臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度上易字第331號上訴人 潘碧吟訴訟代理人 游武魁被上訴人 楊 明
盧 純上一人訴訟代理人
陳世煌 律師林家豪 律師上列當事人間辦理移轉所有權登記等事件，上訴人對於中華民國104年2月16日臺灣彰化地方法院103年度訴字第894號第一審判決提起上訴，本院於105年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決駁回後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人楊明應將彰化縣○○鎮○○路○○巷○○○弄○○號房屋交付上訴人。
上訴人變更之訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用由被上訴人楊明負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人起訴原聲明：㈠被上訴人應將彰化縣○○鎮○○路○○巷○○○弄○○號房屋（下稱22號房屋），及所在之地○○○鎮○○段○○○○號（下稱系爭土地，重測前為南平段南平小段376地號）內約100平方公尺之土地，移轉登記予上訴人。㈡被上訴人應將22號房屋及系爭土地內約100平方公尺交付上訴人。㈢被上訴人應將系爭土地上南潭路44巷111弄26、28、30、32號房屋4棟（以下合稱26號等4棟房屋），及其基地之應有部分各1/33移轉登記予上訴人。㈣被上訴人應將26號等4棟房屋及其基地交付上訴人。第二審變更其聲明㈡為：
被上訴人楊明應將22號房屋交付上訴人，此部分核屬減縮應受判決事項之聲明；其餘之請求變更為：被上訴人盧純應將系爭土地應有部分1/37移轉登記予上訴人、將系爭土地應有部分4/1221移轉登記予上訴人、將26號等4棟房屋之事實上處分權權利範圍各1/33讓與上訴人（本院卷第102頁），變更前後之基礎事實同一，依民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款、第2款之規定，應予准許，上訴人主張並未變更其訴，核屬誤會。
貳、上訴人主張：楊明於民國（下同）70年間，以其母楊張月英所有之系爭土地與盧純合建房屋，而將22號房屋及其基地即系爭土地內面積約100平方公尺，以新臺幣（下同）1,000,000元賣與上訴人，上訴人並已將價金給付完竣，嗣系爭土地移轉於盧純，盧純於71年4月11日簽立切結同意書給上訴人，同意於土地、房屋能過戶時，即刻無條件履行合約，另同年5月11日，盧純向上訴人及其他承買房屋之33人各收取70,000元，以清償楊明之債務，並立承諾書，承諾由上訴人取得系爭土地上尚未施工完成之26號等4棟房屋，及房屋所在基地之應有部分各1/33。爰依買賣契約、切結同意書，及承諾書之約定提起本件訴訟，聲明：㈠被上訴人應將22號房屋，及系爭土地內約100平方公尺，移轉登記予上訴人。㈡被上訴人應將22號房屋及系爭土地內約100平方公尺交付上訴人。㈢被上訴人應26號等4棟房屋，及其基地之應有部分1/33移轉登記予上訴人。㈣被上訴人應將26號等4棟房屋及其基地交付上訴人。
參、盧純抗辯略稱：70年3月12日不動產預約買賣契約書，買賣標的之系爭土地為農地，而上訴人並無自耕能力，違反當時土地法第30條之規定，依法應為無效，不得請求履行。系爭土地現為盧純單獨所有，使用分區為特定農業區農牧用地，切結同意書並約定「土地于能分割過戶時，無條件分割過戶」，而依現行法律之規定，尚無從由系爭土地分割出100平方公尺移轉登記於上訴人；另伊所立之承諾書，係以26號等4棟房屋取得使用執照為停止條件，而該4棟房屋至今仍未領得使用執照，伊自無移轉之義務，且自該承諾書訂立至今已32年，爰並主張時效抗辯等語。楊明則以：本件不動產買賣契約之價金，上訴人尚未給付完畢，而切結同意書，則是伊與盧純討論後，商請盧純與上訴人簽訂；至於承諾書，則是盧純與上訴人自行簽署，22及26號等4棟房屋都是伊出資所興建，因為盧純有幫伊處理2,000,000元債務，所以暫以該26號等4棟房屋供盧純抵債，待伊將來清償債務之後，該4棟房屋仍應歸伊所有等語，資以抗辯。被上訴人均聲明：上訴人之訴駁回。
肆、原審為上訴人全敗訴之判決。上訴人聲明不服提起本件上訴，並為聲明之減縮與變更，求為判決：㈠原判決駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡楊明應將系爭土地上之22號房屋交付上訴人。㈢盧純應將系爭土地應有部分1/37移轉登記予上訴人。㈣盧純應將系爭土地應有部分4/1221移轉登記予上訴人。㈤盧純應將26號等4棟房屋之事實上處分權，權利範圍1/3 3讓與上訴人。被上訴人則聲明：上訴駁回。
伍、經查：
一、本件系爭土地為特定農業區內之農牧用地（耕地），現登記為盧純單獨所有。上訴人與楊明於70年3月12日簽訂不動產預約買賣契約書，向楊明買受22號房屋，及該房屋之基地即系爭土地內之面積約100平方公尺，其後盧純於70年10月15日因買賣而取得系爭土地，71年4月11日立切結同意書給上訴人；又盧純向上訴人及其他向楊明承買房屋之33人各收取70,000元，用以清償楊明之債務，盧純並立承諾書給上訴人等各節，為兩造所不爭，並有土地登記謄本（原審卷第9頁、本院卷第84頁）、不動產預約買賣契約書（原審卷第10頁以下）、切結同意書（原審卷第14頁）及承諾書（原審卷第16頁以下）在卷可稽，自屬真實可信。
二、兩造不爭執楊明將22號房屋出賣與上訴人；楊明雖主張：「出賣22號房屋僅收200,000元，其餘之價金餘額上訴人尚未付清」云云，惟此為上訴人所否認。查預約買賣契約書約定本件買賣之價金為1,000,000元，契約成立時並交付450,000元，餘額550,000元則定於70年5月底之前付清（原審卷第10頁，契約第1、2、3條），而契約書之文末記載：「民國70年5月25日收到尾款新台幣550,000元正，如數收訖無訛」，並蓋用楊明、楊張月英之印章（原審卷第13頁），依預約買賣契約書之記載，足認上訴人所負之價金給付義務業已履行完畢，楊明空言主張將印章交與上訴人之配偶游武魁，上訴人之買賣價金尚未給付完畢，並未舉證以實其說，並非可採。又預約買賣契約書之第13條約定「乙方（出賣人）保證本房屋絕無任何問題，確保變更建地，並限於民國70年底以前負責全部完竣（包括分割過戶、使用執照、送水電），其一切費用由乙方負擔，若不按期履行者，每逾一天加違約金總計價款1%計付至交屋或償還原金為止，不得異議」等語（原審卷第12頁），依其文義，亦足認該契約於70年3月12日訂約時，已預期系爭土地於不能分割移轉之情形除去後始為給付，亦難認預約買賣契約書為無效。按本件買賣標的之22號房屋因欲趕在區域計畫發布實施前搶建，至今尚未施工建造完成，非僅未辦理建物所有權第一次登記，亦未取得完工證明，或建造執照與使用執照，此亦為兩造所不爭，並有現場照片（原審卷第142頁）、彰化縣政府訴願決定書（本院卷第34頁）在卷可稽，惟此僅係22號房屋之建造是否違反行政管制規定之問題，與該屋是否為買賣之標的無涉，而物之出賣人負交付其物於買受人義務，此為民法第346條第1項所明定，楊明依法自有交付之義務，從而上訴人依預約買賣契約書之約定，請求楊明交付22號房屋，核屬正當。
三、盧純並非本件預約買賣契約書之當事人，此有預約買賣契約在卷可稽（原審卷第10頁），70年10月15日盧純因買賣而取得系爭土地後，71年4月11日所簽立予上訴人切結同意書切結稱：「…該房屋（指22號房屋）所佔有土地包括前、後空地，于能分割過戶時，無條件分割過戶與買受人潘碧吟，…」等語（原審卷第14頁），係切結將系爭土地分割出獨立宗地後移轉予上訴人，上訴人依該切結同意書，請求盧純移轉登記系爭土地之應有部分1/37，尚屬無據；另71年5月10日盧純承諾：「…俟該房屋（指26等4棟房屋）領取使用執照後，具承諾書人應無條件將附圖所示房屋及土地所有權移轉給台端等人共同所有或處分…」（原審卷第16頁），亦非承諾將系爭土地應有部分4/1221移轉登記予上訴人，或將26號等4棟房屋之「事實上處分權之（準）應有部分」1/33讓與上訴人，上訴人依承諾書，請求盧純將系爭土地之應有部分4/1221移轉登記予上訴人，及將26號等4棟房屋之「事實上處分權權利範圍1/33」讓與上訴人，亦屬無據。
四、從而，上訴人依預約買賣契約書之約定，請求楊明交付22號房屋，應予准許，原判決就此部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘此部分原審判決不當，為有理由，爰廢棄此部分之原判決，改判如主文第二項所示。上訴人變更之訴請求盧純應將系爭土地應有部分1/37移轉登記予上訴人、將系爭土地應有部分4/1221移轉登記予上訴人、將26號等4棟房屋之事實上處分權權利範圍各1/33讓與上訴人，核屬無據，應予駁回，爰判決如主文第三項所示。又本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法於判決之結論不生影響，均不一一贅述。
陸、據上論結：本件上訴為有理由，變更之訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 8 日
民事第三庭 審判長法 官 翁芳靜
法 官 宋富美法 官 王 銘以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 張惠彥中 華 民 國 105 年 3 月 8 日