臺灣高等法院臺中分院民事裁定 103年度非抗字第374號再 抗告 人 林佳生代 理 人 許博堯律師上列再抗告人因與相對人臺中市政府財政局等間聲請撤銷租賃契約事件，對於民國103年6月26日臺灣臺中地方法院103年度抗字第93號所為裁定，提起再抗告，本院裁定如下：
主 文再抗告駁回。
再抗告程序費用由再抗告人負擔。
理 由
一、按對於非訟事件抗告法院之裁定，以抗告無理由而駁回，或以抗告有理由而廢棄或變更之裁定再為抗告者，僅得以其適用法規顯有錯誤為理由，此觀非訟事件法第45條第3項規定自明。所謂適用法規顯有錯誤，係指原裁定所適用之法規顯然不合於法律規定，或與現尚有效之判例、解釋顯然違反者而言，不包括認定事實錯誤、取捨證據失當、判決不備理由及在學說上諸說併存致發生法律上見解歧異等情形在內（最高法院90年台再字第27號裁定參照）。
二、再抗告人於原法院主張，伊與相對人臺中市政府財政局為坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○號等2筆土地之共有人，伊已就系爭2筆土地提起分割共有物訴訟。臺中市政府財政局將系爭2筆土地出租予相對人廖威誠、廖張瓊枝、廖凉欽、廖正義、林育齡、黃聰烈、廖慶炎、黃林昱宏等8人，依土地法第104條第1項規定，於系爭2筆土地出售時，廖威誠等8人享有同一條件之優先購買權，且渠等順序在土地共有人優先購買權之前，相對人間簽訂之基地租賃契約，使廖威誠等8人取得占有系爭2筆土地之合法權源，明顯損害其他共有人之利益；且將造成系爭2筆土地變價拍賣時價格低落、無人應買之情形，嚴重損害全體共有人之權益。為此，依民法第820條第2項規定，請求以裁定撤銷前述相對人間就系爭2筆土地所簽訂之臺中市市有基地租賃契約等語。原法院以臺中市政府財政局將系爭2筆土地出租予廖威誠等8人之管理行為，在系爭2筆土地之共有人間，並無何顯失公平情形，以102年度聲字第353號裁定駁回再抗告人之聲請。再抗告人不服該裁定，提起抗告，其抗告意旨略以：系爭土地之全體共有人無任何分管契約存在，參照法務部96年2月16日法律決字第0000000000號函釋內容，在未經全體共有人分管協議時，國有土地管理機關並不得將國私共有土地特定部分出租予第三人占有使用，又臺中市政府財政局出租土地時，租金僅以公告地價3%核算，使共有人權益嚴重受損。若臺中市政府財政局出售系爭土地應有部分，則廖威誠等8人將享有土地法第104條第1項之基地優先購買權，此一權利優先伊及其他共有人就土地法第34條之1第4項同一價格優先購買權。系爭土地不論透過原物分割，分得土地之共有人將繼受基地租賃契約；或採取變價分割，相對人在變價階段則能取得土地法第104條第1項之優先購買權，且因系爭租賃契約存在，容易造成系爭土地投標價格遠低於市場行情，不僅能預見伊財產蒙受損失，亦對出租土地之臺中市政府財政局不利，將來形同賤賣市產；況相對人間所訂之基地租賃契約公告地價總額有些僅以3%計算之，更突顯臺中市政府財政局所為有害及共有人權益云云。按民法第820條第1項、第2項規定，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。又依第1項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3分之2所定之管理。然而是否顯失公平，應由法院依非訟程序，斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念為標準，以及共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事定之。經查，原法院係認臺中市政府財政局將系爭2筆土地出租予廖威誠等8人，並未超過其就系爭2筆土地所有權應有部份之面積範圍，自形式上觀之，確實符合民法第820條第1項之規定。共有土地之出租，乃典型之利用行為，僅具有民法第820條第1項所定管理權能之特徵，並非土地法第34條之1第1項所定「處分、變更或設定負擔」之情形，臺中市政府財政局僅係於符合民法第820第1項所定要件下，進行系爭土地之管理行為，於法尚無不合。果爾臺中市政府財政局將來有出賣其就系爭土地之應有部分情事，並確經基地承租人行使土地法第104條所定之優先購買權，如此雖未能簡化土地之共有關係，但可使土地之所有與土地之利用關係合一，俾盡經濟上之效用，且對再抗告人原有系爭土地所有權之應有部分並無何影響，自難認有何顯失公平情形。臺中市政府財政局依多數決將共有之系爭土地出租予其他相對人，如因此造成再抗告人及其他共有人受有損害，且相對人對於上開管理之決定復有故意或重大過失情形，亦係相對人應否依民法第820條第4項規定，對其他土地共有人負損害賠償責任之問題。法務部96年2月16日法律決字第0000000000號函釋旨意係以國有應有部分之使用收益權為標的者，仍得成立租賃契約，成立後之實質內容係止於承租人取得出租人就租賃存續期間內對標的物之使用收益權，並非因此就共有物特定部分因而取得占有、使用、收益之權限，但如因有效成立之分管契約存在，不在此限；又如出租人（分別共有人之一）未與其他共有人完成分管契約，即將應有部分出租於承租人，承租人亦得與其他共有人就共有物之使用收益權達成分管契約，以就共有物之特定部分為占有、使用、收益。依本件情況而論，系爭土地之共有人彼此間既未訂立分管契約，則臺中市政府財政局依其應有部分訂立期限，將系爭土地出租予其餘相對人，僅使承租人取得租賃存續期間內對標的物之使用收益權，並無悖於上開法律規範之處。系爭土地於100、101、102年公告地價為每平方公尺新臺幣（下同）6,240元、6,240元、7,800元，漲幅僅1.25%，且依城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，復徵諸本件土地之地目、所在位置及使用分區狀態等情，可知臺中市政府財政局就該出租之管理方法，即租金依訂約當期公告地價總額及租金率5%或3%計算部分，當屬符於上開規定。至再抗告人應否按伊應有部分比例向相對人請求部分租金補償，並未影響相對人出租本件共有土地管理方法之適當性；惟若再抗告人倘仍爭執相對人間就約定租金過低，即是否有共有人權利濫用或損害共有人權益等節，要為實體爭執事項，尚非可於本件程序中作為請求法院裁定變更管理行為之依據。並以此為由，維持原法院所為駁回再抗告人之本件聲請，而以103年度抗字第93號裁定駁回其抗告，揆諸前揭說明，核無違誤。
三、再抗告人不服原裁定再為抗告，再抗告意旨雖略以：㈠臺中市政府財政局將系爭2筆土地出租予廖威誠等8人，使渠等由系爭土地之無權占有人變更為有權占有人，使再抗告人民法767條之物上請求權無法對其行使，當然損害再抗告人土地所有權之權能；縱出售其系爭土地之應有部分而由承租人行使土地法第104條之優先購買權，先前之基地租賃契約仍為有效，再抗告人民法第767條之物上請求權仍無法對地上物占有人行使。臺中市政府財政局就系爭2筆土地之應有部分遠逾土地持分之2/3，自得依土地法第34條之1之規定出售系爭2筆土地全部，如臺中市政府財政局依上開規定出售系爭2筆土地全部，而基地承租人復行使土地法第104條之優先購買權，不論再抗告人之意願為何？再抗告人就系爭土地之應有部分將遭一併出售，難道對再抗告人系爭土地所有權並無任何影響？系爭2筆土地面積合計為1163平方公尺，然廖威誠等人之承租面積僅752.36平方公尺，縱渠行使土地法第104條之優先購買權，其行使面積亦僅752.36平方公尺，剩下之410.64平方公尺，並非基地承租人行使優先購買權之範圍，日後如何處理？難道任由地上物占有人繼續無償使用？實際上根本無法達到土地所有與土地利用關係合一，反而使系爭土地之關係更形複雜而已。㈡系爭土地之位置如何？工商業繁榮之程度為何？承租人利用基地之經濟價值及所受利益為何？系爭土地之地租僅公告地價之3%，與鄰地租金相比較為何？原裁定均未作任何之調查，如何得出系爭土地地租僅公告地價3%並未有顯失公平之結論？原裁定僅以本件土地之地目、所在位置及使用分區狀態等情，據此判斷相對人間所約定土地租金之數額並未顯失公平云云，實稍嫌速斷。系爭土地為毗鄰臺中市政府公辦第12期重劃之土地，且又面鄰○○區○○街，應屬市區精華之土地，目前土地成交價格約為每坪市價60萬至80萬元之間，焉有可能每年地租僅公告地價之3%？㈢多數共有人依民法第820條第1項出租共有土地之行為，對少數共有人有無顯失公平？或少數共有人爭執之重點，厥為租金數額有無偏低，而此時審理法院如以租金過低已涉及實體爭執事項，拒絕判斷該租金數額是否對少數共有人顯失公平者？則民法第820條第2項少數共有人之救濟途徑，幾無適用之可能。法院受理變更共有物管理事件其審理之內容乃在於多數共有人之管理行為有無涉及對少數共有人顯失公平；至於該顯失公平之事實，是否為實體權利義務之爭執？則非所問，如此少數共有人始有依民法第820條第2項之規定，尋求救濟之可能。㈣再抗告人在原審提起本件變更共有物管理行為事件，欲排除或縮短相對人間之基地租賃契約，明顯對全體共有人有利，何以身為共有人之臺中市政府財政局竟持反對之立場？是否有不可告人之內幕在？實值深究云云。惟查，再抗告人所為上開指述，核屬原裁定就臺中市政府財政局出租系爭土地之管理方法有無顯失公平之取捨證據，及依職權認定事實之行使予以指摘，並未具體主張原裁定如此認定所適用之法規，有不合於法律規定，或與現尚有效之判例、解釋顯然違反者，揆諸前揭說明，尚難憑以認定原裁定有適用法規顯有錯誤之事由，其再抗告自非合法。
四、據上論結，本件再抗告為不合法。依非訟事件法46條，民事訴訟法第495條之1第2項、第481條、第444條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 12 日
民事第五庭審判長 法 官 李寶堂
法 官 鄭金龍法 官 古金男以上正本係照原本作成。
書記官 廖昭容中 華 民 國 103 年 9 月 15 日