臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度重上字第95號上 訴 人 寶雅國際股份有限公司台中沙鹿分公司法定代理人 陳宗成訴訟代理人 蔡文斌律師
曾獻賜律師被 上 訴人 臺中市政府財政局法定代理人 李錦娥訴訟代理人 何志揚律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國103年3月25日臺灣臺中地方法院103年度重訴字第85號第一審判決提起上訴，本院於103年8月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，同法第446條第1項定有明文。又擴張或減縮應受判決事項之聲明，為民事訴訟法第255條第1項第3款所明列，故於第二審為應受判決事項聲明之擴張或縮減，依前揭規定，自勿庸經他造同意，而得為之。本件被上訴人於原審起訴主張：㈠上訴人應將坐落臺中市○○區鎮○路0段000號房屋（含地下一層、地上一至五層及屋頂突出物，面積合計3,312平方公尺）騰空遷讓交還被上訴人；㈡上訴人應自民國（下同）103年2月1日起至遷讓房屋之日止，按月於每月月底給付被上訴人新台幣（下同）9萬元；㈢被上訴人願供擔保請准宣告假執行。嗣於上訴本院後更正起訴聲明第一項及減縮起訴聲明第二項為：㈠上訴人應將坐落台中市○○區○○段○○○段00000地號土地上之房屋即門牌號碼台中市○○區鎮○路0段000號之房屋（含地下一層、地上一至五層及屋頂突出物，面積合計3,312平方公尺，下稱系爭房屋）騰空遷讓交還被上訴人；㈡上訴人應自103年6月1日起至遷讓房屋之日止，按月於每月月底給付被上訴人9萬元。被上訴人所為更正及縮減，依前揭規定，自無須經上訴人同意即可為之，合先說明。
乙、實體方面：
一、被上訴人主張：
(一)被上訴人為系爭房屋之事實上處分權人。被上訴人於101年11月1日將系爭房屋出租予訴外人陳麗淩作為辦公室使用，約定租賃期間自101年11月1日起至104年10月31日止，共3年，租金每月9萬元，並約定履約保證金為324,000元。詎陳麗淩竟違約將系爭房屋借予上訴人作為百貨商場使用，遭臺中市政府都市發展局以102年2月7日中市都營字第00000000000號函勒令停止使用，顯已違反租約規定，經被上訴人以102年2月22日中市財管字第0000000000號函請停止違約使用未獲置理，嗣被上訴人以102年4月2日中市財管字第0000000000號函通知陳麗淩終止租約、沒入履約保證金並催告限期遷讓返還系爭房屋，再以102年5月8日中市財管字第0000000000號函通知限期遷讓返還系爭房屋。嗣後被上訴人對陳麗淩提起遷讓房屋之訴，經臺灣臺中地方法院（下稱台中地院）以102年度重訴字第264號判決陳麗淩敗訴確定。上訴人之前手陳麗淩與被上訴人間之租賃關係既經被上訴人合法終止，當屬無權占用（間接占用人），則上訴人向陳麗淩借用亦未經被上訴人同意，顯屬無權占用（直接占用人）。
(二)上訴人未經被上訴人同意占用被上訴人所有之系爭房屋，自屬無權占有，被上訴人自得依民法第767條規定請求被告遷讓返還。又自被上訴人終止系爭房屋租賃契約之日起，上訴人占用系爭房屋即無法律上原因，而陳麗淩已預先繳納至103年1月之相當於租金之不當得利，嗣並繼續給付相當於租金之不當得利至103年5月，故被上訴人得依最高法院61年台上字第1695號判例意旨及民法第179條、第184條第1項前段規定，請求上訴人自103年6月起至上訴人返還系爭房屋之日止，按月於每月月底給付被上訴人相當於租金之損害9萬元。
(三)上訴人雖抗辯其與陳麗淩定有租賃契約，惟依被上訴人與陳麗淩之不動產標租契約書第2頁（六）之約定，承租人不得將租賃物全部或一部轉租他人，故縱使上訴人與陳麗淩訂有租約，也不能對抗被上訴人。又被上訴人早在去年11月即函催陳麗淩及上訴人限期一個月內搬遷，但其等迄今均未搬遷，故被上訴人無法同意上訴人延後搬遷。
(四)被上訴人並無違反誠信原則及公益原則：
1.被上訴人於101年11月1日將系爭房屋出租予陳麗淩，而陳麗淩於租期中違反兩造間租賃契約之約定，將系爭房屋作為商場使用（當時陳麗淩並未主張將系爭房屋轉租上訴人），經被上訴人以陳麗淩違反系爭租約之約定為由，於102年2月22日信函函請陳麗淩停止違約使用、另於102年4月2日函對陳麗淩為終止系爭租約之意思表示、通知陳麗淩依約沒入保證金及限期遷讓返還系爭房屋，並以102年5月8日函限期催告陳麗淩遷讓返還系爭房屋，陳麗淩均未返還等事實，均為陳麗淩於臺灣臺中地方法院（下稱台中地院）102年度重訴字第264號確定判決所不爭執。
2.台中地院102年度重訴字第264號確定判決既已認定被上訴人與陳麗淩之租約已合法終止，陳麗淩自屬無權占有人，上訴人之權利乃基於陳麗淩而來，既然陳麗淩已屬無權占用人，而上訴人當時之訴訟代理人林進福亦積極參於前案訴訟，上訴人顯然對於前案知之甚稔，而非善意之第三人，上開資料亦不可能使上訴人從無權占用人變成有權占用人。況台中地院102年度重訴字第264號確定判決並無認定被上訴人之前手沙鹿鎮公所有同意陳麗淩將該房屋作商場使用，且被上訴人為系爭房屋之管理人，本應依法善盡管理人職責對於承租人違法使用自應依法終止租約提起遷讓房屋訴訟，否則即有怠職守，則上訴人主張被上訴人違反誠信原則及公益原則，顯難足採。
(五)上訴人雖指摘原審有違反闡明義務及理由不備之情，惟依最高法院103年度台上字第236號判決意旨觀之，是否就判決所命給付訂定履行期乃屬法院之裁量權限，則縱使原審未就判決所命給付訂定履行期，亦無從認有違反闡明義務或理由不備。並聲明：1.上訴人應將系爭房屋系爭房屋騰空遷讓交還被上訴人；2.上訴人應自103年6月1日起至遷讓房屋之日止，按月於每月月底給付被上訴人9萬元；3.被上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則抗辯：
(一)前台中縣沙鹿鎮公所（下稱沙鹿鎮公所）曾同意陳麗淩將系爭房屋轉租上訴人並作為商場使用，被上訴人不同意陳麗淩轉租予上訴人作為商場使用，違反誠實信用原則：
1.上訴人自97年起向陳麗淩承租系爭房屋，被上訴人固於101年11月1日將系爭房屋出租予陳麗淩後，不同意陳麗淩轉租予上訴人作為商場使用。惟查：政府單位整併，終究屬於政府一體，對外部人民而言，沙鹿鎮公所所為承諾條件，應由合併後之臺中市政府一體承受。
2.被上訴人之前手沙鹿鎮公所於97年3月21日以沙鎮財字第0000000000號函就陳麗淩承租系爭土地及建物，申請部分招商由寶雅生活館試賣生活百貨一案，同意備查。沙鹿鎮公所既依據與陳麗淩97年（按應係96年）12月14日協調會結論，准陳麗淩將系爭房屋轉租並作為商場使用，而政府復為一體，依行政法上之誠實信用原則，被上訴人即不得恣意翻悔，反而對信賴政府舉措之人民，無論財產管理規劃或生活秩序均造成干擾。
3.系爭房屋收回後，被上訴人並無規劃具體用途，自當繼續出租前手核准轉租之承租人即上訴人，有租金可以收入，亦合於公益。職此，被上訴人無視沙鹿鎮公所曾同意陳麗淩將系爭房屋轉租上訴人並作為商場使用之事實，事後翻悔不同意陳麗淩轉租予上訴人作為商場使用，並對上訴人提起本訴請求遷讓系爭房屋，顯悖誠實信用原則及公益原則至明。
(二)為消弭上訴人與陳麗淩間另衍生之租約糾紛，本件請酌定履行期間，俾利上訴人自行搬遷騰空交還系爭房屋：
1.退步言之，縱認被上訴人請求遷讓系爭房屋為有理由，惟上訴人與陳麗淩間尚存有租約關係存在，且陳麗淩向被上訴人以每月9萬元之租金承租，卻以高達35萬元之租金轉租予上訴人，賺取差價，真正獲利者為陳麗淩，即便上訴人不能直接對被上訴人主張有權占有，但上訴人為維權益，勢必另對陳麗淩主張債務不履行民事求償。倘能酌定履行期間，一方面讓上訴人與陳麗淩協商租約權利義務，他方面則由上訴人自行騰空搬遷返還系爭房屋，一舉數得，有助於消弭另訴糾紛。
2.上訴人固於原審陳稱：「事實上我們已經找到一塊土地在沙鹿『家樂福』旁邊，準備要承租，並非沒有搬遷的動作」等語（原審卷第36頁），僅係找到一合適地點欲進行洽租而已（縱順利承租，仍須動工興建、裝潢），是以，被上訴人稱上訴人於原審已經覓妥替代方案地點，應有誤解。
3.本件收回租賃物訴訟縱有議會之壓力，然履行期間之酌給，並無礙於被上訴人收回系爭房屋之法律上權益，對議會應能有所交代。而類此租約履行、調整或終止事宜，應屬租賃物之管理行為，非處分行為，無須經由議會同意，甚且有消弭官民之間糾紛、促進和睦之效。
4.上訴人於原審即已提出履行期間之抗辯（見原審卷第35頁背面、第52頁背面），原審竟恝置不論，導致被上訴人於原審判決後旋即發函命上訴人遷讓系爭房屋，亦未給予適當緩衝之履行期間，對上訴人營業中之門市造成衝擊甚鉅；上訴人於原審亦曾表明有在找尋其他替代地點（見原審卷第36頁），非如被上訴人所稱無故拒不搬遷；且被上訴人與陳麗淩間之前訴訟程序，上訴人並未被通知參與，懇請審酌上情，依民事訴訟法第396條定相當之履行期間，俾上訴人依判決履行搬遷返還之義務。並聲明：(1)原判決廢棄；(2)被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回；(3)如受不利判決，願供擔保請准免假執行。
三、爭點整理：
(一)兩造不爭執事項：
1.系爭房屋之事實上處分權人為被上訴人。
2.被上訴人於101年11月1日將系爭房屋出租予陳麗淩作為辦公室使用，約定租賃期間自101年11月1日起至104年10月31 日止，共3年，租金每月9萬元，並約定履約保證金為324,000元。
3.被上訴人對陳麗淩提起遷讓房屋之訴，經台中地院以102 年度重訴字第264號判決陳麗淩敗訴確定。
(二)兩造爭執要點：
1.沙鹿鎮公所曾准許陳麗淩將系爭房屋轉租並作為商場使用，被上訴人主張系爭房屋不得轉租作為商場使用，是否有違誠實信用原則？
2.上訴人請求被上訴人給予時間搬遷，有無理由？
3.被上訴人請求：(1)上訴人應將系爭房屋騰空遷讓交還被上訴人；(2)上訴人應自103年6月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月於每月月底給付被上訴人9萬元。有無理由？
四、被上訴人主張前述三(一)兩造不爭執事項，及上訴人抗辯其與陳麗淩就系爭房屋訂立租賃契約，由上訴人在系爭房屋經營百貨商場之事實，業據兩造分別提出系爭房屋稅籍資料、使用執照、被上訴人與陳麗淩間之臺中市市有不動產標租契約書、陳麗淩與上訴人間之房屋租賃契約書、台中地院102年度重訴字第264號判決書等影本附卷可證，並經本院調台中地院102年度重訴字第264號遷讓房屋等事件卷宗；前述事實復為兩造所不爭執，自堪信為真實。經查：
(一)系爭房屋係未經保存登記之建物，使用分區為機關用地區，建物各層用途為：地下室防空避難室、第一層及第二層辦公室、第三層會議事廳、第四層圖書館、第五層大禮堂、突出物水箱梯間，起造人為沙鹿鎮公所（詳本院卷第58頁使用執照），訴外人陳麗淩向沙鹿鎮公所承租系爭房屋（陳麗淩之訴訟代理人林進福於台中地院102年度重訴字第264號事件102年6月27日言詞辯論時表示，陳麗淩於96年11月1日起開始承租系爭房屋，並於96年11月16日向沙鹿鎮公所申請部分轉租第三人作為商場使用；詳該日筆錄）；訴外人陳麗淩與沙鹿鎮公所於96年12月14日召開協調會，結論：「同意自行招商，但須報所核備…」（本院卷第38頁），訴外人陳麗淩嗣於97年2月4日與上訴人簽訂房屋租賃契約，將系爭房屋轉租予上訴人，租期自97年1月1日起至102年2月28日止（本院卷第59、60頁）。上訴人於97年3月10日經核准設立（原審卷第17頁）；沙鹿鎮公所並於97年3月21日以沙鎮財字第0000000000號函同意部分招商由寶雅生活館試賣生活百貨（本院卷第38頁）。
(二)系爭房屋嗣因台中縣市合併，事實上處分權人變更為被上訴人，訴外人陳麗淩於101年11月30日與被上訴人簽訂臺中市市有不動產標租契約書，承租系爭房屋，約定租賃期間自101年11月1日起至104年10月31日止，租金每月9萬元，履約保證金324,000元，租賃物限依都市計畫用途及現況使用，房屋並應依使用執照用途（辦公室）使用，承租人不得擅自將租賃物或租賃權之全部或一部轉租或轉讓，承租人違反租約時，出租人得終止租約（原審卷第9頁正背面）。嗣被上訴人主張訴外人陳麗淩於租期中違反兩造間租賃契約之約定，將系爭房屋作為商場使用，經被上訴人於102年2月22日以中市財管字第0000000000號函請訴外人陳麗淩停止違約使用，訴外人陳麗淩未停止違約使用，被上訴人再於102年4月2日以中市財管字第0000000000號函對訴外人陳麗淩為終止系爭租約之意思表示、並通知訴外人陳麗淩依約沒入保證金及限期遷讓返還系爭房屋，訴外人陳麗淩於102年4月底收受該終止租約函，被上訴人再以102年5月8日中市財管字第0000000000號函限期催告訴外人陳麗淩遷讓返還系爭房屋，並訴請訴外人陳麗淩遷讓房屋及給付自102年7月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止相當於租金之不當得利，經台中地院以102年度重訴字第264號判決本件被上訴人勝訴，亦有該判決影本在卷可證，且經本院調卷該事件卷宗核閱無誤。
(三)訴外人陳麗淩於96年間就系爭房屋與沙鹿鎮公所訂立租賃契約，沙鹿鎮公所並同意訴外人陳麗淩自行招商，部分招商由寶雅生活館試賣生活百貨；上訴人並因而與訴外人陳麗淩簽訂房屋租賃契約書，租賃期間自97年1月1日起至102年2月28日止。訴外人陳麗淩嗣再於101年11月30日與被上訴人另行訂台中市市有不動產標租契約書，租賃期間自101年11月1日起至104年10月31日止。足見被上訴人與訴外人陳麗淩另簽訂租賃契約，雙方因而成立新的定期租賃關係；訴外人陳麗淩與沙鹿鎮公所於96年間所訂立之前述租賃契約，既已消滅，且被上訴人並未繼受沙鹿鎮公所與訴外人陳麗淩間之原租賃關係，故沙鹿鎮公所於原租賃契約雖曾同意承租人即訴外人陳麗淩部分招商由上訴人試賣生活百貨，沙鹿鎮公所之同意，其效力僅及於沙鹿鎮公所與訴外人陳麗淩間之租賃關係，尚不得拘束非該契約當事人之被上訴人。上訴人抗辯沙鹿鎮公所曾同意陳麗淩將系爭房屋轉租上訴人作為商場使用，被上訴人事後翻悔，提起本件訴訟，有悖誠實信用及公益原則，顯屬誤會。
(四)訴外人陳麗淩既於101年11月30日與被上訴人另訂前述標租契約書，其契約之內容已約定系爭房屋應依使用執照用途（辦公室）使用，而依前述使用執照所示，系爭房屋之使用分區確屬機關用地區，各樓層用途均為辦公室、圖書館、禮堂等，顯不得供做商業使用；上訴人未經被上訴人同意，向訴外人陳麗淩轉租系爭房屋用以經營生活百貨等商業使用，訴外人陳麗淩即已違反其與被上訴人間前述標租契約之約定，被上訴人依前述租賃契約，於102年4月底終止契約，並催告訴外人陳麗淩遷讓交還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，應屬有據，並經台中地院以102年度重訴字第264號判決本件被上訴人勝訴確定在案。訴外人陳麗淩與被上訴人間就系爭房屋之租賃契約，既於102年4月底經被上訴人合法終止，該租賃契約經終止後，承租人即訴外人陳麗淩及轉租人即上訴人均係無權占用系爭房屋。從而，被上訴人依據民法第767條規定訴請上訴人騰空遷讓交還房屋，並依民法第179條、第184條第1項前段訴請給付自103年6月1日起至遷讓房屋之日止相當於租金（即每月9萬元）之不當得利及損害，自有理由。
(五)上訴人與訴外人陳麗淩所簽訂房屋租賃契約書，租賃期間自97年1月1日起至102年2月28日止，該契約書第六條第二款並約定乙方（即上訴人）於租賃期滿應將房屋遷讓交還，不得向甲方（即訴外人陳麗淩）請求遷移或任何費用，足見上訴人對於102年2月28日租賃期滿後，需遷讓交還系爭房屋一節，早已可預期。且被上訴人於103年2月5日提起本件訴訟，起訴狀繕本於103年2月13日送達上訴人，上訴人即知被上訴人訴請其遷讓系爭房屋，至本院103年8月19日言詞辯論終結之日，已逾6個月；自前述上訴人與訴外人陳麗淩間租賃契約之到期日（102年2月28日）至本院言詞辯論終結之日，更將近1年6個月；本件自無再訂履行期間之必要。
(六)綜上，被上訴人本件之訴應有理由，原審為被上訴人勝訴之判決，核無不合，上訴意旨求予廢棄改判，尚屬無據，應予駁回。又，本件事證已臻明確，兩造其餘之爭點、攻擊或防禦方法、未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 9 日
民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 李悌愷法 官 宋富美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 吳宗玲中 華 民 國 103 年 9 月 9 日