臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度上易字第152號上 訴 人 金大利建設股份有限公司共 同法定代理人 邱宗明
邱敏雄兼 上二人訴訟代理人 邱林秀雲被 上訴人 高金澤
高晏婕共 同訴訟代理人 高金次上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國104年2月10日臺灣臺中地方法院103年度訴字第2299號第一審判決提起上訴，本院於中華民國104年5月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；上開規定於公司經中央主管機關撤銷或廢止登記者準用之；股份有限公司之清算，除公司法或章程另有規定或股東會另選清算人者外，以董事為清算人；公司之清算人，在執行職務範圍內，亦為公司負責人，公司法第24條、第26條之1、第322條第1項、第8條第2項分別定有明文。
貳、上訴人業由經濟部於民國96年3月9日以經授中字第00000000000號函予以廢止登記，且尚未清算終結，有臺中市政府103年9月25日府授經商字第00000000000號函檢附之公司變更登記事項卡、原審法院索引卡查詢表可稽（見原審卷36至40、44至46頁），是上訴人依法應行清算，且無公司法或章程另有規定或經股東會決議另選清算人之情形，亦經上訴人法定代理人邱林秀雲陳明（見原審卷55頁反面），是依上開說明，自應由其全體董事即邱林秀雲、邱宗明、邱敏雄為清算人，並於本件訴訟共同為上訴人之法定代理人。
乙、實體方面：
壹、被上訴人主張：臺中市○○區○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）原為邱林秀雲所有，坐落其上之同段214建號建物（即門牌號碼：臺中市○○區○○路○○○號，下稱系爭房屋），則本為上訴人所有。被上訴人先後於90年11月4日、103年6月24日經由原審86年度民執字第20261號、102年度司執字第96558號強制執行程序（下分稱20261號、96558號執行事件），分別拍定取得系爭房屋、系爭土地之所有權。而邱林秀雲雖於93年9月13日點交系爭房屋前，將斯時尚為其名下之系爭土地內，如94年7月4日臺中縣豐原地政事務所土地複丈成果圖（即原審判決附圖）所示B部分土地，無償不定期限供上訴人於其上增建違章建物（下稱系爭增建物），惟上訴人尚不得以其與邱林秀雲訂有使用借貸契約，對被上訴人主張有使用系爭土地之權利；且上訴人業經廢止登記，未再使用系爭增建物，使用借貸關係亦已終止。為此爰依民法第767條物上請求權等之規定，請求上訴人拆除系爭增建物，並返還所占用之土地等語。並上訴聲明：如主文所示。
貳、上訴人則以：上訴人前獲系爭土地原所有權人邱林秀雲同意，取得主管機關核發建造執照後，於系爭土地上建造系爭房屋並取得使用執照，上訴人既已取得系爭房屋所坐落基地即系爭土地包含法定空地之使用權，上訴人於系爭土地之法定空地上所興建具構造上及使用上獨立性之系爭增建物，自亦有基地使用權存在。被上訴人拍賣取得之系爭房屋，並不包括系爭增建物，嗣雖於相隔13年後拍賣取得系爭土地，但上訴人就系爭土地之法定空地使用權，未因拍賣而除去，且應推斷被上訴人默許上訴人繼續使用土地，並轉為民法第876條第1項之法定地上權，此亦與上訴人是否繼續營運無涉，上訴人自非無權占有，被上訴人亦無權為拆屋還地之請求等語資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
參、兩造審理中不爭執及爭執事項（本院依判決格式修正或增刪文句，或依爭點論述順序整理內容）：
一、不爭執之事實：
（一）系爭土地原為邱林秀雲所有，坐落其上之系爭房屋本為上訴人所有。
（二）被上訴人於90年11月4日，經由原審法院20261號強制執行事件，拍賣取得系爭房屋之所有權。
（三）邱林秀雲於93年9月13日系爭房屋點交前，提供斯時尚登記於其名下之系爭土地如原審判決附圖所示B部分土地（該部分土地為系爭房屋坐落基地之法定空地），無償不定期限供上訴人增建未辦理保存登記之鐵造平房即系爭增建物，故系爭增建物並未列入併同拍賣而由被上訴人取得。
（四）系爭增建物為獨立之建物，非屬系爭房屋之附屬建物。
（五）被上訴人於103年6月24日，經由原審法院96558號強制執行事件，拍賣取得系爭土地之所有權。
（六）邱林秀雲有於103年6月25日寄發存證信函予被上訴人，略以：伊持有系爭土地所有權期間，如原審判決附圖所示B部分土地、面積16.58平方公尺，無償無定期供上訴人增建房屋等語。
以上雙方所不爭執之事實，並有被上訴人提出之照片5件（原審卷51至52頁）、存證信函（原審卷9至11頁）、土地登記第二類謄本（原審卷15頁）、建物登記第二類謄本（原審卷49頁）、不動產權利移轉證書（原審卷111頁）各1件、上訴人提出之照片4件（原審卷31至32頁）可證，且經原審於103年11月5日至現場勘驗明確，製有勘驗筆錄暨現場拍攝之照片可稽（原審卷73至105頁），應堪信為真正，上開事實，本院並均採為判決之基礎。
二、爭點之所在：上訴人所有之系爭增建物，是否無占有系爭土地之正當權源？
肆、得心證之理由：
一、所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號、97年度台上字第1101號判決意旨參照）。坐落於系爭土地上之系爭增建物既為上訴人所有，被上訴人以無權占有為原因，本於物上請求權之法律關係，請求上訴人拆除系爭增建物，並返還所占用之土地，揆諸前揭說明，自應由上訴人就其有占有使用系爭土地之合法權源，負舉證之責。
二、債權契約為特定人間之權利義務關係，債權人僅得向債務人為主張，原則上不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則（最高法院88年度台上字第694號、96年度台上字第1809號判決意旨參照）。上訴人固係得系爭土地前所有權人即被上訴人之前手邱林秀雲同意，無償不定期限於系爭土地上興建系爭增建物，但上訴人與邱林秀雲間之債權債務關係，除法律別有規定或有其他情事，可資認為被上訴人應繼受該債之關係外，基於債之相對性原則，本不得以該法律關係對抗嗣後取得系爭土地之被上訴人，亦即原則上無從以該法律關係作為占有系爭土地之合法權源。
三、設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定；設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定，，為民法第876條第1項前段、第2項所明定。而基於物權法定主義精神，法定地上權必須合於法律之特別規定，始能成立；亦即須於設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時為其成立法定地上權要件。倘於設定抵押權時之土地及建物非屬同一人，或土地及建物分別為數人所有或各有多數不相同之共有人，而於拍賣異其所有人之情形時，如仍認有法定地上權存在，即逾該條項規定之範圍，其因而造成拍定人之不利益，顯難謂為公允，應無以相類事實為相同處理之法理，而類推適用民法第876條第1項規定之餘地（最高法院97年度台上字第478號、99年度台上字第345號判決、臺灣高等法院暨所屬法院99年法律座談會民事類提案第6號研討結果參照）。系爭土地之前所有權人邱林秀雲雖為上訴人之法定代理人，惟公司與自然人之人格各別，各為權利之主體，尚不能僅以上訴人邱林秀雲為上訴人之法定代理人，即認系爭增建物興建當時，與系爭土地為同一人所有，則在被上訴人拍賣取得系爭土地之所有權後，自與民法第876條所規定應成立法定地上權之構成要件有間，亦不能任意比附援引，認得類推適用該法條之規定。
四、土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，固為民法第425條之1第1項前段所明定。惟上開條文規定之法定租賃權，成立之前提必須土地與房屋本同屬一人，之後因轉讓致土地與房屋所有人相異始有適用，系爭增建物與系爭土地（之前手）既非同一人所有，在被上訴人拍賣取得系爭土地所有權後 應不能逕行適用前開法條之規定成立法定租賃權。至於本事件之具體事實，得否認係法律漏洞並類推適用上開法條之規定，尚非全無疑義，自應進一步探究。而關於某項法律問題，法律依其內在體系及規範計劃，本應積極設其規定但未規定時，稱為「公開漏洞」，基於相類似之事實，應作相同處理之法理，就此法律缺漏，應比附援引（類推適用）規範意旨具類似性之法律規定予以填補，據以達公平正義之要求；但法律有無漏洞，應從現行法之內在目的及規範計劃，相對應於某具體案例事實以判斷之。民法於88年4月21日修正時，增訂第425條之1法定租賃權之規定，其規範意旨在於「推定」當事人之意思，亦即土地或房屋所有權轉讓後雖異其所有人，然原則上可推定土地所有人有默許房屋所有人繼續使用土地之意思，並使當事人間在房屋得使用期限內成立租賃關係，以杜爭議並期明確（見該法條之立法理由），則相對而言，如依客觀情事或相關證據，可認土地所有人並無（默許）房屋所有人繼續使用土地之意思時，自與前開法條之規範目的有間；另民法之所以就法定租賃權進行規範，當在於房屋與土地為各別之不動產，各得為單獨交易標的，而於現今之建築，多以鋼筋混凝土，甚至鋼構為之，其價值不貲，且使用年限在數十載甚至百年以上，因房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即房屋必須使用該房屋之基地，是本有合法使用基地權源之房屋，不應因房屋與土地所有權之轉移，成為阻斷其使用權源之事由，基於房屋既得使用權保護原則之考量，始進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求（最高法院91年度台上字第1919號判決意旨參照），是以得成立法定租賃權之房屋，應以該房屋具相當之經濟價值為要件，如係簡陋破舊價值所剩無幾之建物，縱予拆除，於社會經濟亦無甚影響，自均不能視為前法條中，可成立法定租賃權之房屋（最高法院57年台上字第1303號判例意旨參照）。上訴人所有之系爭增建物，乃坐落於系爭房屋基地之法定空地內，而建築基地所應留設之法定空地，非依規定不得重複使用（建築法第11條第3項前段），亦即法定空地不得再作其他建築使用（最高行政法院75年度判字第975號判決意旨參照），是坐落系爭房屋基地法定空地內之系爭增建物，非但有違法定空地之用途，亦難認拍賣取得系爭土地之被上訴人，有容忍（默許）系爭增建物繼續使用土地之意思；另系爭增建物緊臨系爭房屋後方，除無門戶相通外，系爭房屋之後門並遭以鐵皮波浪板封住無法進出，且系爭增建物外觀甚為老舊，內部無燈光、照明、水電、瓦斯等設備，亦無隔間，現場僅堆置各種雜物，屋頂亦已有長寬各約1公尺破洞等事實，亦據原審於103年11月5日至現場勘驗明確，製有勘驗筆錄暨現場拍攝之照片可稽（原審卷73至105頁），則系爭增建物既已嚴重防礙系爭房屋之使用，除益難認被上訴人有容任系爭增建物繼續使用土地之意思外，且從系爭增建物前開簡陋破舊之使用現況，該建物之價值應所剩無幾，系爭增建物自亦非可成立法定租賃權之房屋。執此，上訴人所有之系爭增建物，於被上訴人拍賣取得系爭土地後，彼此間應無類推適用前開法條規定，成立法定租賃權之情事，應可認定。
五、綜上所述，被上訴人既已拍賣取得系爭土地之所有權，上訴人不得執其與邱林秀雲間之債權關係對抗被上訴人，系爭增建物就所坐落之系爭土地，亦無法定地上權或法定租賃權存在，自不能認上訴人有占有使用系爭土地之合法權源，被上訴人應得請求除去侵害及返還占有。從而被上訴人本於民法第767條物上請求權之規定，請求上訴人拆除系爭增建物，並返還所占用之土地，為有理由，應予准許。是則原審為被上訴人勝訴之判決，經核於法要無不合，上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
伍、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均與本案判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
丙、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 9 日
民事第三庭 審判長法 官 翁芳靜
法 官 王 銘法 官 劉長宜以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 李妍嬅中 華 民 國 104 年 6 月 9 日