臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度上易字第446號上 訴 人 楊坤泉訴訟代理人 尤榮福律師被上訴人 林寶妙訴訟代理人 廖志堯律師上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於民國104年8月14日臺灣臺中地方法院103年度訴字第2247號第一審判決提起上訴，本院於105年3月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：兩造於民國101年12月8日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭
契約書；而兩造依該契約書成立之買賣關係，下稱系爭契約），及不動產買賣價金履約保證申請書，由被上訴人以新臺幣（下同）900萬元向上訴人購買其所有坐落臺中市○○區○○段○○○○號、000地號土地及其上同段000建號即門牌號碼臺中市○○區○○○○街○○號建物（下稱系爭建物，與土地合稱系爭不動產），並共同委任僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理買賣價金履約保證，被上訴人並依約將系爭不動產買賣之第一期款90萬元存入中國信託商業銀行之信託專戶。被上訴人於簽立系爭契約書並給付第一期款後，接獲系爭不動產鄰地所有權人告知建物部分有無權占用鄰地之情事，經被上訴人轉達上訴人，上訴人乃委請臺中市太平地政事務所複丈，結果確有占用鄰地，被上訴人即解除系爭契約，並起訴請求上訴人返還價金，惟經臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）以102年度訴字第1112號判決認定系爭建物並無占用鄰地，因而駁回被上訴人之訴。於上揭訴訟過程中，另發生系爭建物屋後增建二層（下稱系爭違建）經臺中市政府都市發展局以102年9月24日中市都違字第0000000000號違章建築拆除通知單通知上訴人限期於102年10月30日前自行改善，被上訴人乃另起訴主張解除契約，請求返還價金，惟亦經臺中地院102年度訴字第3445號判決被上訴人不得主張解除契約，僅得請求減少買賣價金，因而駁回被上訴人之訴。然依系爭契約書第2條第2款之約定，買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分，上訴人應誠實告知。簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，兩造同意應按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金。而系爭違建雖非主建物，惟係系爭契約書之買賣標的，因系爭不動產所有權尚未移轉及交屋，被上訴人爰依系爭契約書第2條第2款約定，確認系爭契約應減少價金100萬元，上訴人於被上訴人給付710萬元之同時，應將系爭不動產辦理所有權移轉登記並點交予被上訴人。
上訴人雖抗辯系爭契約已經其合法解除。惟依系爭契約書第
11條第1項約定，須上訴人定七日以上期間催告履行，由僑馥公司進行最後催告而仍未履行，系爭契約即生解除之效力。但由被上訴人在提起本件訴訟前兩造間之上開二件民事確定判決內容觀之，足認上訴人實未曾有過以定期催告而欲作為行使解除系爭契約之情形。再細繹102年1月22日台中民權路郵局190號上訴人寄發予被上訴人之存證信函，其文義顯與系爭契約約定不合，因而不生限期催告之效力。並觀諸僑馥公司102年12月4日內湖江南郵局第2990號存證信函，無任何最後催告及仍不履行本約即生解除之通知意旨，難認符合系爭契約書約定之解除要件，自不生當然解除之效力。況且上訴人既然於前二件民事訴訟過程中自始至終均未爭執其業已解除系爭契約，且均以系爭契約應由被上訴人依約履行為前提，則上訴人應不得再抗辯系爭契約已經其合法解除，否則有違爭點效、禁反言及誠信原則。再者，被上訴人於知悉系爭違建遭臺中巿政府通知須拆除，在上訴人未依約先履行支付鑑價費用以確認減少價金具體情形之義務前，被上訴人自得拒絕給付，則上訴人所為催告，於法亦應認不生效力。
是以上訴人所為系爭契約業經其合法解除之主張，不足為採。
如認系爭契約已經僑馥公司以102年12月4日內湖江南郵局第
2990號存證信函或上訴人以104年1月6日答辯狀合法解除在先，則被上訴人就已給付之第一期款90萬元將遭上訴人沒收，而有違約金過高之情形。然系爭不動產之買賣是因系爭建物無權占有鄰地及屋後違建等不可歸責於被上訴人之事由，以致被上訴人履約遲延，而上訴人亦一再陳稱系爭不動產之價值目前已漲至1200萬元至1300萬元之多，衡情上訴人非但未受有損害，反而獲得相當之漲價利益，爰依民法第252條之規定，備位請求酌減違約金至零，上訴人應返還全部已付之第一期款90萬元。
為此，於原審先位聲明：⒈確認兩造於101年12月8日所簽立
系爭契約書之買賣價金總價款應減少為800萬元；⒉上訴人於被上訴人給付710萬元之同時，應將其所有系爭不動產辦理移轉登記予被上訴人，並將該不動產交付予被上訴人。另備位聲明：上訴人應給付被上訴人90萬元，及自本判決確定之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。【原審依被上訴人先位聲明，判決確認系爭契約之買賣價金應減少為8,780,848元，及命上訴人於被上訴人給付7,880,848元之同時，應將上開不動產所有權辦理移轉登記並交付予被上訴人，另駁回被上訴人其餘先位聲明之訴，備位之訴則未為審理判斷。而被上訴人就其先位之訴受敗訴判決部分，未據聲明不服，業已確定】。
貳、上訴人抗辯：被上訴人本應於102年1月8日繳付第二期款90萬元，詎其未
再付款，並屢以系爭建物建築逾界及存有違建瑕疵而主張解約，惟均經法院判決駁回確定。上訴人自被上訴人遲延時起，即由東森房屋太平勤益加盟店於102年1月19日及上訴人於同年1月22日分別發函催告被上訴人於七日內履行，嗣經僑馥公司於102年12月4日發函催告，被上訴人仍未履行，依系爭契約書第11條第1項之約定，系爭契約已生解除之效力，被上訴人主張減少價金，已失所附麗。倘法院認為系爭契約仍然存在，上訴人再依系爭契約書第11條第1項之約定，以104年1月6日民事答辯狀為解除系爭契約之意思表示。
系爭契約書第1條已明示買賣標的之不動產標示及買賣權利
範圍，第5條亦約定買賣標的總價款為900萬元，被上訴人主張之系爭違建已逸脫系爭契約之買賣標的範圍。再者，系爭契約書第2條第2款係約定第1條所標示之土地及建物如有違建之情形，始須辦理鑑價及減少價金，而非第2條第1款之增建或占用部分；且系爭不動產已經仲介人員向被上訴人說明現況，系爭契約書第3條亦明載被上訴人於簽立系爭契約前確實已至買賣標的所在地現場詳細檢視，並充分瞭解不動產經紀業所提供之產調資料，故系爭違建非買賣標的範圍，且為被上訴人所明知。
又系爭契約書倘順遂履行，於102年1月間即可交屋完畢，而
系爭違建拆除通知單係臺中市政府都市發展局於102年9月24日寄發通知，倘法院認為系爭違建遭通知拆除係屬買賣標的物之瑕疵，惟此期間之延宕，仍應歸責於被上訴人，不可歸責於上訴人，故被上訴人請求減少價金，洵無理由。
依系爭契約書第11條約定，買賣雙方任一方擅自違約，原則
上是以已支付之價金作為應加倍返還或沒收之標準。被上訴人擅自違約，情節非輕，上訴人自得依約將該90萬元價金全數沒收作為違約金。再者，上開沒收價金之比例為總價款之百分之10，未超過內政部成屋買賣違約罰則規定之沒收比例，符合一般社會通念及經濟狀況，自不容被上訴人嗣後任意主張酌減。況且，系爭不動產之現時價額是市場機制操作下不可預期之結果，與上訴人所受之損害無涉，被上訴人以系爭不動產價格已經上揚，違約金之約定過高而請求酌減，洵非足採。
參、原審經審酌兩造提出之攻擊防禦方法後，認為被上訴人於先位之訴主張依系爭契約書第2條第2款約定，請求確認系爭契約之買賣價金應減少為8,780,848元；及依買賣契約關係，請求上訴人於被上訴人給付7,880,848元之同時，應將系爭不動產所有權辦理移轉登記予被上訴人，並將該不動產交付予被上訴人，為有理由，而予准許，並駁回被上訴人逾上開範圍之請求（被上訴人就原審判決其敗訴部分未聲明不服，非本院之審理範圍）。上訴人不服原判決，就其敗訴部分提起上訴，於本院上訴聲明：1.原判決廢棄；2.被上訴人於第一審之訴駁回；3.第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：1.上訴駁回；2.訴訟費用由上訴人負擔。
肆、兩造經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下（參見本院卷第46至47頁、第73頁）：
兩造不爭執之事項：
㈠被上訴人於101年12月8日經訴外人東森房屋太平勤益加盟
店仲介，以總價900萬元向上訴人購買坐落臺中市○○區○○段○○○○號（面積192.9平方公尺)、000地號（面積40.41平方公尺）土地，及其上同段000建號即門牌號碼臺中市○○區○○○○街○○號建物。
㈡兩造簽訂之「不動產買賣契約書」，其第4條約定：雙方
就系爭不動產買賣共同委任僑馥建築經理股份有限公司辨理買賣價金履約保證，及由僑馥公司將價金信託存於中國信託商業銀行名下信託專戶，以辦理交易管理暨認證事宜，兩造並於同日簽訂不動產買賣價金履約保證申請書。
㈢系爭契約書第2條約定：「買賣標的現狀另有增建或占用
部分，依現行法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下：一、增建或占用範圍：壹樓空地、1-2樓、頂樓、其他。二、買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分（含經主管機關列管在案備查者），乙方（即上許人）應誠實告知。在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，甲乙雙方同意應按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）者，則由甲方（即被上訴人）承擔風險。若乙方於交屋前已收受主管機關之查報、拆除通知而未告知者，乙方除須按上述鑑價原則減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償。」又不動產標的現況說明書第17項記載:「是否有增違建物（包括未登記之改建、增建、違建及建商二次施工部分）？是。若有，增建部分位置：1F、2F、3F後面」。
㈣系爭契約書第11條第1項約定：「除本約有特別約定外，
甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後，本契約即生解除之效力，並由僑馥建經執行專戶價金之撥付作業。」第2項約定：「本約簽訂後，甲方（即被上訴人）若有違約情事經乙方合法解除本約後，應負擔乙方（即上訴人）所受損害賠償，並應於僑馥建經最終他告期限內起訴，否則於期限屆至後，除雙方另有約定外，僑馥建經即依約將甲方已支付之價金扣除已給付之餘額作為懲罰性違約金給付乙方，若甲方對違約金數額有異議時，甲方依法所有違約金酌減之權利僅得對乙方為請求，不得對僑馥建經作主張。」㈤被上訴人已支付系爭不動產買賣之第一期款90萬元，並依
上開履約保證申請書之約定，全數存入戶名為中國信託受託信託財產專戶，由僑馥公司辦理履約保證。其餘買賣價金，被上訴人均尚未給付；而上訴人亦尚未辦理系爭不動產之所有權移轉登記及交付。
㈥僑馥公司於102年12月4日以內湖江南郵局第2990號存證信
函催告被上訴人履行契約，其說明二、三謂：「二、本公司前因買賣雙方間爭議已繫屬於台中地方法院而暫停案件進行，現台中地院已判決駁回買方之主張，且賣方前已催告買方履行契約，故本公司通知買方請履行契約義務。三、本公司特此函知買方林寶妙，望於文到7日內完成價款給付義務。」等語，被上訴人有收受該存證信函。
㈦上訴人於102年1月22日寄發台中民權路郵局第0190號存證
信函予被上訴人，其內容為：「本人於101年12月8日在東森房屋太平勤益加盟店之仲介下，與台端簽訂座落門牌號碼：台中市○○區○○○○街○○號房屋之買賣契約。依契約內容第五條：買賣價金之給付與收受。第三期款新台幣九十萬元整。應於稅單核發後五日內存匯入專戶。約民國102年1月8日前，迄今未依約履行給付義務，特此催告通知於七日內履約給付，否則依違約情事處理。」被上訴人有收受該存證信函。
㈧系爭不動產之建物部分，因屋後增建二層違建（材料：鐵
架烤漆板造、金屬框玻璃等造；高度：2層約6公尺；面積：約30平方公尺），經臺中市政府都市發展局以102年9月30日中市都違字第0000000000號違章建築限期改善（自行拆除）通知單通知上訴人，該通知單並張貼於該建物。
㈨系爭違建經原審委請宏大不動產估價師聯合事務所鑑定，其價格為219,152元，兩造對該鑑定結果均無意見。
㈩被上訴人因系爭買賣，曾先後向原審法院提起102年度訴
字第1112號給付買賣價金事件及102年度訴字第3445號返還價金等事件，惟均遭駁回確定（其原因事實及理由判斷，均詳參該二民事判決所載）。
被上訴人就原審判決其敗訴部分未聲明不服，非本院之審理範圍。
兩造爭執事項：
㈠上訴人主張系爭契約已依系爭契約書第11條第1項約定解
除，有無理由？㈡系爭違建部分是否為系爭契約書之買賣標的？㈢系爭契約如經上訴人合法解除，上訴人依系爭契約書第11
條第2項沒收被上訴人已支付之價金90萬元作為懲罰性違約金，其金額是否過高而應予酌減？兩造不再提出其他爭點。
伍、得心證之理由：上訴人主張系爭契約已依系爭契約書第11條第1項約定解除，有無理由？說明如下：
㈠系爭契約書第11條第1項約定：「除本約有特別約定外，
甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥建經執行專戶價金之撥付作業。」（不爭執事項㈣參照）。準此，上訴人如依上開約定解除系爭契約，其要件有二，一為須先經上訴人定七日以上期間催告而被上訴人仍未履行；二為僑馥公司進行最終催告而被上訴人仍未履行或認證。上訴人及僑馥公司於履行上開二要件後，系爭契約始生解除之效力。
㈡依系爭契約書第5條第2項付款方式之約定，第一期款（簽
約款）90萬元，於簽約時支付；第二期款（備證用印款），雙方未約定支付金額；第三期款（完稅款）90萬元，約於102年1月8日前支付；第四期款（尾款）720萬元，約於102年6月18日前支付（參見原審卷第7頁背面、第8頁）。
而被上訴人已支付系爭不動產買賣之第一期款90萬元，並依上開履約保證申請書之約定，全數存入戶名為中國信託受託信託財產專戶，由僑馥公司辦理履約保證（不爭執事項㈤參照）。被上訴人於支付第一期後，並未依約於102年1月8日前支付第三期款90萬元，而上訴人為此於102年1月22日寄發台中民權路郵局第0190號存證信函予被上訴人，其內容為：「本人於101年12月8日在東森房屋太平勤益加盟店之仲介下，與台端簽訂座落門牌號碼：台中市○○區○○○○街○○號房屋之買賣契約。依契約內容第五條：買賣價金之給付與收受。第三期款新台幣九十萬元整。應於稅單核發後五日內存匯入專戶。約民國102年1月8日前，迄今未依約履行給付義務，特此催告通知於七日內履約給付，否則依違約情事處理。」被上訴人有收受該存證信函（不爭執事項㈦參照）。基上可知，上訴人於被上訴人未依約支付第三期款後，已有發函催告被上訴人於一定期間內履約給付。而被上訴人雖辯稱上訴人所寄發之存證信函係催告被上訴人「於七日內履約給付」，與系爭契約書第11條第1項所約定「定七日以上期間催告」之文義未合，故不生催告效力云云。惟查，系爭契約書第11條第1項約定「定七日以上期間催告」，其目的在於督促違約之一方應依約誠信履行，上訴人於存證信函所稱「於七日內履約給付」，無論催告之目的或督促履行之期間，均與上開約定所稱「定七日以上期間催告」相當，故應認已生催告之效力。被上訴人以此為辯，殊無可採。
㈢被上訴人曾於102年1月7日以台中民權路郵局第52號存證
信函通知上訴人謂：「…本人已支付第一期款90萬元。詎於101年12月25日本人接獲系爭房屋鄰地所有人告知，系爭房屋有無權占用鄰地之情形，經台端委託地政事務所鑑界結果確實有佔用他人土地之情形。…系爭房屋既有無權占用他人土地之明顯瑕疵，台端迄今既無法擔保除去該瑕疵後給付，為免日後法律關係複雜，損及本人權益，茲依民法第359條規定以本存證信函作為解除契約之意思表示，並請台端依民法第259條規定返還本人已支付之買賣價金90萬元。…併此敬告台端本人行使同時履行抗辯權或民法第368條之權利，停止支付後續之買賣價金。」等語（參見原審卷第63～66頁），可知被上訴人未於102年1月8日前支付第三期款90萬元，係因其於101年12月25日接獲鄰地所有人告知系爭建物有無權占用鄰地之情形，因此行使民法第264條之同時履行抗辯權或民法第368條之價金支付拒絕權所致。另被上訴人於收受上訴人102年1月22日台中民權路郵局第190號存證信函後，於102年1月28日以台中英才郵局第170號存證信函向上訴人重申系爭建物占用他人土地，並提出解決上開瑕疵方法之相關建議（參見原審卷第67～69頁）。而被上訴人就系爭建物越界占用鄰地一事嗣後向臺中地院提起給付買賣價金訴訟（該院102年度訴字第112號），雖經臺中地院於102年11月18日以系爭建物並無占用鄰地為由而判決駁回被上訴人之訴，惟依東森房屋太平勤益加盟店（即府軒不動產經紀有限公司）於102年1月19日所寄發太平宜欣第18號存證信函提及：「台端（指被上訴人）向楊坤泉君購買座落台中市○○區○○○○街○○號房地，經台端要求而以賣方名義申請鑑界後，雖發現該屋廚房之牆壁有越界占用鄰戶空地之情事，然經本公司派員與該所有權人溝通瞭解後，伊表示越界之事，恐係受九二一地震發生位移影響所致，越界部分最寬不過四公分，深度亦僅七公尺，面積不到0.1坪；…」等語（參見本院卷第30～32頁），足見當時確有系爭建物占用鄰地之爭議；且被上訴人於臺中地院102年度訴字第112號訴訟進行中，於102年7月3日自行委託中興測量有限公司鑑測結果，亦顯示系爭建物確有占用鄰地3公分之情事（參見上開訴訟卷宗第62頁）。而此雖與該訴訟法院委託內政部國土測繪中心所為鑑測之結果不同，但被上訴人於買賣系爭不動產當時，因有系爭建物占用鄰地之合理認知而拒絕給付第三期款（僅屬暫時性之不為給付，而非終局性之不給付），其所為拒絕給付之同時履行抗辯，應認尚屬合理之權利行使。準此，被上訴人即不負給付遲延責任，其自無系爭契約書第11條第1項所定不依約履行義務之違約情事。
㈣臺中地院102年度訴字第112號給付買賣價金訴訟於102年
11月18日判決被上訴人敗訴確定後，僑馥公司於102年12月4日以內湖江南郵局第2990號存證信函催告被上訴人履行契約，其說明二、三謂：「二、本公司前因買賣雙方間爭議已繫屬於台中地方法院而暫停案件進行，現台中地院已判決駁回買方之主張，且賣方前已催告買方履行契約，故本公司通知買方請履行契約義務。三、本公司特此函知買方林寶妙，望於文到7日內完成價款給付義務。」等語，而被上訴人有收受該存證信函（不爭執事項㈥參照）。惟查，系爭建物因屋後增建二層違建（材料：鐵架烤漆板造、金屬框玻璃等造；高度：2層約6公尺；面積：約30平方公尺），經臺中市政府都市發展局以102年9月30日中市都違字第0000000000號違章建築限期改善（自行拆除）通知單通知上訴人，該通知單並張貼於該建物（不爭執事項㈧參照）。亦即，於臺中地院102年度訴字第112號給付買賣價金訴訟判決確定前，兩造之買賣契約又發生系爭契約書第2條第2款所定「在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，甲乙雙方同意應按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金」之情事。質言之，被上訴人於上開訴訟受敗訴判決後，雖不得再以系爭建物有占用鄰地之瑕疵而拒絕給付買賣價金，但因系爭建物後方違建經臺中市政府通知須限期改善（自行拆除），兩造因此即須再處理就違建拆除部分之鑑價及減少價金等事宜。而上訴人於此爭議未解決前，自無從要求被上訴人須依原約定之付款條件為給付。從而僑馥公司上開存證信函所為之催告，尚不生系爭契約書第11條第1項所定最終催告之效力。㈤據上，上訴人主張系爭契約已依系爭契約書第11條第1項
約定解除，為無理由。而上訴人雖主張再以104年1月6日民事答辯狀之送達為解除契約之意思表示（參見原審卷第51頁），惟上訴人所為系爭契約已依系爭契約書第11條第1項約定解除之主張既無理由，則其以上開民事答辯狀之送達再為解除契約之意思表示，自無依據，顯非可採。
系爭違建部分是否為系爭契約書之買賣標的？說明如下：
㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（參照最高法院17年上字第1118號、19年上字第28號判例意旨）。茲查，系爭契約書第2條約定：「買賣標的現狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下：一、增建或占用範圍：壹樓空地、1-2樓、頂樓、其他。二、買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分（含經主管機關列管在案備查者），乙方（即上許人）應誠實告知。在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，甲乙雙方同意應按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）者，則由甲方（即被上訴人）承擔風險。若乙方於交屋前已收受主管機關之查報、拆除通知而未告知者，乙方除須按上述鑑價原則減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償。」又不動產標的現況說明書第17項記載:「是否有增違建物（包括未登記之改建、增建、違建及建商二次施工部分）？是。若有，增建部分位置：1F、2F、3F後面」（不爭執事項㈢參照），可知系爭契約書記載之買賣標的現狀，除第1條所標示之土地、建物外，尚有壹樓空地、1-2樓、頂樓等增建或占用部分，且上訴人於101年7月6日就不動產標的亦說明現況有1F、2F、3F後面增建物。再者，如兩造於訂約時未合意將系爭違建列為買賣標的，上訴人豈有同意前開約定而承擔系爭違建遭通知須拆除或已拆除時可能遭鑑價減少價金、負擔鑑價費用及損害賠償之風險之理？足見系爭契約書之買賣標的應包含系爭違建在內。從而上訴人辯稱系爭違建非系爭契約書之買賣標的，自非可採。
㈡系爭違建經原審委請宏大不動產估價師聯合事務所鑑定，
其價格為219,152元，兩造對該鑑定結果均無意見（不爭執事項㈨參照）。而系爭違建係於兩造簽約後至交屋前經臺中市政府都市發展局通知上訴人限期改善（自行拆除），依系爭契約書第2條第2款約定，即應減少價金219,152元，是以系爭契約之買賣價金應減少為8,780,848元。而被上訴人已給付買賣價金90萬元，故其未給付之價金尾款為7,880,848元。
系爭契約如經上訴人合法解除，上訴人依系爭契約書第11條
第2項沒收被上訴人已支付之價金90萬元作為懲罰性違約金，其金額是否過高而應予酌減？說明如下：
茲因系爭契約並未經上訴人合法解除，故本爭點（即被上訴人之備位聲明部分）即無論述判斷之必要。
按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第348條第1項、第367條、第758條第1項分別定有明文。準此，於不動產買賣，因須登記始生所有權變動效力，故解釋上出賣人之義務應包括辦理移轉登記在內。本件被上訴人向上訴人購買系爭不動產，系爭契約並無給付不能之情事，故被上訴人主張上訴人應將系爭不動產所有權移轉登記予被上訴人，於法自屬有據。
又按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項亦有明定。本件上訴人將系爭不動產出賣予被上訴人，對被上訴人固然負有移轉所有權予被上訴人之義務，惟被上訴人尚有款項未為給付，且上訴人就系爭不動產所有權之移轉並無先為給付之義務，故被上訴人依系爭契約請求上訴人於被上訴人給付7,880,848元之同時，應將系爭不動產所有權移轉登記予被上訴人，及將該不動產交付予被上訴人，於法洵屬有據。
綜上所述，被上訴人依系爭契約書第2條第2款約定及買賣契
約關係，請求確認系爭契約之買賣價金應減少為8,780,848元，及上訴人於被上訴人給付7,880,848元之同時，應將其所有之系爭不動產辦理移轉登記予被上訴人，並將該不動產交付予被上訴人，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
陸、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
柒、本件被上訴人於原審之先位聲明包含請求上訴人履行系爭買賣契約（被上訴人起訴後為該項聲明之擴張，參見原審卷第
45、46頁之更正訴之聲明狀），故被上訴人於原審擴張請求後之訴訟標的價額及上訴人之上訴利益價額均為900萬元。準此，被上訴人應繳納之第一審裁判費為90,100元，被上訴人僅繳納10,900元，尚應補繳79,200元；上訴人應繳納之第二審裁判費為135,150元，上訴人僅繳納3,480元，尚應補繳131,670元，附為敘明。
中 華 民 國 105 年 4 月 12 日
民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 張瑞蘭法 官 游文科以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 林振甫中 華 民 國 105 年 4 月 13 日