臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度重上字第68號上 訴 人 張金瑞
蒲麗寬共 同訴訟代理人 張慶達律師被 上訴人 王肇宏訴訟代理人 謝秉錡律師複 代理人 李玲瑩律師
張淳烝上列當事人間請求給付代償金事件，上訴人對於民國103年1月23日臺灣臺中地方法院102年度重訴字第664號第一審判決提起上訴，本院於民國103年8月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人方面：坐落臺中市○○區○○段○○○○號田地（下稱系爭土地）原為被上訴人所有，出租予訴外人高清華、高清三、高文卿、高啟森、高明鐘、高明和、高明裕7人耕作（下稱系爭租約）。因系爭土地於民國63年間實施都市計畫，變更土地使用分區，詎被上訴人未依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款「經依法編定或變更為非耕地使用時」之規定，終止系爭租約。嗣系爭土地遭法院強制執行，由伊等於101年1月6日拍賣取得所有權，因被上訴人怠於行使租約終止權，伊等乃依民法第242條之規定，代位向系爭土地承租人高清華等人終止系爭租約，並代被上訴人償還系爭土地終止租約補償金新臺幣（下同）共1499萬9999元予承租人。被上訴人為系爭租約之出租人，於出售系爭土地時，本負有義務與承租人終止租約，給付承租人補償費，卻懈怠不支付承租人補償費，致伊等受有代償上開補償費之損害。又債權人代位行使債務人之權利，其與債務人之關係，可解為一種法定的委任關係。爰依民法第184條第1項、第312條及第546條第1、3項之規定，請求被上訴人賠償上開代償金等語。並聲明：被上訴人應給付伊等1499萬9999元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則辯以：上訴人於投標前即可得知系爭土地確有租賃關係存在。依強制執行法第98條第1項之規定，上訴人於101年2月8日取得不動產權利移轉證書後，即為所有權人。參照同條第2項之規定，系爭土地已連同租賃關係一併移轉，上訴人依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款終止訴外人高清華等7人之系爭租約並給付補償金，與伊無關等語。
三、兩造不爭執之事項⑴上訴人於101年1月6日拍賣取得系爭土地，拍定金額為4188
萬8000元，權利移轉證書上之備考欄已註明有三七五租約，土地登記謄本上也有註明有三七五租約。
⑵民事執行處並未除去系爭租約，拍賣標的並未點交。
⑶上訴人已終止系爭租約，並給付承租人1499萬9999元。
四、得心證之理由：⑴上訴人主張：系爭土地原為被上訴人所有，出租予訴外人高
清華等7人；嗣系爭土地遭法院強制執行，由伊等拍賣取得所有權；伊等向高清華等人終止系爭租約，給付補償金共1499萬9999元等語，為被上訴人所不爭執，堪信上訴人此部分主張為真實。
⑵上訴人主張：系爭土地於63年間實施都市計畫，變更土地使
用分區，被上訴人未依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定終止系爭租約，並給付承租人補償費，致伊等受有代償上開補償費之損害，依民法第184條第1項規定，被上訴人應給付上開代償金云云；為被上訴人所否認。按耕地三七五減租條例第17條第1項之規定係指有該項各款情形之一者，出租人始得於租期屆滿前終止租約，則該項規定並非課出租人於有該項情形發生時，應終止租約之義務。亦即縱有該項情形發生，出租人倘不為終止租約之表示，並無不法可言；且該時上訴人與系爭土地完全無涉，被上訴人並無故意、過失侵害上訴人任何權利之行為。至於系爭土地遭強制執行，上訴人於101年1月6日拍賣取得系爭土地時，被上訴人亦無任何故意、過失侵害上訴人權利之行為，是上訴人此部分主張，並無足採。從而，上訴人依民法第184條第1項規定請求被上訴人賠償，自無理由，應予駁回。又上訴人給付承租人補償金，係為自己之利益所為，並無民法第312條規定之情形，其依該條請求，並無理由。
⑶上訴人主張：伊係債權人代位行使債務人之權利，其與債務
人之關係，可解為一種法定的委任關係，爰依民法第546條第1、3項之規定，請求被上訴人賠償上開代償金云云，為被上訴人所否認，辯稱：系爭土地於拍定而由上訴人取得所有權時，上訴人已為系爭三七五租約之出租人等語。查：
①按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。為民法第425條第1項所明定。又拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。
強制執行法第98條第1、2項定有明文。
②系爭土地之登記謄本及權利移轉證書上之備考欄均註明有
三七五租約，民事執行處並未除去系爭租約等事實，為兩造所不爭執之事項，依上開說明，系爭三七五租約之租賃關係於法院發給權利移轉證書之日起，亦隨同移轉於上訴人與承租人間。至於終止三七五租約時，出租人依法應給付承租人補償金，此屬三七五租約效力之一；上訴人主張本件給付補償金並不隨同移轉，仍應由原出租人給付云云，並不足採。
③系爭三七五租約之租賃關係既移轉於上訴人與承租人間，
上訴人終止系爭三七五租約，乃基於其為出租人之地位所為，並非代位被上訴人之終止。上訴人主張係代位被上訴人行使終止權，伊與被上訴人間成立法定的委任關係云云，並無足採。
④綜上，上訴人依民法第546條第1、3項規定，請求被上訴人給付上開代償金，亦無理由，應予駁回。
⑷綜上所述，上訴人主張被上訴人未終止系爭三七五租約，屬
侵權行為；及主張與被上訴人間成立法定的委任關係，均無足採。從而上訴人依民法第184條第1項、第312條、第546條第1、3項規定，請求被上訴人給付上開代償金，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 19 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 陳毓秀法 官 李平勳以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應依民事訴訟法施行法第9條規定一併繳納上訴審裁判費。
書記官 劉恒宏中 華 民 國 103 年 8 月 20 日