臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度上易字第455號上 訴 人 蔡麗雲訴訟代理人 徐一修律師被 上訴人 梁雅涵訴訟代理人 賴勇兆上列當事人間請求確認土地優先購買權不存在事件，上訴人對於中華民國104年7月16日臺灣苗栗地方法院103年度訴字第349號第一審判決提起上訴，本院於105年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依上開規定提起確認之訴（最高法院52年台上字第1922號判例參照）。查本件被上訴人起訴主張其為原法院102年度司執字第12427號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）就執行債務人李建德律師即余立源遺產管理人所有坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號之土地，面積650.45平方公尺，權利範圍全部（下稱系爭土地），於民國103年3月7日公告特別變賣之應買人，上訴人並非系爭土地毗連耕地即同段751地號土地（下稱751地號）之現耕所有權人，不具有農地重劃條例第5條第3款所規定之第3優先次序購買權等情，既為上訴人所否認，且上訴人已於系爭強制執行事件程序中具狀行使優先購買權，則兩造就上訴人是否享有優先購買系爭土地之權利一事，即屬不明確，且此不明確之狀態即使被上訴人應買系爭土地之地位有受侵害之危險，得以本件確認判決予以排除，是被上訴人提起本件確認訴訟，自具有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
乙、實體方面：
一、被上訴人主張：伊依系爭強制執行事件之公告特別變賣程序，而於同年4月9日具狀聲明應買。因系爭土地屬於農地重劃條例之耕地，依該條例第5條第3款規定「毗連耕地之現耕所有權人」有第3優先次序購買權，原法院民事執行處乃通知毗連耕地之751地號土地共有人之一之上訴人是否主張優先購買，雖上訴人於同年5月6日具狀主張優先購買，惟依內政部95年10月30日內授中辦地字第0000000000號函示，上開規定所謂「毗連耕地之現耕所有權人」，係指與欲出售之土地四周邊界相連，且現仍自行耕作之土地所有權人；而751地號土地現為荒蕪地，業已數年未耕作，並非「現耕」。751地號土地於被上人應買時之所有權人為訴外人陳麗桂，依102年5月27日及同年10月18日林務局農林航空測量所拍攝之空照圖顯示，751地號土地上大部分為雜草，並無種植水果樹及蔬菜，僅有水池，上訴人於原審提出陳麗桂之夫種植農作物之照片，僅有幾棵菜，依其種植面積僅約幾十坪，與751地號土地面積相較，顯不成比例，自不足以證明陳麗桂夫妻有耕作之情。陳麗桂於103年4月8日申請經苗栗縣苑裡鎮公所（下稱苑裡鎮公所）於同年月23日核發農業用地作農業使用證明書（下稱系爭農用證明書），依苑裡鎮公所就751地號土地所為之農業用地做農業使用勘查紀錄所示，103年4月10日土地現況翻耕完畢，但有部分非屬農業使用物品放置；同年4月15日土地現況翻耕完畢，達可耕作狀態，非屬農業物品已移除。足證751地號土地係於103年4月15日後始達於可耕作狀態，且該土地現況為翻耕完畢，並非「現耕」，亦不能證明上訴人指稱之「休耕」。是陳麗桂並非實際耕作之現耕所有權人。又由上訴人於103年4月9日應買系爭土地後之10幾天至751地號土地拍攝之原證1號之照片可知該土地當時雜草叢生，尚無耕作，且被上訴人於104年1月18日至該土地拍攝之照片，亦顯示751地號土地上有雜草、未耕作，可見上訴人購買該土地後至今均無耕作。綜上所述，被上訴人於103年4月9日應買系爭土地時，上訴人之前手陳麗桂並未實際耕作，且上訴人購買後亦未實際耕作，均非現耕所有權人，上訴人自無「毗連耕地之現耕所有權人」之優先購買權。為此提起本訴，聲明求為確認被上訴人之系爭優先購買權不存在之判決。
二、上訴人則以：依上訴人於原審提出之照片及證人陳麗桂之證述已足證陳麗桂夫妻就751地號土地原有耕作之事實，但伊為求取得系爭農用證明書方便移轉，故才有重新整理種植青豆之事，被上訴人提出之原證1照片上所示植物並非雜草，而係綠肥植物田菁，係用以增加土壤中有機質含量，改善土壤性質及減少施用化學肥料。伊向前手陳麗桂購買751地號土地並簽訂契約後，陳麗桂即委託伊於103年4月8日申請系爭農用證明書，鎮公所人員於同年月10日至現場勘查時，751地號土地已翻耕完畢，但尚有部分土地堆置非農業使用物品，尚無准許，故將之移除，迄至同年月15日再次會勘複查時，已將非農用物品移除該土地，全區土地翻耕完畢，達可耕作狀態，顯見陳麗桂確有實際農作之事實，751地號土地符合農業使用並取得證明，伊與訴外人吳淑梅方才於同年4月28日取得該土地之所有權。是前手陳麗桂於被上訴人應買系爭土地時為751地號土地之現耕所有權人，嗣陳麗桂於同年5月5日接獲原法院通知是否對系爭土地行使優先購買權。伊即於103年5月6日具狀表示優先購買。陳麗桂於103年4月9日被上訴人應買系爭土地時，依上開規定，已對系爭土地享有優先購買權，而該優先承買權於751地號土地於同年月28日移轉登記予上訴人時，應隨同移轉予上訴人。故應認上訴人繼受取得751地號土地之同時，亦繼受前手陳麗桂對系爭土地之優先購買權之法律地位。是上訴人對系爭土地有優先購買權等語置辯。
三、原審判決被上訴人勝訴，上訴人聲明不服，提起上訴，求為：（一）原判決廢棄。（二）前開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。(三)第一審及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：(一)上訴駁回。(二)第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、本件整理及簡化爭點之結果如下（見本院卷第32頁反面至第33頁正面）：
(一)兩造不爭執事實：⒈系爭執行事件拍賣系爭土地，被上訴人於103年4月9日以128萬元拍定。
⒉系爭土地屬於農地重劃條例之耕地，依該條例第5條第3款規定「毗連耕地之現耕所有權人」有第3優先次序購買權。
⒊與系爭土地毗鄰之751地號土地原為陳麗桂所有，其所有權
於103年4月28日移轉登記為上訴人應有部分3分之2、訴外人吳淑梅應有部分3分之1。
⒋原法院民事執行處於103年4月25日發函通知751地號土地原
所有人陳麗桂於文到15日內聲明行使優先購買權。嗣上訴人於103年5月6日具狀表示行使優先購買權。
⒌陳麗桂於103年4月8日向苑裡鎮公所申請核發系爭農業使用
證明書，經承辦人員於同月10日勘查認定「土地現狀翻耕完畢，但有部分非屬農業使用物品放置」（同日勘查照片見原審卷第88頁），再於同月15日勘查認定「土地現狀翻耕完畢，達可耕作狀態，非屬農用物品已移除」（同日勘查照片見原審卷第89頁），經審查認定符合農業用地作農業使用認定基準，於同月23日核發該證明書（見原審卷第6頁）。
⒍經查詢農糧署空間稻作查詢系統，該系統顯示751地號土地1
02年1期與2期耕作種類為非稻作，且自101年1期作至103年1期作期間，並無向苑裡鎮公所申辦休耕之紀錄。
(二)本件爭執事項：上訴人對系爭750地號土地，有無優先購買權？
五、得心證之理由：
(一)被上訴人主張其於103年4月9日向原法院具狀聲明應買系爭土地，而系爭土地係經重劃之農地，751地號土地為系爭土地之毗連耕地，被上訴人聲明應買時，751地號土地當時所有權人為陳麗桂，其後於同年4月28日以買賣為原因，移轉登記應有部分3分之2予上訴人，3分之1予吳淑梅；上訴人於同年5月6日具狀向原法院表示其願意以同一條件優先購買系爭土地等情，為上訴人所不爭執，均堪信為真正。
(二)按重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：三、毗連耕地之現耕所有權人，重劃條例第5條第3款定有明文。依上開規定觀之，優先購買權之有無，應以重劃區內耕地「出售時」即買賣契約成立之時定之。本件被上訴人係於103年4月9日為應買系爭土地之聲明，是就系爭土地之買賣契約應於當日成立。其毗連耕地751地號土地所有權人是否具有上開第3款規定之優先購買權，自應以103年4月9日當時之所有權人即陳麗桂而為認定，核先說明。
(三)上訴人雖主張陳麗桂應屬毗連耕地之現耕所有權人，陳麗桂就系爭土地之優先購買權應隨同751地號土地所有權移轉而移轉予上訴人云云，惟被上訴人予以否認，並抗辯：不論是前手陳麗桂或上訴人均未耕作751地號土地，均無優先購買權等語。經查：
⒈陳麗桂係於101年9月8日以買賣為原因移轉登記取得751地號
土地之所有權，有被上訴人於原審提出之異動索引附卷可稽（見原審卷第125-126頁）。依被上訴人於原審所提出102年5月27日及同年10月18日林務局農林航空測量所拍攝之空照圖顯示，751地號土地上大部分為雜草，並無種植水果樹及蔬菜，僅有水池，有該空照圖在卷可稽（置於卷外證物袋內）。
⒉證人陳麗桂於原審103年12月2日審理時雖證稱：「我買751
地號土地後1、2個月就與先生張建山一起種植蔬菜、水果樹及養魚，一直到出賣前；先生幾乎是天天去，不然就是隔天，我在上班，所以都是假日才去」等語，惟證人陳麗桂係居住於臺中市潭子區，有其戶籍謄本及103年12月2日筆錄可憑（見原審卷105、111頁），其復陳稱：「（法官：你既然喜歡這樣的農村生活，為何買了一、二年後又賣掉？）因為路程太遠，我開車到苗栗的路程太遠，照顧出來的菜會不好，所以不喜歡。…（法官：你從你家到這塊土地要多久？）我開車比較慢，所以大約壹個小時到壹個半小時。我先生開沒有堵車的話，大約壹個小時。有時候天氣很熱我們在那邊大約待1-2小時，冬天風又很大也不可能在那邊做很久，我是家庭主婦又要上班，也不可能天天在那邊，且我先生是老闆，也只能利用一點小小空檔去那邊做幾個小時。我在勝華公司上班，觸控式面板；我先生是在經營永烜機械公司等語（見原審卷第111- 115、117頁）。再查，張建山係永烜機械公司負責人，其於103年間即出國10次等情，亦有原審依職權查詢列印之永烜機械科技有限公司基本資料查詢明細、戶籍資料查詢結果及入出境資料查詢結果各1份在卷可稽（見原審卷第100、105-107頁）。則證人夫妻購買751地號土地之初縱原有從事農作之意思，然依卷附土地登記謄本（見原審卷第28頁）可知，751地號土地面積為4,763.77平方公尺（約1,443.57坪），以其等住所、工作場所與751地號土地之距離及其等工作、職務情形及證人自承之前揭事實上各項不便情形，證人夫妻顯然無力持續在751地號土地從事全面及農耕工作。
⒊上訴人主張陳麗桂將751地號土地出賣予伊時，確實有種菜
及養魚，已屬現耕所有權人云云，雖提出照片10張為證。然查，依上訴人於104年1月22日提出照片7張，其中日期102年11月15日照片（編號1、2）2張顯示有一小畦菜田（下稱A區），但所種植蔥、及其他菜苗，甫種植未久；又102年11月15日照片（編號3、4）2張顯示有水池、該照片拍攝範圍除水池以外並未種植作物；又103年3月8日照片（編號5、7）2張顯示在A區後段位置為一小畦瓜田，瓜田裡有兩個大冬瓜、瓜田旁另有約1小區低矮棚架（下稱B區），看不出種植之作物為何；103年3月8日照片（編號6）一張顯示A區前段的蔥、及其他青菜已長大，而該照片拍攝範圍除A、B區之一長方形區域之外，其餘位置均為雜草，有上開照片在卷可憑（見原審卷第139頁證物袋內照片）。另上訴人於104年3月10日提出之照片3張，其中2張和前揭編號1、6之照片拍攝日期、位置相同，另張之拍攝日期及位置與編號6相同，僅拍攝角度不同，亦有該3張照片附卷可憑（見原審卷145-146頁）。是由上開10張照片，僅能證明該土地上原有一水池，102年11月15日至103年3月8日之期間有一小長條部分土地，種植蔥、瓜、菜類等作物，其餘廣大之土地，均未耕作，而屬雜草叢生之狀態，有種植作物之部分相對於全部土地僅占極小比例，並未就751地號土地為全面整體之實質耕作。參照農地重劃條例第5條第3款規定之立法意旨，乃在擴大農場經營面積，以適合機械耕作之需要，俾發揮耕地之效能（最高法院81年度台上字第2553號裁判意旨參照）。倘該毗鄰耕地之所有權人就其原有土地僅實施小部分範圍之耕作，就剩餘大部分土地並無意願或係無能力耕作，何需依前揭立法意旨使其優先購買取得鄰地併連使用而擴大其農場規模？是可知上開規定所規範之「現耕」，顯非指系爭照片顯示之小比例耕作狀態。是就上訴人提出前揭照片所顯示陳麗桂先前之小部分使用狀態，實難認已符合前揭規定所謂之「現耕」。
⒋上訴人又主張伊向陳麗桂購買該土地後至移轉登記前，受陳
麗桂委託而於103年4月8日向苑裡鎮公所申請，並經該公所於同年月23日核發系爭農用證明書，依勘查意見所載，可見751地號土地於103年4月10日勘查前即已翻耕完畢，達可耕作之狀態，只是應將放置於部分土地上之物品移除，方予核發農業使用證明書；且稽之苑裡鎮公所勘查後於農業用地作農業使用證明書審查表審查項目：「一、農業用地實際作農作、森林、養殖、畜牧、保育使用者…」之欄位處勾選「符合」，益見103年4月8日當時751地號土地便已實際作農業使用。至於陳麗桂翻土整地之行為，乃為後續土地利用之前置作業，屬於耕作之一部份，自不能以751地號土地翻土整地期間，即謂該土地為非「現耕」之狀態云云。然查，依原審所函調之資料顯示，苑裡鎮公所就751地號土地所為之農業用地做農業使用勘查紀錄記載，103年4月10日土地現況翻耕完畢，但有部分非屬農業使用物品放置，並附有照片可參；又同年4月15日土地現況翻耕完畢，達可耕作狀態，非屬農業物品已移除等情，有苑裡鎮公所103年10月21日函及附件之農業用地作農業使用證明申請書、審查表、勘查紀錄表、勘查照片與彩色照片等件附卷可稽（見原審卷83-89頁）。
由上開勘查照片僅可看出751地號土地於103年4月10日至15日間呈現「翻耕完畢，達可耕作狀態」，惟尚難逕以該翻土整地之行為，即推認為陳麗桂或上訴人後續土地利用之前置作業。證人陳麗桂於原審固證稱：「被告提出之公所勘查照片上都是菜豆；就是丟下種子種植菜豆，當時我們在整地；已經有播種。」惟由上開勘查照片看不出有播種菜豆或其他耕作之情形，實難證明當時處於現耕之狀態或準備耕作之前置作業。
⒌又查，被上訴人於系爭強制執行事件中知悉上訴人主張優先
購買權時，於103年5月30日提出聲請狀表示：伊於同年月23日自行前往拍照，751地號土地上雜草叢生、尚無耕作足見751地號之所有權人應不具優先購買權資格等語，並檢附現場照片為證（亦即原審卷第4頁之原證1號照片）；則該照片拍攝時距離103年4月9日僅約1個月多，上訴人於103年6月17日具狀辯稱：（751地號）土地固有向苑裡鎮申請農業使用證明「休耕」，故才會有現況之雜草，不是農地沒有耕種稻米等語，有兩造各自於系爭執行程序提出之前揭聲請狀及照片、民事陳情狀影本附卷可稽（見原審卷第49-51頁）。則上訴人於上開書狀並未否認751地號土地未耕作及現狀有雜草之現況，僅抗辯其原因係因為「休耕」之緣故。惟兩造均不爭執本件經查詢農糧署空間稻作查詢系統，該系統顯示751地號土地102年1期與2期耕作種類為非稻作，且自101年1期作至103年1期作期間，並無向苗栗縣苑裡鎮公所申辦休耕之紀錄之事實。且觀之原證1號照片（見原審卷第4、5頁）顯示，系爭土地、751地號土地及同段749、748地號土地上，除最右側之748地號土地上有種植稻米外，其餘3筆土地均係長滿雜草。堪認751地號土地於上訴人買受後之同年5月間確係雜草叢生，亦與「休耕」之情況不同。上訴人於原審審理中經提示同前照片時，雖改稱：當時751地號土地係由前手種植青豆，是一種休耕期間種來當肥料的植物，將來要耕作時，再將它連同泥土一起翻到土裡當肥料，準備在第二期農作時耕作云云（見原審卷第19頁），惟與上訴人於系爭強制執行事件時具狀自承係雜草一節顯有不符，亦與上開照片所示狀態不符。上訴人抗辯該土地上之草係休耕期間種植之綠肥云云，尚難採信。另證人陳麗桂於原審經法官提示被上訴人提出原證1之照片詢問「上面都是只有草而已？」，雖亦證稱：「那是要當綠肥用，就是要耕作前要灑一些天然的肥料基礎」等語，然經法官詢問：「這些像草的植物是什麼植物？」則證稱：「因為對植物不清楚，所以沒有辦法回答是什麼樣的名稱；（法官：是你去種植或是你先生？」我們一起去。」，有上開筆錄在卷可稽（見原審卷第113-115頁）。則證人陳麗桂就其土地倘確有種植綠肥之事，何以無法說出其名稱，其所證稱原證1照片的草是綠肥，應係附合上訴人之說詞，實難採信。再觀之被上訴人於原審所提出伊於104年1月18日至751地號土地拍攝之照片（見原審卷第136頁），仍顯示土地上雜草叢生、並無整理，亦未耕作，可證751地號土地自103年4月間整地翻土後迄104年1月18日止確無耕作之事實。
⒍綜上所述，陳麗桂為751地號土地所有人之期間，雖曾種植
少部分菜、瓜等作物，惟其區域甚小，且至103年4月9日被上訴人應買750地號土地之前，751地號土地已全面整地翻土，依苑裡鎮公所同年4月15日勘查通過之結果，僅能證明751地號土地當時「翻耕完畢，達可耕作狀態使用」，符合核發系爭農用證明書之規定，然不足以證明該土地於4月9日已屬「現耕」之狀態。況倘依上訴人所稱陳麗桂原已就751地號土地有現耕云云，即已符合農地農用之規定，而得逕予申請核發系爭農用證明書，陳麗桂又何須大費周章聘請挖土機將該土地全部重新整地翻土。是本件不能證明陳麗桂為現耕所有權人。
(四)依前述結論，被上訴人主張陳麗桂並非系爭土地之毗連耕地「現耕所有權人」，應可採信。則陳麗桂於當時對系爭土地即無優先購買權。上訴人所辯因繼受取得751地號土地，而受讓對系爭土地之優先購買權，因而取得優先購買權云云，自亦無可採。
六、從而，被上訴人主張上訴人對系爭土地並無優先購買權，而訴請確認上訴人之優先購買權不存在，為有理由，應予准許。原審判決為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 26 日
民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 陳宗賢法 官 張瑞蘭以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 胡美娟中 華 民 國 105 年 1 月 28 日