臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度上易字第312號上 訴 人 呂松柏被上訴人 畢卡索梅川陽明管理委員會法定代理人 林永章上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國104年4月21日臺灣臺中地方法院103年度訴字第1696號第一審判決提起上訴，本院於104年9月15日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣26,205元本息部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判（確定部分除外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審（除確定部分外）訴訟費用，由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事 實
一、被上訴人主張：㈠上訴人原為伊之財務委員，於被上訴人社區大樓內有12戶區
分所有建物出租予第三人，又受社區大樓部分區分所有權人委託出租、管理約30戶之區分所有建物，每戶按月收取委任報酬。上訴人因經營上開業務，自民國98年6月25日起至100年3月8日止，未經全體區分所有權人同意，擅自於伊管理之社區大樓地下室3樓共用空間，以木板圍起而占用如原審判決附圖（下稱附圖，即臺中市中正地政事務所102年11月20日土地測量成果圖）所示C部分，面積32.56平方公尺，供己堆置出租各戶區分所有建物內必須汰換、收藏之傢俱。上訴人無權占有上開公共使用空間，因而受利益，至伊受有損害，應將相當於租金之不當得利共47,868元返還伊。
㈡上訴人雖辯稱如附圖C部分尚有訴外人吳○燦占用，並以100
年3月18日第15屆第10次管理委員會會議譯文為據；惟如附圖C部分原以木板圍起隔間，並加裝門鎖，該門鎖鑰匙僅上訴人持有，其他人並不能進入該部分，自係上訴人所占。又證人趙修寬之證詞不足以證明吳○燦有無權占有上開C部分之空間。
㈢上訴人與訴外人江○航簽訂之協議，其上僅載明「補貼」，
未有上訴人收受金額及點交堆放之傢俱予江○航等收據證明，不足以證明堆放之傢俱已出售並交付江○航。且倘傢俱已出售予江○航，而為江○航所有，上訴人之子豈可能於100年3月8日拆除上開C部分隔間木板時，搬走原置於C部分內之床墊、桌子等物品。顯見上開傢俱確屬上訴人所有，上訴人屬無權占用。
㈣上訴人占用上開如附圖所示C部分，係坐落臺中市○○區○
○段○○○○號及同段1553建號（以下段別省略），為大樓地下三層，內有電梯室、機械室、公共梯間、公共儲藏空間、水箱、車道及停車位，依公寓大廈管理條例第3條第2、3款之規定，1553建號並非屬區分所有建物之專有部分，其使用上並不具有獨立性。依同條例第3條第4款規定，可認上訴人所占用之1553建號雖於共有部分1552建號之建物謄本上登記「共有部分權利範圍：50000分之0」，而屬共有人分別共有，但該1553建號為全體共有人共同使用，且欠缺獨立性之共同使用部分；復依上訴人提出之房屋買賣契約書第6條約定：「地下權利之歸屬：地下層分為共用部分及約定專用部分兩部分，雙方同意其權屬如下：㈠共用部分包括受電室、機械室、樓梯間、電梯間、車道等公共設施必要部分，由甲方（即買方，以下同）及全體買主依所其承購各該戶面積比例共有持分之。上述共用部分範圍、位置悉依乙方（即賣方之建設公司，以下同）統籌規畫配置，並應依公寓大廈管理條例，由住戶組織管理委員會，依法共同維護管理，甲方不得私自佔為己用。」故該地下三層之1553建號雖登記為共有人分別共有，既非區分所有建物之專有部分，性質上除部分車位面積為約定專用外，即為社區全體共有人之共用部分，且依上開房屋買賣契約書之約定，具有分管契約之效力，地下三層屬全體共有人共同使用部分，不允許個人私自占用，而伊具有管理權，則伊請求上訴人返還無權占用所受之利益，即有理由。
㈤上訴人以其提供14個車位予伊收取租金，並據以主張與本件
不當得利之損害賠償金額為抵銷；惟兩造間就上開14個停車位之協議係有效存在，伊就此14個停車位收取租金即屬有權、適法。縱上訴人主張其係被詐欺或係因錯誤而與伊為協議，依民法第93條規定，上訴人自承98年即知悉上情，其撤銷權亦早已逾除斥期間，自不得再行主張撤銷意思表示等情。爰求為命上訴人應給付伊47,868元本息之判決。（未繫屬本院部分，爰不贅敘）
二、上訴人則以：㈠伊僅自91年12月起至93年4月底，因代管套房需要臨時使用
如附圖C部分之木板隔間，伊於93年5月間，與江○航協議將20間套房租給江○航，一併將該儲藏之傢俱轉給江○航，故自93年5月起至94年4月底是江○航占用；94年5月至96年8月8日仍為伊占用，伊於96年8月8日與江○航協議將20間套房傢俱（含地下室傢俱）一併以5萬元之價格轉賣予江○航，故自96年8月8日後，上開傢俱已非伊所有，自非伊占用上開C部分之木板隔間。又依被上訴人提出之100年3月18日管理委員會議之錄音譯文，足證如附圖所示C部分尚有吳○燦占用。
㈡如附圖C部分包含1553、1552建號，各有獨立範圍，其中155
3建號係約定專用部分，非共用部分。且伊曾於102年3月8日要求被上訴人處理江○航停車占用如附圖C部分位置時，被上訴人稱該處並非係共用部分而未受理，顯見上開C部分被上訴人已經放棄管理權。
㈢縱伊應給付相當於租金之不當得利予被上訴人，然被上訴人
前向伊表示建設公司合法申請的停車位有49個，但最後畫設99個停車位，有50個係違法的，伊擁有27個停車位，兩造遂協商由伊捐贈14個停車位，交管理委員會出租，租金由管理委員會取得。惟嗣因同社區有其他住戶也因為停車位的問題與被上訴人發生訴訟，法院於98年間判決認住戶的停車位是合法的，該判決於99年確定，故伊當初係被欺騙而作成協議，則自94年7月至96年6月間之車位租金948,000元（2,800元×14×24＝948,000元），應返還伊，伊自得以此金額與被上訴人主張之金額抵銷等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人47,868元本息，並依職權及上訴人之陳明，為准、免假執行之宣告。上訴人就其敗訴部分，提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。(二)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。㈢訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、本院得心證之理由：㈠被上訴人主張上訴人無權占用被上訴人管理之如附圖所示C
部分，面積32.56平方公尺之空間，請求起訴前5年即自98年6月25日起至100年3月8日止，相當於租金之不當得利共47,868元等情；被上訴人則否認之，並以前詞置辯。則本件應審究者，厥為：1.上訴人有無占用如附圖所示C部分之空間？
2.被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利共47,868元，有無理由？3.上訴人主張以停車位之租金抵銷被上訴人請求之金額，有無理由？㈡查上訴人為被上訴人社區大樓之區分所有權人，該社區大樓
地下3樓停車空間，分別編為1553及1552建號，如附圖所示C部分，自92年1月起至100年3月8日止，被人以木板隔間圍起作為儲藏室，木板外以門鎖鎖住。上開C部分使用1552建號面積為17.89平方公尺，使用1553建號面積為14.67平方公尺。兩造前曾協議，由上訴人提供14個停車位供被上訴人出租，租金由被上訴人取得，被上訴人據此協議取得94年7月至96年6月間出租上開14個停車位之租金等事實，有建物所有權狀、建物登記謄本、建物測量成果圖、臺中市中正地政事務所函附卷可稽（見原審卷第201至203頁、本院卷第11至12頁、第17至18頁、第61頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
㈢上訴人有無占用如附圖所示C部分之空間？
上訴人雖僅自認自91年12月起至93年4月底及94年5月起至96年8月8日止期間有占用附圖所示C部分用以放置傢俱（見原審卷第112頁背面）；惟辯稱自93年5月至94年4月底是江○航占用及96年8月8日以後非伊占用，吳○燦亦有占用等語。
經查上訴人自認曾占用附圖所示C部分放置傢俱乙節，核與被上訴人主張之情節大致相符，上訴人雖提出其與江○航簽訂之合作租賃協議書及協議（見原審卷第108至109頁），辯稱係由江○航占用云云；惟上開合作租賃協議，並無提及放置於地下3層之傢俱，且上訴人自承該合作租賃協議，嗣後因故未履行，而上開協議僅記載由江○航補貼傢俱費用，並無有關點交、交付等記載，且無法明悉協議內所記載之傢俱與上訴人占用附圖所示C部分有何關聯，是上訴人所提上開證物均無從作對其有利之認定。另參酌上訴人於被訴侵占等案件偵查中，僅否認圍設木板，但承認自91年起使用裡面的空間，放一些傢俱等類的東西（見臺灣臺中地方法院檢察署103年度他字第0000號103年6月6日訊問筆錄及該署103年度偵字第00000號不起訴處分書），及上訴人曾於社區管理委員會決議拆除木板隔間後，向社區服務員楊○興表示先不要拆除其中一個木板隔間，裡面的東西上訴人還沒有辦法處理，並向楊○興承認東西是上訴人所有等情，已據證人楊○興到庭證述明確（見原審卷第56至57頁）。且被上訴人亦不否認持有如附圖所示C部分隔間之鑰匙，則上訴人若未占用該部分，何須持有該部分隔間之鑰匙。又依上訴人所提出管理委員會會議紀錄譯文（見原審卷第28至48頁），並無從證明吳○燦係占用如附圖所示A、B、C之何部分，且縱吳○燦與上訴人共同占用如附圖所示C部分之隔間，亦無解於上訴人有占用該部分之事實。是顯見上訴人自91年12月起即占用附圖所示C部分放置傢俱，持續至被上訴人決議拆除木板隔間並於100年3月8日委人拆除時為止，上訴人前揭所辯顯無可採。
㈣被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利共47,868元
，有無理由？
1.被上訴人主張上訴人無權占用如附圖所示C部分位置，其中1553建號，係大樓地下三層，內有電梯室、機械室、公共梯間、公共儲藏空間、水箱、車道及停車位，依公寓大廈管理條例第3條第2、3款之規定，1553建號並非屬區分所有建物之專有部分，其使用上並不具有獨立性，雖登記為共有人分別共有，既非區分所有建物之專有部分，性質上除部分車位面積為約定專用外，即為社區全體共有人之共用部分，且依買賣契約書所載有分管契約效力之約定，地下三層屬全體共有人共同使用部分，不允許個人私自占用，伊具有管理權，則伊自求得請求上訴人返還無權占用所受之利益等情；上訴人則辯稱如附圖所示C部分包含155
3、1552建號，其中1553建號係約定專用部分，非共用部分。被上訴人曾稱如附圖所示C部分非共用部分，顯見上開C部分被上訴人已經放棄管理權等語。
2.按「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。約定專用部分：
公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
」、「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」公寓大廈管理條例第3條第4款、第5款、第6款、第10條第1項、第2項分別定有明文。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。此所謂土地總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依土地法規定所申報之地價，此有關房屋及基地租賃計收租金之上限規定，於請求返還相當於租金利益之事件，自應據為計算利益之標準。又計算相當於租金之損害，除應以不動產之價值為基礎外、尚須斟酌不動產所處位置、工商繁榮情形，利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。
3.經查：⑴被上訴人管理之大樓地下三樓編為1553、1552建號，其
中1553建號為停車空間，1552建號則為共同使用部分，此有建物所有權狀及建物登記謄本附卷可憑（見原審卷第202至203頁），又1553建號劃有停車格，但並非每戶均有停車位，上訴人之應有部分為50000分之1070，而1552建號則為儲藏室、儲水塔、變電箱、逃生梯、車道等，為兩造所不爭執，是堪認1553建號為約定專用部分，1552建號始為共同使用部分。如附圖所示C部分使用1552建號之面積為17.89平方公尺，使用1553建號之面積為14.67平方公尺，此有臺中市中正地政事務所104年8月18日中正地所二字第0000000000號函附卷可稽，是足認上訴人占用共用部分之面積僅1552建號之17.89平方公尺。
⑵被上訴人雖主張依上訴人提出之買賣契約第6條約定，
1553建號非區分所有建物之專有部分，性質上除部分車位面積為約定專用外，即為社區全體共有人之共用部分云云；惟查1553建號為停車空間，上訴人持有所有權應有部分50000分之1070，已如前述，是該1553建號為約定專用部分，且依上開買賣契約第6條僅就共用部分及約定專用部分之範圍，並共用部分由管理委員會維護管理為約定，並未就專有部分有約定供共同使用之部分（見原審卷第129至130頁），而有約定共用部分之情形，則1553建號既為約定專用部分，且並非每戶均有該專用部分所有權，則該專用部分縱被他人無權占有，亦僅該專用部分之共有人得行使權利，被上訴人對該部分無權代該專用部分之共有人行使權利。是被上訴人上開主張尚不足採信。
⑶上訴人占用如附圖所示C部分，其中使用1552建號之面
積為17.89平方公尺，屬共用部分，並無占用之權源，其屬無權占用，堪予認定。則被上訴人請求上訴人給付其於103年6月25日起訴前5年內即98年6月25日起至100年3月8日拆除上開木板隔間止之相當於租金之不當得利，即屬有據。
⑷又上訴人既無權占有上開17.89平方公尺之土地及建物
，從而，被上訴人主張上訴人占用其管理之上開土地及建物而受有利益，致其受有損害，自得請求上訴人返還無權占用上開土地及建物所受相當於租金之不當得利。
經本院審酌上開土地之地目為建，建物位於臺中市○○○路○段，為住商辦混合大樓，一樓為店面，鄰近文心國小、黃昏市場、超級市場、公園及捷運崇德站，有勘驗筆錄可稽（見原審卷第92頁），是本院綜合上情，認上開土地及建物之租金應以申報地價及建物價值之百分之10計算；而上開土地於98年至100年之申報地價為均為每平方公尺4,845元，有地價第二類謄本在卷足參（見原審卷第155頁）。又1552建號與1553建號均屬地下三樓之空間，其每平方公尺之價值應屬相同，而1553建號總面積為1036.5平方公尺，課稅現值98年為3,953,500元、99年為3,907,500元、100年為3,861,600元，有台中市政府地方稅務局東山分局104年3月9日中市稅山分字第0000000000號函所附課稅明細表在卷可稽（見原審卷第186至193頁），則其每平方公尺之價值分別為3,814元（計算式：3,953,500元÷1036.5＝3,814元）、3,770元（計算式：3,907,500元÷1036.5＝3,770元）、3,726元（3,861,600元÷1036.5＝3,726元）。準此，上訴人就上開占用之17.89平方公尺，依上開酌定之標準計算結果，分別計算如下：
①98年6月25日起至98年12月31日止，應給付被上訴人
相當於租金之不當得利金額為8,021元【計算式：（4,845元×17.89＋3,814元×17.89）×10%×（189/365）＝8,021元。
②99年1月1日至同年12月31止，應給付被上訴人15,412
元【計算式：（4,845元×17.89＋3,770元×17.89）×10%＝15,412元。
③100年1月1日至同年3月8日，應給付被上訴人相當於
租金之不當得利金額為2,772元【計算式：（4,845元×17.89＋3,726元×17.89）×10%×（66/365）＝2,772元。
⑸綜上，被上訴人請求上訴人給付自98年6月25日起至100
年3月8日止，占用如附圖所示C其中使用1552建號部分，相當於租金之不當得利金額共計26,205元，洵屬有據。
逾此部分之請求（即占用如附圖所示C其中使用1553建號部分），即屬無據。
㈤上訴人主張以停車位之租金抵銷被上訴人請求之金額，有無
理由？上訴人另以被上訴人應返還伊14個停車位2年之租金合計948,000元，並與本件被上訴人請求之不當得利抵銷云云，惟查依上訴人自述其係經與被上訴人協議後同意提供14個停車位供被上訴人收取租金，該項協議於兩造均有拘束力，被上訴人據此取得該14個停車位之租金，自屬有據。上訴人雖以其係遭被上訴人欺騙而為協議，惟上訴人未舉證以實其說，且其自承知悉上情係因同大樓其他住戶與被上訴人間之停車位訴訟獲得勝訴，該訴訟於98年間判決，99年間確定，則自上訴人知悉迄至其於103年12月25日以書狀主張抵銷，已逾民法93條前段所定1年之除斥期間，上訴人既迄未撤銷上開協議之意思表示，復無從再行使其撤銷權，則被上訴人對上訴人並無返還14個停車位租金之債權，上訴人所為抵銷之抗辯，洵無可採。
五、綜上所述，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付自98年6月25日起至100年3月8日止，相當於租金之不當得利26,205元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年7月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。是原判決就上開應予准許部分，為上訴人敗訴判決，並依職權及上訴人之陳明，酌定相當供擔保金額，為准免假執行之宣告，並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴判決，則有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，核屬有據，應由本院予以廢棄改判。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認不影響本件判決之結果，爰不予逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 30 日
民事第五庭 審判長法 官 李寶堂
法 官 鄭金龍法 官 宋國鎮以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 林育萱中 華 民 國 104 年 9 月 30 日