臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度上易字第332號上 訴 人 吳明川訴訟代理人 謝萬生律師被 上 訴人 祠廟三官大帝法定代理人 陳勝森訴訟代理人 葉玲秀律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國104年6月15日臺灣彰化地方法院103年度訴字第1261號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於105年3月23日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用（含追加之訴）由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。查上訴人於原審主張其為彰化縣彰化市○○段○○○段00000地號土地（下稱系爭347-2地號土地）之承租人，被上訴人未將出賣系爭347-2地號土地予訴外人張鴻圖之最終買賣條件告知上訴人，致上訴人無法行使優先購買權利，張鴻圖並已對上訴人提起遷讓房屋及拆屋還地之訴訟，兩造就優先購買權之存否確有爭執，而聲明請求：⒈確認上訴人對被上訴人與張鴻圖間就系爭347-2地號土地如附圖一所示編號A、面積18平方公尺之土地所為之買賣，有以每平方公尺新臺幣（下同）47,144元之同一條件優先購買之權利。⒉被上訴人應就系爭347-2地號土地如附圖一所示編號A、面積18平方公尺之土地，與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付848,592元之同時，被上訴人應於回復所有權登記後，將系爭347-2地號土地如附圖一所示編號A、面積18平方公尺之土地，辦理分割登記，並將所有權移轉登記予上訴人。上訴人於提起上訴後，復於104年9月22日提出追加被告暨擴張聲明狀，主張因地政機關複丈成果圖測量結果，上訴人之父吳再傳前於民國39年間向被上訴人當時之管理人廖木承租土地所建房屋（下稱系爭房屋）有2平方公尺建在彰化縣彰化市○○段○○○段000地號土地（下稱系爭345地號土地）上，且該土地登記所有權人張鴻圖已就該部分房屋提起拆屋還地之訴，又被上訴人於104年12月3日始提出上揭不動產買賣契約書之影本，主張承買人為洪玉娟，張鴻圖僅為洪玉娟指定之登記名義人，上訴人乃於本院追加洪玉娟及張鴻圖為被告，並追加及補正上訴聲明為：「⒈原判決廢棄。⒉確認上訴人對被上訴人與追加被告洪玉娟（下稱洪玉娟）間就系爭347-2地號如上訴人105年1月5日民事陳述意見暨追加被告暨更正上訴聲明狀所附附圖一（即附圖一）所示編號A、面積18平方公尺之土地所為之買賣，有以每平方公尺47,144元之同一條件優先購買之權利；及系爭345地號如同狀所附附圖二（即附圖二）所示編號A、面積2平方公尺之土地所為之買賣，有以每平方公尺94,091元之同一條件優先購買之權利。⒊追加被告張鴻圖（下稱張鴻圖）應將系爭特定部分土地自系爭土地辦理分割登記，並將該特定土地以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷。⒋被上訴人應就系爭347-2地號如附圖一所示編號A部分、面積18平方公尺之土地，及系爭345地號如附圖二所示編號A、面積2平方公尺之土地，與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人分別給付848,592元及188,182元之同時，被上訴人應將系爭347- 2地號如附圖一所示編號A部分、面積18平方公尺之土地及系爭345地號如附圖二所示編號A部分、面積2平方公尺之土地所有權移轉登記予上訴人」。經核上訴人就被上訴人部分所為上開訴之追加，與其原請求之原因事實，均係基於確認同一優先購買權存在所生之糾紛，二者間請求之基礎事實相同，訴訟資料可相互為用，基於紛糾一次解決性原則，符合上開准予訴之追加規定，自無庸經被上訴人同意，本得為之。又上訴人於上訴後，始追加洪玉娟及張鴻圖為共同被告，尚非合法，另以裁定駁回，合先敘明。
貳、兩造主張
一、上訴人主張：㈠系爭347-2地號如附圖一所示編號A部分、面積18平方公尺之
土地，及系爭345地號如附圖二所示編號A、面積2平方公尺之土地，原為被上訴人所有。上訴人之父吳再傳於39年間本於日治時期之借地法之「借地權」關係，占有分割前同段345地號土地，並於其上建物，且於39年間就該地上建物辦妥建物保存登記在卷，其後於47年間因該地不敷使用，遂再向被上訴人承租分割前同段347地號土地興建房屋，並以由吳再傳繳納承租範圍內之土地之官租及分攤祭祀三官大帝（每年農曆10月15日）聖誕之費用，並備妥三牲、酒禮、菜碗敬獻三官大帝，及擲茭輪流擔任三官大帝神明會之頭家、爐主等費用為租金。是上訴人之父吳再傳於占有之始，即有以行使地上權之意思，占有使用系爭土地並興建房屋之事實，依最高法院85年度台上字第609號判決要旨，應認吳再傳與被上訴人間已有租地建屋關係，並已交付系爭土地由承租人占有，且事實上已蓋有房屋；吳再傳與被上訴人間，顯有成立租地建屋關係與設立地上權之意旨。另上訴人與其父親基於行使租賃權（物權化之地上權）之意思占有使用系爭土地及興建房屋已達65年以上，堪認上訴人業已因辦妥建物保存登記（600建號建物坐落之基地為系爭345地號土地）及本於基地租賃關係已興建違章之建物而取得租賃權（物權化之地上權）。嗣因上揭分割前345地號土地，於53年間分割出345-1、345-2地號土地，另分割前347地號土地亦分割出347-1、347-2、347-3、347-4等地號土地，其中345-1、345-2及347-1、347-3等地號土地，及其地上建物於76年間被政府徵收，致系爭租地建屋之範圍僅餘系爭347-2地號土地所承租之18平方公尺及系爭345地號土地所承租之2平方公尺部分。
㈡系爭2筆土地原為被上訴人所有，而上訴人為繼受系爭2筆土
地上建物之所有權人，並繼受系爭2筆土地之承租人地位，且上訴人及其父親吳再傳前均依吳再傳與被上訴人間之約定繳納上開承租土地面積之官租或地價稅，至100年11月止（即系爭2筆土地於100年10月5日移轉予張鴻圖後），上訴人迄今亦仍在分攤相關祭祠三官大帝之費用及輪值擔任三官大帝神明會之頭家、爐主等費用，有建物登記簿謄本、擔任三官大帝神明會頭家、爐主之紀錄資料及已完納之地價稅繳款書多紙可稽，堪認上訴人就系爭2筆土地與被上訴人間確有基地租賃關係存在。是依土地法第104條規定及參照最高法院69年台上字第945號判例意旨，上訴人就被上訴人與洪玉娟間於100年10月5日所訂立之買賣，自有按同一買賣條件之優先購買權存在。上訴人已於103年11月起訴前，以存證信函向原出租人即被上訴人表示願以其將系爭2筆土地出賣於張鴻圖（上訴人當時尚不知該買賣契約之訂立人為洪玉娟）之相同出賣條件為優先購買之意思表示，因系爭2筆土地現已登記為張鴻圖所有，而張鴻圖又對上訴人所承租之系爭2筆土地及其上建物提起拆屋還地及返還不當得利之訴訟，是上訴人對被上訴人自有提起確認優先購買權存在之訴訟利益與必要。
㈢系爭房屋於日據時代即已設立戶籍，並於39年8月1日辦理保
存登記取得所有權，嗣於44年設立房屋稅籍，於47年擴大承租上開347地號土地，並興建房屋；後於76年間，經政府徵收部分土地，拆除部分建物，致租地建屋範圍變為如附圖一、二所示情形。被上訴人與洪玉娟於簽訂系爭買賣契約時，均明知系爭2筆土地上有上訴人之建物，及訴外人廖志祥、林振煌等人所有已辦畢保存登記之建物及未辦理保存登記之建物存在，則依民法第759條之1規定可知，被上訴人之管理人陳勝森從未將出賣條件通知基地承租人即上訴人，是參酌司法院大法官會議釋字第124號解釋及最高法院80年度台上字第2115號判決意旨，上訴人無從表示承買，自無放棄優先購買權可言。又參照最高法院65年台上字第2701號判例意旨，優先購買權乃屬形成權性質，因優先承買權人一方表示願依同樣條件優先承買之意思，買賣契約即為成立，上訴人於起訴前即以存證信函向被上訴人表示優先購買之意思；且土地法第104第2項明定出賣人與第三人訂立之買賣契約不得對抗優先購買權人，即賦與此項優先購買權有物權之效力，得由先買權人據以塗銷他人已為之所有權移轉登記，由先買權人與出賣人補訂書面契約，並協同辦理所有權移轉登記。被上訴人於出售系爭土地時並無通知上訴人優先承買，且由建物航照圖可知，在開路之前建物都存在，而建物有部分有保存登記，部分沒有保存登記，無論何種都有租地建屋關係存在，故上訴人依土地法第104條規定，對被上訴人主張有優先購買權，實於法有據。
㈣上訴人既已表明行使優先購買權之意旨，並已送達於被上訴
人知悉，則依前揭判例所示，兩造間就系爭2筆土地之買賣契約依被上訴人售與洪玉娟之同樣條件買受即已成立，惟系爭優先購買所指同一條件之價格如何決定？依被上訴人與洪玉娟間於100年10月5日所訂立之土地買賣所有權移轉契約書所示，其中系爭347-2地號土地係以當時之公告現值每平方公尺47,144元之價格為出售條件；系爭345地號土地係以當時之公告現值每平方公尺94,091元之價格為出售條件。準此，則上訴人就所承租之基地行使優先承買權，並願以如上同樣條件之價格買受如附圖一、二所示土地，自屬於法有據。又兩造間就系爭2筆土地之買賣契約既已成立，依前揭判例所示，上訴人自得據以向張鴻圖請求塗銷已完成之特定範圍所有權移轉登記。而被上訴人於系爭土地回復其所有後，即負有交付系爭土地及使買受人取得所有權之義務，自應包含就上訴人所承租之特定部分，辦理分割編訂新地號，並辦理所有權移轉登記及交付土地之義務在內。
㈤又按被上訴人所提出之不動產買賣契約書簽訂時間係在100
年10月5日，上揭時間尚在新管理人陳勝森與原管理人廖木之子廖銀漢及其孫廖○志間確認管理權不存在事件（本院98重上更㈢字第38號）於本院審理期間，新管理人陳勝森竟違反系爭神明會於日據時代（明治43年11月15日）之管理人選任契約文字上明白規範，選任羅在之孫羅傳出頭管理前記業收租、納課、辦理祭祀、永為此業。另於大正6年4月間，因羅傳辭任管理人而改選任鄭阿鼠及廖木為管理人，負責管理前記土地、收租納課、辦理祭祀、永為此業之規範，擅將被上訴人之產業非法出售予他人，其出售之行為顯屬故意違反創會祖先之訓令。是被上訴人之管理人陳勝森自無可能通知被上訴人之派下會員優先購買，更遑論有通知系爭2筆土地之承租人優先購買之可能。
㈥至參諸原法院102年度訴字第239號拆屋還地事件歷審卷宗資
料，該判決顯未審酌彰化地方稅務局已於103年10月23日以彰稅地字第0000000000號函證明上訴人之父吳再傳確有分單繳納彰化市○○段○○○段00000000000地號等三筆土地之76年及78至80年地價稅（稅籍編號：000000000000），另上訴人亦有一直繳納系爭2筆土地之地價稅至系爭土地出售予洪玉娟並登記予張鴻圖後，有繳款書足資證明。又系爭房屋有部分係建築在系爭345地號土地上，而上開事實之發現係在原法院102年度訴字第239號判決及本院102年度上易字第527號判決後，該二判決顯未及審酌系爭坐落345地號之建物是否屬原南郭段南郭小段600號建號建物（門牌：彰化市○○路○○號）之一部分，該建物如與600建號建物有相當之關聯性，則本件有無民法第759條之1（不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利）之適用及有無土地法第104條優先購買權之適用，即非無研究之必要。末按洪玉娟、張鴻圖購買系爭土地，顯係以通謀虛偽買賣土地並移轉登記之方式，為脫免債務人即被上訴人（管理人陳勝森）應容忍債權人即上訴人占有使用系爭土地之義務，而受讓該不動產，並有損害上訴人債權之故意，依司法院大法官會議釋字第349號解釋文反面意旨及其解釋理由書所示：受讓人於受讓土地時明知前手與他人間有債權契約存在，顯非善意之第三人，應受該債權契約之約束，上列判決未遑注意及此，即逕為不利上訴人之判決，非無可議。且上開案件與本案訴訟當事人並非完全相同，該案判決後並有諸多新事實發生，致該判決未及審酌，是該案判決理由亦無拘束本案當事人為相反主張之效力，法院亦得為相反之認定。
㈦綜上所述，本件因被上訴人於100年10月5日將系爭土地出售
予洪玉娟並移轉登記予張鴻圖時，並未通知上訴人優先購買，而上訴人為系爭347-2地號如附圖一所示編號A面積18平方公尺土地，及系爭345地號如附圖二所示編號A面積2平方公尺土地之承租人，並有已辦妥保存登記之建物及尚未辦理保存登記之房屋存在，而有優先購買之權利，則上訴人依土地法第104條及民法第426條之2之規定行使優先購買權，核屬於法有據。爰於本院追加及補正聲明請求：㈠確認上訴人對被上訴人與洪玉娟間就系爭347-2地號如附圖一所示編號A、面積18平方公尺之土地所為之買賣，有以每平方公尺47,144元之同一條件優先購買之權利；及系爭345地號如附圖二所示編號A、面積2平方公尺之土地所為之買賣，有以每平方公尺94,091元之同一條件優先購買之權利。㈡被上訴人應就系爭347-2地號如附圖一所示編號A部分、面積18平方公尺之土地，及系爭345地號如附圖二所示編號A、面積2平方公尺之土地，與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人分別給付848,592元及188,182元之同時，被上訴人應於回復所有權登記後，將系爭347-2地號如附圖一所示編號A部分、面積18平方公尺之土地及系爭345地號如附圖二所示編號A部分、面積2平方公尺，辦理分割登記，並將所有權移轉登記予上訴人。
二、被上訴人則以：㈠依民事訴訟法第277條並參照最高法院44年台上字第700號判
例及69年度台上字第2391號、83年度台上字第2405號判決意旨，可知本件應由上訴人舉證與被上訴人間有租賃關係存在，亦即房屋基地之優先購買權，係承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以對於房屋基地有租賃關係存在為其前提要件，故提起此項訴訟之上訴人，應先證明其基地租賃關係存在，始有買賣契約訂立之請求權可言。而上訴人就系爭2筆土地之占用確屬無權占用，被上訴人否認曾與上訴人或其父親吳再傳就系爭2筆土地存有基地租賃關係，上訴人所提資料顯無法佐證基地租賃關係之存在，且上訴人無權占用系爭347-2地號土地乙情，經張鴻圖訴請拆屋還地，業據法院判決上訴人敗訴確定。上訴人現又以相同之證據資料為相同主張提起本件訴訟，其用意僅係欲影響另件拆屋還地等強制執行之進行，所為主張顯無理由。
㈡上訴人雖主張其先父吳再傳於39年間本於借地法之規定，向
被上訴人當時管理人廖木承租分割前345及347地號土地建屋云云。惟上訴人訴訟代理人於系爭2筆土地之另案拆屋還地等訴訟事件中已陳稱：「……對原告主張借地法未在台灣地區施行不爭執。……」等語，有另案原法院102年度重訴字第56號言詞辯論筆錄可稽，可證上訴人前揭主張顯屬無據。
又上訴人於原審起訴時，原係主張：「……原為被告祠廟三官大帝所有……。而原告之先父吳再傳於39年間本於借地法之規定……，向被告祠廟三官大帝當時之管理人廖木承租345及347地號土地建物，並就上揭地上建物（在345地號上）辦理建物保存登記在卷……」等語，然於本院上訴程序中，卻主張：「……。本件上訴人（吳明川）之父吳再傳於占有系爭土地之初，本於日治時期之借地法之『借地權』之關係，占有系爭345地號土地，並於39年辦妥建物保存登記在卷，其後於47年間因該地不敷使用，遂再向被上訴人祠廟三官大帝承租系爭347地號土地興建房屋……」等語；上訴人所自陳之租地經過顯屬有異，如確有此事，何以前後不符，足證上訴人所言之不實。
㈢上訴人於104年8月17日上訴理由狀所檢附證物一至證物七，
不足以認定為使用系爭2筆土地之對價，亦不足佐證其對系爭2筆土地存有基地租賃關係：
⒈參照最高法院86年度台上字第3181號判決意旨，當事人未
舉證證明就系爭土地另有租賃之合意者，難徒憑曾代繳地價稅之事實遽認占有系爭土地為有正當之權源，進而為兩造間成立不定期租賃之證明。按廖木於49年5月22日即死亡，上訴人提出廖木死亡近20多年後才繳交幾期之地價稅之書面資料，顯無法證明廖木生前與上訴人之父吳再傳存有租賃關係。而上訴人所提103年10月23日彰稅地字地0000000000號函，僅足證上訴人之父吳再傳有繳納343、345、347地號等3筆土地之76年及78年至80年地價稅，上訴人以此主張於系爭347-2地號土地有租賃關係存在云云，顯非可採。又前揭函文僅有繳納該3筆土地之地價稅總額，其中345地號土地繳納數額、繳納面積為何均屬不明，顯不足認確有繳納系爭345地號土地上2平方公尺之地價稅，縱有繳納，然繳納地價稅亦不必然為使用系爭345地號土地之對價。再上訴人雖提出曾代繳系爭347-2地號土地之95年至100年間地價稅之證明，然此部分仍屬無權占用，業經另案即本院102年度上易字第527號拆屋還地等確定判決所認定，上訴人以此為有利於己之主張，委無足採。蓋無權占有土地之實際土地使用人，依土地稅法第4條第1項第4款規定，亦為土地稅捐之法定納稅義務人之一，被上訴人申請由占用人即上訴人代繳地價稅，而上訴人同意代繳，不足以因此認定被上訴人與上訴人之間有基地租賃關係；上訴人仍應舉證其確與系爭2筆土地之前所有權人即被上訴人間存有租賃法律關係並以繳納地價稅為租金之約定。
⒉上訴人現占用之系爭345地號土地上2平方公尺之地上物，
亦屬無權占用，經張鴻圖提起拆除地上物等訴訟，業經原法院彰化簡易庭104年度彰簡字第293號判決上訴人敗訴在案。而600建號建物（面積30.31平方公尺）曾於39年8月1日為第一次建物登記之建物，但早已滅失，有彰化地政事務所建築改良物勘查結果通知書（被上證3）可稽，此與上訴人另有一地上物無權占用張鴻圖所有系爭345地號土地（占用面積2平方公尺）者，顯為不同之建物。蓋600建號建物為竹造一層之建物，而上訴人另無權占用之地上物是2層石棉浪板磚造，兩者構造顯不相同；前揭104年度彰簡字第293號判決亦已詳加說明占用系爭345地號土地2平方公尺之地上物（廁所使用），非600建號之建物。是上訴人所提證物二、證物六，顯不足佐證其對系爭345地號土地存有基地租賃關係。
⒊過去，被上訴人名下土地之地價稅稅款，其中有以被上訴
人之土地徵收補償費抵繳，有彰化縣彰化市公所函文（被上證4）足證，則上訴人主張繳納地價稅為使用系爭2筆土地之對價云云，實非事實。再者，廖銀漢非系爭2筆土地之前手即被上訴人之合法管理人乙情，業經原法院91年度訴字第632號判決確定在案，是倘廖銀漢對外自稱管理人並有收取地價稅款，均無法被評價或認定成代表被上訴人之行為。是上訴人所提證物三，亦不足佐證對系爭2筆地號土地存有基地租賃關係，且不足以證明上訴人有繳納81-88年間之系爭2筆土地地價稅。
⒋另上訴人所提證物四，已於另案本院102年度上易字第527
號拆屋還地等民事確定判決經認定：「……，同屬無法證明吳再傳、吳明川已就附圖A建物（按即本案中上訴人主張具優先購買權之系爭347-2地號土地）占用系爭土地繳納地價稅」等語。且依證物四之內容可知，上訴人之子吳信霖於88年10月5日提出於彰化縣稅捐稽徵處之申請書（內容請准予按每人使用之面積課徵地價稅），並無檢附、載明或主張對使用範圍有租賃關係存在並以地價稅為租金之對價或有何有權占用權源，且上訴人或其子吳信霖嗣亦未根據彰化縣稅捐稽徵處88年10月18日之函文提出所謂稅捐代繳人廖志祥（廖銀漢之子）同意書情形。至上訴人所提證物七資料，亦已經前揭102年度上易字第527號拆屋還地等確定判決有所認定，上訴人猶一再主張此部分之證據，顯非足採。是以，上訴人所提證物四、證物七，均不足證明其對系爭2筆土地存有基地租賃關係。
㈣又被上訴人否認上訴人於105年1月5日民事陳述意見暨追加
被告暨更正上訴聲明狀所提出明治43年11月15日書面之形式上真正，蓋依據大正6年4月之土地管理人選任同意書上之記載可知，當次選出廖木、鄭阿鼠為被上訴人之管理人，該內容並無所謂「……、收租納課、辦理祭祀、永為此業」等規範記載。且系爭土地之出售，係由被上訴人全體會員同意後為之，非管理人陳勝森一人所為，此不僅有另案（即原法院102年度訴字第107號）向地政事務所函調系爭土地買賣過戶資料可稽，該資料亦經上訴人提起本件請求時檢附做為證物三；則上訴人稱新管理人陳勝森擅將被上訴人之產業非法出售予他人，顯故意違反創會祖先之訓令，自無可能通知被上訴人之派下會員優先購買，遑論有通知系爭土地之承租人優先購買云云，顯非事實。況被上訴人之會員均認占有被上訴人名下土地之人概均為無權占用，因此會員決定出售系爭土地時自無通知占有人之必要等語，資為抗辯。並於原審聲明：上訴人之訴駁回。
參、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並為訴之追加，乃聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人對被上訴人與洪玉娟間就系爭347-2地號如附圖一所示編號A、面積18平方公尺之土地所為之買賣，有以每平方公尺47,144元之同一條件優先購買之權利；及系爭345地號如附圖二所示編號A、面積2平方公尺之土地所為之買賣，有以每平方公尺94,091元之同一條件優先購買之權利。㈢被上訴人應就系爭347-2地號如附圖一所示編號A部分、面積18平方公尺之土地，及系爭345地號如附圖二所示編號A、面積2平方公尺之土地，與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人分別給付848,592元及188,182元之同時，被上訴人應於回復所有權登記後，將系爭347-2地號如附圖一所示編號A部分、面積18平方公尺之土地及系爭345地號如附圖二所示編號A部分、面積2平方公尺，辦理分割登記，並將所有權移轉登記予上訴人。被上訴人則答辯聲明：上訴人之上訴及追加之訴均駁回。
肆、本院得心證之理由
一、系爭345及347-2等地號土地原為被上訴人所有，被上訴人嗣於100年10月5日將前開土地及同地段343、347、347-4等地號土地出賣予洪玉娟，洪玉娟並指定辦理所有權移轉登記予張鴻圖，且已於100年10月28日完成所有權移轉登記；其後，張鴻圖先於103年2月28日向原法院起訴主張其為系爭347-2地號土地之所有人，而上訴人無權占有該地號如附圖一所示編號A部分、面積18平方公尺之土地，乃請求上訴人應將該部分土地上之二層石綿板磚造建物拆除，並回復原狀後，將該部分土地返還張鴻圖，經原法院於102年8月30日以102年度訴字第239號判決張鴻圖勝訴，據上訴人提起上訴後，復經本院於103年10月7日以102年度上易字第527號判決駁回其上訴，並告確定；張鴻圖復於104年間向原法院起訴主張其為系爭345地號土地之所有人，而上訴人無權占有該地號如附圖二所示編號A部分、面積2平方公尺之土地，乃請求上訴人應將該部分土地上之建物拆除，並將該部分土地返還張鴻圖，經原法院彰化簡易庭於104年9月24日以104年度彰簡字第293號判決張鴻圖勝訴，據上訴人提起上訴後，現仍由原法院合議庭審理中等情，此有前揭土地之土地登記第二類謄本、被上訴人與洪玉娟間之不動產買賣契約書、土地登記申請書及上開歷審判決書等影本附卷可稽，並經本院調閱原法院102年度訴字第239號拆屋還地事件歷審卷宗查明屬實（見原審卷第17-18、77頁及本院卷第129-130、133、135、169-173頁），復為兩造所不爭執，堪予認定。
二、上訴人主張其就系爭345及347-2等地號土地與原所有權人即被上訴人間，有基地租賃契約存在乙節，固據其提出彰化市○○段○○○段0000000000000000號建物登記謄本（見原審卷第10、38-40頁）、贌耕契約書（見原審卷第11-16頁）、房屋稅籍資料（見原審卷第34-37頁）等為證；然為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，故本案爭執之點厥為：兩造前就系爭土地是否存有租賃關係，而得由上訴人依土地法第104條之規定行使優先購買權。茲分述如下：
㈠上訴人於原審起訴時主張其父吳再傳於39年間，本於借地法
之規定，向被上訴人當時之管理人廖木承租彰化市○○段○○○段0000000地號土地建屋，並於39年8月1日辦理600建號建物之所有權第一次建物登記，嗣因上揭345地號土地於53年間分割出345-1、345-2等地號土地，另上揭347地號土地亦分割出347-1、347-2、347-3、347-4等地號土地，其中345-1、345-2及347-1、347-3等地號土地，及其地上建物於76年間被政府徵收，致上訴人所承租上揭土地租地建屋之範圍面積（345-1地號面積30.31平方公尺土地、347-2地號面積18平方公尺土地）因政府徵收致上訴人所承租之345-1地號土地部分全遭徵收，而347-2地號承租面積則仍為18平方公尺（即如附圖一所示編號A部分之位置及面積）等語（見原審卷第4-5頁）；嗣於提起上訴後，於104年9月22日提出追加被告暨擴張聲明狀，主張：「本件上訴人（吳明川）之父吳再傳於占有系爭土地之始，本於日治時期之借地法之『借地權』之關係，占有系爭345地號土地，並於民國39年間辦妥建物保存登記在卷，其後於民國47年間因該地不敷使用，遂再向被上訴人祠廟三官大帝承租系爭347地號土地興建房屋，是上訴人（吳明川）之父於占有之始，即有以行使地上權之意思，占有使用系爭土地並興建房屋之事實，……是依上訴人之父與被上訴人祠廟三官大帝間，顯有成立租地建屋關係與設立地上權之意旨」等語（見本院卷第98頁）。可知上訴人就其父占有系爭2筆土地之始點（究係於39年間或日治時期開始）、經過（究係自始便同時占有系爭2筆土地或係先占有系爭345地號土地、其後再占有系爭347-2地號土地）以及其父與被上訴人間之法律關係（究係租地建屋或係設立地上權）等節之陳述前後紛歧迥異；且上訴人就其主張日本之借地法曾於日治時期在台灣施行乙節，亦未舉證以實其說，即難遽以推認兩造間就系爭2筆土地有租地建屋之法律關係。
㈡再者，上訴人於104年8月17日所提上訴理由狀附有證物一至
證物七之等書證，欲以此證明兩造間就系爭347-2、345地號土地存有基地租賃關係；惟已為被上訴人所否認。經查：
⒈上訴人所提證物一乃彰化縣地方稅務局103年10月23日彰
稅地字第0000000000號函及彰化縣稅捐稽徵處95年至99年之地價稅繳款書等影本；另證物五乃彰化縣地方稅務局96年5月28日彰稅土字第0000000000D號函（見本院卷第38-
42、51頁）。而依前開彰化縣地方稅務局103年10月23日函文所載，上訴人之父吳再傳曾分單繳納系爭地段343、
345、347地號等3筆土地之76年及78年至80年地價稅。再依前開彰化縣地方稅務局96年5月28日函文及地價稅繳款書所載，上訴人係分單代繳系爭347-2、347 -4地號土地（面積分別為23.2平方公尺、2平方公尺）之地價稅。惟按地價稅之納稅義務人為土地所有權人（土地稅法第3條第1項第1款），土地所有權人申請由占有人代繳者，主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅，土地稅法第4條第1項第4款亦定有明文，占有人雖經主管稽徵機關指定為地價稅之代繳人，惟土地所有人申請由占有人代繳地價稅、占有人同意代繳地價稅之原因多端（基於使用借貸、租賃、無權占有等均屬可能），尚難僅以被上訴人申請由上訴人及其父吳再傳代繳地價稅、及上訴人及其父吳再傳同意代繳95年至100年間系爭2筆土地之部分地價稅，即認兩造間有基地租賃關係存在；更不足以推認上訴人之父吳再傳早年即經由廖木之同意，承租系爭2筆土地興建房屋。是以，上訴人就其所主張兩造間就系爭2筆土地有基地租賃關係存在乙節，仍須負舉證之責。⒉上訴人所提證物四乃彰化縣稅捐稽徵處88年10月18日彰稅
財字第58127號函暨所附吳信霖等人之申請書等影本。而依該函文所示，上訴人之子吳信霖與其他土地占有人曾於88年10月5日共同出具申請書向彰化縣稅捐稽徵處申請343、345、347等地號土地3筆按各人使用面積分單繳納地價稅；並經彰化縣稅捐稽徵處以該函文回覆吳信霖等人稱：
「請檢附稅捐代繳人廖志祥（廖銀漢之子）同意書後送處辦理」等語（見本院卷第46-50頁）。惟吳信霖於該申請書並無檢附、載明或主張其對該等土地之使用範圍有租賃關係存在並以代繳地價稅為租金之對價或有何有權占用權源，況且上訴人或其子吳信霖嗣後亦未根據彰化縣稅捐稽徵處前揭函文提出所謂稅捐代繳人廖志祥（廖銀漢之子）同意書。是以，仍難以該證物四遽認兩造間就系爭2筆土地存有基地租賃關係。
⒊上訴人提出證物二即附圖二，欲以此證明600建號目前仍
有如附圖二所示編號A部分、面積2平方公尺之建物存在之事實。然依上訴人所提出之建物登記謄本所示，上訴人之父吳再傳辦妥所有權第一次登記之600建號建物，其建物門○○○鎮○里○○路○○號」，基地坐落之地號則為「○○段○○○段000地號」（見原審卷第10頁）；而如附圖一所示編號A部分之建物係位於系爭347之2地號土地，並非位於系爭345地號土地上，應非上訴人所主張於日據時期所建、而由吳再傳於39年8月1日辦畢所有權第一次登記之600建號建物。再者，600建號建物業經彰化地政事務所勘查結果認定「全部滅失」，有彰化地政事務所100年11月17日建築改良物勘查結果通知書1份附卷可稽（見本院卷第72頁）；且600建號建物面積為30.31平方公尺、一層竹造建材，與如附圖二所示編號A部分之建物面積僅為2平方公尺、二層石綿板磚造建物迥不相同（見原審卷第10頁及本院卷第43頁），堪認如附圖二所示編號A部分之建物與600建號建物確為不同建物，是上訴人辯稱如附圖二所示編號A部分之建物屬經保存登記之600建號建物之一部分，實難採信。況經原法院彰化簡易庭於104年4月20日現場勘驗，如附圖二所示編號A部分之建物位於系爭345地號土地之東北角落，作為廁所使用，該建物之西側為完整之牆壁壁面，東側則有鋼條裸露；雖原法院彰化簡易庭履勘當時相鄰之如附圖一所示編號A部分之建物已經另案執行完畢而拆除成為一空地，惟如附圖二所示編號A部分之建物位於系爭345地號土地東北角落，與如附圖一所示編號A部分之建物即位於系爭347之2地號土地西北角落之建物，兩者就坐落之位置、形狀對應來看得拼湊成一完整建築，此有地籍圖謄本及附圖一、二附卷可資比對（見本院卷第
131、141-142頁），並有原法院彰化簡易庭104年度彰簡字第293號民事判決書影本在卷可參（見本院卷第170-171頁）。又如附圖二所示編號A部分之建物為2樓層石綿板磚造房屋，與如附圖一所示編號A部分之建物相同，就該兩建物之坐落位置、建築、樓層材質及原法院彰化簡易庭現場勘查如附圖二所示編號A部分之建物所殘留之痕跡（即西側為牆壁、東側鋼條裸露）、使用功能、位置、方向、建築結構等因素，均可推知如附圖二所示編號A部分之建物與如附圖一所示編號A部分之建物原應為同一房屋。是以，上訴人所提證物二即附圖二，僅能據以證明其有占有如附圖二所示編號A部分土地之事實，仍難以推認兩造間就系爭2筆土地存有基地租賃關係。
⒋另上訴人提出證物七即另案即本院102年度上易字第527號
拆屋還地等事件之103年3月10日準備程序筆錄，欲援用該次準備程序中證人廖○志之證詞據以證明兩造間就系爭347-2地號土地存有基地租賃關係。據查，證人廖○志於該次準備程序時固證稱：「（問：你爺爺管理三官大帝的土地時，方式如何？）要用三牲祭拜，還要演布袋戲、掌中戲」、「（問：要支付租金嗎？）要，住多大就繳納多少租金，租金繳來後就拿去繳納稅金」、「（問：吳明川所收來的租金是拿去給誰？）不是吳明川繳的，是吳明川的父親吳再傳繳的，他是繳給我父親（廖銀漢），因為我的爺爺（廖木）已經80幾歲，所以繳給我父親」、「（吳明川的父親交給你的父親時，你有無看見？）有的」、「（問：你父親廖銀漢收取租金之後，如何處理？）去稅捐處繳納稅金」等語（見本院卷第54-55頁）。然而廖○志為廖銀漢之子，且廖○志或其親人與本件被上訴人就與系爭2筆土地相鄰之他筆土地間，均有另案拆屋還地等訴訟，且占用他筆土地之情節與本件大致相同，是廖○志所為之證詞，實難認無偏頗之虞，再依廖○志上開所證，廖銀漢所收取者，究為600建號所在土地之地價稅，或如附圖一所示編號A部分土地之地價稅亦屬不明，自難採為有利於上訴人之認定。
㈢上訴人復於原審提出贌耕契約書影本1份，欲以此證明兩造
間就系爭2筆土地存有基地租賃關係。惟依該贌耕契約書所載，原彰化市線東堡南門口土名南門口第347番養魚池一分三厘四毛，由廖木於39年間與翁東格定立贌耕契約書，租金約定「每年壹回祭祀掌中班壹台並三牲酒禮或用菜碗敬獻及該贌耕範圍內官租乙負擔」，另廖木於42年9月1日就上揭土地與林純厚定約贌耕，約定租金為「（另批明該魚池地負擔及租八分之一份也）每年壹回祭祀掌中班壹台並三牲酒禮或用菜碗敬獻及該贌耕範圍內官租乙負擔」（見原審卷第12-16頁）。另參諸證人即廖木之孫廖清圳於本院102年度上易字第527號拆屋還地等事件103年3月10日準備程序時證稱：
「（問：廖木或是你父親，有無提到因為使用三官大帝的土地，所以要繳納地價稅當作租金的一部份？）有說要繳納地價稅沒有錯，但是我沒有聽過要繳租金」、「（問：在三官大帝祭拜活動時，是住在上面的人要祭拜而已，還是還有其他人可以祭拜？）住在上面的是一定要祭拜的，而且還要參與擲笅選出爐主，但是其他居住附近的人要祭拜也可以」等語，業據本院調閱該案卷查明屬實，可知贌耕契約究與租地建屋有別。況且該份贌耕契約書係被上訴人當時之管理人廖木分別與翁東格、林純厚所簽訂，難認與上訴人之父吳再傳有何關聯，上訴人復未提出其他證據以證明其與其父吳再傳係以分攤祠廟三官大帝祭祀費用之方式，以支付系爭2筆土地之租金，亦難遽認上訴人或其父吳再傳前就系爭2筆土地與被上訴人間有租賃關係存在。
㈣上訴人另主張其父吳再傳繳納承租範圍內之土地之官租及分
攤祭祀三官大帝（每年農曆10月15日）聖誕之費用，並備妥三牲、酒禮、菜碗敬獻三官大帝，及擲茭輪流擔任三官大帝神明會之頭家、爐主等費用為租金，並於本院102年度上易字第527號拆屋還地等事件中提出祠廟三官大帝74年至90年之帳目為證。然查，上訴人所提祠廟三官大帝祀典帳目，其上雖有吳再傳捐款之事實，但吳再傳既為祠廟三官大帝之信徒，此捐款是否為承租土地之對價，實難逕認，且該帳目之首頁係記載為「樂捐簿」，當係依各人之意願自由捐出，與租金之性質難認相當，參以民間信仰之習俗，信徒出資贊助廟會活動，所在多見，且帳目上捐款之人，亦另有他人，非僅吳再傳，該帳目之性質與一般信徒贊助廟會活動之捐款較為接近，亦難作為給付系爭2筆土地租金之證明。
㈤綜上所述，上訴人既未能舉證證明與被上訴人間就系爭2筆土地有基地租賃關係存在，即難為有利於上訴人之認定。
三、末按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。土地法第104條第1項定有明文。再按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。民法第426條之2第1項亦有明定。準此，上訴人既未能舉證證明其與被上訴人間就系爭2筆土地有基地租賃關係存在，則上訴人主張依土地法第104條及民法第426條之2之規定，其就被上訴人於100年10月5日出售系爭2筆土地予洪玉娟，有依系爭買賣契約同一條件之優先購買權云云，於法無據。從而，上訴人依土地法第104條及民法第426條之2之規定，請求確認上訴人對被上訴人與洪玉娟間就系爭347-2地號如附圖一所示編號A、面積18平方公尺之土地所為之買賣，有以每平方公尺47,144元之同一條件優先購買之權利；及系爭345地號如附圖二所示編號A、面積2平方公尺之土地所為之買賣，有以每平方公尺94,091元之同一條件優先購買之權利；且被上訴人應就系爭347-2地號如附圖一所示編號A部分、面積18平方公尺之土地，及系爭345地號如附圖二所示編號A、面積2平方公尺之土地，與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人分別給付848,592元及188,182元之同時，被上訴人應於回復所有權登記後，將系爭347-2地號如附圖一所示編號A部分、面積18平方公尺之土地及系爭345地號如附圖二所示編號A部分、面積2平方公尺，辦理分割登記，並將所有權移轉登記予上訴人，為無理由，應予駁回。原審因而就系爭347-2地號土地如附圖一所示編號A部分為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。又上訴人於上訴後，復追加就系爭345地號土地如附圖二所示編號A部分為請求，亦無理由，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 13 日
民事第一庭 審判長法 官 陳滿賢
法 官 朱 樑法 官 許秀芬以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 吳姁穗中 華 民 國 105 年 4 月 13 日