通知均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：系爭土地原為被上訴人祖父林月汀所有，嗣經被上訴人之父林建勳繼承取得，並於57年間以買賣為原因將其中000、000地號土地移轉登記為丁○○所有，000、000、000地號土地則分別移轉登記為被上訴人戊○○、丙○○及己○○所有，惟上訴人寅○○所有建物○○街00號（下稱00號建物-A）竟無權占用000地號土地如附圖所示編號A1部分面積168平方公尺；上訴人巳○○、丑○○、辰○○、卯○○（下稱巳○○等4人）及子○○、癸○○所有○○街00號（下稱00號建物-B）竟無權占用000地號土地如附圖所示編號B1部分面積139平方公尺及000地號土地如附圖所示編號B2部分面積12平方公尺；庚○○所有00號建物竟無權占用000地號土地如附圖所示編號C1部分面積3平方公尺、000地號土地如附圖所示編號C2部分面積181平方公尺、000地號土地如附圖所示編號C3部分面積3平方公尺、000地號土地如附圖所示編號C4部分面積12平方公尺；吳金龍所有000號建物-A竟無權占用000地號土地如附圖所示編號D1部分面積77平方公尺；乙○○所有000號建物-B竟無權占用000地號土地如附圖所示編號E1部分面積86平方公尺。因上訴人所有前開建物占有系爭土地，均無租賃關係或其他正當權源，且前開建物早因年久使用造成自然耗損而倒塌，已達不堪使用之程度，縱認兩造間存有不定期土地租賃關係存在，亦應歸於消滅，依土地法第103條第1款規定，被上訴人可收回系爭土地，上訴人自不能主張有權占有系爭土地，另上訴人就前開建物之增建部分占用系爭土地，亦未能舉證證明有合法權源，亦屬無權占有，上訴人前開建物之占用已妨害被上訴人系爭土地之所有權，爰本於民法第767條規定，請求上訴人將前開建物占用系爭土地部分拆除，並將基地返還被上訴人等語。
二、寅○○則以：㈠00號建物-A乃寅○○祖父許泉於日據時期向林月汀租用000
地號土地所興建，故成立租賃關係，許泉並按時給付租金，迄今約117年。嗣林建勳亦按時向寅○○之父許慶元收取租金，且林建勳於57年將系爭000地號土地移轉所有權登記予己○○後，仍持續收取租金直至67年間，之後始未再收取租金，惟前揭租賃關係並未解消，依88年4月21日民法第425條修法意旨，其租賃關係對己○○繼續存在，00號建物-A並非無權占用000地號土地。
㈡又系爭建物僅因房屋老舊或天災而修補，並無增建，且現況
仍能正常使用。無房屋稅籍部分建物於57年時即存在，雖曾有修補，惟己○○並未阻止寅○○增建。否認己○○曾向其表示未經地主同意之加蓋係違建，要求拆除之事實。寅○○之祖先係向己○○之祖先承租000地號土地建屋，故不適用不定期租約之解約方式。又租地建屋契約並無土地法第103條之情形，故寅○○仍可繼續使用000地號土地。
三、巳○○等4人則以：㈠00號建物-B自日據時期即已建造，迄今已逾80年，巳○○等
4人之祖父許輝，與許泉為兄弟，早於35年間即與林建勳就
000、000地號土地訂有租約，並共同興建00號建物，而巳○○等4人之父許根基與許慶元為同母異父之兄弟，並同住於87號建物，及共同繼承該建物及基地之租約，僅分別向林建勳繳納租金。又由巳○○等4人長期使用000、000地號土地，林月汀或林建勳或丙○○、己○○均無異議，且林建勳於57年將000、000地號土地所有權移轉登記予丙○○、己○○後，仍以地主之身分，向巳○○、辰○○通知繳納土地租金長達10餘年之久，故依經驗法則判斷，林建勳移轉系爭土地予丙○○、己○○以前，租賃關係必已存在。另由證人許義雄於原審中之證詞，及乙○○、吳金龍、寅○○提出之租金繳納通知單雷同，文末均有相同記載，其上並有林建勳之印文，且該租金繳納通知單原本老舊、破損，絕非臨訟短期內制作，基於證據共通原則，巳○○等4人均可援用，則依民法第425條第1項之規定，前開租賃關係對於巳○○等4人仍繼續存在，巳○○等4人係有權占有000、000地號土地。丙○○、己○○於57年間買受000、000地號土地後，從未依法終止雙方間租賃關係，亦未重新議定契約，任令巳○○等4人使用土地至今，故依民法第451條規定，就系爭土地應有不定期租賃關係存在。
㈡由社團法人臺灣建築發展學會（下稱臺灣建築學會）鑑定報
告可知悉00號建物-B之主結構修建為鋼鐵造，雖與南縣政府稅務局竹山分局（下稱稅務局）資料土竹造不符，然亦提及其外牆與稅務局資料相符，該建物原始竹造主結構本與其外牆鑲埋為一體，則建物外牆既尚存在，可推知原始主結構依舊完好存在，暫無結構安全疑慮，故00號建物-B尚無不堪使用之情況，至於鋼鐵造主結構係因921地震後為增加建物強度及鋪設烤漆鋼瓦而增設，僅加強建物強度之輔助物而已，又00號建物-B雖有部分增修，惟無重建情形，且丙○○、己○○並未阻止巳○○等4人增建，是增建部分亦在租地建屋之範圍內。
四、庚○○則以：㈠庚○○之祖父邱子張與許根基、許慶元，三個家族長期為鄰
，00號建物與00號建物更同時坐落於000、000地號土地，且與乙○○之父林長興、吳金龍之父吳長慶亦只隔一小路為鄰，均有固定向林建勳繳納宅地租金，故不可能僅庚○○之祖父為無權占用000、000、000、000地號土地，且依稅籍資料所示85號建物於30年以前即已存在，證人許義雄於原審中證述，其親眼目睹林建勳在57年移轉系爭土地前，已有收受租金，邱子張與林建勳早於35年間就000、000、000、000地號土地即訂有租約。又00號建物長期占用000、000、000、000地號土地，林月汀或林建勳或被上訴人均無異議，且林建勳於57年將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人後，仍以地主之身分，向庚○○通知繳納土地租金長達10餘年之久，故依經驗法則判斷，林建勳移轉系爭土地予被上訴人以前，租賃關係必已存在。另由證人許義雄於原審中之證詞，及乙○○、吳金龍提出之租金繳納通知，基於證據共通原則，庚○○亦可援用，則依民法第425條第1項之規定，前開租賃關係對於被上訴人仍繼續存在，庚○○係有權占用000、000、000、943地號土地。被上訴人於57年間買受系爭土地從未依法終止雙方間租賃關係，亦未重新議定契約，任令庚○○使用土地至今，故依民法第451條規定，就000、000、000、000地號土地應有不定期租賃關係存在。
㈡臺灣建築學會鑑定報告，可知悉00號建物於921地震中毀損
程度較輕微，主結構柱牆完好無更動，僅屋樑部分更換為C型鋼，屋瓦部分則更易為烤漆鋼瓦，故該建物雖有部分增修，惟無重建情形，且該建物原始主結構仍在耐用年限內並在安全範圍內，故無不堪使用之情形。至於無房屋稅籍部分於57年時即存在，雖曾有修補，惟被上訴人並未阻止庚○○增建，是增建部分亦在租地建屋契約之範圍內。
五、吳金龍、乙○○則以：㈠吳金龍之父吳長慶與乙○○之父林長興原為親兄弟，嗣因傳
統傳宗接代，而將吳長慶於37年間改由入贅吳家之訴外人林吳良甲收養，改姓為「吳」，000號土地於57年6月3日以前原為林建勳所有，吳金龍、乙○○之祖父林欽於日據時期即向林建勳承租該土地建築000號建物居住，且每半年為一期，每期租金為968元，嗣林長興與林吳良甲將該建物分成二部分，林建勳並分別開立租金繳納通知單予林長興、吳長慶繳納租金，之後再由乙○○、吳金龍因繼承分別取得000號建物-B、000號建物-A，故林欽與林建勳早於57年以前，就000地號土地即訂有租地建屋契約，嗣後林建勳雖將000地號土地移轉登記予丁○○，依民法第425條第1項之規定，買賣不破租賃，前開租賃關係對於丁○○仍繼續存在。又000號建物長期占用000地號土地，林建勳或丁○○為何均無異議，足見丁○○亦有同意吳金龍、乙○○於000地號土地租地建屋，縱林建勳有無權代理，亦因丁○○長期不行使反對之表示，足引起吳金龍、乙○○之正當信任，應發生權利失效之效果。
㈡根據臺灣建築學會鑑定報告，可知悉000號建物-A與稅務局
資料大致相符，僅有部分係因921地震因素造成屋瓦毀損，而以烤漆鋼瓦補強部分，但是該補強係因無原始台瓦建材，又為居住安全起見，始以烤漆鋼瓦做補強。至於000號建物-A與000號建物-B外牆有磚造，及屋頂有部分為烤漆鋼瓦部分，係因被上訴人未經吳金龍、乙○○同意，將部分土地出售他人，他人興建房屋而毀損吳金龍、乙○○前開建物，該他人為吳金龍、乙○○興建該磚牆或於原台瓦上蓋烤漆鋼瓦以作為保護。又吳金龍、乙○○與丁○○就000地號土地係屬不定期之租地建屋契約，自無適用土地法第103條第1款之規定，且000號建物-A與000號建物-B，根據臺灣建築學會鑑定報告，可知該等建物原有主結構部分屋頂已翻修為烤漆鋼瓦，其餘主結構樑、柱、牆尚好且目前屋主居住使用中，以現況判斷仍有居住，該等建物並無不堪使用，故吳金龍、乙○○與丁○○就000地號土地之不定期租地建屋契約，仍為有效。
六、子○○、癸○○未於原審及本院審理中到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
七、原審為被上訴人勝訴之判決，除撤回吳許梅等6人起訴部分外，即判命㈠寅○○應將000地號土地上如附圖所示編號A1之00號建物-A拆除，並將前開占有部分之土地返還予己○○。㈡巳○○等4人、子○○、癸○○應將000、000地號土地上如附圖所示編號B1、B2之00號建物-B拆除，並將前開占有部分之土地分別返還予己○○、丙○○。㈢庚○○應將000地號土地上如附圖所示編號C1、000地號土地上如附圖所示編號C2、000地號土地上如附圖所示編號C3、000地號土地上如附圖所示編號C4之00號建物拆除，並將前開占有部分之土地分別返還予被上訴人。㈣吳金龍應將000地號土地上如附圖所示編號D1之000號建物-A拆除，並將前開占有部分之土地返還予丁○○。㈤乙○○應將000地號土地上，如附圖所示編號E1之000號建物-B拆除，並將前開占有部分之土地返還予丁○○；並分別宣告附條件為假執行及免為假執行。上訴人均聲明不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。而被上訴人則答辯聲明為：駁回上訴。
八、到庭兩造不爭執之事項：㈠000、000地號土地為丁○○所有；000地號土地為戊○○所
有；000地號土地為丙○○所有；000地號土地為己○○所有。
㈡000地號土地上如附圖所示編號A1、面積168平方公尺之00號
建物-A為寅○○占有使用，寅○○對00號建物-A具單獨之事實上處分權。
㈢000地號土地上如附圖所示編號B1、面積139平方公尺及000
地號土地上如附圖所示編號B2、面積12平方公尺之00號建物-B為巳○○等4人、子○○、癸○○占有使用，巳○○等4人、子○○、癸○○對00號建物-B具事實上處分權。
㈣000地號土地上如附圖所示編號C1、面積3平方公尺，000地
號土地上如附圖所示編號C2、面積181平方公尺，000地號土地上如附圖所示編號C3、面積3平方公尺，000地號土地上如附圖所示編號C4、面積12平方公尺之00號建物為庚○○占有使用，庚○○對00號建物具事實上處分權。
㈤000地號土地上如附圖所示編號D1、面積77平方公尺之000號
建物-A為吳金龍占有使用，吳金龍對000號建物-A具事實上處分權。
㈥000地號土地上如附圖所示編號E1、面積86平方公尺之000號
建物-B為乙○○占有使用，乙○○對000號建物-B具事實上處分權。
九、兩造爭執之事項：㈠上訴人與被上訴人間就系爭土地有無成立未定期限之租地建
屋契約？㈡本件租地建屋契約有無民法債編修正後民法第425條第2項規
定之適用，對被上訴人是否仍繼續存在？㈢本件租地建屋契約是否因00號建物-A、00號建物-B、00號建
物、000號建物-A、000號建物-B不堪使用而消滅？㈣被上訴人請求上訴人拆除地上物並返還基地，有無理由？
十、得心證之理由：㈠上訴人與被上訴人間就系爭土地有無成立未定期限之租地建
屋契約？⒈按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，
其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨（最高法院74年臺上字第2562號判例、91年度臺上字第2154號判決意旨參照）。又違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，而違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質（最高法院91年度臺上字第2154號裁判參照），是無論於房屋所有人，就其房屋自始即與其基地所有人間有其租地建屋之關係存在，抑或係於房屋既經建築後，而始與基地所有人訂約承租基地之情形，均成立租地建屋契約，殊無疑義。
⒉次按自己出資建築之建物，不因其是否為違章建築，將來
能否登記，均原始取得該建物之所有權，其取得既係原始取得，即與依法律行為取得有別，不在民法第758條所規定非經登記不生效力之列；又因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，均不待登記即可取得不動產物權，此從民法第759條之反面解釋甚明（最高法院90年臺上字第1250號判決參照）。本件00號建物、00號建物-A、00號建物-B、000號建物-A、000號建物-B分別由上訴人繼承取得，為兩造所不爭執，堪信為真。
⒊再按私文書通常如經他造否認，雖應由舉證人證其真正，
但如係遠年舊物，另行舉證實有困難者，法院非不得依經驗法則，並斟酌全辯論意旨，以判斷其真偽（最高法院83年度臺上字第2247號裁判意旨參照）。本件上訴人抗辯：
上訴人之父祖輩分別與林建勳，就系爭土地有成立租地建屋契約，雖為被上訴人所否認，然根據乙○○、吳金龍於原審提出林建勳所開立通知林長興、吳長慶繳納宅地租金之通知單各10、14張（見原審卷一第230頁至第247頁之彩色影本、原審卷二第317頁至第326頁之彩色影本），及寅○○於本院補提林建勳所開立通知許慶元繳納宅地租金之通知單1張（見本院卷一第127頁之影本），上開宅地租金通知單，其年份係自58年起至66年止，均係年代久遠之文件，又林建勳、林長興、吳長慶、許慶元均已死亡，此有林建勳、林長興、吳長慶之戶籍謄本各1份在卷可稽（見原審卷二第156頁、卷三第188頁、卷一第221頁、第72頁），自無從聲請傳喚林建勳、林長興、吳長慶、許慶元為證人，致上訴人舉證產生困難，依首揭說明，本院自得依經驗法則，並斟酌全辯論意旨，以判斷上開通知單之真偽。而上開宅地租金通知單內容均係記載通知林長興、吳長慶、許慶元各該年度之各期宅地租金金額，並記明應予繳清之日期，通知單文末更記載：「地主：林建勳敬啟。住址○○○鎮○○路○號」等字樣，其上並有林建勳之印文。而林建勳之戶籍確係設於南投縣○○鎮○○路○號一節，此有林建勳之戶籍謄本1份附卷可考（見原審卷二第156頁），且前揭通知單，經原審當庭核閱原本後，發現幾張老舊有多處縐折，且多有破損之處等情，亦為被上訴人所不爭（見原審卷二第314頁背面、315頁），故前揭通知單原本顯非因訟短期內所制作，足堪認為真正。再者，證人即寅○○胞兄許義雄於原審到庭證稱：伊曾於50年前，大約是53、54年左右，與伊父親許慶元至林建勳南投縣○○鎮住處繳納租金一次，另外伊又自己一個人去了兩次。當時伊與父親及寅○○都是住在南投縣○○鎮○○街○○號房屋，寅○○當時才十幾歲。繳多少錢我不記得了，租金是伊父親拿的，第二、三次雖然是伊自己拿的，但是時間太久伊不記得伊拿多少錢，伊不記得單子上面寫多少錢，因為單子都是伊父親在收的，單子是用信紙寫的。伊父親跟伊說，這是給林建勳的租金，伊和伊父親或伊自己一個人拿錢去給林建勳時，林建勳都沒有特別說什麼，他就收去了，也沒有再開收據。伊都是走路過去林建勳住處，從第一戲院旁邊的小巷走偏門進去，不是走大門進去等語（見原審卷二第123頁、第127頁），衡以證人許義雄就繳納租金一節均能清楚而連續證述，內容亦無前後矛盾之處，故其證詞尚無瑕疵可指，應堪採信，而得認定寅○○之父確曾繳納租金予林建勳之事實。又證人寅○○亦到庭證稱：伊從出00年出生時，即住在00號建物，00號建物共有三戶，分別由伊、巳○○、辰○○繼承，伊父親許慶元生前曾告知伊，許慶元、巳○○、辰○○及庚○○之母均曾繳地租予林建動（見本院卷二第97頁正、背面），佐以證人陳槐信亦於原審到庭證稱：伊只知道林建動是地方上之望族，伊認識上訴人等人，因為都是鄰居，且伊與上訴人等人從出生就住在那裡，大家從小就玩在一起、一長大等語（見原審卷二第4頁），復根據稅務局檢送之00號建物、00號建物、000號建物等房屋104年稅籍證明書（見本院卷一第176頁至第185頁、第188頁至第191頁），其中00號建物構造別係木石磚造（雜木），折舊年數為74年；00號建物構造別係土竹造（竹造），折舊年數為46年；000號建物構造別係土竹造（竹造）折舊年數為87年、55年，且上訴人分別為納稅義務人，顯見00號建物、00號建物-A、00號建物-B、000號建物-A、000號建物-B確實長期分別占有使用系爭土地，則占用期間均未經地主出面請求拆屋還地，如該等建物確無占有權源，顯違常理，足認上訴人抗辯上訴人之父祖輩分別與林建勳，就系爭土地有成立租地建屋契約，應可採信。
⒋再者，民法第426條之1雖於88年4月21日修正公布，惟修
正前有關租地建築房屋，房屋所有權移轉時，實務上仍認為除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人（最高法院43年臺上字第479號判例、48年臺上字第227號判例、52年臺上字第2047號判例，均因民法第426條之1修正公布後不再援用，但仍可為民法第426條之1修正公布前相關問題之參考），本件兩造均未提出上訴人之父祖輩與林建勳間有禁止轉讓00號建物、00號建物-A、00號建物-B、000號建物-A、000號建物-B之特約，故應推定基地出租人林建勳於立約時，即已同意租賃權得隨該等建物而移轉於他人，而上訴人嗣後既因繼承取得該等建物，系爭土地之租賃關係，已因繼承而移轉至上訴人至灼。是系爭土地之租地建屋契約對上訴人仍繼續存在，洵堪認定。
㈡本件租地建屋契約有無民法債編修正後民法第425條第2項規
定之適用，對被上訴人是否仍繼續存在？按基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正後民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議決議參照）。另按民法債編施行法第24條第1項規定：民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後，其效力依民法債編之規定。係針對19年5月7日民法債編施行前所定租賃契約之效力規定，其於民法債編施行後修正前（即19年5月7日至89年5月7日之間）所定之租賃契約並無適用餘地。故在上開期間內所定之租賃契約，民法債編施行法並無特別規定，自應依民法債編施行法第1條後段不適用修正施行後之規定（最高法院96年度臺上字第976號裁判參照）。復按基於維謢民法債編修正前之既有秩序，以維繫法律之安定性。在民法債編修正、於89年5月5日施行前，所成立未經公證、期限逾5年，或未定期限之不動產租賃契約，應無修正民法第425條第2項規定之適用（最高法院98年度臺上字第764號裁判參照）。本件未定期限之系爭土地之租地建屋契約，均在民法債編施行後修正施行前即已有效成立，且被上訴人係於57年間即分別取得系爭土地所有權，為到庭之兩造所不爭執，並有土地登記第二類謄本可證（見原審卷一第6頁至第8頁），仍應適用民法債編施行法第1條後段不溯及既往原則，依修正前民法第425條（其租賃契約對於受讓人<被上訴人>仍繼續存在，即「買賣不破租賃」）規定，認本件未定期限之系爭土地之租地建屋契約，仍繼續有效存在。
㈢本件租地建屋契約是否因00號建物-A、00號建物-B、00號建
物、000號建物-A、000號建物-B不堪使用而消滅？⒈按「土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為
其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第449條第1項之限制而已」，有最高法院30年渝上字第311號判例可資參酌。雖該判例於90年4月17日經最高法院90年度第4次民事庭會議決議不再援用，惟不再援用之理由為民法第449條已於88年4月21日修正公布。而民法第449條於88年4月21日修正之內容為增列第3項，即「租用基地建築房屋者，不適用第1項之規定」，故上開判例不再援用之見解，應係指「未定期限之租地建屋契約，仍受民法第449條第1項規定限制」部分，至於該判例中有關不定期之租地建屋契約應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限之見解應未被揚棄。再參酌民法第449條修正條文之立法理由，為「租用基地建築房屋者，…．如出租人與承租人於租賃契約滿20年時未達更新契約之合致，契約即行消滅，對承租人之保障欠週，且有礙社會經濟利益，為袪除此弊端，並配合第425條之1之增訂，爰增訂第三項，使租用基地建築房屋者，不適用20年租賃期限。」及民法第425條之1立法理由謂「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間『在房屋得使用期限內』，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第449條第1項20年之限制。爰增訂第1項」。又「民法第449條第1項所定租賃契約之期限不得逾20年，係指定有期限之租賃而言，條文文義甚明。司法院院字第536號解釋及本院30年渝上字第311號判例，亦係就定期租賃而為」，有最高法院62年臺上字第3128號判例可資參酌。該判例於95年12月19日經最高法院95年度第18次民事庭會議決議刪除部分判例文字，即本則判例文內「條文文義甚明。司法院院字第536號解釋及本院30年渝上字第311號判例，亦係就定期租賃而為」部分刪除，保留「民法第449條第1項所定租賃契約之期限不得逾20年，係指定有期限之租賃而言。」另參照最高法院78年度臺上字第1408號、85年度臺上字第790號、85年度臺上字第2108號、87年度臺上字第2475號、95年度臺上字第388號、103年度臺上字第754號等裁判意旨，本件兩造間就系爭土地仍分別繼續存在未定期限之租地建屋契約，業如前述，是被上訴人主張未定期限之租地建屋契約應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，故系爭土地之租地建屋契約關係應於系爭土地上所建建物不堪使用時歸於消滅，為可採信。
⒉次按所謂房屋不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構
，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形；否則，在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋遭受不可抗力之天災受損，出租人將永無收回之期，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平（最高法院95年度臺上字第388號判決參照）。本件根據前開稅務局檢送之00號建物、00號建物、000號建物等房屋104年稅籍證明書（見本院卷一第176頁至第185頁、第188頁至第191頁），其中00號建物構造別係木石磚造（雜木），折舊年數為74年；00號建物構造別係土竹造（竹造），折舊年數為46年；104號建物構造別係土竹造（竹造）折舊年數為87年、55年，則00號建物、00號建物-A、00號建物-B、000號建物-A、000號建物-B，其中就房屋稅籍證明書之建物部分（即非增建部分），顯因建物本身材質與結構（即土石磚造、土竹造），經長時間正常使用已耗損毀壞，，自屬已達不堪使用之程度；且00號建物-B尚因88年921地震被判定半倒，並有巳○○等4人提出之921地震受災證明書（見本院卷二第8頁）可證，又前開建物經本院送臺灣建築學會鑑定結果，雖認目前暫無結構安全疑慮，現況仍可居住（見補充鑑定報告書第9頁），然經該學會就建物現況與稅務局文件資料比對結果，認：⑴00號建物-A：
房屋稅籍證明書之建物部分（即非增建部分），已有部分之屋瓦修建為烤漆鋼瓦、部分之樑修建為C型鋼，與稅務局資料台瓦、竹造不符。⑵00號建物-B：房屋稅籍證明書之建物部分，已有部分之樑修建為C型鋼、部分之屋瓦修建為烤漆鋼瓦，部分之主結構修建為鋼鐵造，與稅務局資料竹造、台瓦、土竹造不符。⑶00號建物：房屋稅籍證明書之建物部分，已有部分之樑修建為C型鋼、部分之屋瓦修建為烤漆鋼瓦、部分之外牆修建為磚牆、部分之主結構樑修建為C型鋼，與稅務局資料竹造、台瓦、土竹造、竹造不符。⑷000號建物-A：房屋稅籍證明書之建物部分，已有部分之樑修建為H型鋼、部分之屋瓦修建為烤漆鋼瓦、部分之外牆修建為磚牆，與稅務局資料竹造、台瓦、土竹不符。⑸000號建物-B：房屋稅籍證明書之建物部分，於部分之屋瓦原為台瓦上增設烤漆鋼瓦、部分之樑修建為木造與稅務局資料竹造不符、部分之外牆為土竹加磚牆與稅務局資料土竹不符、部分之主結構為竹造加磚造，與稅務局資料竹造不符。再者，前開建物周圍均增建鐵棚，其面積甚至大於房屋稅籍證明書之建物，此有鑑定報告書可稽（見鑑定報告書第5頁至第11頁，本院卷外放），則由上訴人之修建、增建情況，應係以強化該等建物材質與結構、避免建物倒塌為施工目的，如除去該修建、增建之部分，前開房屋稅籍證明書之建物（即非增建部分）應早因年久使用造成自然耗損而毀壞，堪認已達不堪使用之程度。
⒊按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民
法第450條第1項定有明文。本件系爭土地之租地建屋契約係定有租至其上建物不堪使用時為止之期限，而系爭土地上之前開建物即已達不堪使用程度，均如前述，則系爭土地之租地建屋契約即因期限屆至而消滅，亦無須出租人再為終止基地租賃契約之意思表示，堪以認定。
⒋按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所
有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認土地所有權人之請求為有理由（最高法院72年度臺上字第1552號、85年度臺上字第1120號及98年度臺上字第863號裁判參照）。本件系爭土地業已登記為被上訴人所有，業如前述，則上訴人自應就其所有建物占有系爭土地之合法權源負舉證之責，關於上訴人所增建之建物部分，上訴人始終未能舉證證明有占用系爭土地之正當權源或經被上訴人之同意而增建，則被上訴人主張該增建部分之建物亦屬無權占用系爭土地等語，亦可採信。
㈣被上訴人請求上訴人拆除地上物並返還基地，有無理由？
按租用建築房屋之基地，出租人如因契約年限屆滿時，得收回其基地，土地法第103條第1款定有明文。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項亦定有明文。再者，未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異。物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院99年度臺上字第1723號、102年度臺上字第2053號判決參照）。查兩造間之系爭土地之租地建屋契約年限已屆滿，業如前述，上訴人主張其得依土地法第103條第1款、民法第767條第1項規定，收回系爭土地，自屬有據。又被上訴人為系爭土地之所有權人，系爭土地上之前開建物，其所有及事實上處分權分別為上訴人，且上訴人占有系爭土地之權源即兩造間之租地建屋契約，既已因期限屆滿而消滅，其等占用系爭土地即為無權占有，是被上訴人本於所有權（物上請求權）請求上訴人應拆除系爭土地上之前開建物，將該基地返還被上訴人，洵屬有據。
㈤綜上所述，被上訴人本於民法第767條第1項規定，請求寅○
○應將000地號土地上如附圖所示編號A1之00號建物-A拆除，並將前開占有部分之土地返還予己○○。巳○○等4人、子○○、癸○○應將000、000地號土地上如附圖所示編號B1、B2之00號建物-B拆除，並將前開占有部分之土地分別返還予己○○、丙○○。庚○○應將000地號土地上如附圖所示編號C1、000地號土地上如附圖所示編號C2、000地號土地上如附圖所示編號C3、000地號土地上如附圖所示編號C4之00號建物拆除，並將前開占有部分之土地分別返還予被上訴人。吳金龍應將000地號土地上如附圖所示編號D1之000號建物-A拆除，並將前開占有部分之土地返還予丁○○。乙○○應將000地號土地上，如附圖所示編號E1之00號建物-B拆除，並將前開占有部分之土地返還予丁○○，自屬正當，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。另被上訴人已撤回吳許梅等6人起訴部分，原判決主文第三項至第六項及第九項至第十一項之記載，應予更正。
㈥本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條、第85條第1項、第2項、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 29 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 李平勳法 官 楊國精以上正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李宜珊中 華 民 國 105 年 3 月 29 日附表：
┌───┬────────────┬────────────┐│項 次│ 原 判 決 主 文 │ 更 正 後 主 文 │├───┼────────────┼────────────┤│第三項│被告壬○○○、辛○○、邱│被告庚○○應將南投縣竹山││ │建發、庚○○應將南投縣○○鎮○○段○○○○號土地上│○ ○○鎮○○段○○○○號土地│，如附圖即南投縣竹山地政││ │上，如附圖即南投縣○○地│事務所民國一０一年九月十││ │政事務所民國一０一年九月│八日土地複丈成果圖所示編││ │十八日土地複丈成果圖所示│號C1、面積三平方公尺，同││ │編號C1、面積三平方公尺，│段○○○地號土地上，如附││ │南投縣○○鎮○○段○○○│圖所示編號C2、面積一八一││ │地號土地上，如附圖即南投│平方公尺，同段○○○地號││ │縣○○地政事務所民國一０│土地上，如附圖所示編號C3││ │一年九月十八日土地複丈成│、面積三平方公尺，同段○││ │果圖所示編號C2、面積一八│○○地號土地上，如附圖所││ │一平方公尺，南投縣○○鎮│示編號C4、面積一二平方公││ │○○段○○○地號土地上，│尺之地上物拆除，並將前開││ │如附圖即南投縣○○地政事│占有部分之土地分別返還予││ │務所民國一０一年九月十八│原告丁○○、戊○○、林篁││ │日土地複丈成果圖所示編號│舟、己○○。 ││ │C3、面積三平方公尺，南投│ ││ │縣○○鎮○○段○○○○號│ ││ │土地上，如附圖即南投縣竹│ ││ │山地政事務所民國一０一年│ ││ │九月十八日土地複丈成果圖│ ││ │所示編號C4、面積一二平方│ ││ │公尺之地上物拆除，並將前│ ││ │開占有部分之土地分別返還│ ││ │予原告丁○○、戊○○、林│ ││ │篁舟、己○○。 │ │├───┼────────────┼────────────┤│第四項│被告吳許梅、吳桂馨、吳春│被告吳金龍應將南投縣竹山││ │瑢、吳金標、吳金龍應○○○鎮○○段○○○○號土地上││ │投縣○○鎮○○段○○○地│，如附圖即南投縣竹山地政││ │號土地上，如附圖即南投縣│事務所民國一０一年九月十││ │竹山地政事務所民國一０一│八日土地複丈成果圖所示編││ │年九月十八日土地複丈成果│號D1、面積七七平方公尺之││ │圖所示編號D1、面積七七平│地上物拆除，並將前開占有││ │方公尺之地上物拆除，並將│部分之土地返還予原告林篁││ │前開占有部分之土地返還予│村。 ││ │原告丁○○。 │ │├───┼────────────┼────────────┤│第五項│被告甲○○、乙○○、林慧│被告乙○○應將南投縣竹山││ │玲應共同將南投縣○○鎮○○鎮○○段○○○○號土地上││ │○段○○○地號土地上，如│，如附圖即南投縣竹山地政││ │附圖即南投縣竹山地政事務│事務所民國一０一年九月十││ │所民國一０一年九月十八日│八日土地複丈成果圖所示編││ │土地複丈成果圖所示編號E1│號E1、面積八六平方公尺之││ │、面積八六平方公尺之地上│地上物拆除，並將前開占有││ │物拆除，並將前開占有部分│部分之土地返還予原告林篁││ │之土地返還予原告丁○○。│村。 │├───┼────────────┼────────────┤│第六項│本訴訴訟費用由被告寅○○│本訴訴訟費用由被告寅○○││ │負擔百分之十四，被告許秀│負擔百分之十四，被告許秀││ │英、丑○○、巳○○、許聰│英、丑○○、巳○○、許聰││ │文、癸○○、卯○○連帶負│文、癸○○、卯○○連帶負││ │擔百分之十三，被告胡邱惠│擔百分之十三，被告庚○○││ │姿、辛○○、邱建發、邱建│負擔百分之四十一，被告吳││ │德連帶負擔百分之四十一，│金龍負擔百分之十五，被告││ │被告吳許梅、吳桂馨、吳春│乙○○負擔百分之十七。 ││ │瑢、吳金標、吳金龍連帶負│ ││ │擔百分之十五，被告甲○○│ ││ │、乙○○、林慧玲連帶負擔│ ││ │百分之十七。 │ │├───┼────────────┼────────────┤│第九項│本判決第三項，於原告林篁│本判決第三項，於原告林篁││ │村、戊○○、丙○○、林篁│村、戊○○、丙○○、林篁││ │園以新臺幣貳佰貳拾柒萬柒│園以新臺幣貳佰貳拾柒萬柒││ │仟元，為被告壬○○○、邱│仟元，為被告庚○○供擔保││ │惠鈴、邱建發、庚○○供擔│後，得假執行。但被告邱建││ │保後，得假執行。但被告胡│德以新臺幣陸佰捌拾貳萬玖││ │邱惠姿、辛○○、邱建發、│仟柒佰柒拾捌元，為原告林││ │庚○○以新臺幣陸佰捌拾貳│篁村、戊○○、丙○○、林││ │萬玖仟柒佰柒拾捌元，為原│篁園預供擔保，得免為假執││ │告丁○○、戊○○、丙○○│行。 ││ │、己○○預供擔保，得免為│ ││ │假執行。 │ │├───┼────────────┼────────────┤│第十項│本判決第四項，於原告林篁│本判決第四項，於原告林篁││ │村以新臺幣捌拾伍萬陸仟元│村以新臺幣捌拾伍萬陸仟元││ │，為被告吳許梅、吳桂馨、│，為被告吳金龍供擔保後，││ │吳春瑢、吳金標、吳金龍供│得假執行。但被告吳金龍以││ │擔保後，得假執行。但被告│新臺幣貳佰伍拾陸萬陸仟肆││ │吳許梅、吳桂馨、吳春瑢、│佰壹拾元，為原告丁○○預││ │吳金標、吳金龍以新臺幣貳│供擔保，得免為假執行。 ││ │佰伍拾陸萬陸仟肆佰壹拾元│ ││ │，為原告丁○○預供擔保，│ ││ │得免為假執行。 │ │├───┼────────────┼────────────┤│第十一│本判決第五項，於原告林篁│本判決第五項，於原告林篁││項 │村以新臺幣玖拾伍萬陸仟元│村以新臺幣玖拾伍萬陸仟元││ │，為被告甲○○、乙○○、│，為被告乙○○供擔保後，││ │林慧玲供擔保後，得假執行│得假執行。但被告乙○○以││ │。但被告甲○○、乙○○、│新臺幣貳佰捌拾陸萬陸仟叁││ │林慧玲以新臺幣貳佰捌拾陸│佰捌拾元，為原告丁○○預││ │萬陸仟叁佰捌拾元，為原告│供擔保，得免為假執行。 ││ │丁○○預供擔保，得免為假│ ││ │執行。 │ │└───┴────────────┴────────────┘